审理法院：广州市中级人民法院
案号：（2014）穗中法民五终字第3381号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-10-17
审理经过
上诉人广州安州环保科技有限公司（以下简称安州公司）因与被上诉人李月仙、广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）、原审第三人华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明：李月仙是原广州市越秀区大新路306房及骑楼房屋的产权人。1994年8月24日，李月仙（为乙方）与财贸公司（为甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除越秀区大新路306房及骑楼房屋，建筑面积104平方米；甲方应于1997年8月30日将自有的越秀区大新路原地段第六层西南向临马路面房屋（建筑面积110平方米）第602号房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。
李月仙于2004年向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求财贸公司安排其回迁越秀区大新路原地段第1栋1108房（东北角建筑面积110平方米）。2004年9月29日，广州市越秀区人民法院作出（2004）越法民三初字第1547号民事调解书，调解内容：财贸公司变更安置李月仙回迁广州市越秀区大新路原地段第1栋（又称自编A栋）第1108房屋［东北向，建筑面积110平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共10平方米在内）］，该房屋作为财贸公司拆除李月仙原大新路306号及骑楼的房屋的产权调换补偿；原址房屋建筑面积为104平方米，财贸公司调换补偿给李月仙的是110平方米，两者对比相差6平方米，对比相差的房屋建筑面积，李月仙按每平方米550元的标准计算付给财贸公司3300元。
2005年10月18日，李月仙（为乙方）与财贸公司（为甲方）签订《大新路＜大新大厦＞地段拆迁（回迁）补偿协议（自有房屋）》，约定：甲方已将乙方的原地段被拆迁房屋大新路306号地籍一区五段1875号房屋拆除，现甲方提供大新路地段（拆迁原地段）新建商住楼给乙方回迁，双方就回迁事宜达成协议如下：甲方提供新建商住楼A座11楼08单元住宅建筑面积为118.649平方米给乙方回迁，根据乙方原产权面积应回迁住宅房屋104平方米，即甲方实际补偿超出乙方原产权面积8.649平方米，甲方将超出部分面积（建筑面积）按4000元／平方米售卖给乙方，折合购房款34596元。另按原协议向甲方按建筑成本价（550元）购买分摊面积6平方米，购房款3300元；乙方须于办理入住手续前叁天内向甲方一次性缴纳上述第1项购房款37896元，双方以广州市国土房管局核发的“房地产证”记载的产权面积进行结算（多退少补）。甲方按原协议约定标准，应计付给乙方的临迁补助费截止日期为2005年10月10日。甲方同意乙方的购房款项37896元在乙方应取得的临迁补助费内冲减等。同月，李月仙回迁至涉案房屋。
2010年10月15日，广州市房地产测绘所出具《房地产分户图》，载明大新路282号1108房单元总建筑面积129.0549平方米。
另查，2002年2月7日，广州市恒毅实业有限公司与第三人华夏银行广州分行签订《借款合同》，约定由广州市恒毅实业有限公司向第三人华夏银行广州分行借款25000000元。同日，财贸公司与第三人华夏银行广州分行签订《最高额抵押合同》，约定财贸公司同意以编号为（2001）康正评字第526号《抵押物清单》所列财产为抵押物，抵押给第三人华夏银行广州分行，作为广州市恒毅实业有限公司向第三人华夏银行广州分行借款25000000元的担保。此后，广州市国土局房地产管理局核发《广州市房地产抵押登记证明书》，载明抵押权人为第三人华夏银行广州分行，抵押人为被告，权利范围包括涉案大新路280-314号等地段大新大厦住宅A座1102-1110房在内，设定日期为2002年3月28日，权利存续期限为3年等。2009年4月23日，第三人华夏银行广州分行与中国长城资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将第三人华夏银行广州分行对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给中国长城资产管理公司广州办事处。2009年7月30日，中国长城资产管理公司广州办事处与第三人安州公司签订《债权转让协议》，将中国长城资产管理公司广州办事处对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给第三人安州公司。后广东省从化市人民法院在执行申请执行人华夏银行广州分行申请执行被执行人广州市恒毅实业有限公司、广州市财贸建设开发总公司借款合同纠纷一案的过程中，于2011年10月14日作出（2011）穗从法执字第668号《执行裁定书》，认为上述债权转让协议符合法律规定，裁定变更安州公司为该案的申请执行人。
本案一审中，李月仙、财贸公司和安州公司均确认涉案的1108房中有一部分面积属于《广州市房地产抵押登记证明书》中的1109房，其余面积没有抵押。另，李月仙和财贸公司均表示不需在本案中处理面积差房款问题。
一审法院认为
原审法院认为，李月仙与财贸公司签订的上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述协议明确约定了回迁房的楼层、面积等情况，李月仙据此享有要求财贸公司向其交付回迁房的权利，财贸公司据此负有向李月仙交付回迁房的义务。上述协议约定的回迁房由于其所在大楼的规划发生变更，从而无法用于回迁，双方为此在法院主持下达成调解，明确对原约定的回迁房楼层、房号作出变更，而李月仙与财贸公司签订的《大新路＜大新大厦＞地段拆迁回迁补偿协议（自有房屋）》约定的回迁房屋与调解书载明的回迁房屋一致，是双方的真实意思表示，亦为合法有效，故财贸公司应向李月仙履行提供回迁安置房并作产权调换补偿的义务。财贸公司作为拆迁人向被拆迁人提供回迁房并作产权调换补偿，其实质是替代被拆迁人所有的原大新路306号及骑楼房屋所有权，且李月仙已实际入住涉案房屋多年，因此，李月仙对回迁房即大新路282号1108房享有排他的权利，应当优先于安州公司对涉讼房屋的担保物权。因房地产行政主管部门登记的涉案房屋抵押权人仍为华夏银行广州分行，故该行对办理涉案房屋涂销抵押登记的手续仍应予以必要的协助。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，原审法院于2014年5月22日作出判决：一、被告广州市财贸建设开发总公司及第三人广州安州环保科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内，到广州市房地产行政主管部门办理广州市大新路280号-314号等地段商住楼（大新大厦）A座11楼08单元（现地址：广州市越秀区大新路282号1108房）涂销抵押登记手续；第三人华夏银行股份有限公司广州分行对此应予以必要的协助。二、于广州市大新路280号-314号等地段商住楼（大新大厦）A座11楼08单元（现地址：广州市越秀区大新路282号1108房）涂销抵押登记之日起十日内，被告广州市财贸建设开发总公司应协助李月仙办理广州市大新路280号-314号等地段商住楼（大新大厦）A座11楼08单元（现地址：广州市越秀区大新路282号1108房）的产权过户登记手续和领取房地产所有权证手续。本案受理费4300元，由被告广州市财贸建设开发总公司负担。
上诉人诉称
判后，原审第三人安州公司不服，上诉认为：本案诉争的大新路282号1108房早在2002年由财贸公司抵押给华夏银行，后相关权利由安州公司继受。李月仙与财贸公司签订并提交房管部门备案的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定其产权调换的房屋位于大新路原地段号第602单元，后财贸公司在未通知抵押权人的情况下，于2005年与李月仙签订新的拆迁补偿协议将诉争的1108房调换给李月仙回迁，也未经房管部门登记备案，根据物权法、担保法等有关规定，财贸公司与李月仙上述有关调换回迁房的约定无效。原判认定李月仙对诉争的1108房享有排他权，显属错误，请求二审法院撤销原判，驳回李月仙的全部诉请，并判决由李月仙及财贸公司共同承担本案全部诉讼费用。
被上诉人辩称
被上诉人李月仙辩称安州公司上诉无理。二审中，被上诉人财贸公司及原审第三人华夏银行广州分行未到庭发表意见。
本院查明
本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。
本院认为
本院认为：本案争议焦点问题为李月仙对涉案广州市大新路282号1108房享有的拆迁安置补偿权利是否优先于安州公司享有的抵押权。鉴于李月仙户原居住于涉案1108房所在原址地段，涉案1108房是拆迁单位财贸公司对李月仙原自有房屋的产权调换补偿，原判认定李月仙对涉案1108房享有排他物权，优先于安州公司的抵押权正确。安州公司上诉请求理据不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4300元由上诉人广州安州环保科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长闵海蓉
审判员蔡培娟
审判员谭红玉
裁判日期
二〇一四年十月十七日
书记员
书记员仪文娟
