审理法院：温县人民法院
案号：（2014）温民二初字第00066号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-06-26
审理经过
原告刘梅娟与被告石平安因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告刘梅娟于2014年4月14日向本院提起诉讼。本院受理后依法向被告石平安送达了应诉通知书、诉状副本、举证责任通知书和开庭传票。本案依法由审判员宋世钧适用简易程序，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告刘梅娟及其委托代理人肖迎华、杨林，被告石平安及其委托代理人李战保、李文国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告刘梅娟诉称，2011年8月15日，原、被告双方签订了《百货公司家属楼拆除改建协议书》。协议书约定，依照原告房产证及双方实地测量数据，原告现有住房面积为54.58平方米，储藏室4.61平方米，共计59.19平方米由被告拆除改建后按1:1置换新房，超出部分由原告按价补足。同时双方在协议书对付款方式、交房期限等进行了具体的约定。协议签订后，原告依约如期完成了搬迁义务，并于2012年2月8日向被告指定的收款人王XX支付了超出面积部分房款30000元。
依据协议书的约定，被告应于2011年8月15日后的18个月即2013年2月15日向原告交付改建的新房，且根据协议约定，被告逾期交房应每日按房款总价的0.3%赔偿原告。现改建后的新房早已完工，部分住户已回迁居住，交房期限届满后原告多次要求被告履行交付房屋的义务，但被告以种种理由拒绝。现原告具有合法产权的旧房已拆除，在原址改建后的新房却不能入住，被告的违约行为给原告造成了巨额的经济损失。
为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院判令被告：1、向原告交付被告对永兴街7号楼（百货公司居楼）改建后形成的新楼一层自西向东第2户房屋；2、向原告支付逾期交房赔偿款100000元。
原告刘梅娟为支持自己的主张，向法庭提交了十一组证据。第一组证据为刘梅娟的身份证复印件。原告以该组证据证明1、原告的身份信息；2、原告与《百货公司家属楼拆除改建协议书》中的乙方为同一人，其具有原告的主体资格，其享有《协议书》约定的权利。
第二组证据为房屋所有权证书、房契、收款凭单2张。原告以该组证据证明1、吉孝永于1985年7月10日及1989年5月13日向温县商业局百货公司交纳了房款；该房屋的产权归吉孝永个人所有。2、2001年10月1日吉孝永将房屋出售给原告。3、原告于2010年9月15日取得该房屋的所有权且将该房屋的地址确定为：永兴街7号楼（百货公司居楼）1层西-东第4户，房屋面积为：54.58平方米。
第三组证据为《百货公司家属楼拆除改建协议书》（以下称协议书）。原告以该组证据证明1、原、被告双方于2011年8月15日签订了该《协议书》，该《协议书》不违反法律、法规的强制性规定，应当确认其法律效力，双方应依约履行协议。2、该《协议书》第1条约定：“改建的居民楼供乙方原住户居住。”而被告将27户外的15户对外出售，其行为违反了本条的约定。3、原告原房屋面积为54.58平方米，储藏间面积为4.61平方米。签订协议时对于超出部分应补的价款金额未予以确定。4、原告三次付款的时间及金额为：一楼上板后付应补房款的30%，封顶后付应补房款的50%；交房时所有款项一次性结清。付款的前提条件是：被告书面通知原告之日起的5日内。（至今原告未收到被告支付第二次房款的书面通知）。5、被告应在2011年8月15日后的18个月内即2013年2月15日之前按要求条件向原告交房；逾期每日按房款总价的0.3%赔偿原告。为此，因新房面积及储藏间面积被告至今未确定，按照原告原房屋及储藏间的面积计算出被告至起诉日因逾期18个月六房应向原告赔偿143442.6元（具体见赔偿清单）。6、对于该《协议书》未尽事宜，原、被告应签订补充协议（见本协议书第11条）。
第四组证据为交款通知单及王XX的收据各1张。原告以该组证据证明2012年2月8日，原告在被告新建房屋一楼上板后按被告的要求支付30000元的房款。
第五组证据为牡丹灵通卡账户历史明细清单1张、中国邮政储蓄郑州市五里堡营业所的绿卡通分户帐信息表1张。原告以该组证据证明原告为了向被告支付封顶后的第二次房款于2012年5月13日在银行卡上存款58300元，原告为履行交款义务已做好了充分的准备。
第六组证据为部分火车票及客车车辆。原告以该组证据证明原告自2012年5月13日至2014年5月15日期间，为处理与被告之间的《协议书》履行问题，多次往返于北京与温县之间以请求被告按协议履行交房义务。
第七组证据为郑州市房屋登记信息查询证明1份、无婚姻登记记录、证明1份。原告以该组证据证明原告除了《协议书》约定的一套房屋外，没有其他住房，因被告未如约交付房屋致使原告在外租房居住至今，并产生了较大的租金损失。
第八组证据为分房方案平面图1张、交款通知单1张。原告以该组证据证明1、根据分房方案、原告原房屋的位置及新房的居住现状可以确定原告的新房位于新楼自西向东1单元1层的第2户。理由是：1、分房平面图显示原1至9住户所分房屋为一楼自西向东共5户；二楼自西向东共4户。2、按分房平面图抓“九”时，平面图1、3、4、5、6、7、8、9被分别抓取，仅剩2号未被抓取。随后，被告又将剩余的2号新房分配给平面图中的4号住户，最终仅剩下平面图中的4号新房，该新房位于自西东的第2户，因此该新房应为原告应分新房。2、交款通知单显示的五楼上板请于2012年5月20日前交款与《协议书》约定的封顶后交款不一致，该通知单证明了被告要求第二次付款时存在严重的违约行为。
第九组证据为照片5张。原告以该组证据证明1、新房于该日前已经建成，该新房共3个单元、楼高共7层，每层2位住户，该楼共42户，比原27位住户多出15套住房。也证明了被告违反《协议书》第1条的约定。2、证据P21照片中原告所站立位置系自西向东的第2户，结合平面图及新楼现状，该处房屋为原告应分新房。3、虽然新楼已经建成，但至原告起诉日被告仍未将储藏间建设完毕，至立案时被告所建储藏间仍不具备约定的交房条件。也证明了该日前被告仍不具备收取第三次房款的条件。
第十组证据为原告与张波、18939136100用户（交款单显示为王XX的电话）的录音、原告与18939136100用户及石平安的录音。原告以该组证据证明1、原告多次联系第一次催款单上显示的王XX的电话，但其称不是本人致原告无法联系第一次收款人王XX。2、原告多次通过多人索要石平安的联系方式，表明原告主动履行合同，但因被告不予以配合且至今未将原告所分新房的面积、储藏间的面积及应交第二次房款的准确数据书面通知原告，致原告无法履行交付第二次房款的义务。3、合同履行过程中，被告在未经原告许可的情况下将收款人及对应的合同义务让与他人，该协议的变更影响了原告合同权利的实现。4、因《协议书》未就水电、办理新房产证等问题在协议中进行约定，原告为此恳请被告按《协议书》第11条的约定协商补充协议，遭被告无理拒绝。因该条约定可以就协议未尽事宜协商补充协议，被告的行为系对该条款的违反，即违约。
第十一组证据为河南省郏县人民法院（2010）郏民初字第327号判决书一份。原告以该组证据证明1、自然人双方可以就房屋改建相关事宜签订《协议书》，以房屋改建为内容的协议书，不违背法律的强制性规定，应当确认其法律效力。2、原、被告之间签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效协议。根据法律规定，依法成立的合同，双方当事人应严格履行合同约定的义务。
被告辩称
被告石平安辩称，原告要求被告交付永兴街7号楼改造后形成的一楼一层自西向东第2户房产和支付逾期交房赔偿款100000元，没有事实依据和法律依据。其理由是：1、原、被告双方签订的协议书上并没有约定原告改建后的家属楼为一层自东向西第2居户；2、2012年5月改建的家属楼五层封顶之后，原家属楼住房户代表张XX及被告的代理人王XX多次打电话通知原告交纳第二批房款，原告以在北京打工回不来为由，不来交房款。2012年5月20日，要求所有原家属楼住户将第二批房款即按约定的50%交清后抓阄分房，原告当时也在抓阄现场，但并不交款，证明原告已自动放弃要房的权利，原告要求被告支付100000元赔偿款没有事实依据；3、按双方协议第五条约定，逾期不交房款的按自动放弃处理，被告同意按原房作价60000元，连同已付房款30000元，合计90000元付给原告。
被告石平安向法庭提交的证据有温县百货公司家属楼拆除改建协议书和补充协议书，证明原告拒不交纳第一批房款，已构成违约。另申请证人王XX、马XX、张XX到庭作证。
证人王XX的证言是：2011年8月，被告石平安与温县百货公司原家属楼住户达成协议，对原家属楼进行拆除改建，石平安委托我替其收取房款，协调建房中的琐碎事情。2012年2月8日第一次收到原告刘梅娟房款30000元。2012年5月让住户代表张XX通知原告来交第二批50%的房款，原告没有来，我又与原告通电话让原告来交房款，2012年5月20日左右，原告拿着银行的存款条说来交房款，但来了几次，一直在挑房屋的毛病，却并不交款。后来，就按约定让交钱的原住户抓阄分房。刘梅娟只是留了电话号码，并未留过具体的通讯地址，故每次都是电话与其联系的。
证人马XX的证言是：我是原家属楼的老住户，因家属楼地势低洼，年久失修，家属楼的住户派代表和石平安协商让其帮助改建。张XX负责一楼老住户的事情，我负责二楼老住户的事情。当时商量一层上板后交30%，封顶时交50%，交房时全部结清。2012年5月20日，原告刘梅娟来到抓阄现场，但是她没有交钱，说窗户没有安铝合金窗，挑毛病。后来原交过钱的老住户抓阄分了房。
证人张XX的证言是：我在原家属楼一楼居住，由于地势低洼，住户27家伙用一个公共厕所，每逢下雨，下水道堵塞，脏水四流。鉴于此情况，2011年6月，27家住户协商选举我、岳良、马XX、王明亮、职卫红五个代表，我们找到石平安、王XX看能不能找个工程队对家属楼进行改造。我负责一楼，马XX负责二楼，职卫红负责三楼。最后商定改造后按1:1置换，多余部分按价补齐，一层盖起后付差价30%，五楼盖起后交50%，交房时全部交清。老住户27家，改造后每层六家，五层即满足了原来的老住户，超出部分归石平安。第一次交款时，我通知原告刘梅娟来了，她交了第一批款30000元，第二次通知她时，开始说她在北京打工没时间，后来抓阄前她手里拿着一张纸，上面写了大概有十几条，均是说房屋问题的，直至抓阄时，原告也没有交钱，原交过钱的老住户抓阄分房。当时和刘梅娟联系是通过电话联系的，她没有留过具体的通讯地址。
证据的分析与认定：对于原告所举的十一组书证，被告对第一组证据真实性、合法性、关联性无异议；对第二组证据真实性无异议；对第三组证据拆迁协议无异议，但对其证明指向有异议，被告没有违反协议约定，指向中第3条有异议；对第四组证据30000元收据无异议；第五组证据不能证明其指向；第六组证据不能证明其指向；第七组证据与本案无关系；第八组证据真实性有异议，应提供原件，不能证明其相应的主张；第九组证据不能证明其指向；对第十组证据的录音没办法质证，庭后再进行质证；第十一组证据与本案无关联性。
对于被告提供的证据，原告对证据的真实性无异议，但认为不能证明原告违约。对于证人王XX的证言，被告认为证人证言部分属实，对王XX提供的分配方案、房款的计算办法与原协议是一致的，但对于证据的解释原告不予认可。对于证人证言关于通知刘梅娟交第二批房款的说法，证人也确认了没有书面通知，未提供书面通知到原告的证据。证人王XX与被告石平安为合伙关系，二人之间具有法律上的利益关系，其作出对原告不利的证言不应采信。对于证人马XX的证言，原告认为马XX证明原告违约，被告通知付第二批款，当时六楼正在建造，并未达到协议约定的封顶条件。证人陈述的分配方案，原告应分房是在1-9号之间，经原告调查落实，目前新楼只有一层自西向东第2户没有分配，其他均已分配，因此原告诉求的一套新楼应当属于原告的。对于证人张XX的证言，原告认为张XX即便电话通知了原告，也与书面约定的书面通知不符，工程进度有没有达到协议约定的封顶条件，原告有权拒绝履行付款义务，同时原、被告也没有约定让张XX负责催收房款，张XX向原告催收房款不符合协议的约定。
经过当事人举证、质证，本院确认如下基本案件事实：2011年6月，温县百货公司位于温县温泉镇永兴街的家属楼住户与被告石平安协商，让石平安对其居住的家属楼进行改造。改造的面积按1:1的比例进行置换，超出部分按1、2、3楼1900元/平方米，4楼1800元/平方米，5楼1700元/平方米，储藏间2200元/平方米补足。付款方式为一楼上板后付应补房款的30%，封顶后再付50%，交房时所有房款一次性结清，逾期拒不交款的按自动放弃处理。原有住户房屋作价60000元，从签订合同之日起住房户15日搬迁完毕，被告石平安在签合同之日起18个月完成房屋拆除改建工作，逾期不交房者每日按房款总价的0.3%赔偿住房户。原告刘梅娟的住房面积为54.58平方米，储藏间为4.61平方米。原告刘梅娟作为其中一住户于2011年8月15日与被告石平安就上述内容签订了改建协议书，后原、被告又签订了一份补充协议，因地下室由棚板改为现浇，建筑成本增加，每平方米造价增加200元。
协议签订后，被告石平安即开始组织施工。2012年2月8日，原告刘梅娟按要求将第一批款30000元交给了被告石平安。待被告要求原告交纳第二批房款时，原告未予交纳。被告以抓阄的方式让已交清房款的老住户按顺序进行了房屋分配。
本院认为
本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过度期限的等事项订立的协议。搬迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。本案中，被告石平安作为公民个人，并不具备房屋拆迁资质，况且房屋的拆迁改建协议中也没有明确约定原告应得房屋的具体户型及位于该家属楼的具体楼层分给原告，而是采取自主约定的分配原则来分配房屋，因此原告要求判令被告向其交付所建家属楼一层自西向东第2户房屋缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。由于原告未按约定交纳应交房款，其要求被告赔偿其100000元损失理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条的规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告刘梅娟的诉讼请求。
案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告刘梅娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判人员
审判员宋世钧
裁判日期
二0一四年六月二十六日
书记员
书记员严丽霞
