审理法院：北京市朝阳区人民法院
案号：（2012）朝民初字12275号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2013-12-17
审理经过
原告刘蓉蓉与被告芦金萍（以下均简称姓名）、北京市土地整理储备中心朝阳分中心（以下简称朝阳土储中心）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘蓉蓉及其委托代理人刘国文、赵新科，芦金萍委托代理人刘宇、王晓明，朝阳土储中心委托代理人杨叙、万冬朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
刘蓉蓉诉称：2004年朝阳土储中心实施的朝阳区和平一、二、三村土地一级开发拆迁工作开始，我所在的北京市朝阳区xx号房屋（以下简称23号房屋）也在拆迁范围之内。23号房屋属公房性质，登记面积24.51平方米，1968年由我的祖父刘久胜自建住房10平方米，1973年由刘龙生、刘和平、刘广生（分别为我的父亲、姑姑、叔叔）自建住房14平方米。23号房屋居住有我和芦金萍等人，我在此房内出生长大，并办理了23号房屋的独立分户且为户主。在朝阳土储中心进行入户调查、登记、补偿安置事宜洽谈过程中，芦金萍故意隐瞒事实，不顾他人合法权益，私自与朝阳土储中心签订拆迁补偿安置协议。由于23号房屋属于公房，具备其特殊性，加之自建房的存在，芦金萍不能代表包括我在内的所有人进行处分，而且在处分的同时芦金萍没能在保障自身利益的同时也顾及我的合法利益。朝阳土储中心作为拆迁人，不但没能尽到谨慎审查义务，而且明知我与芦金萍存在补偿安置争议的情况下还与芦金萍签订拆迁补偿安置协议。故我诉至法院，要求确认芦金萍与土储朝阳分中心于2010年12月19日签订的《拆迁补偿协议》无效。
被告辩称
芦金萍辩称：1、23号房屋系我承租，刘久胜去世后北京齿轮总厂作为所有权人与我进行协商，由我作为此房的承租人合法有效；2、23号院内的自建房系我与丈夫刘阜生于1996年经刘久胜同意所建，与刘蓉蓉没有关系，刘蓉蓉没有出资，也没有提供人力帮助，刘蓉蓉没有所有权。3、我与北京齿轮总厂形成房屋租赁关系合法有效，于拆迁启动后，依照拆迁管理规定购买了承租的房屋，并与拆迁方签订拆迁补偿协议完全符合拆迁管理规定，合法有效，不具备合同法规定的无效情形。刘蓉蓉于1995年以后即不在23号房屋内居住。刘蓉蓉称其对自建房拥有所有权，我签订拆迁补偿协议侵犯其合法权益没有事实根据。
朝阳土储中心辩称：不同意刘蓉蓉的诉讼请求。1、我中心是在拆迁之前的入户调查以及与芦金萍的拆迁谈话过程中，芦金萍提供了其针对23号房屋变更承租的缴费收据和购房协议，上述材料显示芦金萍在拆迁启动之前即是23房屋的承租人，且在拆迁启动之前购买了23号房屋。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第28条规定：拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房（以下简称直管自有住房）的，直管自有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人。2、对于自建房，刘蓉蓉不享有获得拆迁补偿或补助的权利。依据《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函〔2001〕109号）规定，在拆迁范围内有本市常驻户口，长期居住在自建房内，并具备一定条件的居民，可以获得相应的补助。但自拆迁项目启动以来，根据拆迁人的入户调查情况及双井街道、广和里社区居委会的反映，刘蓉蓉一直未在23号房屋范围内的自建房居住。故刘蓉蓉不具备获得自建房补助的资格。3、我中心与芦金萍签订的拆迁补偿协议主体适格，内容合法有效，不存在无效情形。刘蓉蓉不符合被拆迁人的认定条件，也不符合自建房的安置补助政策，我中心与芦金萍签订的拆迁补偿协议并未侵犯其合法权益和利益。
本院查明
经审理查明：刘阜生、刘龙生、刘广生系刘久胜之子，刘和平系刘久胜之女。芦金萍系刘阜生之妻，刘宇、刘环系二人子女。刘睿超系刘宇之子，何孟晨系刘环之子。刘蓉蓉系刘龙生之女。刘欣系刘广生之女。
23号房屋原系承租公房，所有权人为北京齿轮总厂，原住房证记载承租人为刘久胜，住房情况为平房，1.5间，24.551平方米。刘阜生于2001年2月14日去世。刘久胜于2001年3月4日去世。刘龙生于2001年底去世。2002年1月15日，23号房屋承租人变更为芦金萍，芦金萍取得职工住房证。
2004年12月7日，芦金萍作为乙方（购房人）与北京齿轮总厂作为甲方（售房单位）签订《购买公有住房平房（简易楼房、筒子楼）协议书》（以下简称《购房协议》），约定：根据北京市人民政府第87号、京国土房管方字〔2001〕1281和1286号文件规定，甲方经朝阳区房改办批准出售23号房屋（简易楼房、筒子楼），乙方自愿购买上述住房。上述住房建筑面积32.67平方米。甲方根据京国土房管方字〔2001〕1286号文件规定的成本价及有关政策计算所售平房（简易楼房、筒子楼）的房价款为5910元。乙方同意上述购房款直接从其所购上述住房的拆迁补偿款中划转给甲方。甲方负责到朝阳区国土房管局权属登记部门办理房屋产权证明，乙方负责提供应由购房人提供的有关资料。甲方从上述住房拆迁公告发布之日起，停止收取乙方房租。乙方购房行为从拆迁补偿款划转至售房单位之日起生效。
朝阳土储中心系和平一、二、三村土地一级开发项目拆迁主体，23号房屋在拆迁范围内。
2010年12月19日，芦金萍作为被拆迁人（乙方）与朝阳土储中心作为拆迁人（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》），约定：一、拆迁依据：甲方因朝阳区和平一、二、三村土地一级开发工程项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内23号房屋。二、被拆迁房屋：乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋1.5间，建筑面积32.67平方米；非正式房屋（附属物）自建房壹间。乙方现有在册人口8人，实际居住人口8人，分别是户主：刘广生，之姐姐：刘和平，之女：刘欣，之嫂：芦金萍，之侄女：刘环，之侄子：刘宇，之其他亲属：何孟晨，之其他亲属：刘睿超。三、拆迁补偿款：经北京银通安泰房地产评估有限公司评估确定，被拆迁房屋所在地区基准低价为4500元/建筑平方米，基准房价为1000元/建筑平方米，被拆迁房屋容积率修正系数为1.307。乙方房屋的区位价补偿款共计224818.61元，重置价补偿共计18447.61元，附属物111387.1元，以上拆迁补偿款合计354653.32元。四、拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计98088.4元，其中包括1、搬家补助费653.4元；2、提前搬家奖励费5000元；3、特困户拆迁安置补助费无；4、其他补助费1435元（空调400元，电话235元，有线350元，危电150元、热水器300元）；5、临时过渡补助费：5000元；6、工程配合奖：20000元；7、自建房补助费66000元。五、付款方式、期限：甲方应当在本协议签订之日起伍日内，将拆迁补偿款、补助费，合计452741.72元，向被拆迁人开具领款凭证。被拆迁人按照有关规定持领款凭证到银行支取补偿款。甲方未在约定的期限内向乙方开具领款凭证的，应按延期的天数向乙方支付违约金每天100元。六、乙方搬迁期限：乙方应在2010年12月24日前完成搬迁，并将原住房交甲方拆除。乙方未按约定期限完成搬迁的，应按延期天数向甲方支付违约金每天100元。
合同签订后，双方履行了各自权利义务，芦金萍领取了拆迁补偿款并从23号房屋内搬出。
庭审中，刘蓉蓉提交以下证据证明其诉讼主张：1、政府信息答复告知书，证明其以该方式取得拆迁方案；2、《朝阳区和平一、二、三村土地一级开发工程拆迁方案》（以下简称《拆迁方案》），证明刘蓉蓉在拆迁中享有合法利益，《拆迁补偿协议》侵犯了刘蓉蓉的合法权益；3、居民户口本；用以证明刘蓉蓉为23号房屋的独立户，享有住所利益及拆迁利益；4、关于刘蓉蓉单独户原由的说明；证明单独立户的原由；5、兰金华出具证明；证明自建房事实；6、张新的证明；证明自建房事实；7、张凌云的证明；证明自建房事实；8、刘国文情况说明；证明刘蓉蓉家庭自1980年以来就在23号房屋居住，芦金萍隐瞒事实与朝阳土储中心签订协议，朝阳土储中心明知有争议签订协议；9、刘和平、刘广生出具的《关于xx号自建房情况的说明》及附图；证明自建房情况；10、夏玉梅《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》；证明包含户籍因素和自建房补助标准；11、和平村第二小学对刘蓉蓉母亲的聘书；间接证明刘蓉蓉在23号房屋居住的事实；12、刘蓉蓉毕业证书；间接证明刘蓉蓉在23号房屋居住的事实；13、中外运空运发展股份有限公司出具的《证明》，证明刘蓉蓉无其他住房；14、委托书，证明刘蓉蓉委托过刘广生与朝阳土储中心协商拆迁事宜；15、北京齿轮总厂2005年3月2日《通知》，证明芦金萍与朝阳土储中心签订的《拆迁补偿协议》的依据存在巨大瑕疵，芦金萍没有取得物权，朝阳土储中心明知有重大瑕疵。该通知内容如下：朝阳区xx号芦金萍你与我单位签订的《购买公有住宅平房（简易楼房、筒子楼）协议书》自2005年1月6日作废。请于壹周内到我厂重新签订此协议。过期不予办理，出现任何问题后果自负。注：此通知一式叁份，腾龙拆迁公司、芦金萍各一份，本单位留档一份；16、王埩实收条；证明产权人北京齿轮总厂停办与芦金萍购房事宜，芦金萍没有取得所有权；该收条内容如下：2005年3月2日北京齿轮厂房管科送来朝阳区xx号芦金萍停办房屋购房合同通知。该收条中部左侧手写“（弃产通知）”字样。17、弃产通知，证明产权人北京齿轮总厂对物权的处分模式为放弃产权，芦金萍最终不是产权人，不是被拆迁人，基于弃产行为，租赁关系终止。其中2005年3月17日的内容如下：朝阳区拆迁办、腾龙拆迁公司：我厂经研究决定，将朝阳区广和南里7条23号原始承租人刘久胜（已去世）承租住房的产权，予以放弃。特此通知。附：原始承租人刘久胜《职工住房证》复印件壹份，原始承租人其家人交来的户口复印件共壹拾壹页，刘蓉蓉委托书复印件。2005年10月14日的内容如下：朝阳区拆迁办、腾龙拆迁公司：我厂经研究决定，将朝阳区广和南里7条23号原始承租人刘久胜（已去世）承租住房的产权（所有权人：刘久胜），予以放弃。特此通知。附：原始承租人刘久胜《职工住房证》复印件壹份，原始承租人其家人交来的户口复印件共壹拾壹页，刘蓉蓉委托书复印件。18、北京腾龙拆迁公司收条。证明北京齿轮总厂只认可刘久胜的承租人身份，不认可芦金萍的承租人身份。该收条内容如下：今收到北齿转来广和南里七条二十三号原始承租人刘久胜房屋资料一份，特留此据。北京腾龙拆迁公司
陈家新2005、3、22。该收条左侧手写“（弃产通知）”字样，左下角手写“原件留存我处2011.4.11”字样上加盖北京齿轮总厂房管科公章。19、2002年元月芦金萍向齿轮总厂申请承租人资格的申请书，证明其隐瞒了其他人的居住情况；20、刘久胜的职工住房证，证明刘久胜对23号房屋的权利情况；21、照片，用以证明23号房屋的情况以及刘蓉蓉从小在23号房屋生活。
芦金萍质证意见如下：1、只有复印件，真实性不认可，与本案无关；2、真实性合法性关联性均无异议；3、真实性合法性无异议，但与本案无关；4、不认可；对证据5-7证人未到庭，不予认可；8、不认可；9、不认可；10、没有原件，真实性无法确认；11-12、真实性认可，但证明不了房屋居住的基本情况；13、与本案无关；14、真实性合法性认可，不认可证明目的；15-17、不清楚；18、与本案无关，不清楚情况；19、真实性认可；20、没有原件，真实性不能确认。21、照片都是1995年之前的，与翻建房屋前的情况可能是一致的，与翻建房屋后肯定是不同的，从照片上不能反映房屋位置。
朝阳土储中心质证意见如下：1、真实性认可，证明目的不认可；2、真实性、合法性、关联性均无异议；3、真实性合法性均无异议，但与本案无关；4、不认可；对证据5-7证人未到庭，不予认可；8、不认可；9、不认可；10、没有原件，真实性无法确认；11-12、真实性认可，证明目的不认可；13、真实性认可，与本案无关；14、真实性合法性认可，不认可证明目的；15，不清楚，没收到；16、经核实不清楚王埩实这个人；17、没有收到；18、陈家新是我们公司委托的人，据陈家新回忆其收取的是刘久胜的职工住房证，并且“弃产通知”几个字不是他当时写的；19、不清楚真实性；20、真实性认可，但已经作废。21、照片与本案没有关联性。
庭审中，案外人刘广生、李甫先、陈玉泉、刘和平、刘海生等作为证人到庭作证，用以证明23号房屋自建房情况。经询，刘海生、刘和平均称2004年之后刘蓉蓉即不在23号房屋内居住了。刘蓉蓉自称其自2002年即与母亲一起居住，但其家具没有从23号房屋内搬走。
庭审中，芦金萍提交住房证及水电、房租费单据及承租人变更的手续费收据，用以证明芦金萍是房屋承租人，2001年4月芦金萍就在向北京齿轮厂交费了，当时刘久胜已经去世，2011年8月份就是芦金萍的名字了，房费一直交到2004年签订购房协议。刘广生对住房证真实性不认可，对交费单据真实性认可但不认可证明目的，认为交费不能证明其是合法的承租人，更不能因此排除他人的实际利益。芦金萍提交院落概况，用以证明自建房系其夫妇出资建设。刘蓉蓉对该证据不予认可；芦金萍提交照片，用以证明1996年后的房屋格局，且当时只有其一家在此居住。刘蓉蓉认可该证据真实性，对当时芦金萍一家四口居住在23号房屋不持异议，但认为不能证明刘蓉蓉不在此居住。朝阳土储中心对芦金萍提交的上述证据均不持异议。
庭审中，朝阳土储中心证据情况如下：1、拆迁许可证，用以证明其为拆迁人，具备签约主体资格。刘蓉蓉对该证据真实性认可。2、北京市房屋拆迁情况登记表，用以证明其在拆迁前入户调查时，刘蓉蓉并不在23号房屋及自建房内居住。刘蓉蓉认可该证据真实性，但不认可证明目的，认为该证据证明了拆迁的违法性，朝阳土储中心没有尽到详细审查的义务。3、居委会证明，用以证明刘蓉蓉自拆迁项目启动以来，一直不在23号房屋及自建房内居住。刘蓉蓉对该证据真实性、合法性均不认可。4、拆迁补偿存折领取单，用以证明芦金萍已经领取了拆迁款存折。刘蓉蓉对该证据真实性认可。芦金萍对朝阳土储上述证据均不持异议。
经查，朝阳土储中心2004年11月23日的《拆迁方案》中有如下内容：储备中心根据拆迁有关规定，并结合当地的实际情况制定了拆迁补偿、补助的标准，具体标准如下：（一）被拆迁人的认定标准：1、有房屋所有权证书的，房屋所有权人为被拆迁人，对于房屋所有权人死亡或失踪的，履行法律有关手续后，依据实际情况确定被拆迁人。2、承租公有住房且原房屋所有权人放弃产权的，承租人为被拆迁人。3、承租公有住房且已与原房屋所有权人签订售房协议的，购房人为被拆迁人。……（二）被拆迁房屋的面积认定：1、有房屋所有权证的，建筑面积按房屋所有权证书标明的认定。2、已售公房，未办理房屋所有权证的建筑面积按售房协议标明的建筑面积认定。3、房屋所有权人放弃产权的，建筑面积按租赁契约标明的使用面积乘以1.333认定。……（三）自建房的认定：自建房按以下标准进行补助：1、单独立户的自建房屋按京政函〔2001〕109号文件规定的自建房补助标准进行补助。2、未单独立户的自建房同时满足以下条件根据实际情况给予适当补助，原则上不超过6.6万。（1）被拆迁人在拆迁范围内未享受自建房补助的；（2）被拆迁人子女户口在拆迁范围内，超过18周岁并在自建房内长期居住，经外调在他处没在正式住房；（3）自建房屋建筑面积4平方米以上，并符合居住条件。（四）拆迁补助标准：1、住宅基准地价为4500元/平方米，基准房价为1000元/平方米……（五）拆迁补助标准：提前搬家奖励费每户5000元；工程配合奖励费每户20000元；临时过渡补助费每户5000元；搬迁补助费住宅每平方米20元，非住宅每平方米25元；电话移机费每部电话235元；有线电视费每端350元；空调移机费（窗机除外）每台400元；燃气热水器改移费每台300元；危电改造费每户150元；一次性停产停业综合补助费根据拆迁主管部门审批为准。
审理中，本院依法到北京齿轮总厂破产留守组进行调查，该处工作人员向本院出具《关于芦金萍（刘久胜）住房材料的查询情况》（以下简称《查询情况》）的书面材料，内容如下：“根据你处提供有关芦金萍（刘久胜）住房材料的复印件，我们经过查阅有关原企业房屋管理底档材料，未发现有关芦金萍（刘久胜）住房原始材料。我单位于2011年10月由市二中院宣布企业破产，原企业人员已分流安置到社会。几年来原有企业人员发生很多变化，当时处理此事的人员已离开企业多年，经多方查询，未找到当事人。
北京齿轮总厂破产留守组2013年10月25日”
上述事实，有户口本、住房证、《购房协议》、拆迁许可证、北京市房屋拆迁情况登记表、证明、拆迁补偿存折领取单、《拆迁补偿协议》、交费单据、《拆迁方案》、照片、证人证言、《查询情况》、谈话笔录及双方当事人陈述等在案为证。
本院认为
本院认为：我国合同法第八条第二款规定：依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益。当事人对自己的诉讼请求和主张的事实负有举证之责，举证不能的应承担相应法律后果。现刘蓉蓉主张芦金萍与朝阳土储中心签订的《补偿协议》无效，则应当举证证明该合同符合法定无效的情形，刘蓉蓉现有证据不足以证明《补偿协议》符合上述法定合同无效情形。同时，依据相关规定及拆迁方案，承租公有住房且已与原房屋所有权人签订售房协议的，购房人为被拆迁人，故朝阳土储中心将芦金萍作为被拆迁人并与其签订拆迁补偿协议并无不妥。刘蓉蓉要求确认芦金萍与朝阳土储中心签订的《补偿协议》无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告刘蓉蓉的全部诉讼请求。
案件受理费70元，由原告刘蓉蓉负担（其中35元已交纳，剩余35元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。
审判人员
审判长白小莉
人民陪审员
邱凡
人民陪审员
李京华
裁判日期
二○一三年十二月十七日
书记员
书记员陈峰
