审理法院：贵州省毕节市中级人民法院
案号：（2015）黔毕中民终字第402号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-05-11
审理经过
上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称长弘公司）因与被上诉人范德福房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第2260号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人周遵才，被上诉人的委托代理人范洪才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审原告诉称
原审原告诉称：2005年11月29日，我与被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》，合同对房屋的补偿、返还标准、违约责任等作了明确约定。其中第八条约定：“……甲方（被告）在乙方（原告）回迁之日起，必须在半年内按本合同约定为乙方办理完全部产权手续（房屋产权证等），两年内办理完毕土地使用证，如超期则按500元／日支付违约金给乙方”。合同签订后，被告于2010年3月29日将房屋回迁给我，但至今未办理房屋产权证和土地使用证给我。在我多次与被告交涉未果的情况下，我于2012年对被告未按约定办理房屋产权证向法院先提起民事诉讼，贵州省高级人民法院于2013年6月24日对该案作出（2013）黔高民申字第397号民事裁定书对该案作出最终裁决，现被告同样未按合同约定为我办理房屋土地使用证，我一直向被告主张权利未果，被告对我存在持续性的违约。故我只能再一次诉至人民法院，请求：1、判令被告按合同约定立即办理房屋土地使用证；2、判令被告按照合同约定支付违约金450，000.00元；3、案件受理费由被告承担。
一审被告辩称
原审被告辩称：1、本案原告诉请要求我公司办理房屋土地使用证及支付违约金，但原告已于2011年以同一房屋拆迁安置补偿合同提起相同诉讼请求，并经七星关区人民法院和毕节市中级人民法院生效文书予以裁决，现原告再以同一事实、同一请求起诉我公司，违背了“一事不再理”的原则，应裁定驳回起诉。2、本案房屋所有权证和土地使用证未能办理，完全系因原告未履行提供身份证和过户申请等方面的法定附随义务而引起，我公司不应对此承担违约责任。3、我公司对于房屋产权证的逾期办理已经承担了人民法院生效裁决确定的违约责任，且予以了强制执行，对于土地使用证的逾期办理，法律并无规定我公司应承担违约金支付责任。所以原告主张我公司承担违约责任，并无事实和法律依据，其主张应当驳回。
一审法院查明
原审审理查明：原被告于2005年11月29日签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定了双方的权利义务，同时约定：从回迁之日起，被告在半年内按本合同约定为原告办理完全部产权手续（房屋产权证等），两年内办理完土地使用证，如超期则按500元／日支付违约金给乙方。2010年3月29日，原告回迁，并向被告交纳办证费用、其他费用和房屋维修基金。2011年10月9日因被告未办理相关证书，原告向本院提起诉讼，要求被告办理房屋产权证、土地使用证并支付违约金。本院于2012年7月2日作出（2011）黔毕民初字第1808号民事判决，判决被告公司给付原告逾期办证违约金，以314，000.00元的同期同类贷款利率的四倍的130%的标准从2010年9月29日起计至被告办理完房屋产权证交原告之日止，同时驳回原告其他诉讼请求。被告公司不服，上诉至毕节市中级人民法院。毕节市中级人民法院以（2012）黔毕中民终字第726号民事判决撤销本院（2011）黔毕民初字第1808号民事判决，同时将违约金改判为：以314，000.00元的同期同类贷款利率水平加收30%的标准从2010年9月29日起计至办理完房屋产权证交被上诉人之日止。该判决未对被告公司是否应该为原告办理土地使用证、何时办理作出处理。原告收到此判决后，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2013年6月24日作出（2013）黔高民申字第397号民事裁定，裁定驳回原告再审申请。2014年9月16日，因被告未为原告办理土地使用证，原告向本院提起诉讼，要求被告为其办理土地使用证并支付逾期办证违约金40万元。
一审法院认为
原审认为：原被告于2005年11月29日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同有效。双方应按合同的约定履行各自的义务。本案中，被告将回迁房交付给原告后，按合同约定应在两年内即2012年3月29日前为原告办理土地使用证，但被告至今未办理，其行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任。故原告要求被告为其办理土地使用证的诉请合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因被告未履行的义务是办理土地使用证，其损失应按照房屋总价款，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。合同约定每日500.00元的违约金已过分高于对原告造成的损失。因此，对被告提出的按照合同约定计算的违约金过分高于造成的损失，并请求予以降低的抗辩意见，本院予以支持。原告的损失按照生效判决书中确认的房屋总价款341，000.00元，参照银行同期贷款利率的标准加收30%为限予以保护；对被告提出本案属于“一事不再理”情形，应驳回原告起诉的抗辩意见，虽然原告在2011年10月9日向本院提起诉讼，要求被告办理土地使用证，但当时合同约定的办理该证的时间未到期，且毕节市中级人民法院（2012）黔毕中民终字第726号生效民事判决书中未对办理该证作出实体上的处理，故本案不属于“一事不再理”的情形，对被告的这一主张本院不予支持；根据双方合同的约定，被告逾期办理房屋所有权证和土地使用证承担违约责任，但该约定未载明是同时承担，还是分别承担。根据公平原则，就同一份合同，在约定不明的情况下，违约方不能在同一时段内叠加承担两次违约责任。在之前，被告公司按生效判决确定已承担着违约责任，本案中被告因逾期办理土地使用证承担的违约责任，应在其办理完房屋所有权证交付给原告之日起开始计算，因此对被告提出不应承担违约责任的主张，本院不予支持；被告提出其委托他人经公证处向原告送达告知函，通知原告提交办证所需要资料的抗辩意见，但其提交的证据“邮件详情单”上没有原告或其家属签名，不能证明原告已经收到此告知函，因此对被告提出的这一主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、限被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内，根据双方2005年11月29日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》的约定，为原告范德福办理土地使用证，并支付逾期办理土地使用权证的违约金。违约金以人民币341，000.00元的银行同期贷款利率加收30%的标准从被告办理完房屋所有权证交付给原告之日起计算至办理完土地使用证交原告之日止。
二、驳回原告范德福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8，110.00元，减半收取人民币4，055.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。
上诉人诉称
上诉人长弘公司不服原审判决，向本院上诉，请求撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第2260号民事判决，驳回被上诉人范德福的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由一是被上诉人提出的请求办理房屋产权证、土地使用证并支付办证违约金的诉请，已经贵州省毕节市七星关区人民法院和毕节市中级人民法院裁决，现被上诉人再次提出这一诉请，违反一事不再理的法律原则。二是本案房屋所有权证和土地使用权证未能办理，完全系因被上诉人范德福未能履行提供身份证和过户申请书等方面的法定附随义务而引起。上诉人已经于2013年6月19日通过公证送达被上诉人《关于协助办理房产证提供所需材料的告知函》，明确告知被上诉人须提供拆迁合同、原房屋土地使用权证原件、房产证原件、未婚证明或结婚证或离婚证、夫妻双方身份证等材料。该邮件已经于2013年6月20日送达。毕节市恒信公证处出具了《公证书》，但是被上诉人至今未提供相关申请和身份证明以满足行政机关办证所需材料，导致过户办证不能。三是土地权属证书的逾期办理并无违约金支付的法律规定。
被上诉人辩称
被上诉人未答辩。
本院查明
本院二审查明事实与原审一致。
本院认为
本院认为：本案二审的争议焦点一是被上诉人提起的诉讼是否违反“一事不再理”；二是尚未办证的责任在谁。
对于焦点一：被上诉人于本案之前确实提起诉讼要求被上诉人为其办理土地使用权证并主张违约金，毕节市七星关区人民法院作出（2011）黔毕民初字第1808号民事判决，驳回了被上诉人要求办理土地使用证的诉讼请求，长弘公司对该判决认定的违约金不服，向本院提起上诉，本院二审依法围绕当事人的上诉请求事项及理由进行审理后，作出（2012）黔毕中民终字第726号民事判决，撤销了贵州省毕节市七星关区人民法院（2011）黔毕民初字第1808号民事判决，该判决内容没有涉及到被上诉人要求办理土地使用证的诉讼请求，只涉及到未办理房产证的违约金问题，因此被上诉人要求办理土地使用权证的诉讼请求并未被任何生效的裁判文书所约束，没有违反“一事不再理”的诉讼原则。上诉人的该上诉理由不能成立。
对于焦点二：按照《房屋拆迁安置补偿合同》的约定，上诉人长弘公司应当在从回迁之日起两年内办理完土地使用证，被上诉人于2010年3月29日回迁，上诉人应当在2012年3月29日前为被上诉人办理土地使用证，但上诉人至今尚未办理土地使用证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应当由上诉人举证证明未能办理土地证的责任不在上诉人。现上诉人提交公证书证明其向上诉人寄送了函，但是首先从函的内容看，是要求上诉人提供办理房产证所需的资料，而不是办理土地证所需的资料；其次上诉人要求被上诉人提供的资料为拆迁合同、原房屋土地使用证原件、房产证原件、未婚证明或结婚证或离婚证、夫妻双方身份证，这些材料是否全部是办理土地证必需的材料以及是否全部是被上诉人确实保管有的材料亦不能确认。据此，上诉人提供的证据不足以证明未能办理土地使用证的责任不在于上诉人。因此，上诉人应当承担未按期办理土地使用证的责任，故上诉人应当限期为被上诉人办理土地使用证，并承担违约金。对于违约金的计算，因无论是未办理房产证还是未办理土地使用证，均属于逾期办证，造成的损失均是逾期办证造成的损失，故不能将两者叠加计算违约金，且被上诉人也未就原审判决提出上诉，故原审以办理完毕房产证交付被上诉人之日起作为违约金起算日期正确，违约金计算标准正确，应予支持。
综上，上诉人的上诉人理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8110元由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长陈红梅
审判员徐洪
审判员薛跃年
裁判日期
二〇一五年五月十一日
书记员
书记员胡欢
