审理法院：黑河市中级人民法院
案号：（2015）黑中民终字第14号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-01-28
审理经过
上诉人范永生因与被上诉人周文志、松原市千大房地产开发有限公司（以下简称千大公司），原审被告梁海峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2013）嫩民初字第1759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人范永生及其委托代理人巴振喜，被上诉人周文志的委托代理人周忠森、高福来，原审被告梁海峰的委托代理人乔世范到庭参加诉讼。被上诉人千大公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告诉称
原审原告周文志在原审法院诉称，千大公司开发承建嫩江县世纪新城小区，周文志系被动迁户，梁海峰原系千大公司嫩江分公司负责人，其个人实际经营整个工程的拆迁及开发建设。2012年4月15日，周文志与千大公司签订了编号为37号的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议书》）及补充协议书1份，千大公司动迁周文志坐落在嫩江县新华街6委51组建筑面积为88.74平方米房屋一处，另外无照房屋及门斗17.22平方米，院内还有房屋基础120平方米、树木58株、水井1口、车库24平方米、仓库30平方米、装煤仓库18平方米、两个大门及200余米板杖。千大公司调换给周文志世纪新城小区2号楼3单元东侧301室，2号楼一层南侧25号车库各一套。现该回迁楼房已经建成，千大公司、梁海峰一直未交付给周文志。周文志诉至法院，要求千大公司、梁海峰按照2012年4月15日签订的37号《产权调换协议书》履行义务，将世纪新城小区2号楼3单元西侧303室，2号楼一层南侧25号车库交付给周文志；给付临时安置补偿费6，600.00元。
一审被告辩称
原审被告千大公司在原审法院辩称，嫩江县世纪新城小区是千大公司下属的嫩江分公司承建，梁海峰使用的印章不是千大公司在公安机关备案的公章，所以千大公司并不是本案适格的被告。本案适格被告应当是千大公司嫩江分公司。周文志主张的临时安置补偿费不同意给付。
原审被告梁海峰在原审法院辩称，梁海峰以千大公司名义与周文志签订的37号《产权调换协议书》应当是无效的，理由如下：1、该《产权调换协议书》并不是在拆迁许可期限内签订的。千大公司的拆迁许可期限为2010年4月20日至2010年6月5日，后经申请延期，期限延长至2011年12月31日。根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。而本案拆迁时间为2012年5月8日，明显超出了相关法规规定的拆迁期限；2、根据《城市房屋拆迁管理条例》第九条规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。本案中，千大公司在取得的拆迁许可证中明确注明拆迁单位为黑河市洪源拆迁有限责任公司嫩江分公司，现千大公司自行与周文志签订《产权调换协议书》违反行政法规，属于无效的《产权调换协议书》；3、没有《产权调换协议书》中约定的面积；周文志存在欺诈行为；4、回迁房屋2号楼并没有建成，不存在交付行为；5、由于周文志一个房屋签订了多个《产权调换协议书》，所以只能履行一份合同中的搬迁义务；6、多份37号《产权调换协议书》，回迁的房屋及车库有多个，显失公平；7、梁海峰在签订《产权调换协议书》是履行职务行为，现在梁海峰已经被千大公司免去嫩江分公司负责人的职务，所以梁海峰个人不应承担任何责任。
原审第三人范永生在原审法院述称，2011年11月10日，范永生与千大公司签订《购车库协议书》，范永生已交清车库款，所以范永生对本案诉争车库享有所有权。
一审法院查明
原审法院判决认定，千大公司于2010年3月9日申请立项承建嫩江县世纪新城小区，梁海峰从2010年开始以千大公司嫩江分公司负责人身份组织动迁及工程施工。2010年4月19日，千大公司取得房屋拆迁许可证，后发公告将拆迁期限延长至2011年12月31日。千大公司于2010年11月17日取得用地许可证，2010年12月2日取得了建设工程规划许可证，2011年4月21日取得建设工程施工许可证，2011年8月24日取得4-1号楼和2-2号楼商品房预售许可证，2012年9月20日取得2-1、3-1、3-2、4-2号楼的商品房预售许可证。千大公司需要拆迁周文志名下坐落在嫩江县新华街6委51组88.74平方米平房一处。2012年4月15日，千大公司与周文志签订《产权调换协议书》。周文志与千大公司签订的《产权调换协议书》约定，周文志在新华街6委51组88.74平方米和无照房屋及门斗17.22平方米，千大公司将世纪新城小区2号楼3单元东侧301室面积为97.35平方米、2号楼1层南侧25号面积为25.83平方米车库产权调换给周文志，楼房竣工后，千大公司一直未将2-2号楼3单元东侧301室和2-2号楼1层南侧25号车库交付给周文志。
另查明，2011年11月10日，在梁海峰经营期间，其以千大公司名义将世纪新城小区2-2号楼1层25号车库以每平方米4，500.00元价格出售给了第三人范永生，范永生已交付房款142，830.00元。在诉讼过程中，梁海峰称将世纪新城小区2-2号楼3单元301室住宅一套于2012年4月7日出售给了杨雪松，但经法院多次寻找和联系，无法找到，致使法院无法核实与千大公司签订的商品房买卖合同的真实性。诉讼中，另案原告周忠芹、杨革签订的《产权调换协议书》约定的回迁楼房为4号楼4单元202室和3号楼4单元303室，千大公司实际交付给周忠芹和杨革的楼房位置为4-2号4单元202室和3-2号楼4单元303室。
一审法院认为
原审法院判决认为，嫩江县世纪新城小区系千大公司开发建设，梁海峰是千大公司的工作人员，负责开发建设嫩江县世纪新城小区工作。在工作中，梁海峰代表千大公司与周文志、第三人范永生签订《产权调换协议书》、《购车库协议书》，梁海峰的上述行为是履行职务的行为。根据法律规定，企业法人应当对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，故本案的民事责任应当由千大公司承担。千大公司与周文志签订的《产权调换协议书》，是双方在平等协商基础上达成的，协议内容并不违反法律的强制性规定，法院予以确认。因千大公司与周文志签订的是拆迁补偿安置协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故周文志要求取得世纪新城小区2-2号楼25号车库和2-2号楼3单元301室住宅的诉讼请求，法院予以支持。本案实际回迁房屋面积大于《产权调换协议书》约定面积的部分，应当由周文志与千大公司根据《产权调换协议书》约定进行结算，如发生争议，千大公司可另案主张权利。因梁海峰所提及杨雪松无法找到，致使法院无法审理千大公司是否与第三人杨雪松签订《购车库协议书》及合同效力问题，如存在商品房买卖合同关系，《购车库协议书》目的无法实现的，杨雪松可向千大公司主张合同违约责任。因千大公司与第三人范永生签订的《购车库协议书》也不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，故该合同也合法有效，但因该合同目的已无法实现，范永生可另行向千大公司主张合同违约责任。世纪新城小区为千大公司申请立项并开发建设，公司将整体项目交给梁海峰个人投资建设，并委任梁海峰为“嫩江分公司负责人”，梁海峰持千大公司的公章对外实施拆迁及整体开发建设行为不属于其个人行为，应当认定为千大公司对世纪新城项目开发建设行为，且“嫩江分公司”未经工商注册，不具有开发主体资格，所以千大公司应对周文志持有的《产权调换协议书》承担责任，故千大公司的辩解理由法院不予支持；周文志有88.74平方米平房客观存在，对此平房的拆迁调换，开发建设方千大公司已与周文志签订了《产权调换协议书》，并进行了置换安置，所以周文志有权利依此协议书向千大公司主张权利。双方通过协商之后，达成一致意见，原有平房已经拆除，故梁海峰辩称的拆迁期限超期以及拆迁单位应为黑河市洪源拆迁有限公司，进而提出《产权调换协议书》无效的主张没有法律依据，法院不予支持。与周文志签订的《产权调换协议书》，是双方几经协商最后达成一致意见才签订的，协议内容应当认定是拆迁人自愿调换给被拆迁人的处分行为，梁海峰主张协议显失公平，应当撤销，因其未提供相应证据，法院不予支持。因杨革和周忠芹同样是签订的《产权调换协议书》中应回迁的楼房没有带“X-X”，千大公司实际交付给杨革和周忠芹的回迁楼房是“X-2”，足以说明千大公司与周文志签订的回迁协议中的2号楼就应是建成的2-2号楼，故梁海峰主张2号楼没有建成的辩解理由不能成立，法院不予支持；周文志主张的临时安置补偿费6，600.00元，因周文志与千大公司签订了多份《产权调换协议书》，但搬迁的房屋仅一处，故只能维护1份回迁协议的临时安置补偿费，法院在其他案件已经支持了周文志临时安置补偿费3，300.00元，所以周文志主张的临时安置补偿费，法院不予支持。据此判决：一、千大公司与周文志在2012年4月15日签订《产权调换协议书》有效；二、千大公司于判决生效后3日内将2-2号楼3单元东侧301室交付给周文志；三、范永生于判决生效后3日内将其所占有的2-2号楼1层南侧25号车库交付给周文志；四、驳回周文志、范永生的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由千大公司负担。
上诉人诉称
判决宣判后，范永生不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审法院判决认定事实错误。周文志与千大公司签订的《产权调换协议书》约定的房屋和范永生从千大公司购买的房屋非同一房屋。周文志与千大公司签订的《产权调换协议书》中约定的为世纪新城小区2号楼一层南侧25号车库，房屋面积25.83平方米。范永生从千大公司购买的房屋为世纪新城小区2-2号楼25号车库，房屋面积31.74平方米。原审法院以千大公司与杨革、周忠芹签订的《产权调换协议书》中所约定房屋为世纪新城小区3号楼4单元303室和4号楼4单元202室，而实际交付的是世纪新城小区3-2号楼4单元303室和4-2号楼4单元202室为由，认定范永生购买的世纪新城小区2-2号楼25号车库系周文志与千大公司签订《产权调换协议书》中约定的2号楼25号车库无任何道理。2、原审法院判决适用法律错误。若其适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定支持被拆迁人优先取得用于安置房屋，需同时满足三个条件。即拆迁安置补偿协议签订在先，商品房买卖合同签订在后；拆迁补偿安置房屋的位置具体、明确；被拆迁人对购房人提出优先请求权。原审法院在以上三个法律适用条件尚不具备的前提下，判决周文志享有房屋的优先取得权，显属错误。3、原审法院判决违反法定程序。原审法院向范永生送达第三人应诉通知书后，范永生以无独立请求权的第三人参加诉讼。对此，原审卷宗中应有周文志追加当事人申请或法院追加当事人的决定等法律文书，但原审法院卷宗中对此没有相关文书。且原审判决书又载明，范永生系作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼的。请求撤销原审法院判决，改判驳回周文志要求返还世纪新城小区2-2号楼1层南侧25号车库的诉讼请求。诉讼费用由周文志与千大公司承担。
本院查明
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为
本院认为，千大公司与周忠芹、杨革签订的《产权调换协议书》中约定的回迁楼房为4号楼4单元202室和3号楼4单元303室，而千大公司实际交付给周忠芹、杨革的回迁楼房是4-2号楼4单元202室和3-2号楼4单元303室，故周文志与千大公司签订的《产权调换协议书》中约定的2号楼，应为现已建成的2-2号楼。范永生认为其自千大公司购买的车库非本案《产权调换协议书》中约定的车库的上诉理由，本院不予采纳。
范永生自千大公司处购买的车库与本案《产权调换协议书》中约定的车库系同一诉讼标的，故范永生作为本案第三人参加诉讼符合法律规定，范永生认为原审法院程序错误的上诉理由，本院不予采纳。
千大公司分别与范永生、周文志签订了《购车库协议书》、《产权调换协议书》，虽然从合同签订时间上看，范永生与千大公司签订的《购车库协议书》在先，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，拆迁补偿安置协议优于其他买卖合同履行，故原审法院判决周文志取得世纪新城小区2-2号楼1层南侧25号车库并无不当。范永生与千大公司签订的《购车库协议书》虽合法有效，但因合同目的无法实现，范永生可另行向千大公司主张违约责任。
综上，范永生的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄费320.00元，由上诉人范永生负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长于卫平
代理审判员张可秋
代理审判员张岩
裁判日期
二〇一五年一月二十八日
书记员
书记员仇长城
