审理法院：钦州市钦南区人民法院

案号：（2013）钦南民初字第1524号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2013-11-01

审理经过

原告马光都诉被告广西中恒兴投资发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年8月31日立案受理，依法由审判员陆善权适用简易程序，于2013年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆卫及被告的委托代理人方军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2008年3月，原、被告签订一份《协议书》，协议约定将原告座落于原钦南区、钦北区政府大院内宿舍区的私人房屋实施拆迁并作调换，由被告在该区域内为原告提供回建房，协议约定原告选择的回建房楼房类型为多层，并附上《7#楼标准层平面图》、《“翰林福第”回建住宅7#楼房号一览表》作为附件，明确规定了房屋的平面设计、户型结构以及房屋的面积、座落楼层。签约时约定回建房的楼房为六个标准层的多层楼房，但签订协议后，被告在原定设计的楼层和套房数量已能完全满足回建房户认选的情况下，未经告知并取得原告和其他回建房户的同意，被告单方改变协议约定设计，擅自在原告回建房所在7#楼第六层之上加建了一个楼层（即第七层）作为商品房出售。被告违约违规的行为，回建房住户代表向钦州市住房和城乡建设委员会（简称“钦州市住建委”）反映，2013年4月2日作了书面答复，认定被告开发建设的“翰林福第”4#至8#楼，擅自改变设计，涉嫌违法。此外，钦州市房产管理部门核发给该相关业主的房产证上也明确标明原告所在楼总层数为7层。被告的行为违反了双方签订协议，构成了违约，严重侵害原告的合法权益。具体表现为：1、楼层增加，住户数量增加，原告应占有的住宅用地面积相应减少；2、楼层增加，回建房区域内容积率提高，住户和人员也增多，住宅区内的通道、绿化等公共资源人均占有量减少，致使原告居住环境变差，房屋价值降低；3、楼层增加，非回建房业主和车辆必然增加，被告承诺无偿提供给回建房业主的停车位会被挤占，原告的专用权益直接受到侵害；4、楼层增加后，造成楼间距比例相对缩小，影响原告住宅的通风、透光及日照时间，导致环保质量下降。综上，被告在4#至8#楼的第六层之上加建一层，总共41套，总建筑面积达3925㎡，按回建房协议约定价格2530元／㎡计，被告违约所得9930250元，是被告以违约损害原告合法为代价，现原告要求被告赔偿经济损失30000元是合法合理的，因此，请求人民法院判决确认被告违约；并赔偿原告经济损失30000元。

被告辩称

被告辩称，原、被告签订的《协议书》，双方约定是以产权调换的方式作为补偿，并对双方的权利义务作了明确约定。2008年10月根据钦州市建设规划局许可建设，其中第六、七层为跃式楼房，即楼中楼。2010年8月10日工程经过钦州市住建委验收合格并办理备案登记，被告也完成了交房相关证件。被告所建楼房为六层，并没有违反双方签订的合同及国家规定，原告主张被告增建一层构成违约是没有事实根据。至于钦州市住建委的答复，也没有说到被告违约，第六层至第七层用钢筋网封闭，只是起到安全保护作用，第七层楼门是根据消防部门要求增设的安全逃生通道，根据钦州市住建委的整改要求，已部分整改了，被告并没有侵害到原告各业主的利益，因此，原告主张被告赔偿经济损失30000元是没有事实根据和法律依据的，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2008年3月28日，原、被告签订《协议书》，协议约定对被拆迁房屋补偿、回建房差价及支付方式、选择回建房的基本情况、违约责任等作了明确规定，其中协议书第一条乙方选择回建房的基本情况的第（一）项约定原告（乙方）选择的回建房位于住宅小区第7栋2单元405号，楼房类型为多层，用途为住宅。协议附上了《7#楼标准层平面图》、《“翰林福第”回建住宅7#楼房号一览表》作为合同附件。一览表上标明该栋楼每单元的一层套房面积至六层套房面积均为相同。签订协议后，被告在未经原告及其他业主同意的情况下，擅自将该楼的第六层标准层设计改为跃层住宅（即楼中楼），2008年12月26日被告到钦州市建设规划委员会办理“翰林福第”住宅小区4#、8#商住楼及5#-7#住宅楼的《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证审批单》上注明4#、8#商住楼、5#-7#住宅楼的层数为6层（第六层、第七层为一套跃层住宅，层数按照一层计算）。2009年5月15日办理《建筑工程施工许可证》后进行施工建设，工程竣工后，2011年3月17日经钦州市住建委验收合格并交付原告使用。原告认为被告擅自改变设计，在原告回建房所在楼第六层之上加建了一个楼层（即第七层）作为商品房出售，被告的行为构成了违约，侵害了原告的合法权益。为此，原告向本院提起诉讼，遂提出前述诉讼请求。

另查明，被告开发建设的翰林福第4#-8#楼，共有41套楼中楼，被告擅自改变设计，将第六层与第七层原应预留楼梯洞口用钢筋网封闭，在第七层楼层私自开设单独的用户出入门，涉嫌违法，被钦州市住建委立案查处。2013年6月24日钦州市住建委作出行政处罚决定，责令被告限期改正，恢复设计原貌。作出行政处罚决定时，被告已改正18套，尚有23套未进行整改。

上述事实，有《协议书》及附件、《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证审批单》、钦州市住建委验收合格单、关于“翰林福第”回建住宅4#-8#楼层问题的答复、行政处罚决定及双方当事人的陈述等证据证实。

本院认为

本院认为，原、被告在平等、自愿协商基础上签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，该协议有效，对双方当事人均有法律约束力，应当按约定履行各自义务。本案中，从协议书附件“翰林福第”回建住宅7#楼房号一览表上可以看出该栋楼每单元的一层套房面积至六层套房面积均为相同，可见原、被告约定回建住宅是标准层住宅楼，而不是跃层住宅楼。原告主张被告在第六层之上加建一层的理由不成立。但被告在未经原告及其他业主同意的情况下，擅自改变原来约定，改为规划报建跃层住宅楼，被告的行为已构成了违约。由于被告的行为违约，造成了原告所在回建住宅楼高度增加，致使原告住宅通风、采光等受到了一定影响，特别是原告及其他业主占有住宅地面积相应减少，侵害了原告及其他业主的合法权益，被告的违约行为造成原告及其他业主住宅条件受到一定影响，应当承担违约责任，但原告请求被告赔偿经济损失30000元的证据不足，鉴于被告的行为确已违约，本院根据本案的实际情况综合考虑，酌情确定被告赔偿原告经济损失20000元。对于原告请求确认被告违约的诉讼请求，本院认为，原告请求确认被告违约的目的只是作为被告赔偿经济损失的理由，是否构成违约已在前述作了阐明，不应作为一项诉讼请求在判决主文中加以确认。被告辩称其所建回楼房为六层，属于双方约定多层住宅，并没有违反双方协议约定。本院认为，被告所建回楼房虽然仍是多层住宅，但其擅自改变了原来约定，将第六层改为跃层住宅，已构成了违约，因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。至于被告擅自改变设计后，将楼中楼第六层与第七层原应预留楼梯洞口用钢筋网封闭，在第七层楼层私自开设单独的用户出入门，属违法建设，钦州市住建委已作出了行政处罚，不属本案处理范畴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一零七条的规定，判决如下：

裁判结果

被告广西中恒兴投资发展有限公司赔偿给原告马光都经济损失20000元。

案件受理费325元，由原告马光都负担108元，被告广西中恒兴投资发展有限公司负担217元（原告已预交，被告在履行义务时一并付给原告）。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。

审判人员

审判员陆善权

裁判日期

二〇一三年十一月一日

书记员

书记员肖燕春