审理法院：长沙市中级人民法院
案号：（2014）长中民征终字第05393号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-10-16
审理经过
上诉人罗家英与另一上诉人长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称芙蓉城建公司）以及被上诉人上海凯通置业有限公司（以下简称上海凯通公司）、长沙凯通置业有限公司（以下简称长沙凯通公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2014）芙民初字第722号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明，芙蓉城建公司与罗家英签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定由芙蓉城建公司采取产权调换的方式拆迁罗家英所有的芙蓉区朝阳二村××栋××号房屋，芙蓉城建公司提供芙蓉区朝阳二村改建项目第××栋××单元××号房作为罗家英的安置房；芙蓉城建公司将安置房交付罗家英使用后，房屋产权证在十八个月内办理到位。2010年11月16日，长沙市芙蓉区朝阳二村改造建设指挥部在长沙晚报刊登《公告》，罗家英安置房于2010年11月25日交付，安置房过渡费发放到2010年11月30日止。罗家英按公告时间受领了安置房，并交纳了安置房维修基金和物业管理费。但至起诉时，罗家英尚未取得房屋所有权证。
另查明，芙蓉城建公司交付给罗家英的朝阳二村安置房是上海凯通公司与芙蓉城建公司进行项目合作开发建设的房屋，具体开发建设工作由上海凯通公司的关联企业长沙凯通公司实施。芙蓉城建公司与上海凯通公司签订《朝阳二村改造建设项目合作合同书》，就安置房产权手续的办理等事宜约定了双方的权利和义务。
一审法院认为
原审法院认为：芙蓉城建公司主张未能按期办理房产证是因为其他个别拆迁户旧房屋产权证未能按期收回所致的理由，没有充分的证据证实，而且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即使芙蓉城建公司是因为第三人原因造成对罗家英违约，也不影响芙蓉城建公司依法应对罗家英承担违约责任；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所针对的是商品房买卖，本案所涉及的房屋是拆迁安置房，带有一定的政策因素和改善被拆迁户用房的目的，与以营利为目的商品房买卖有着本质性的差异，作为拆迁安置人的芙蓉城建公司是微利甚至无利经营，所以，本案不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审理；在双方合同没有约定违约金，罗家英又未向本院提供证据证实其因为延迟办证所造成实际损失额的情况下，基于本案所涉房屋系拆迁安置房的客观事实，该院酌情确定由芙蓉城建公司赔偿罗家英的违约损失1000元。长沙凯通公司、上海凯通公司在本案中均不是《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同当事人，根据合同相对性原理，不应因芙蓉城建公司的行为而在本案中承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条的规定，判决如下：一、芙蓉城建公司未按双方所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定的时间为罗家英办理好房产证构成违约；二、芙蓉城建公司赔偿罗家英违约损失1000元，自本判决生效之日起十日内支付给罗家英；三、长沙凯通公司在本案中不承担民事责任；四、上海凯通公司在本案中不承担民事责任；五、驳回罗家英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费115元，减半收取57.5元，由芙蓉城建公司负担。
上诉人诉称
上诉人罗家英不服原判决，向本院提出上诉称：罗家英与芙蓉城建公司签订了拆迁补偿安置协议，其中补充条款［三］约定：甲方将安置房交付乙方使用后，房屋产权证在十八个月内办理到位。截止到2014年6月30日止，双方所约定的期限已过，芙蓉城建公司仍未履行办理房产证的约定义务，也未作出任何说明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及相关规定，芙蓉城建公司应承担违约赔偿责任。一审判决认定事实错误，对商品房的界定含混不清。其次，一审判决错误认定芙蓉城建公司是微利甚至无利经营，芙蓉城建公司不属于微利经营，该司也不是以改善被拆迁户用房为第一目的。芙蓉城建公司通过招商转手，按1800元每平方米回收土地，却以2900元的价格与拆迁户签订协议，有较大的利润收入，且该司还将部分安置房转换成商品房进行出售。第三，原审判决芙蓉城建公司赔偿1000元没有计算方法和计算标准，属于法无据。芙蓉城建公司作为违约方，对其违约金的计算方式应当适用上述司法解释第十八条及相关规定。按照已付房款总额11.2665万元为基准，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算，从2012年6月1日起至2014年6月30日，芙蓉城建公司应付违约金17994元。综上，芙蓉城建公司已构成违约，应按照相关规定承担违约责任，请求二审法院：一、撤销（2014）芙民初字第722号民事判决，予以改判；二、确认芙蓉城建公司未按照双方约定期限办理房产证，属违约；三、判令芙蓉城建公司依法赔偿违约金17974元（从2012年6月1日起至2014年6月30日，暂计760天，至实际办理房屋产权证到位之日止）；四、判令芙蓉城建公司承担本案全部诉讼费用。
上诉人芙蓉城建公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院酌情判决由芙蓉城建公司赔偿罗家英违约损失1000元，没有事实和法律依据。1、罗家英的安置房屋产权证没有办下来存在难以预料的客观原因，原审认定芙蓉城建公司主张未能按期办理房产证是因为其他个别拆迁户房屋产权证未能按期收回所致的理由没有充分证据不是事实。长沙凯通公司和上海凯通公司提交的证据《关于闵士铭同志信息公开有关问题的回复》足以证实，部分被拆迁人拒绝配合拆迁导致了罗家英房产证无法顺利办理。2、芙蓉城建公司与罗家英之间签订的协议并未对延期办证进行约定，一审中，罗家英也无法就延期办证给其造成的损失提供证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。3、芙蓉城建公司与罗家英所产生的争议是房屋拆迁补偿协议纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。原审判决酌情确定由芙蓉城建公司承担1000元的违约责任没有事实和法律依据，且罗家英在收房以后一直实际占有、使用和支配，逾期办证未对其造成实际损失。二、本案应当由被上诉人长沙凯通公司、上海凯通公司承担全部责任。延期办证既存在被拆迁人不配合、办证机构的撤并等原因，长沙凯通公司、上海凯通公司未依约提供办理产权证的相关资料也是重要原因。上海凯通公司与芙蓉城建公司签订的《合作合同书》约定由芙蓉城建公司办理产权证，但上海凯通公司应提供相关资料。随后，上海凯通公司在长沙设立了长沙凯通公司具体履行合同书中所约定的内容。上海凯通公司、长沙凯通公司未按约定向芙蓉城建公司提供相关资料导致了罗家英的房产证无法办理，上述两公司应承担全部责任。三、一审案件受理费依法不应由上诉人芙蓉城建公司全部承担。原审判决酌情确定由芙蓉城建公司赔偿罗家英1000元，芙蓉城建公司应当只承担1000元内的案件受理费。综上，请求二审法院：一、依法撤销长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第722号民事判决，依法予以改判；二、由罗家英、上海凯通公司、长沙凯通公司承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人上海凯通公司、长沙凯通公司答辩称：上诉人芙蓉城建公司、罗家英提出的各项上诉请求无事实依据和法律依据，依法应予以驳回。一、本案争议房屋是性质特殊的安置房，不是普通商品房，芙蓉城建公司和罗家英之间的纠纷属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，一审法院认为本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是正确的。芙蓉城建公司与罗家英签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》已将争议房屋明确定性为安置房，非为普通商品房，罗家英称一审法院“对本案名为拆迁安置房实际性质属‘商品房’的事实认识不清”的说法不能成立。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确适用于商品房买卖合同，安置房不能适用该解释。二、长沙凯通公司、上海凯通公司均不是本案《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同相对人，依法不应承担违约赔偿责任。三、一审法院酌情判决由芙蓉城建公司赔偿被拆迁人违约损失1000元合理恰当。四、本案属于系列案件，与本案相同类型的个案已由芙蓉区人民法院作出一审判决，二审法院长沙市中级人民法院则维持了原判，应参照该同类案件的审理结果处理本案。综上，请求二审法院依法驳回两名上诉人芙蓉城建公司、罗家英的上诉请求。
上诉人罗家英为支持其上诉理由，二审中向本院提交了以下证据：证据一、长沙银行两年期储蓄存单，拟证明上诉人罗家英因芙蓉城建公司违约所造成的经济损失远远超过一审判决所确定的赔偿数额；证据二、芙蓉区朝阳路78号凯通国际城2栋房屋产权情况，拟证明凯通国际城第2栋于2012年已办好房产证，属私有房产可以上市自由买卖；证据三、湖南省物业专项维修资金专用收据，拟证明罗家英的房屋是商品房，可以上市自由买卖；证据四、政府信息公开回复，拟证明罗家英的利益损失。
本院审查后对上诉人罗家英提交的证据认定如下：作为定案证据应当真实、合法并与本案具有关联性。综合各方举证质证情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项的规定：“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”上诉人罗家英提交的证据不符合上述规定，不属于二审新证据，本院不予采纳。
本院查明
各方当事人在一审中提交的证据均已随案移送本院。经审理，本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，第一，芙蓉城建公司与罗家英所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方应当切实履行协议所约定的义务。
第二，涉案协议补充条款第三条约定：甲方将安置房交付乙方使用后，房屋产权证在十八个月内办理到位。本案中，芙蓉城建公司未在约定期限内办理好房屋产权证，该迟延办证行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。芙蓉城建公司主张迟延办证系由于他人原因导致房屋产权证不能如期办理，但其不能提供确凿的证据予以佐证，且该抗辩理由既不符合不可抗力的法定构成要件，又与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任……”之规定相抵触，原审法院对此未予采信是正确的，本院亦予确认。
第三，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高法院解释》）的规定。根据《最高法院解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可见，商品房买卖合同纠纷的一方当事人（出卖人）必须是房地产开发企业，而芙蓉城建公司显然不是房地产开发企业，芙蓉城建公司与罗家英所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》无论从协议主体还是标的物的性质来看，均不符合《最高法院解释》规定的适用范围。本案纠纷属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，因此，原审法院认为本案的情形不能直接适用《最高法院解释》是充分有据的，本院对此予以认定。上诉人罗家英主张本案纠纷应适用《最高法院解释》第七条和第十八条是上诉理由显然不能成立，本案纠纷应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条等关于违约责任的相关规定。经审查，芙蓉城建公司与罗家英在协议中并未约定迟延办证的违约金数额和计算方法，罗家英亦不能提供确凿证据证明因违约给其造成的具体损失，在此情形下，依照前述相关法律条文之规定，本应判决驳回罗家英的诉讼请求，但原审法院基于所涉房屋系拆迁安置房，带有一定的政策因素和改善被拆迁户居住条件的目的等因素的综合考量，且考虑到芙蓉城建公司迟延办证的行为确实构成违约，故酌情确定1000元的违约损失是正确、适度行使自由裁量权的体现，是对罗家英客观上因此遭受了一定损失而给予的适当补偿，并无不当，亦未损害当事人的合法权益，本院对此不予变更。
第四，芙蓉城建公司与上海凯通公司签订的《朝阳二村改造建设项目合作合同书》是双方针对朝阳二村改造建设项目具体操作所进行的约定，与本案所争议的芙蓉城建公司是否对罗家英构成违约不具有关联性。协议双方若对合作合同书的履行存在争议，可以另行通过其他途径予以解决。长沙凯通公司作为上海凯通公司在长沙所设立的项目公司，亦与本案争议不具有关联性。
第五，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。本案中，虽原审法院酌情支持了罗家英的部分诉讼请求，但本案纷争起源于芙蓉城建公司未按协议约定办理房屋产权证，故原审法院判决芙蓉城建公司承担一审全部诉讼费用并无不妥。
综上所述，上诉人芙蓉城建公司和上诉人罗家英提出的各项上诉理由因缺乏充分的事实和法律依据予以佐证，本院均不予以采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费115元，由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司负担58元，罗家英负担57元。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长贺元芳
审判员陈蔚宇
代理审判员谢岚
裁判日期
二〇一四年十月十六日
书记员
书记员杨城玉
