审理法院：沈阳市中级人民法院
案号：（2016）辽01民终11787号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-11-25
审理经过
上诉人王景武因与被上诉人沈阳市和平区城市建设局（以下简称和平区城建局）、沈阳市和平区土地房屋征收补偿中心（以下简称补偿中心）、原审第三人沈阳市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2016]辽0102民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员孙菁蔓、审判员相蒙参加评议的合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人王景武上诉请求：请求撤销原审判决书，发回重审或依法改判；要求被上诉人按建设成本价4118元计算，交增加使用面积款；要求被上诉人重新实测面积；要求被上诉人继续支付过渡期间补偿款30720元；要求被上诉人返还原阳台赔偿款6219.18元；要求被上诉人兑现政府承诺拎包入住，给付装修款10000元；诉讼费由和平区城建局、补偿中心负担。事实和理由：1、辽宁天汇资产评估事务所《资产评估咨询报告》没有法律效力。2、被上诉人用于安置王景武的房屋并未经过验收，其交付王景武也不能算合格房屋，因此应当继续给付过渡期安置补助费；3、王景武被拆迁房屋是有阳台的，被上诉人宣传图上也展示回迁房屋是有阳台的，因此王景武才同意安置协议上不将阳台面积折算进差价款，但是因为被上诉人工期拖延，导致国家政策调整，回迁的高层楼房不允许再建设阳台，王景武现在得到的是没有阳台的回迁房，所以王景武主张应当将被拆迁房屋的阳台抵顶回迁房使用面积；4、和平区领导曾公开保证回迁房能做到拎包入住，现在给的是清水房，王景武要求补偿装修款。
被上诉人辩称
被上诉人和平区城建局答辩称：同意一审判决。1、咨询报告是和盛房地产委托评估机构作出的。2、2014年8月11日开始安置回迁并办理入住，在此之前已经给付了补偿款，不存在继续支付过渡期间补偿款的问题。3、回迁房是超高层，因为安全考虑，不设置室外阳台。4、以拆迁合同为准。
被上诉人补偿中心答辩称：1、不是对房地产的评估报告，是对建设成本的咨询报告，因为当时在协议中约定的根据建设成本进行定价，补偿中心认为咨询机构对建设成本的咨询有这个资质，在后期签约和补交面积差价款的过程中，上诉人已经按照建设成本补交了差价款，视为上诉人和被上诉人已经就建设成本在合同履行过程中达成了一致，上诉人对此项上诉没有道理。2、在签订拆迁安置协议时，每户对自己原有的使用面积进行了确认，根据实测后的使用面积1:1兑换回迁房，不存在返还阳台的问题，由于新建房对于阳台的设计没有取得规划局的批准也没有建设，上诉人依据草图向补偿中心要求返还阳台没有依据。3、上诉人提出的房屋单价是4188元每平米是沈阳商品房建筑面积的平均价格，平均价格不能反映全貌，因为和平区的价格相对平均价格高，并且本案要求支付差价款的不是商品房的建筑面积，而是实用面积，实用面积的价格成本高于建筑面积。4、上诉人主张装修款没有依据。
原审第三人和盛公司述称：和盛公司受补偿中心委托，委托天汇评估所出具了评估咨询报告，具体回迁工作由和平区拆迁服务中心负责，对回迁政策不知晓。天汇评估所有资质，因为评估的是回迁后房屋，不属于《沈阳市房屋拆迁补偿办法》第5条规定必须由回迁户代表参与选定评估机构的范畴，所以这个评估单位是我公司自行决定委托的。
一审王景武诉称：1、要求和平区城建局、补偿中心按建设成本价4188元计算交增加使用面积款；2、要求和平区城建局、补偿中心重新确认实测面积；3、要求和平区城建局、补偿中心继续支付过渡期间补偿款30720元；4、要求和平区城建局、补偿中心返还王景武阳台，如不能返还，则给付王景武赔偿款6219.18元（按原阳台面积2.97平方米的一半即1.485平方米，乘以4188元/平方米，合计6219.18元）；5、要求和平区城建局、补偿中心兑现政府承诺，拎包入住，给付装修费用1万元；6、诉讼费由和平区城建局、补偿中心承担。
一审法院认定事实：2007年5月15日，王景武（被拆迁人/乙方）与被告和平区城建局（拆迁人/甲方）、和平区补偿中心（被委托拆迁单位，原名为沈阳市和平区拆迁服务中心）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，载明和平区城建局因土地储备项目建设需要，经审查批准，领取了沈阳市房产局拆许字2007第36号《房屋拆迁许可证》，在涂州街、南京街、外贸大楼、北一马路规则范围内实施房屋拆迁，王景武所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。王景武的房屋坐落在和平区徐州街12号2-9-4，建筑面积为64平方米，使用面积为47.60平方米，房屋设计用途为住宅。协议第三条（拆迁补偿金额）约定，和平区城建局补偿给王景武住宅房屋的各项费用和金额如下：住宅搬迁补助费800元、装修评估补偿费15360元、过渡期间补偿费64×12×12=9216元、搬迁奖励费12800元、电话、有线迁移费500元，合计38676元。协议第六条约定，和平区城建局于2009年5月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换交付给王景武。第七条（拆迁过渡方式）约定：“乙方自行解决过渡用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月768元，按25个月计算，计19200元。甲方先发给乙方12个月，计9216元，余13个月，计9984元，由甲方在约定的产权调换房屋交付期前发给乙方（临时安置补助费自乙方从搬迁腾空被拆迁房屋验收合格之日起按月计算，发至产权调换房屋交付使用当月止）。”第八条（违约责任）约定，回迁新房屋低于原拆迁房屋部分使用面积，每平方米按新房市场评估价格由甲方向乙方支付；回迁新房屋超出原拆迁房屋部分使用面积，每平方米按建设成本价格由乙方向甲方支付；因甲方责任延长过渡期限的，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之月起，甲方按照原标准的0.5倍支付给乙方临时安置补助费。……在该协议落款处，王景武王景武签名并捺印，和平区城建局、和平区补偿中心均加盖公章予以确认。
2014年6月5日，辽宁省沈阳市和平公证处出具《公证书》，载明‘《城市房屋拆迁补偿安置协议（协议号219）》持有者（王景武）选出的住房为楼号AE、14层、7号’。2014年8月11日，和平区补偿中心通知王景武办理回迁手续，王景武认为回迁房屋未验收合同，至今未回迁，并起诉至法院。
一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，根据《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，王景武为被拆迁人，和平区城建局为拆迁人，和平区补偿中心系被委托拆迁单位，接受和平区城建局的委托实施拆迁工作，其行为后果亦由和平区城建局负担，和平区补偿中心与王景武之间无权利、义务关系。
本院认为
本案争议焦点：1、回迁房屋增加面积部分的计价标准；2、应否对回迁房屋的面积重新确认；3、和平区城建局应否再向王景武支付过渡时期补偿款；4、和平区城建局应否赔偿王景武阳台损失。
一、关于回迁房屋增加面积部分的计价标准。《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》载明‘回迁新房屋超出原拆迁房屋部分使用面积，每平方米按建设成本价格由乙方（王景武）向甲方（和平区城建局）支付’，即增加面积部分应按建设成本价格计算单价。和盛公司作为凤凰大厦的开发方，委托辽宁天汇资产评估事务所对王景武被安置房屋所在的凤凰城项目房地产客观成本价值进行了评估，根据该评估事务所出具的《资产评估咨询报告》，A座（七层到四十层）住宅客观成本单价为6763元/平方米。王景武虽对该资产评估咨询报告提出异议，但未有证据证明辽宁天汇资产评估事务所不具备房地产价格评估资质，亦未有证据证明评估程序存在有违规、违法之处，故对该评估结论予以确认。另，王景武根据沈阳日报2014年12月2日A2新闻版的报道及2009年沈阳地产价格回顾，主张应按4188元/平方米计算增加面积部分的价格，缺乏法律依据。故对王景武该项主张，不予采信。
二、关于应否重新确认回迁房屋的面积。开发公司（本案和盛公司）、拆迁局（本案和平区补偿中心）、回迁户代表三方共同对凤凰大厦A座、B座进行了测量，并于2015年5月6日出具了实测情况说明，王景武主张重新测量，没有事实及法律依据，不予支持。
三、关于王景武主张的过渡时期补偿款。和平区城建局于2014年8月11日已着手为王景武办理回迁安置手续，此前的过渡期间补助费已发放给王景武，王景武对此无异议。王景武主张的2014年8月11日以后的过渡时期补偿款，因法律依据不足，不予支持。
四、关于王景武主张的阳台损失。首先，根据王景武提供的图纸，原拆迁房屋有裸露阳台，但该阳台面积是否计入原拆迁房屋使用面积，应参照动迁政策，并以《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》的内容为准；其次，新图纸中虽有阳台设计，但新建楼盘的建设需经城市规划、设计等相关部门的审批。最终建成的房屋没有裸露阳台，是城市建设整体规划的要求，与拆迁单位及开发建设方均无关。故对王景武关于阳台一节的诉请，不予支持。
另，王景武主张的装修损失1万元，因证据不足，亦不予支持。
判决：驳回原告王景武的诉讼请求。案件受理费260元，由王景武负担。
二审裁判结果
本院二审期间，王景武向本院提交两份新证据，辽宁天汇资产评估事务所登记档案及网上调取辽宁省具有房地产评估资质60家单位的名称，用以证明和盛公司委托的天汇评估所不具备房地产评估资质，且辽宁省内有房地产评估资质的单位中不包括天汇评估所。被上诉人和原审第三人对真实性无异议，但认为委托天汇评估所作的不是房地产评估，是资产项目的评估。天汇评估所评估项目包括各类单项资产评估、企业整体资产评估及市场所需的其他资产评估或项目评估，评估报告是天汇评估所依据评估资质有权作出的项目市场价值评估，不是对房地产的评估。本院对这两份证据真实性予以认可。被上诉人和原审第三人在二审期间没有提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，包括上诉人在内的回迁户均与和平区城建局和补偿中心签订安置补偿协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应按该协议履行。被上诉人已经建设完成了回迁房屋，也已经通知上诉人在内的回迁户办理回迁入住，回迁户应当按照安置补偿协议约定办理验房和入住。经调查，部分回迁户已经入住回迁房屋。
关于上诉人提出的评估单位无房地产价值评估资质、选定程序不合法造成其评估的回迁房屋价格过高的问题，上诉人提出按照《沈阳市房屋拆迁补偿办法》第5条规定必须由回迁户代表参与选定评估机构，但该规范性文件是针对评估被拆迁房屋做出的规定，本案和盛公司选定的辽宁天汇资产评估事务所是对用于安置的回迁房屋进行评估，相关法律法规对评估机构的选定程序并无明确规定，上诉人也并未提出该评估机构在评估工作中有违反法律法规的行为，故不能以该机构的选定未经回迁户代表参与为由认定评估行为无效。
关于辽宁天汇资产评估事务所的资质问题，由于此次回迁是以被拆迁房屋抵顶回迁房面积，由上诉人补足面积差价款，被上诉人给予上诉人按照成本价来补交差价，和盛公司委托评估的项目也只是回迁房的资产成本，因此辽宁天汇资产评估事务所现有资质也可以进行该项目评估，上诉人对评估机构资质的异议不能成立。关于上诉人主张应按照沈阳日报报道的2009年市场均价计算差价款一节，因该价款不是针对回迁房屋的，可能与房屋真实资产成本价格存在差异，以该价格作为回迁差价款价格，缺乏事实和法律依据，故对上诉人该项主张，本院不予采信。
关于上诉人提出回迁房屋未经验收的问题，经调查，回迁房屋住宅部分单体具备质量合格证明，房屋通水通电，能够满足基本生活需求，上诉人并无正当理由拒绝入住，且部分回迁户已经入住，故上诉人主张继续给付过渡期安置补助费并无事实和法律依据，本院不予支持。
关于阳台是否应另行折算回迁面积问题，虽然上诉人认为被上诉人公示的房屋结构图有阳台，但最终拆迁安置补偿协议中并未明确回迁房屋必须有阳台，拆迁安置补偿协议系双方履行拆迁安置工作的依据，双方一致签字确认，应当按照该协议履行，故对上诉人主张被上诉人在拆迁安置补偿协议之外补偿其阳台的面积损失，本院不予支持。
关于上诉人提出要求补偿装修款的主张，因拆迁安置补偿合同当中已经就拆迁补偿款项进行了明确约定，并未包含上诉人主张的装修补偿款，上诉人的主张缺乏合同依据及法律依据，本院无法支持。
综上所述，王景武的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费888元，由王景武负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长王惠丽
审判员孙菁蔓
审判员相蒙
裁判日期
二〇一六年十一月二十五日
书记员
书记员张鑫桐
