审理法院：太湖县人民法院
案号：（2014）太民一初字第00548号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-08-13
审理经过
原告程立得诉被告太湖县百里镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告程立得及其委托代理人黄自富、被告太湖县百里镇人民政府法定代表人赵学斌及其委托代理人朱腾峰、王胜华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
程立得诉称：原告于1983年开始在百里镇百里街搭棚经营木材加工，1993年取得百里镇百里街的土地使用权，于2000年在该地面上建设了三间两层的厂房，占地面积108平方米，建筑面积为216.45平方米。2004年，原告因生病将厂房租赁给别人经营，租金为12000元／年。2006年6月16日，被告要求原告将厂房拆迁，双方签订了一份拆迁补偿合同，合同约定被告支付原告拆迁补偿款47609元，并对原告进行拆迁安置，但被告一直未履行合同的拆迁安置义务，原告也一直在外租房居住。2012年5月9日，被告与原告重新签订了一份房屋安置协议，要求原告退还全部拆迁补偿款，并约定在2012年12月31日前交房。2013年9月20日，被告建好安置房后一直不予交付，要求原告退还拆迁补偿款47609元才能交房。原告无奈只好退还拆迁补偿款，后被告于2014年1月10日向原告交付房屋。被告的行为严重损害了原告的利益，故原告起诉要求被告补偿原告31平方米店面面积，归还安置补偿款47609元，赔偿经济损失96000元，支付延期交房违约金20000元。
程立得针对其诉讼请求及所陈述的事实举证如下：1、原告身份证复印件及残疾证，证明原告的身份和身体残疾；2、1993年3月10日原告向太湖县百里镇响水村缴纳土地管理费99元收据、1991年5月14日原告向百里乡政府交纳100元土地丈量申报登记费收据、1993年5月25日原告向百里乡财政所缴纳契税43.2元收据、1996年5月27日原告向百里乡政府交纳土地管理费169.4元收据、2001年4月5日原告向被告缴纳土地管理费169.4元收据、原告拆迁前在百里镇百里街商业房屋结构图，该组证据证明原告在百里镇百里街国有土地上建房事实；3、拆迁通知书、原、被告签订的拆迁补偿合同、集镇区征用、拆迁补偿情况登记表，证明被告安置两间商住房（占地面积108平方米），原告自行拆除，被告支付原告拆迁补偿费47609元；4、2012年5月9日原、被告签订的房屋安置协议书、2014年1月10日原告向被告退还安置补偿费收据、董登国证明、王传书证明、陈继春证明、王和海、王和友证明，该组证据证明被告仅安置原告宅基面积77平方米，根据2006年6月16日协议的约定，被告还应补足原告31平方米；退还拆迁补偿费47609元不合法；该协议是在原告房屋被拆迁7年后订立，因原告无房居住不得已订立，属于显示公平协议，且被告仍然没有按照合同约定交付房屋给原告；2014年1月10日原告向被告退还47609元安置补偿费；原告自2006年至2013年房屋租金损失96000元，每年房屋租金为12000元；原告拆迁前从事木材加工，拆迁后降价将设备变卖的事实，该组证据同时还证明原告诉讼请求所依据的事实；5、太湖县百里镇人民政府文件，证明原告主张权利的事实。
被告辩称
太湖县百里镇人民政府辩称：一、原告系百里镇叶河村村民，不是响水村村民，其所建厂房系违章建筑，原告不属于拆迁安置对象，所诉没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求；二、被告多安置给原告房屋面积19.2平方米，原告应依据相关法律规定对超过原建筑面积部分按安置价格补差价与被告结算，即应补差价39224.5元，被告保留另案起诉的权利；三、原、被告于2012年5月所签订房屋安置协议是在尊重历史事实，充分征求原告意见基础上签订。协议签订时已考虑被告损失等相关因素，因此原告认为返还安置补偿金不合法，要求赔偿损失的请求没有事实依据和法律依据；四、因原告迟迟不按合同约定退还补偿款47609元，导致房屋交付迟延，且原告要求改变设计图纸，导致工期延误，该过错在于原告，被告没有违约，原告要求被告承担违约责任没有事实与法律依据；五、原、被告签订的合同不是平等主体之间的合同，系行政合同，原告对此合同产生的纠纷应当提起行政诉讼，原告提起民事诉讼不符合法律规定。
太湖县百里镇人民政府针对其陈述事实及答辩举证如下：1、太湖县百里镇人民政府组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明太湖县百里镇人民政府的主体信息及诉讼主体资格；2、安徽省人民政府皖政地（增减挂钩）（2013）8号建设用地批复，证明太湖县百里镇人民政府为集镇建设征收集体土地，业经安徽省人民政府批准，其征收行为合法；3、集镇区征用、拆迁补偿情况登记表、太湖县百里镇人民政府拆迁补偿合同、领款单，证明原告被拆迁房屋情况，建筑类别为现浇屋顶楼房，建筑面积为216.405平方米，补助标准为220元／m²，金额为47609.1元，安置屋基两间，2006年6月16日，原、被告签订《拆迁补偿合同》，合同约定了相关内容。原告从被告处领取拆迁补偿款47609元；4、房屋安置协议、安置房交付协议、安徽省行政事业单位资金往来结算票据、太湖县百里镇人民政府费用汇总报批封面、领条，证明2012年5月9日原、被告重新签订了《房屋安置协议》，终止了2006年6月16日签订的《拆迁补偿合同》，以房屋产权调换方式取代了货币补偿，被告安置原告的房屋位于民润路西侧民润小区，临街商住房两间三层。原告须在安置房建设正式动工前将拆迁补偿款47609元全额退还给被告。2014年1月10日被告与原告签订了《安置房交付协议》，约定安置房交付使用后，安置补助政策已全面落实，原双方的拆迁安置协议同时终止。同日，原告退还安置补偿费47609.1元，同时领取了安置补偿费12009.1元，该款是对原告拆迁安置先期搬迁、房租及延期交付安置房等费用，按会议决定予以补偿共计12009.1元。原告未按《房屋安置协议》约定的时间退还补偿费，导致交房延期的事实；5、安置房原设计方案户型照片、安置房更改后方案户型照片、设计图纸，证明2011年11月，安徽省轻工业设计院有限公司完成百里镇人民政府委托对百里镇三角圩安置房工程设计，原告等拆迁户提出变更设计要求，为满足其要求，到2012年7月，受托单位完成变更设计。原告等拆迁户变更设计是工程延期的原因之一；6、工程竣工验收报告，证明太湖县百里镇三角圩安置房5#楼竣工日期为2013年8月27日。安置房竣工后，原告仍未退还安置补偿费47609.1元，被告不应承担延期交付责任；7、房产拍卖公告，证明与原告安置房相同结构、相同地段的房屋起拍价为48.05万元；
本院认为
经过庭审质证，本院对当事人所举的证据综合分析认定如下：原告所举的证据1，被告无异议，但认为残疾证与本案无关联，本院认为，身份证系当事人的身份信息，由相关职能部门出具的，本院予以认定。但残疾人证不影响原告的诉讼主体资格，与本案无关联性，该证据本院不予认定；证据2，被告对原告缴纳的土地管理费四份收据真实性均不持异议，对证明目的有异议。本院认为，虽然原告系百里镇叶河村人，不是讼争土地的集体组织成员，不属于该宗土地的权利人。但原告在该宗土地上新建房屋应属原告所有，被告在征收时应给予相应补偿，且被告在征收时已实际进行了补偿，故对该组证据予以认定；对证据3，被告对拆迁通知书、拆迁补偿合同及补偿情况登记表的真实性不持异议，对其证明目的有异议。根据合同记载内容被告除支付补偿费外应给付原告两间房屋的地基而不是两间房屋，对其占地面积没有明确约定，故对该组证据的合法性、真实性予以认定，对其证明目的不予认定；对证据4，被告对2012年房屋安置协议书真实性不持异议，结合庭审中查明的事实，被告将原货币补偿形式变换为产权调换，改变了安置方式，同时约定原告应将补偿的货币予以返还，该协议属双方真实意思表示，不违反法律规定。故对该份协议的合法性、真实性予以认定，但对原告的证明目的不予认定。对于五份证人证言，根据相关法律规定，证人无正当理由应出庭接受质询，因五证人未能出庭接受质询，其证言不能作为定案依据，故对五份证言本院不予认定；对证据5，被告对真实性没有异议，该份文件是被告对原告来信事项的答复意见书，被告的答复意见，原告作为证据使用，说明原告对被告的意见表示认可，故本院予以认定。
被告所举的证据1，原告对该份证据的客观性、关联性、合法性均无异议，本院予以认定；对证据2，原告对其真实性不持异议，但认为拆迁行为是发生在批复之前。结合庭审查明的事实，该批复是对被告征收行为的确认，故应当予以认定；对证据3，原、被告双方均出具该份证据，且与庭审查明的事实相符，故对该份证据予以认定；对证据4，原告对该份证据的真实性不持异议，但认为合同不是原告的真实意思，是原告在被逼无奈下签订的。庭审中，原告并未提交证据证明其在签订合同时不是真实意思表示的证据，故对该份证据本院予以认定；对证据5、6，原告认为与本案无联系性，但根据庭审查明的事实，导致被告延迟交房，原、被告均具有一定责任，结合被告证据4中《太湖县百里镇政府费用汇总报批封面、领条》，被告明确承认对延期交房有一定责任并给予了原告一定补偿。故对该两组证据真实性、关联性予以认定。对证据7，因与本案无关联性，本院不予认定。
根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2005年，太湖县百里镇人民政府经本级人民代表大会表决通过《百里镇一环道建设实施百户移民建镇工程方案》，并报经太湖县人大常委会和太湖县人民政府批准实施。经太湖县交通局、国土资源局等部门技术勘测确定了百里镇小城镇建设规划区。2013年4月26日安徽省人民政府批复同意被告申报的用于小城镇建设的相关建设用地。在该规划区范围内有原告用于木材加工两间两层占地面积为108平方米（建筑面积216.405平方米）的厂房须拆迁。2006年6月16日，原、被告签订《拆迁补偿合同》，约定被告提供两间房屋地基由原告自行建造，被告给予原告拆迁补偿款47609.1元，该款在协议签订后原告已领取。后因种种原因致该协议未完全履行。2012年5月9日，原、被告为此重新签订了《房屋安置协议》，约定由被告安置原告位于百里镇民润路西侧民润小区两间三层临街商住房（占地面积77平方米），在房屋建筑前，原告应退还原来领取的安置补偿款，房屋交付时间原则上在2012年12月31日前。同时还约定了其他的相关权利义务。在该房屋建设过程中，由于反复变更设计图纸等因素，致该房屋于2013年8月27日竣工。2014年元月10日，原、被告再次签订《安置房交付协议》，原告退还安置补偿费47609.1元，同时，被告考虑原告拆迁安置先期搬迁、租房及延期交付安置房等因素，又决定给付原告安置补偿费12009.1元，原告亦入住安置房屋。后原告认为：除2006年6月签订的《拆迁补偿合同》属双方真实意思表示外其他协议显失公平，给原告造成多项损失，故此成讼。
本院认为：被告为促进小城镇建设，通过规划需征收规划区内属原告所有的房屋，为此，原、被告先后签订《拆迁补偿合同》、《房屋安置协议》、《安置房交付协议》，双方按约定履行后，原告又就安置补偿等向本院提起诉讼。被告认为原、被告所签协议属行政合同，本案不属民事诉讼范畴，对此，根据最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定：公民、法人或其他组织对人民政府或城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。本案中，被告虽然具有行政管理职能，但在签订三份合同时与原告处于平等主体地位，双方之间不是管理与被管理关系，而是平等主体之间的财产法律关系，应受民事法律调整，且双方就房屋补偿、安置已达成协议，应属于民事案件的受理范围，故对被告关于本案的相关合同、协议不是民法意义上平等主体之间订立的合同、协议，其法律性质不是民事合同，应属行政合同范畴，不能提起民事诉讼的理由不能成立，本院不予采信。依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应全面履行合同。原、被告先后签订了三份合同、协议，分别是2006年6月16签订的《太湖县百里镇人民政府拆迁补偿合同》、2012年5月9日原、被告双方签订的《房屋安置协议》、2014年1月10签订的《安置房交付协议》。原告认为原、被告签订的《房屋安置协议》是在违背原告真实意思表示的情况下订立的，对此原告应对自己的主张提供证据予以证明，但是原告没有提供证据证明，故该协议是合法、有效的，该协议对《拆迁补偿合同》中约定的安置、补偿方式进行了变更，原、被告应按照《房屋安置协议》的约定，全面履行自己的义务。被告按照《房屋安置协议》的约定，安置给原告的房屋为商住房两间三层（单间长11m×宽3.5m），建筑面积合计231㎡（原告原房屋建筑面积为216.405㎡），被告给原告安置的房屋符合双方约定，且该安置房面积明显超过原告原房屋的面积，故原告主张要求被告补偿原告31㎡店面面积没有事实依据，本院不予支持。《房屋安置协议》第四条明确约定原告须在安置房建设正式动工前将拆迁安置补偿金全额退还给被告，否则被告不得入住安置房屋，结合庭审查明的事实，该条款中约定的安置补偿金即《拆迁补偿合同》被告补偿给原告的47609.10元。按此约定，原告应该将47609.10元返还给被告，故原告要求返还已退回的47609.10元既无法律依据，也无合同依据，本院不予支持。《房屋安置协议》明确约定了被告提供给原告的安置房原则上在2012年12月31日前交付，且双方约定原告需在安置房动工前退还已领取的安置补偿款，原告在没有退还47609.10元安置补偿款前，原告不得入住房屋，原告直到2014年1月10日才退还该款，故原告存在违约行为，但被告所建安置房直到2013年8月27日才竣工验收，客观上亦无法按约定交付，被告亦存在违约行为，但《安置房交付协议》签订时根据双方协商被告补偿原告安置费12009.10元，该款明确记载包含先期搬迁、过渡期租房、延期交付安置房等费用，说明被告已实际承担了原告请求的该项违约责任。故本院对原告要求被告支付延期交房违约金20000元的诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿经济损失96000元，原告未提供足够证据证明该损失实际存在，故本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告程立德的全部诉讼请求。
案件受理费3572元，由原告程立得负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判人员
审判长张俊良
审判员雷克勤
人民陪审员王继兵
裁判日期
二〇一四年八月十三日
书记员
书记员施启政
