审理法院：杭州市中级人民法院
案号：（2014）浙杭民终字第2406号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-11-27
审理经过
上诉人王少华因与被上诉人杭州市上城区住房和城市建设局（以下简称上城住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审原告诉称
原审法院认定，2002年12月30日，王少华与上城住建局（原名称为杭州市上城区房产管理局）签订产权调换协议（编号25）一份，约定：上城住建局因旧城改造项目建设需要，领取了杭拆许字（2002）第43号房屋拆迁许可证，王少华同意将座落于杭州市劳动弄9号房屋，建筑面积46.47平方米，交给上城住建局拆除，上城住建局总计补偿王少华242195元，上城住建局将座落新民村、劳动弄、荷花池头一带的房屋作为安置用房，上城住建局在2004年7月15日前将安置用房交付给王少华，王少华自行解决过渡用房的，在过渡期内，临时安置补助费为每月每平方米建筑面积16元，按24个月计算，因上城住建局的责任延长过渡期限的，王少华自行解决过渡用房的，自逾期之月起，上城住建局按照原标准的二倍支付给王少华临时安置补助费，安置房超出面积按市场价结算，上城住建局安置王少华不少于原建筑面积等事项。双方还对其他条款进行了约定。2011年5月20日，上城住建局向王少华发放回迁安置择房须知一份，该须知第四条择房注意事项第3、4条确定择房者确定房源后，由工作人员确认后开具择房单，经双方签字盖章后生效，过渡费自2011年6月1日起停止发放；第八条资金结算第3条确定超出安置面积10平方米外的按现市场参考价进行结算。该须知还对择房日期、地点、须带资料、资金结算办理时间、安置通道、资金结算等予以了公告。同年5月26日，王少华选择了安置面积为67.41平方米的杭州市吴山人家4-1-503室房屋，王少华、上城住建局双方在择房单上进行了签字盖章。后因王少华不愿意对超出安置面积按2011年市场价进行资金结算，致使王少华至今在外过渡。2014年6月24日，王少华诉至原审法院，请求判令：1、上城住建局按2002年12月30日签订的房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换协议）履行，对王少华回迁进行安置；2、上城住建局补偿王少华临时安置补助费167292元（王少华自行解决过渡用房2011年6月至2014年7月共计37个月，100元／月／平方米×37月×46.47平方米=167292元）；3、本案的诉讼费用全部由上城住建局承担。
一审法院认为
原审法院认为：王少华、上城住建局签订的房屋拆迁产权调换协议，是双方真实意思的表示，亦不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行义务。现王少华要求上城住建局履行协议，对其进行回迁安置，于法有据，该院予以支持。因王少华在择房单上签了名，根据上城住建局发放的旧城改造工程回迁安置择房须知的规定，择房单经双方签字盖章后生效，过渡费自2011年6月1日起停止发放，故王少华要求上城住建局补偿临时安置补助费，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，于2014年8月8日判决：一、上城住建局于判决生效之日起10日内在本市吴山人家小区给王少华安置建筑面积不小于46.47平方米房屋一套，双方自行进行资金结算；二、驳回王少华的其他诉讼请求。预收案件受理费3646元，实际收取1823元，由王少华、上城住建局各半负担。
上诉人诉称
宣判后，王少华不服，向本院提起上诉称：根据一审判决查明的事实：上诉人与被上诉人于2002年12月30日签订产权调换协议（编号25），约定被拆迁房屋的基本情况及补偿金额，安置用房坐落，并约定被上诉人应在2004年7月15日前将安置用房交付给上诉人，还就过渡方式及违约责任等作出了约定。被上诉人违约未能在协议约定的交房期限内将安置用房交付给上诉人，直至2011年5月20日被上诉人才公告回迁安置择房须知，通知上诉人选择安置房屋。在上诉人选定吴山人家4-1-503室后，被上诉人却又提出无理要求，要上诉人须按2011年的市场价格对增加的面积进行资金结算。为减少损失，上诉人多次与被上诉人交涉，表示可先交房再处理资金结算问题，然被上诉人迟迟不肯交房。被上诉人的违约逾期交房及按逾期交房时的市场价格进行资金结算的无理要求导致本案纠纷产生。一、《产权调换协议》应严格遵守履行，被上诉人违约导致的房屋价格上涨风险不应由上诉人承担。《产权调换协议》经双方签订生效即应严格遵守执行，被上诉人违约则应承担相应的违约责任，赔偿因其违约行为给上诉人造成的损失。逾期交房后房价上涨的，收房人多支付的房款这一差价损失应由违约方承担。参照货物买卖合同的处理原则，标的物的市场价格在签订合同后有较大变化的，因出卖人逾期交货，有可能给买受人造成价格方面损失的，标的物的市场价格比约定的价格低的，按照实际交付时的市场价格计算价款，如果市场价格较约定的交货期限时的约定价格上升的，则仍应按照原合同约定的价格计算价款。因此《产权调换协议》附件二载明的“超出面积按市场价结算”理解为“按协议约定的安置房屋交付期的市场价结算”才是正确的理解，拆迁人违约逾期交付安置用房导致的房屋价格上涨风险不应由守约方承担。这一正确理解在生效的判决书中［（2012）杭上民初字第340号民事判决及（2013）浙杭民终字第457号民事判决］得到确认［见（2014）浙杭民申字第20号民事裁定书］。按2004年7月的评估价8000元／㎡进行资金结算适当（其中10㎡按优惠价6245元／㎡进行资金结算）。一审判决仅判令被上诉人给上诉人安置房屋，自行进行资金结算，而不对资金结算的标准作出判决，该判决没有真正解决本案的房屋拆迁安置纠纷，存有本末倒置之嫌。如此的判决最终可能只是一纸空文无法得到执行，因为根据被上诉人的政策，只有在资金结算完成后才会交付安置房屋（《回迁安置择房须知》第六条：资金结算后即可办理入住手续）。二、上诉人不能入住安置用房，过错责任在于被上诉人，被上诉人无需支付择房后的临时安置补助费的理由不成立。被上诉人主张以交房时的市场价格对增加的房屋面积进行结算显属无理要求。被上诉人曾因此无理要求与其他被拆迁人发生纠纷，杭州市中级人民法院作出的（2014）浙杭民申字第20号民事裁定书以及之前两份相关民事判决，明确不支持被上诉人的无理要求。正是由于被上诉人的这一无理要求，造成无法完成资金结算，使得上诉人已选定的安置房屋一直没能交付使用，上诉人无法住入新房，只能继续在外过渡。一审判决没有查明认定安置用房不能交付使用的过错责任，仅凭被上诉人单方公布的、没有上诉人签字确认的《回迁安置择房须知》认定双方同意过渡费停止发放，于法无据，有违《产权调换协议》的约定。对于临时安置补助费发放的起止期限，《产权调换协议》第六条第1款有明确的约定，临时安置补助费自乙方旧房搬迁腾空验收合格之日起按月计算，发至新房安置四个月止。新房安置即指新房交付使用，故临时安置补助费依约应发至实际交房日期后的第四个月，而不是发至择房之日。一审判决认定上诉人同意择房后自2011年6月1日即停止发放临时安置补助费亦违背常理：上诉人尚未收取安置房屋，绝无可能同意停止发放临时安置补助费。上诉人在择房单上签字只是选定安置房屋，不涉及临时安置补助费的发放。如果说《回迁安置择房须知》中“择房单经双方签字盖章后生效，过渡费自2011年6月1日停止发放”算是一合同条款，而且被理解为在择房单上签字即是同意过渡费自2011年6月1日停止发放，那么这一条款毫无疑问是被上诉人利用其强势地位拟定的霸王条款。被上诉人在临时安置补助费截止时间方面且存在欺诈，《产权调换协议》第六条第1款明确约定临时安置补助费发至新房安置四个月止，故即使2011年5月下旬择房后立即交房，临时安置补助费依约也应发至2011年9月。根据《产权调换协议》第八条的约定，又根据《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第39条之规定，“拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按原标准的2倍支付临时安置补助费”，应由被上诉人支付的2011年6月1日至2014年12月30日的临时安置补助费为189480.2元（详见临时安置补助费计算表）。综上所述，被上诉人在履行与上诉人签订的《产权调换协议》过程中严重失信：违约逾期交房，擅自延长过渡期，无理要求按逾期交房时的房屋市场价格进行资金结算，否则不予交房，又无视双方协议的约定欺骗被拆迁人单方决定在择房后即停止发放临时安置补助费。一审判决将单方出具的仅具有说明指引作用的“须知”当作对双方具有约束力的合约，认定临时安置补助费在择房后即可停止发放，显然错误；一审判决不解决增加房屋面积结算的标准问题，只是判令进行安置，将导致安置房屋的交付仍然存在依靠上诉人与被上诉人自行无法消除的重大障碍，《产权调换协议》将无法得到继续履行。请求二审法院：1、撤销杭州市上城区（2014）杭上民初字第942号民事判决；2、判令被上诉人履行《产权调换协议》，立即将确定的安置用房交付上诉人使用，并按协议约定的安置房交付时间的房屋市场价格对增加的住房面积进行结算；3、判令被上诉人补偿上诉人2011年6月1日至安置用房实际交付使用之日后第四个月的临时安置补助费，暂计至2014年12月30日的临时安置补助费为189480.2元；4、案件受理费由被上诉人承担。2014年10月11日，上诉人将上诉请求第三项临时安置补助费变更为167292元，明确计算区间为2011年6月至2014年7月。
被上诉人辩称
被上诉人上城住建局答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法。二、本案不是房屋买卖合同纠纷，而是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，两者之间有本质的区别，尤其是合同的内容受到房屋拆迁法律法规和政策的调整与规范，比如在拆迁时间规定上、逾期回迁安置的双倍支付过渡费、安置房屋的价格法定不变性以及拆迁户可以在超出安置面积以外的扩面（10平方米）部分价格优惠等方面。因为其它多方面的原因导致逾期安置，自2004年8月起2011年5月止，被上诉人则按拆迁政策规定和合同约定，对上诉人支付了2倍的临时安置补助费。由于在签订《房屋拆迁产权调换协议》时，双方未就扩面事项明确约定，因此被上诉人回迁时，将“回迁安置择房须知”并同时在拆迁现场书面告示全体拆迁户所有安置房屋的评估价格及扩面价格的“资金结算”等有关事宜：“1、原建筑面积部分按新旧房评估价结算差价，原建筑面积不足46平方米，不足部分按成本价进行资金结算（另有住房合并计算）；2、超出安置面积10平方米，按新房拆迁评估价进行资金结算（另有住房合并计算）；3、超出安置面积10平方米外的，参考现市场评估价进行资金结算”。可见，针对扩面部分的价格结算，双方均已在2011年5月20日回迁时的“回迁安置择房须知”和“择房单”中明确约定和认可，不存在所谓的房屋价格上涨风险承担的问题，否则就无须选择扩面的方式。经上诉人及各拆迁户认同的情况下，其则在同年5月26日进行了选房，才选择了上城区吴山人家4幢1单元503室（建筑面积67.41平方米）。在本案中，被上诉人已依约完全履行了该《产权调换协议》的全部义务，不容置疑。既然上诉人也在原审庭审中再三坚持要求法院判决按该双方《产权调换协议》履行，因此，原审判决“被告杭州市上城区住房和城市建设局给原告王少华安置建筑面积不少于46.47平方米房屋一套，双方自行进行资金结算”正确，并无不当，请求二审法院予以维持。三、至于上诉人上诉所称：“上诉人不能入住安置用房，过错责任在于被上诉人，被上诉人无需支付择房后的临时安置补助费的理由不能成立”是没有事实根据的，完全不能成立。原审庭审调查的材料证实，上诉人不能入住安置用房的原因，是因为其在择房后至今不办理结算手续，放弃安置已择房源，过错责任完全在于上诉人本身，被上诉人没有任何过错也不存在责任。对于上诉人要求支付的临时安置补助费诉求，2011年5月20日杭报“公告”和“回迁安置择房须知”中，都已经明确约定：“过渡费自2011年6月1日起停止发放。”据此，原审判决“故原告要求被告补偿临时安置补助费167292元，依据不足，本院不予支持”是正确的，也请求二审法院予以维持。四、关于上诉人在上诉请求中，以杭州市上城区人民法院（2012）杭上民初字第340号民事判决结果为由，提出扩面部分的价格结算“按2004年7月的评估价每平方米8000元进行资金结算适当（其中10平方米按优惠价6245元进行资金结算）”，对此被上诉人认为上诉人的该项上诉请求超出了其一审诉讼请求范围，不符民事诉讼的程序规定，请求二审不予支持。况且前述案件的合同事实内容与本案不尽相同，且与本案不具有实质性的可比性和关联性，故上诉人的诉求于法相悖，于理不当，显然不能成立。且临时安置补助费增加至189480.2元，被上诉人认为，上诉人的两项上诉请求超出一审范围不符合民事诉讼规定，请求不予支持，且前案的合同内容与本案不完全相同，上诉人的请求于法无据。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，恳请二审法院依法维持原判，驳回上诉请求。
二审期间，上诉人王少华向本院提交拆迁安置扩面协议书复印件一份，拟证明被上诉人与其他被拆迁人约定的拆迁安置结算方式。被上诉人上城住建局二审中并未向本院提交新的证据材料。
本院认为
对于上诉人王少华提交的上述证据，被上诉人上城住建局认为，该证据无原件核对，真实性无法确认，合法性不确认，与本案无关联性；且该证据不属于新证据，2013年4月形成的，一审也可以提交。本院认为，被上诉人上城住建局的意见成立，该证据形成于本案一审前，并非二审新证据，且系复印件，并无原件核对，又与本案并无关联性，故本院不予采纳。
二审中，上诉人王少华申请本院调取本院（2013）浙杭民终字第457号民事判决书，以证明对于扩面计算的方式是有生效判决的。本院予以调取。被上诉人上城住建局则认为，该案与本案无关，因为该案当时约定了扩面面积，事实认定考虑到2002年已经约定，法院最终认定应当按照当时的约定的交房时间和价格履行；被上诉人方对该判决的真实性予以确认，虽然申请过再审，但被上诉人方对合法性存疑，且认为与本案无关。本院认为，被上诉人上城住建局的意见部分成立，该判决涉及的《房屋拆迁产权调换协议》中明确约定了安置扩面的事宜和扩面面积，合同内容与本案不同，故该判决书与本案不具有关联性，不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：根据双方当事人的主张，本案的争议焦点在于：第一，王少华与上城住建局之间对安置房屋的面积及结算方式是否达成一致；第二，上城住建局是否应当支付王少华2011年6月1日后的临时安置补助费。关于第一个争议焦点，即安置房屋面积及结算方式，双方在《房屋拆迁产权调换协议》中并没有明确约定，后双方对扩面事宜及其资金结算方式未达成一致，亦未签订新的协议。因此，依据该《房屋拆迁产权调换协议》，上城住建局有义务安置王少华不少于原建筑面积的房屋。现因王少华不同意上城住建局主张的对扩面部分按照回迁时市场价格进行结算的方案，上城住建局在一审中亦明确表示同意提供建筑面积为46.8平方米的房屋作为王少华的安置房，故原审法院判决上城住建局给王少华安置建筑面积不小于46.47平方米的房屋一套，双方自行进行资金结算并无不妥。关于第二个争议焦点，即2011年6月1日后的临时安置补助费问题，《房屋拆迁产权调换协议》第六条约定临时安置补助费发至新房安置四个月止，上城住建局在2011年5月20日的“回迁安置择房须知”中明确过渡费自2011年6月1日起停止发放，王少华二审中也表示“当时认为有房就不需要过渡了，付到2011年6月1日也是可以的”，而王少华未能及时得到安置是因为其与上城住建局就安置房的扩面部分资金结算标准未能达成一致，鉴于王少华主张扩面部分按照合同约定的回迁时间即2004年7月15日的市场价格进行结算并无合同依据，故原审法院未支持王少华主张的2011年6月1日后的临时安置补助费请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3646元，由上诉人王少华负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长余文玲
审判员金瑞芳
代理审判员毕克来
裁判日期
二〇一四年十一月二十七日
书记员
书记员曹姝隽
