审理法院：新疆昌吉回族自治州中级人民法院
案号：（2013）昌中民一终字第909号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2013-12-17
审理经过
上诉人郑吉明因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉木萨尔县人民法院（2013）吉民二初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月8日受理后依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人郑吉明及其委托代理人孙存占，被上诉人张树春及其委托代理人包万贵，原审被告昌吉天圣房地产开发有限公司吉木萨尔分公司的负责人黄大齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明：2010年6月7日，原告作为乙方与作为甲方的被告郑吉明的代理人签订了一份《房屋拆迁补偿协议》，协议约定：一、乙方将自己的住宅及院落交甲方按本县城市建设规划的要求拆除重建；二、甲方给乙方置换两套住宅，楼层为三楼，每套建筑面积95平方米，短缺或超出部分按每平方米2500元退补；三、协议签订后，乙方将房屋产权手续交甲方办理拆迁重建手续；四、根据拆迁重建手续办理情况，甲方可提前5日通知乙方搬出，留完整的空房和院落给甲方；五、新房竣工日期：若当年即2010年6月15日前开工，则当年12月底竣工；若当年6月15日后开工，则次年8月底竣工；六、若发生纠纷，可提交本县人民法院依法裁决，若造成违约，则由违约方向对方按房屋补偿价款的20%支付违约金。协议签订后，原告将房屋交给代兵，2010年6月13日，代兵通知原告于6月18日前搬迁，将房屋钥匙交给物业办公室。同年6月19日，原告将房屋、院落完整移交给代兵。同年9月14日被告天圣公司取得修建文化小区2号、3号商住楼的规划许可，同年10月被告开工修建3号楼至2011年11月竣工，3号楼部分用于安置拆迁户，部分出售给他人。2011年5月，被告向社会公示2号楼的建设规划图，邮电局家属院住户认为该楼影响其采光，遂阻拦施工，同年5月16日，吉木萨尔县住房和城乡建设局对天圣公司下发2号楼停工通知，此楼修建工程至今未竣工。
另查明，被告郑吉明以被告天圣公司名义办理开发许可手续。代兵系被告郑吉明的代理人。吉木萨尔县文化西路北侧文化家园小区3号楼3层，现市场价经新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司评估，单价为3335元／平方米，二套楼房总价为633650元。
一审法院认为
原审法院认为：关于双方签订的房屋拆迁补偿协议是否应当解除的问题，原、被告签订的房屋拆迁补偿协议，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告依据协议，在协议签订后，将房屋产权手续及院落均交给被告，其并未违约。依据拆迁补偿协议中约定的新房竣工日期，被告不但未在约定的期限内将补偿房屋交付给原告，而且将已修建完工的房屋出售给拆迁户以外的他人，其行为已构成根本性违约。庭审中被告称虽3号楼已无房屋交付，但2号楼正在修建，该工程竣工后可向原告交付房屋，经查实2号楼何时竣工被告无法确定，因此拆迁协议中第五条约定的至迟于2011年8月底交付房屋的目的已无法实现。庭审中被告辩称应当补偿原告2号楼的房屋，但原、被告签订的房屋拆迁补偿协议中并未约定拆迁为原址补偿，原告为被拆迁户理应有优先选择房屋的权利，而被告将3号楼出售于他人，违背了诚实信用原则。故原告要求解除拆迁补偿协议，按市场价格赔偿房屋价款，符合法律规定，应予以支持。对于原告要求双倍支付房屋赔偿款的请求，无事实及法律依据，故不予支持。
关于被告是否应当承担违约金126730元的问题，被告未按期交付房屋构成违约，原告要求被告承担违约金符合法律规定，应予支持。原告要求按一倍赔偿价款即633650元的20%承担违约金126730元，而被告提出原告主张的违约金过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原审法院酌定被告承担违约金50000元。对于原告要求的鉴定评估费19010元，属实际的合理支出，应予支持。
关于被告昌吉州天圣房地产开发有限责任公司吉木萨尔县分公司是否承担责任的问题，被告天圣公司为被告郑吉明办理开发许可手续提供资质，其存在过错，与被告郑吉明未按时给原告交付房屋存在因果关系，因此，被告天圣公司应承担连带责任。遂判决：一、解除原告张树春与被告郑吉明签订的房屋拆迁补偿协议；二、被告郑吉明于本判决生效后十日内赔偿原告房屋款633650元；三、被告郑吉明于本判决生效后十日内给付原告违约金50000元、鉴定评估费19010元，共计69010元；四、被告昌吉州天圣房地产开发有限责任公司吉木萨尔县分公司承担连带责任；五、驳回原告张树春的其他诉讼请求。
上诉人诉称
上诉人郑吉明不服上述判决上诉称：一、上诉人延迟交房系不可抗力原因造成，2010年上诉人拟开发的文化小区2号楼与3号楼同时取得吉木萨尔县主管部门的施工许可，同时动工，但2号楼开工后，相邻吉木萨尔县邮政局家属楼10户居民以2号楼的修建影响其采光为由阻碍施工，并集体上访，造成县主管部门先后两次下达停工令，直至2013年5月复工。故政府干预因素系双方当事人无法预料，故原审认定上诉人违约与事实不符。另被上诉人存在迟延交付被拆迁房屋的情形。二、一审认定事实不清，双方约定回迁房在原址重建，一审无视该约定；另2号楼与3号楼朝向不同，单价存在差异，故以3号楼评估价值确定损失数额不当。三、原审法院适用法律错误，根据最高人民法院（2003）7号司法解释第十五条、十六条的规定，迟延交付房屋，经催告后三个月内仍未履行，行使解除权的期限为三个月，被上诉人已超过解除权行使期限，且违约金应当以造成损失的30%为标准适当减少，原审判令上诉人承担50000元违约金过高。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回吉木萨尔县人民法院重审或改判上诉人年底前交付房屋，并承担租金20000元。
被上诉人辩称
被上诉人张树春答辩称：原审认定事实清楚，但判决结果错误，根据（2013）7号司法解释第七条的规定，上诉人应当双倍赔偿被上诉人房款，且违约金过低。
原审被告昌吉天圣房地产开发有限公司吉木萨尔分公司答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交（2013）吉民再字第2号民事裁定书，欲证明上诉人开发的2号楼直至2013年6月将纠纷解决完毕复工。
本院查明
经质证，被上诉人张树春对该证据的真实性认可，对关联性不予认可。原审被告昌吉天圣房地产开发有限公司吉木萨尔分公司认为该证据与其无关。
本院对该证据的真实性确认，对关联性不予确认。
二审中，被上诉人张树春与原审被告昌吉天圣房地产开发有限公司吉木萨尔分公司未提交新证据。
二审经审理查明事实与原审查明事实一致，本院对原审查明事实予以确认。
本院认为
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，双方之间签订的《房屋拆迁补偿协议》系双方真实意思表示，为有效协议，双方均应全面履行。根据该协议第五条约定：若当年即2010年6月15日前开工，则当年12月底竣工；若当年6月15日后开工，则次年8月底竣工。双方当事人对于上诉人郑吉明未按协议约定期限交付房屋的事实均无异议，但上诉人郑吉明认为其逾期交房存在免责事由，即由于政府行为干预属不可抗力。“不可抗力”应符合不能预见、不能避免、不能克服三大要件，就本案而言，相邻居民以上诉人修建2号楼影响采光为由阻碍施工，政府责令停工，不能认为不可预见，对于政府责令停工的行为，上诉人可通过行政诉讼进行避免，故政府责令停工的行为不构成不可抗力。对于上诉人的该项上诉理由本院不予支持。
双方当事人对于被上诉人回迁的具体位置并未进行约定，吉木萨尔县文化小区3号楼首先动工，于2011年11月竣工，且被上诉人作为被拆迁人有优先选择房屋的权利，根据《房屋拆迁补偿协议》第五条的约定，上诉人应当向被上诉人交付3号楼房屋，但上诉人并未依据协议约定对被上诉人在3号楼进行安置，而是将房屋出售他人，故双方合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，被上诉人变更诉讼请求要求解除《拆迁补偿协议》符合法律规定。上诉人上诉认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被上诉人解除权未按照法律规定期限行使，现已消灭的上诉理由，解除权情形发生的时间应为2012年12月3日昌吉州中级人民法院发回重审后，被上诉人张树春明确得知其要求上诉人郑吉明继续履行交付3号楼房屋的合同的目的不能实现。故被上诉人张树春于2013年5月29日要求解除其与上诉人之间签订的《拆迁补偿协议》，并未超出法律规定的解除权行使期限，被上诉人张树春的解除权未消灭。
由于上诉人的违约造成合同解除其应当承担赔偿责任。对于被上诉人张树春的损失，原审根据双方合同约定的楼层及面积，按照已建成3号楼单价确认被上诉人张树春的损失并无不当。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2176元，由上诉人郑吉明负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长肖明
代理审判员杨敏
代理审判员樊健健
裁判日期
二〇一三年十二月十七日
书记员
书记员郝丽娜
