审理法院：贵阳市花溪区人民法院
案号：（2014）花民初字第911号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-08-21
审理经过
原告谢明兵、谢明飞、谢明翠、谢明俊、谢明玉及谢明金六人与被告虹泰房开公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢明兵（另五原告的诉讼代表人）及六原告之共同委托代理人杨正英，被告宏泰房开公司委托代理人邓成军、高儒荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告谢明兵等六人诉称，六原告系小河中院村村民，原告父亲谢世馨（已去世）名下拥有一套砖混结构住宅房屋，面积311.17平方米。2007年10月19日，被告虹泰房开因修建“星河国际城”项目需要，与原告父亲谢世馨签订《房屋拆迁产权调换协议》一份，依据该协议约定，被告将原告父亲名下的房屋全部拆除，并以“星河国际城”1号楼1单元21层4号（面积98.39平方米）、1号楼1单元21层5号（面积98.39平方米）、1号楼1单元22层4号（面积98.39平方米）三套住宅房及4号楼1层24号车库（面积35.05平方米）共四套房屋（总面积330.22平方米）与原告进行产权调换。2012年10月20日，被告依约向原告安置了上述三套住宅用房，由于该房屋系超期安置，被告至今尚欠原告2012年5月至10月期间的超期安置过渡费为46，675元，且该三套房屋尚未办理产权证。协议约定的4号楼1层24号的车库至今未安置，该房屋至2013年6月少支付的超期过度安置费为1，051.5元。原、被告属于房屋拆迁安置调换合同关系，被告仅履行了部分合同义务，其未按合同履行义务的行为已经给原告造成了损失。为此，原告为维护自己的合法权益，特根据法律规定，依法向人民法院提起诉讼。请求依法判令：1、被告立即为原告办理调换房屋的产权证，并支付该房2012年5月至10月期间的超期安置过渡费46，675元，承担逾期办理房屋产权证的违约金221，967.84元（以被告在公司网站上公布的2011年4，700元／平方米的房屋单价计算房屋总价，并按银行同期贷款利率计算）；2、被告向原告安置35.05平方米住房（车库或门面）及该房至2013年6月少支付的超期过渡费1，051.5元和修改该房屋图纸的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告虹泰房开公司辩称：1、根据合同约定和图纸示意，35.05平方米的房屋是车库并不是住房，若原告要求安置住房，公司可以给他们安置住房；2、原告认为被告修改了4号楼房屋的图纸后并没有通知原告，虹泰房开公司应当承担违约责任，该请求并没有依据。而且房屋图纸的修改得到规划部门的批准，并且没有改变建筑物的使用性质，所以房开公司并没有通知原告的义务；3、按照协议约定，原告应该补被告42，315元现金，但直到交房时原告都没有交齐这部分钱，这段时间并不是房开公司违约；4、超期安置过渡费是针对于住宅，车库超期安置不存在超期过渡费的问题；5、安置给原告的房屋已经取得竣工验收报告，符合交房条件，并已经通过登报的方式通知业主交房，但原告不按照公告通知的时间来办理交房手续，所以被告不应该承担原告拖延办理交房手续期间的超期临时安置过渡费；6、拆迁合同没有对逾期办证的违约责任进行约定，原告要求被告承担逾期办证的违约金没有法律依据。
本院查明
经审理查明：谢世馨与向玉芬系夫妻关系，向玉芬于1997年9月去世，谢世馨于2010年10月去世。二人共生育有两子四女，为谢明俊、谢明兵、谢明翠、谢明玉、谢明飞和谢明金。谢世馨和向玉芬生前在贵阳市花溪区小河中院村有砖混结构住宅房屋一栋，占地面积311.17平方米。
被告虹泰房开公司因开发“星河国际”项目需要，对花溪区小河中院村中院寨地区房屋进行拆迁。经贵阳市人民政府批准于2007年9月28日取得拆许字（2007）第51号《房屋拆迁许可证》。2007年10月19日，以被告虹泰房开公司为拆迁人（甲方），六原告之父亲谢世馨为被拆迁人（乙方）签订《房屋拆迁产权调换协议》（以下简称《拆迁协议》），双方在协议中主要约定：1、乙方被拆迁房屋位于贵阳市花溪区小河中院村，为砖混结构住宅用房，建筑面积311.17平方米；2、甲方以在拆迁土地上修建的“星河国际城”1号楼1单元21层4号（面积98.39平方米）、1号楼1单元21层5号（面积98.39平方米）、1号楼1单元22层4号（面积98.39平方米）三套住宅房屋（总面积295.17平方米）和“星河国际城”4号楼1层24号的其他住房（车库，面积35.05平方米）与乙方进行产权调换。甲方将调换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价，甲方负责办理调换房屋产权证交乙方；3、乙方同意在建设期间自行周转过度，过渡期为24个月，甲方按照原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费37，340.40元（311.17平方米×5元／平方米×24个月）；4、协议签订后建设项目性质经批准改变，甲方应在30日内通知乙方，乙方有权根据改变后的建设项目性质与甲方协商变更合同的相关约定；5、甲方未按协议约定的24个月期限内安置乙方房屋的，按照《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定增发乙方过渡费。
合同签订后，原告依约向被告公司移交了被拆迁的房屋，并在被告建设期间自行周转过渡。2012年1月17日，被告虹泰房开公司修建的“星河国际城”1号楼经房屋的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位综合验收合格，五家单位共同出具了《“星河国际城1号楼”建筑工程竣工验收报告》，但该报告至今并未按规定向备案机构提交备案。2012年1月19日，被告在《贵阳晚报》上刊登交房公告，通知“星河国际”1号楼的业主于2012年1月20日-21日办理交房手续。2012年10月24日，被告将产权调换的三套住宅房屋交付给原告使用，但位于“星河国际”4号楼1层24号的车库至今未交付，上述房屋至今均未办理房屋产权手续。被告按照合同约定的标准支付原告超期临时安置补助费至2012年4月20日。三套住宅房屋交付后，被告向原告安置房屋的总面积为295.17平方米，相对于被拆迁房屋的总面积来说，原告尚有16平方米（311.17平方米-295.17平方米）的部份未得到安置。对于未安置的部份，被告从2012年4月20日起至2013年6月20日（共14个月）按照每平方米20元的标准向原告支付超期临时安置补助费4，480元（16平方米×20元／平方米×14个月）。原告认为被告并未按照拆迁协议的约定履行自己的合同义务，故向本院提起诉讼，诉请如前。
另，由于被告公司根据合同约定将对原告超面积安置了19.05平方米（330.22平方米-311.17平方米），根据协议约定，原告需向被告公司补交超面积安置房屋差价。具体补交金额计算方式如下：1、超安置房屋面积在10平方米范围内的，按优惠价827元／平方米标准计算；2、超安置房屋面积在10平方米至20平方米的，先按优惠价827元／平方米标准计算10平方米部分的金额，再按安置房价2，600元／平方米标准计算超出10平方米的部分；3、超过20平方米的，按上述计算方法先计算20平方米部分的价钱，再按照3，000元／平方米计算超过20平方米的部分；4、安置车库的，车库面积除了仍计算在安置房屋的总面积中外，另还需要根据车库的面积按照300元／平方米的标准补足差价。根据上述方式计算，原、被告双方在拆迁协议中约定原告应该补足超面积安置差价金额为42，315元，原告以被告公司欠自己超期安置补助费为由，仅支付被告超面积安置房屋差价40，615元，现尚欠1，700元。
诉讼过程中，原告撤回要求被告支付修改该房屋（车库）图纸未告知原告而应承担违责任的诉讼请求。
上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、《房屋产权调换协议》、物管费发票、拆迁许可证、综合验收报告、《贵阳晚报》、领款条等证据在卷作证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为
本院认为，谢世馨与虹泰房开公司订立的《房屋拆迁产权调换协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务，行使自己的权利，否则将承担违约责任。由于谢世馨及其妻向玉芬均已逝世，《房屋拆迁产权调换协议》中乙方谢世馨的权利义务应全部由其继承人继受，即本案六原告享有《房屋拆迁产权调换协议》中乙方（被拆迁人）的权利义务，六原告是本案的适格原告。根据原、被告双方的意见，归纳本案的主要争议焦点如下：一、被告应否向原告支付2012年4月20日至10月24日期间的超期临时安置补助费；二、被告逾期办证，应否承担逾期办证的违约金，若承担该如何计算。
关于焦点一，被告应否向原告支付2012年4月20至10月24日期间的超期临时安置补助费。双方在《拆迁协议》中约定的过渡期为24个月，逾期安置的时间按照《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款“拆迁人不能按约定期限安置的，应发给被拆迁人或房屋承租人超期临时安置补助费。被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超1个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增后的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍。”之规定增发过渡费。贵阳市花溪区的房屋拆迁临时安置补助费为每月5元／平方米，超期安置的，每月按10%的比例递增，递增后每月最高为25元／平方米。被告公司按照上述标准支付原告超期临时安置补助费至2012年4月20日，但被告实际向原告交付安置房的时间为2012年10月24日，其辩称是因为公司已经通过登报公告的书面形式，通知业主在2012年1月20日至21日期间来办理交房手续，超期临时安置补助费按理只支付至2012年1月，但考虑到拆迁户安置的特殊性，被告主动延长支付超期安置补助费至2012年4月20日。由于原告并未按照公告时间来办理交房手续，现原告要求支付2012年5月至10月期间的超期过渡费没有法律依据。本院认为，双方在《拆迁协议》上对通知交房的形式没有特别约定，故本院参照建设部和国家工商局监制的《商品房买卖合同示范文本》第11条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购房人办理交付手续。”的规定和交易习惯，认定被告交房通知应该采用书面形式。根据《中华人民共和国合同法》第十一条的规定，“书面形式”是指“合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”。书面通知，通常是一对一的通知，比如挂号信、特快专递等。登报公告并非一对一的形式，即使要采用登报公告的形式通知交房，也只有在受送达人下落不明，或者用其他方式无法通知的情况下才能使用。但在本案中，被告并未举证证明公司已经通过其他形式先向原告通知交房，也未证明刊登公告的原因系原告下落不明。因此本院认定被告在《贵阳晚报》上刊登的交房公告，不能视为向原告履行了书面通知交房的义务，故被告向原告交房的时间应为2012年10月24日，被告应当按照《贵阳市房屋拆迁管理办法》的规定，向原告支付2012年4月20日至2012年10月24日期间共187天的超期临时安置补助费，即311.17元／平方米×25元／月÷30×187天=48，490.66元，原告仅主张46，675元，本院从其自愿。
临时安置补助费是以被拆迁房屋的面积作为基数进行计算，被告现在已经给原告安置了295.17平方米的房屋，故还需支付超期临时安置补助费的房屋面积为16平方米（311.17元-295.17平方米）。该超期临时安置补助费应按照每月25元／平方米标准支付，但被告从2012年4月20日至2013年6月20日期间按照每月20元／平方米的标准支付违反了双方的合同约定，应补足少支付的金额为1，120元（16平方米×5元／平方米×14个月），原告仅主张1，051.5元，本院从其自愿。故截止到2013年6月20日，被告还应支付原告超期临时安置补助费总额为47，726.5元（46，675.5元＋1，051.5元）。
关于焦点二、被告逾期办证，应否承担逾期办证的违约金。本院认为，原、被告双方已经在《拆迁协议》中约定由“甲方负责办理调换房屋产权证交乙方”，且参照《贵州城市房屋拆迁管理办法》第七条第六款规定，“拆迁人与被拆迁房屋产权人签订《拆迁补偿安置合同》后，必须在30日内向房屋产权管理部门申请注销被拆迁房屋的《房屋所有权证》；若被拆迁人以产权调换方式得到偿还的房屋，拆迁人应在90日内为被拆迁房屋产权人的产权调换房屋办好《房屋所有权证》。现房从拆迁补偿安置合同签字生效之日起计算，期房从竣工交付之日起计算。”，因此，被告应在2012年10月24日完成交房后的90日内，即在2013年1月22日前为原告办理已交付房屋的房屋所有权证。办理房屋产权证的主体虽然是原告，但被告具有协助义务，应当将应由被告提供的资料报产权登记机关备案。现虹泰公司在2012年10月24日交房后至今一直未将需要由其提供的办理产权的资料报产权机关备案，导致原告不能取得房屋所有权证，被告虹泰公司的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。原告要求虹泰公司为其办理房产证，实质上是要求虹泰公司向房产登记部门提交办理房屋产权证书所需的备案资料，以便其顺利申领房产证，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。为切实保障原告取得房屋产权证的实现，结合本案实际，本院酌情判令被告虹泰公司在本判决生效后90日内将办理产权登记时需由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房屋产权证书提供便利。
关于虹泰公司逾期办证的违约金计算问题，由于双方未对违约金的数额和标准进行约定。本院认为，原、被告之间属于以物易物的物权调换形式所进行的房屋买卖，虽然原告并没有以货币的形式支付购房款，但其已经用拆迁房价值折抵货币，应认定为支付了一定的对价。由于双方并未对被拆迁房进行评估，也未对房屋价值达成一致意见。本院参照被告与原告之间在签订拆迁协议时关于支付超面积安置房屋补差价的计算方法，综合认定原告的安置房单价为每平方米2，600元，未超面积安置房价为2，600元／平方米×311.17平方米=809，042元，原告支付的超面积安置房屋差价为40，615元，故本院综合认定原告已支付的安置房屋总价为人民币849，657元（809，042元＋40，615元）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本院参照中国人民银行公布的一年至三年期贷款利率6.15%的标准计算被告逾期办证的违约金。被告应该从2013年1月23日起向原告支付逾期办证的违约金，现暂计算到2014年8月14日的逾期时间为568天，故违约金计算为849，657元×6.15%÷360×568天=82，445.05元。
关于被告未向原告安置35.05平方米车库的问题，双方在《拆迁协议》上虽然未对交付安置房屋的具体时间进行约定，但该车库现在已经建设完毕，满足安置条件，被告也同意安置。至今未安置该房的原因系原告对被告提供的安置房屋的性质和位置持有异议，双方对此出现分歧。本院认为，被告提供的安置车库符合《拆迁协议》的约定，并没有改变房屋性质，相对位置的轻微变化并未使拆迁安置合同无法履行。现在原告诉讼要求被告安置该房屋，被告应当按照协议的约定将已经建成的“星河国际城”4号楼1层24号的房屋（车库，面积35.05平方米）交付给原告使用。被告在履行交付义务之前，继续根据《拆迁协议》的约定向原告支付超期临时安置补助费。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告贵阳虹泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内向原告谢明兵、谢明飞、谢明翠、谢明俊、谢明玉及谢明金提供办理房屋产权证需由被告提供的全部资料，并协助六原告办理贵阳市花溪区小河“星河国际城”1号楼1单元21层4号、1号楼1单元21层5号、1号楼1单元22层4号三套住宅房屋的所有权证。
二、被告贵阳虹泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告谢明兵、谢明飞、谢明翠、谢明俊、谢明玉及谢明金超期临时安置过渡费人民币47，726.5元和截止到2014年8月14日的逾期协助办证违约金人民币82，445.05元。（2014年8月14日之后的逾期协助办证违约金以购房款总额849，657元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。）
三、被告贵阳虹泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于贵阳市花溪区小河“星河国际城”4号楼1层24号的车库用房（面积35.05平方米）交付给原告谢明兵、谢明飞、谢明翠、谢明俊、谢明玉及谢明金使用。
四、驳回原告谢明兵、谢明飞、谢明翠、谢明俊、谢明玉及谢明金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，625元，由被告贵阳虹泰房地产开发有限公司负担2，814元，由原告谢明兵、谢明飞、谢明翠、谢明俊、谢明玉及谢明金负担2，811元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。
审判人员
审判长胡晓东
代理审判员梁永雄
人民陪审员杨明伟
裁判日期
二〇一四年八月二十一日
书记员
书记员幕婷
