审理法院：重庆市第一中级人民法院
案号：（2014）渝一中法民终字第06914号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-11-16
审理经过
上诉人重庆市名爵实业有限公司（以下简称名爵公司）与被上诉人谢成礼房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市潼南县人民法院于2014年8月8日作出（2013）潼法民初字第01832号民事判决。上诉人名爵公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问，上诉人名爵公司之委托代理人陈久洪、刘昌体，被上诉人谢成礼之委托代理人何桐雨参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院查明
一审法院审理查明：潼南县燃料公司系潼南县国有企业，谢成礼系潼南县燃料公司员工，名爵公司（原名重庆市瑞达建筑安装工程有限公司）系潼南县“瑞达.名爵康都”房地产开发项目的业主。2002年，潼南县人民政府对潼南县燃料公司实行企业改制。同年11月，原潼南县国有资产管理局以潼国资（2002）30号文同意潼南县燃料公司采取公开竞价方式出售梓潼煤站等23处房屋及土地。潼南县燃料公司为加快企业改制步伐，于2006年7月与谢成礼自愿达成了职工住房转让协议并签订了《房地产转让协议书》。此后，谢成礼按照该转让协议的约定向潼南县燃料公司一次性付清了购房款。
2006年6月18日，潼南县燃料公司与名爵公司签订了《房屋拆迁安置方案》。双方约定：甲方（即潼南县燃料公司）将位于梓潼街道办事处建设路xx号、xx号的两块土地上的房屋（含职工住房）的产权转让给乙方（即名爵公司）；甲方房屋内的职工及租赁者的财产、货物、人员全部搬迁完毕后，以最后一户搬完时止，乙方付清拆迁户的过渡费、搬迁费；乙方自行负责拆迁；乙方应承担甲方职工的还房面积6383平方米，按甲方户数进行核实登记还房。以最后一户搬出时为准，还房时间最迟不超过18个月；还房面积除乙方应归还甲方职工住户的面积外，超面积部分应由甲方各住户按不同楼层、不同面积及当时的市场价与乙方签订购房合同，凡住户多要面积的应在房屋开工前另行与乙方签订合同。
同年7月31日，谢成礼与名爵公司双方又自愿签订了《危房改建房屋产权调换协议书》。在该协议书中约定：被拆迁房位置位于重庆市xx单元xx；面积为61㎡（套内）；超出还房部分的建筑面积按自己选定的不同位置、不同的价格，按当时的市场价计算；交旧房时间为2006年7月31日，交新房时间为2008年1月30日；乙方（即原告）已付清全部购房款后，甲方（即名爵公司）不能在规定的期限内交付房屋，则从超期之日次月每户每月补安置过渡费200元给乙方；甲方为乙方办理好《房屋产权证》，还房面积的税费由甲方负责，超面积的税费按相关政策办理，由乙方负责；乙方所调换的新房建筑面积以房屋竣工后，房屋产权部门办证的面积为准与甲方进行最后结算；本协议以甲方正式取得该建设项目的施工许可证时生效；交房时，乙方一次性交清购房超出部分面积房款，如有违约，乙方自愿扣减还房面积10㎡。同日，潼南县燃料公司又与名爵公司签订了《补充协议》。约定：将公司内部职工增加购买的房屋面积，按总售价优惠5%。此后，谢成礼依约将其所有的被拆迁旧房交付给了名爵公司，并按照名爵公司的安排对安置的房屋进行了选房，所选定房屋的位置位于重庆市xxx号“瑞达.名爵康都”xx。
由于名爵公司的原因，名爵公司未能按照协议书约定的时间将原告所选定的房屋交付给原告。2010年1月28日，名爵公司向原告出具书面《承诺》：“……你的还迁房我司定于2010年12月31日交付与你，如我司在约定时间不能交房给你，我司愿意承担违约责任，即按每月每户支付违约金800元。同时，在此期间，我司继续支付你的过渡费……”。2010年12月31日，被告名爵公司仍未能交房。2012年7月12日，名爵公司再次向原告等作出书面《承诺》：“关于潼南县潼南县燃料公司和另外四户居民拆迁还房问题，现我司承诺在2012年12月31日之前交房。如2012年12月31日之后不能交房，违约金加一倍补偿”。2012年12月26日，名爵公司向谢成礼邮寄了接房通知。但谢成礼在收到该通知后，以名爵公司所交房屋不符合法定条件及对超面积部分房款的收取不合理为由拒绝接房。为此，双方发生纷争。2013年5月，谢成礼诉至本院，请求如诉称。
另查明，2006年8月2日-2008年2月2日期间，名爵公司按照约定向原告支付了“过渡费”3000元及一次性搬家费500元；2009年1月13日，名爵公司向原告支付了2008年2月3日-2009年2月2日期间的“过渡费”3600元；2010年2月10日，名爵公司向原告支付了2009年2月3日-2010年2月2日期间的“过渡费”7000元；2011年1月20日，名爵公司向原告支付了2010年2月3日-2011年2月2日期间的“过渡费”9200元及“超时补偿费”800元；2012年1月20日，名爵公司向原告支付了2011年2月3日-2012年2月2日期间的“过渡费”9200元及2011年2月1日-2012年1月31日期间的“超时补偿费”11800元；2012年3月31日，名爵公司又向原告增加支付了2011年度的拆迁“过渡费”2000元。
还查明，2009年3月19日被告名爵公司依法取得了潼南县潼南县燃料公司建设路51号和100号地块的《房屋拆迁许可证》。同年8月12日，名爵公司依法取得了其开发的“瑞达.名爵康都1、2、3、4、5楼的《建筑工程施工许可证》。2013年6月17日，涉案房屋通过了消防验收。次日，潼南县人民政府对“瑞达名爵康都”项目按照遗留问题解决办证等相关事宜通过了最后审批。
一审法院认为
本案在审理过程中，原、被告双方对选定的还房面积进行了最终确认，谢成礼所选房屋比被拆迁房屋实际超出面积12.169平方米（以建筑面积计）。此外，一审法院依照原、被告的申请，依法委托了重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估。经该公司评估，涉案房屋在2008年2月的市场价值为980元／㎡；在2013年6月的市场价值为4000元／㎡。
谢成礼一审诉称：2006年6月，原告所在单位潼南县燃料公司与被告签订了《房屋拆迁安置方案》。约定潼南县燃料公司将位于潼南县梓潼街道办事处建设路xx号、xxx号的二块土地及地上的房屋（含职工住房）的产权转让给被告进行危房改建。同年8月2日，双方又签订了《补充协议》。约定：潼南县燃料公司内部职工增加购买的房屋面积按总售价优惠5%。2006年7月31日，原、被告签订了《危房改建房屋产权调换协议书》。约定：原告将其所有的位于潼南县梓潼街道办事处建设路潼南县燃料公司内的室内净空面积为61㎡的危房交予被告进行危房改建；原告签订协议当天交旧房，被告约定于2008年1月30日交还新房；超出的建筑面积按原告选定的不同的位置，不同的价格，按当时的市场价计算；被告一次性支付原告从签订合同之日起至2008年2月期间的过渡费3000元。该协议书签订后，原告按照约定将旧房交予被告，但被告并未按照协议书的约定的时间将新房交付原告。2008年，原被告双方又达成补充协议，被告承诺职工增加购买的房屋面积按总售价再优惠5%。2010年1月，被告作出《承诺》：“2010年12月31日交房；若约定时间不能交房，公司按每户每月支付违约金800元。同时，在此期间，继续支付过渡费”。但被告仍未能在该时间内向原告交付房屋。2012年7月，被告再次作出《承诺》：“承诺在2012年12月31日之前交房，如2012年12月31日之后不能交房，违约金加一倍补偿”。但被告至今仍未达到交房标准。为此，请求人民法院依法判令被告履行《危房改建房屋产权调换协议书》及《补充协议》，并及时交房；判令被告自协议中约定的交新房之日起至2010年12月31日止按照每月800元的标准向原告支付违约金；判令被告一次性支付原告2012年2月-2012年12月共计11个月不低于983.33元／月的违约金；判令被告一次性支付原告2013年1月至实际交房时止不低于1966.67元／月的违约金；判令被告一次性支付原告2012年2月至实际交房时止不低于933.33元／月的过渡费。
被上诉人辩称
名爵公司一审辩称：原告所主张的自协议中约定的交新房之日起至2010年12月31日止按照每月800元的标准向原告支付违约金与客观事实不符，被告已经按照协议的约定向被告支付了该期间的违约金。另外，被告已于2012年12月26日向原告发出了交接房通知书，但原告未按该通知到公司接房，其责任在原告，故被告不应承担原告所主张的2013年1月至实际交房时止不低于1966.67元／月的违约金；原告主张的2012年2月-2012年12月共计11个月不低于983.33元／月的违约金过高，请求人民法院依法予以调整；此外，被告同意支付2012年12月31日前的过渡费，该过渡费的标准可参照市场房屋租金计算。
一审法院认为，原告谢成礼与被告名爵公司签订的《危房改建房屋产权调换协议书》系双方当事人的真实意思表示，该合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且被告名爵公司依法取得了《房屋拆迁许可证》及《建筑工程施工许可证》，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
依照双方当事人在协议中的约定，名爵公司应当在2008年1月30日前向谢成礼交付房屋但未能交付。2012年12月，名爵公司通知谢成礼接房又因涉案房屋未能通过消防验收、竣工验收而遭到谢成礼拒绝。经一审法院查明，名爵公司直至2013年6月17日才为涉案房屋通过消防验收。次日，潼南县人民政府才依法对涉案房屋按照遗留问题作出了处理，名爵公司在此时才具备法定的交房条件。因此，谢成礼有权对名爵公司在2012年12月的交房行为予以拒绝。在名爵公司对涉案房屋具备了交房条件后，其应当通知谢成礼接房但至今仍未向谢成礼交付房屋钥匙并转移房屋的占有。故谢成礼要求名爵公司交房的主张与约定相符，于法有据，一审法院应予支持。
本案中，谢成礼要求名爵公司支付从约定交房之日起至2010年12月31日期间的违约金，并主张该期间的违约金按800元／月的标准计算。名爵公司则辩解其虽未能按照约定的时间交房，但已向谢成礼支付了该期间的违约金。经一审法院审查，名爵公司在此间内先后向谢成礼支付了2008年2月3日-2009年2月2日期间的“过渡费”3600元；2009年2月3日-2010年2月2日期间的“过渡费”7000元；2010年2月3日-2011年2月2日期间的“过渡费”9200元及“超时补偿费”800元。因双方当事人在该期间内对逾期交房未作其他约定及承诺，仅在协议中约定“乙方（即原告）已付清全部购房款后，甲方（即名爵公司）不能在规定的期限内交付房屋，则从超期之日次月每户每月补安置过渡费200元给乙方”，故一审法院认为名爵公司向谢成礼支付的上述费用虽名为“过渡费”，实则是对其逾期交房的违约行为向谢成礼所作的补偿，且谢成礼在本案中亦未举证证明在此期间因被告逾期交房的违约行为对其造成的实际损害后果。因此，谢成礼的这一主张与客观事实不符，一审法院不予支持。
依照名爵公司在2010年1月28日向原告所作的承诺，名爵公司应当在2010年12月31日前向谢成礼交付房屋，但名爵公司并未能按照该承诺的时间向谢成礼交房。又因名爵公司虽然在2012年12月26日已通知谢成礼接房，但其在2012年12月对涉案房屋并未达到交付条件。因此，名爵公司已构成违约。谢成礼要求名爵公司承担2012年2月-2012年12月期间违约责任的主张，与事实相符，一审法院予以支持。但因名爵公司在承诺中表示如未能在该时间履行交房义务，愿意按每月每户支付违约金800元的标准承担违约责任，谢成礼对此亦未提出反对意见。故名爵公司在此间内应向谢成礼支付的违约金为11月×800元／月=8800元。本案中，谢成礼要求按照不低于983.33元／月的标准支付该期间内的违约金的主张无事实依据，一审法院不予支持。名爵公司则认为，谢成礼对该期间内的违约金标准主张过高，要求一审法院进行调整。因名爵公司对其辩解未向一审法院举示相关证据，故一审法院对名爵公司的这一辩解亦不予支持。
因名爵公司在2013年6月具备了法定交房条件后至今仍未向谢成礼交付涉案房屋的钥匙，故谢成礼要求名爵公司承担自2013年1月起至实际交付房屋钥匙之日止期间的违约责任的主张，一审法院予以支持。依照名爵公司在2012年7月12日再次向原告等作出书面《承诺》：“关于潼南县燃料公司和另外四户居民拆迁还房问题，现我司承诺在2012年12月31日之前交房。如2012年12月31日之后不能交房，违约金加一倍补偿”的约定，名爵公司在此期间应当按照1600元／月的标准向谢成礼支付逾期交房的违约金。本案中，谢成礼要求名爵公司在此期间内按不低于1966.67元／月的标准支付违约金，因其未向一审法院举示相关证据予以证明该主张，故一审法院对谢成礼的这一请求不予支持。名爵公司认为，其已在2012年12月向谢成礼发出了接房通知，谢成礼拒绝接房。故名爵公司不再构成交房违约，不应承担该期间的违约责任。一审法院认为，名爵公司虽在2012年12月要求谢成礼接房，但涉案房屋在此时并未达到法定的交房条件。2013年6月，名爵公司为涉案房屋获得了法定的交房条件后，其至今未向谢成礼交付房屋钥匙，责任在名爵公司。因此，一审法院对名爵公司认为不构成违约的辩解不予支持。
由于名爵公司至今未履行交房义务，故依照双方当事人在协议中“甲方（即名爵公司）不能在规定的期限内交付房屋，则从超期之日次月每户每月补安置过渡费200元给乙方（即谢成礼）”的约定，名爵公司应当向谢成礼支付从2012年2月起至实际交房时止的过渡费。因双方当事人对该期间的过渡费未作其他约定，故名爵公司仍应当按照该协议中约定的200元／月的标准支付。谢成礼要求按照不低于933.33元／月的标准支付该期间的过渡费，其并未向一审法院举示充分的证据予以佐证。因此，对谢成礼的该项主张，一审法院不予支持。
庭审中，双方当事人对协议“超出还房部分的建筑面积按自己选定的不同位置、不同的价格，按当时的市场价计算”中“当时的市场价”的约定存在严重分歧。谢成礼认为协议中载明的“当时的市场价”应指约定的交新房时即2008年2月，名爵公司则认为该“当时”是指符合法定交房条件时即2013年6月。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，一审法院认为协议载明的“当时”应指双方约定的交付新房时即2008年2月。因此，名爵公司认为“当时”是指符合法定交房条件时即2013年6月的辩解理由不能成立。经重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司评估，涉案房屋在2008年2月的市场单价为980元／㎡。庭审中，双方当事人对超出还房的建筑面积确认为12.169平方米。此外，名爵公司在《补充协议》中自愿表示将公司内部职工增加购买的房屋面积，按总售价优惠5%。综上，依照双方当事人在协议中“交房时，乙方一次性交清购房超出部分面积房款”的约定，谢成礼应向名爵公司支付的超面积房款为12.169㎡×980元／㎡×（1-5%）=11329元。但因名爵公司未对超面积房款向谢成礼提出反诉请求，故一审法院在本案中对此不予处理。
此外，依照双方当事人签订《危房改建房屋产权调换协议书》“甲方（即名爵公司）为乙方办理好《房屋产权证》，还房面积的税费由甲方负责，超面积的税费按相关政策办理，由乙方（即谢成礼）负责”的约定，名爵公司应当为谢成礼选定的房屋即位于重庆市潼南县梓潼街道办事处建设路158号“瑞达.名爵康都”4-2-3-4房屋办理《房地产权证》（即取得潼南县房地产管理部门出具的登记受理单）。因双方当事人在合同中未约定办理房地产权证的期限，且对此又不能达成补充协议，故一审法院依据交易习惯并结合相关法律规定确定为90日内较为适宜。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十五条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和国家民事政策之相关规定，判决：“一、被告重庆市名爵实业有限公司在本判决生效后十日内将位于重庆市潼南县梓潼街道办事处建设路158号“瑞达.名爵康都”4-2-3-4号住房一套交付给原告谢成礼。二、被告重庆市名爵实业有限公司在本判决生效后九十日内为原告谢成礼所有的位于重庆市潼南县梓潼街道办事处建设路158号“瑞达.名爵康都”4-2-3-4号住房一套办理好《房地产权证》（即取得潼南县房地产管理部门出具的登记受理单）。三、被告重庆市名爵实业有限公司在本判决生效后十日内一次性向原告谢成礼支付2012年2月-2012年12月期间的逾期交房违约金8800元。四、被告重庆市名爵实业有限公司在本判决生效后十日内一次性向原告谢成礼支付2013年1月至实际交房时止期间的逾期交房违约金（该违约金以每月1600元的标准计算）。五、被告重庆市名爵实业有限公司在本判决生效后十日内一次性向原告谢成礼支付2012年2月至实际交房时止期间的过渡费（该过渡费以每月200元的标准计算）。六、驳回原告谢成礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费666元（缓交），减半收取333元；评估费1385元，合计1718元。由原告谢成礼负担692元，被告重庆市名爵实业有限公司负担1026元。”
上诉人名爵公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的请求。其主要事实和理由如下：1、被上诉人的诉讼主体不适格，无权起诉。2、一审判决超出了被上诉人的诉讼请求，应予纠正。3、被上诉人在一审中未缴纳评估费，何来2008年2月的评估结论。4、一审法院对“按当时市场价计算”中的“当时”的时间概念作两种理解互相矛盾，应予纠正。
被上诉人谢成礼答辩称：请求维持一审判决。
本院查明
本院二审查明：1、重庆市潼南县人民法院2014年8月8日庭审笔录载明：“审：双方在协商中被告为原告办理房地产证，但对时间未明确约定，是否达成协议？原代：要求在被告实际交付房屋后90日内办理房地产证。被代：办理房地产证是统一办理不是一家一家的。”2、谢成礼和名爵公司均在一审中提出了司法鉴定申请。
本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、被上诉人的诉讼主体是否适格；2、一审法院的判决是否超出了被上诉人的诉讼请求范围。现分别评析如下：
1、关于被上诉人的诉讼主体是否适格的问题。本案中，被上诉人根据与潼南县燃料公司签订的《房地产转让协议书》的约定，向潼南县燃料公司支付了相应房屋的购房款。之后，被上诉人与名爵公司签订《危房改建房屋产权调换协议书》，约定由被上诉人将其所有的被拆迁旧房交付名爵公司，并按名爵公司之安排进行选房后选定涉案房屋，现被上诉人依据前述合同之约定向名爵公司主张交房、支付违约金等权利。本院认为，被上诉人作为合同一方当事人，依据合同约定向合同相对方主张权利符合法律规定，应予支持。上诉人在二审中提出的被上诉人的诉讼主体不适格的主张，于法无据，本院不予支持。
2、关于一审法院的判决是否超出了被上诉人的诉讼请求范围的问题。根据庭审笔录载明的内容可知，被上诉人在一审庭审中明确提出了要求名爵公司在实际交付房屋后90日内办理房地产证的请求，系其对诉讼请求进行了变更，名爵公司对此也明确发表了答辩意见，加之本案一审系适用简易程序进行审理，故本院认定一审法院根据被上诉人变更后的诉讼请求作出的判决并无不当。名爵公司在二审中提出的一审判决超出被上诉人诉讼请求范围的主张，因与二审查明的事实不符，本院依法不予支持。
对于上诉人提出的被上诉人在一审中未缴纳鉴定费的异议，经审查，谢成礼和名爵公司在一审中均提出了司法鉴定申请，一审法院根据双方之申请依法委托鉴定机构作出鉴定意见后，根据一审判决情况，判定双方对鉴定费进行了分担，并不存在上诉人所称被上诉人未缴纳鉴定费的情形，故对于上诉人的该异议，本院依法不予支持。
一审法院虽对双方当事人合同中约定的“按当时的市场价计算”中的“当时”作出认定，并对相应的超面积房款金额作出评判，但因谢成礼在一审诉讼中并未对此提出诉讼请求，名爵公司也未对超面积房款问题向谢成礼提出反诉，故前述内容不属于本案审查范围，本院依法对此不予审查。
综上，名爵公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费666元，由重庆市名爵实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长陈孟琼
代理审判员陈娅梅
代理审判员罗太平
裁判日期
二〇一四年十一月十六日
书记员
书记员王睿杰
