审理法院：苏州市中级人民法院
案号：（2014）苏中民终字第04280号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-02-02
审理经过
上诉人原审原告沈根生、朱金凤因与被上诉人常熟服装城集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟民初字第0953号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明：原审原告沈根生、朱金凤系夫妻关系。1983年，沈根生、朱金凤夫妇建造了常熟市虞山镇青莲村尤家娄17号房屋。2011年4月26日，原审被告（甲方）与原审原告沈根生（乙方）签订《动迁安置协议书》，内容为：根据规划建设需要，甲方对乙方所属青莲村尤家娄17号房屋实施动迁。按照2008年12月31日甲、乙双方签订的房屋产权调换框架协议及市有关动迁政策规定，为进一步细化对乙方房屋的动迁安置内容，经双方友好协商，现达成以下协议：一、乙方房屋住宅面积为595㎡，甲方将位于商城中路南侧富莲路西的产权商住房置换给乙方。二、甲方置换给乙方的产权商住房在整幢住房内，具体为底楼商业用房一间约（10.5×10=105㎡），二、三楼层为住宅房约（10.5×10×2=210㎡），总面积约315㎡。（楼梯设二部）三、所置换房屋的具体位置，由乙方与其他动迁户一起参与抽签确定。四、双方的经济结算按市相关动迁政策执行。五、甲方置换给乙方的商住用房面积不足部分（约280㎡），甲方将在该商住楼北侧四层31.5×10=315㎡（附红线图），置换给乙方以补足的面积约280㎡，经济结算按上述楼层执行，另外超出的约35㎡，按成本价结算。（四层楼层空间高度不低于4米）。六、鉴于原框架协议中明确的：“乙方提出现住宅和辅房占地面积等的补偿，甲方同意在安置时一并考虑”。所以甲方将设计方案中的四楼（见红线图）约6×31.5=189㎡的商住用房按住宅房的优惠价在乙方购买时一并考虑。七、鉴于乙方经营需要，甲方同意将该商住楼东北侧大厅内的出入道、电梯井道（做好机坑）、大厅楼梯底部及旁边部分（附图红线位置）、以及进出疏散楼梯。只要四楼存在，甲方将不干涉乙方的经营及对上述部分的无偿使用。八、乙方考虑到自身经营需要，提出步行楼梯通出屋顶，四楼北侧外挑部分设置空调阳台，设计方案中的二条走廊设四个通风采光井等三个方面的具体要求，甲方将予以满足。九、甲方安排乙方汽车位二个，其中一个车位由乙方优惠购买或租赁。十、乙方同意在本协议签订后一周内，将位于青莲村尤家娄17号所有房屋交给甲方，原有租赁关系自动转为甲方出租，房屋拆除由甲方负责，在此之前房屋拆除的残值价由甲乙双方协商确认，并由乙方享受。另外，2011年10月1日起到置换房屋交接日止的相关租金，甲方按原定的每年10万元的数额补偿给乙方。十一、协议签订两周内，甲方将2010年10月1日前乙方的房租金损失十四万元和拆迁的奖金（捌万元）补偿兑现给乙方。辅房重置价、装潢装饰及附着物等总计591438.3元在本协议签定后一个月内由甲方支付给乙方。其他在甲方安置房交付和乙方向甲方购买房屋时与甲方一并结算。十二、甲方安置房建设时所涉及的4部垂直电梯，在同一线品牌，同等价格的情况下，由乙方代理经销。十三、本协议履行完毕后，与乙方一起动迁的动迁户，如有享受其他待遇的乙方亦同样享受。十四、本协议，甲、乙双方签字后即生效，协议一式三份，甲、乙双方和拆迁办各执一份。原审被告在该合同甲方处盖章，朱金凤代沈根生在该合同乙方处签字。
另查明：本案所涉拆迁安置房屋，由常熟中服房地产有限公司开发，由苏州立诚建筑设计院有限公司设计，由江苏汇丰建筑安装工程有限公司施工，常熟中服房地产有限公司系原审被告出资设立。
2013年12月2日，苏州立诚建筑设计院有限公司出具说明一份，载明：“常熟中服房地产有限公司：富莲广场四层商业北侧开敞阳台上盖投影进深为0.9米，故此开敞阳台不计入建筑面积；如与下部结构一致做封闭阳台，则封闭阳台建筑面积为47.55平方米。”
审理中，原审法院向江苏常熟服装城管理委员会建设局局长张建明进行了调查，张建明表示：本案所涉房屋拆迁事宜由我具体负责，该拆迁为协议拆迁，2008年12月底，双方签订框架协议，后经过多次磋商，双方达成一致意见。2011年4月26日，双方按照框架协议内容多次磋商细节后签订了正式的动迁安置协议书。签字的时候，原审原告将我们出的草稿图复印了，后原审原告朱金凤拿着该草稿图要我们确认安置的位置，我就在该草稿图上签字并加盖了江苏常熟服装城管理委员会建设局的公章。该草稿图上面手写内容为我所写，意思就是表示确认置换位置，上面的红线是我单位的计侨所画。至于红线范围的分隔，是朱金凤提供了一份平面图，就是在规划的范围内画了部分分隔，朱金凤说不知道设计的分隔能否放在规划图里，我就让设计院按照朱金凤提供的平面图在里面套了一下，就出了这张图。但是我们和设计单位核实过，没有盖章的出图是不生效的，我们当时只是按照朱金凤的要求帮她看一下她的平面图尺寸是否超出双方协议书中拆迁房屋置换范围和优惠购买范围，没有别的意思。如果我们承认会给她做分隔的话，也会把里面的分隔用红色的笔画出来，而且会按照设计功能要求布局出来的，所以后来规划图纸出来的这一块是没有分隔的。
一审法院认为
原审法院还向苏州立诚建筑设计院有限公司院长豆北峰进行了调查，豆北峰表示，本案所涉拆迁安置的房屋为我负责设计，工程名称是富莲广场。关于四楼阳台，设计的时候四楼外墙北侧是1.5米的屋面作为设备平台使用，上面大概有90公分的遮盖作为装饰。后来建设单位和我们沟通，认为该处屋面是拆迁户用来放空调的，为了方便使用，应建设单位的要求，我们增加了两个门，在增加门后，该四楼外侧就成为阳台，但是该阳台不计入建筑面积，如果屋面上面的延伸超过90公分，就要算面积的。对于本案原审原告要求四楼上面也延伸出1.5米作为阳台的意见是不可行的，因为如果上面也延伸出1.5米的话，即使是不封闭阳台，也要计算一半的面积，如果是封闭阳台，就要计算全部的面积，那仅原审原告这一块房屋面积就要增加47.55平方米，如果面积增加，会导致容积率发生变化，如果容积率超过规划的话，需要办理相关的审批手续。在建筑设计领域，并无空调阳台的说法，仅有封闭阳台和不封闭阳台的说法。我们设计的时候不知道该建筑用于宾馆经营，是按照商业建筑标准来进行设计的，这个建筑本身就是商住用地，而且宾馆有专门的设计规范。
以上事实，由动迁安置协议书、红线图、建设工程施工合同以及原审法院谈话笔录、工作记录、庭审笔录等证据予以佐证。
原审原告沈根生、朱金凤的诉讼请求为：1、判令原审被告按照《动迁安置协议书》约定的阳台标准设计并施工；2、判令原审被告变更设计图纸，取消四楼靠北走道屋顶上的两个通风采光井；3、判令原审被告按原审原告的要求修改设计图纸，预留四楼供水及排污管道。本案审理中，原审原告撤回了第2项诉讼请求。
原审法院认为：本案的争议焦点一是原审被告安置原审原告的房屋四楼北侧外挑部分是否符合动迁安置协议书的约定。
原审原告认为，根据动迁安置协议书，原审被告安置原审原告的房屋四楼北侧外挑部分需设置空调阳台，既然是阳台，就应该满足一般阳台的定义，即屋顶延伸部分与楼面延伸部分均应该是一致的。本案中，原审被告安置原审原告的房屋屋顶延伸部分是90公分，而楼面延伸部分是150公分，很显然不符合动迁安置协议书的约定。原审被告认为，根据动迁安置协议书，原审被告安置原审原告的房屋四楼北侧外挑部分需设置空调阳台，该外挑部分仅是放置空调，现在原审被告安置的房屋屋顶延伸部分是90公分，而楼面延伸部分是150公分，已经满足原审被告放置空调的要求，所以符合动迁安置协议书的约定。
原审法院认为，根据原审原被告双方签订的动迁安置协议书，原审被告安置原审原告的房屋四楼北侧外挑部分设置空调阳台，经过向苏州立诚建筑设计院有限公司咨询，在建筑设计领域，并无空调阳台的说法。故本案需从双方约定的出发点来探究空调阳台的含义。既然明确约定是空调阳台，可以推定当时双方作出该约定时对该外挑部分的用途已经明确，即放置空调，现原审被告安置原审原告的房屋屋面延伸90公分，楼面延伸150公分，而且考虑到原审原告使用方便，原审被告还增加了两个门，上述设置已经完全可以满足放置空调的要求。如果按照原审原告的要求该部分设置成阳台，要增加相应的建筑面积，既需要相关主管部门批准，也不符合动迁安置协议书关于安置房屋面积的要求，考虑到动迁安置协议书是一个整体，安置房屋的面积是该协议是核心内容，通过综合判断，原审法院确定原审被告安置原审原告的房屋四楼北侧外挑部分的设置符合动迁安置协议书的要求，故原审法院对原审原告的上述意见不予支持。
本院认为
本案的争议焦点二是原审被告安置原审原告的房屋是否需要按照原审原告要求设置排污、供水管道。
原审原告认为，根据动迁安置协议书，原审被告安置原审原告的房屋需满足原审原告的经营需要，原审原告的经营是开设宾馆，故原审被告安置原审原告的房屋需按照原审原告的要求（开宾馆）设置相应的排污、供水管道。原审被告认为虽然原审原告和原审被告说过用安置房屋开宾馆的事情，但是如何使用安置房屋是原审原告的权利，原审被告无权过问。动迁安置协议书中并未载明原审被告安置原审原告的房屋需要按照原审原告的要求设置排污、供水管道，原审被告安置原审原告的房屋已经预留有供水管道入口和排污管道出口，具体原审原告如何使用安置房屋，可以通过二次装修的方式来解决。针对原审被告的说法，原审原告则认为，原审被告明知原审原告的经营用途就是开宾馆，开宾馆本身就要求相应的房屋的供水、排污管道要设置清楚，而且要每个房间单独设置，无需在动迁安置协议书中明确。
原审法院认为，本案所涉安置房屋为在建的富莲广场商业和住宅用房，该房屋的设计、建设均符合相关一般规范。如果原审原告对原审被告安置的房屋有特别要求，需在动迁安置协议书予以特别明确，现在动迁安置协议书中未予明确的情况下，原审法院对原审原告的说法不予认定。
综上，本案中，根据原审原被告双方所举证据以及所作陈述，结合原审法院上述分析，原审原告的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回沈根生、朱金凤的诉讼请求。案件受理费160元由沈根生、朱金凤负担。
二审裁判结果
上诉人沈根生、朱金凤不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、动迁安置协议书约定的四楼北侧外挑部分设置空调阳台，强调的是阳台而不是放置空调的平台，要求被上诉人更改设计建造为阳台。2、动迁安置协议书约定“要满足乙方（上诉人）经营需要”，但目前的设计方案设置的排污、供水管道无法满足上诉人的经营需要（开设宾馆）。3、原审法院仅引用了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，未引用实体法，是适用法律不当。综上，被上诉人的违约行为，影响了上诉人的正常使用，请求二审法院依法改判。
被上诉人常熟服装城集团有限公司二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：
一、被上诉人安置上诉人的房屋四楼北侧外挑部分是否符合动迁安置协议书的约定。
本院认为，首先，在建筑设计领域，并无空调阳台的概念。从双方约定的本意来看，空调阳台是用来放置空调的，现被上诉人安置的房屋屋面延伸90公分，楼面延伸150公分，而且考虑到上诉人使用方便，还增加了两个门，上述设置已经完全可以满足放置空调的要求。其次，如果按照上诉人的要求该部分设置成阳台，要增加相应的建筑面积，既需要相关主管部门批准，也不符合动迁安置协议书关于安置房屋面积的要求。因此，涉案房屋目前四楼北侧外挑部分的设置符合动迁安置协议书的约定。
二、被上诉人是否需要按照上诉人的要求设置排污、供水管道。
本院认为，本案所涉安置房屋为在建的富莲广场商业和住宅用房，该房屋的设计、建设均符合相关一般规范。至于涉案房屋是否符合上诉人的经营需要，是否需要按照上诉人的要求设置排污、供水管道。因动迁安置协议书对设置排污、供水管道未作特别明确约定，且涉案房屋尚未交房，难以判断涉案房屋交房时的排污、供水管道是否符合动迁安置协议书的约定，故本院对上诉人在安置房交房前要求被上诉人按照上诉人的要求设置排污、供水管道的诉讼请求不予支持。
三、关于原审法院适用法律是否正确的问题。
本院认为，上诉人作为原审原告起诉被上诉人，要求法院支持其诉讼请求，但其提供的证据不足以证明其事实主张，由负有举证责任的上诉人承担不利的后果，故本案无需适用相应的实体法，原审法院仅引用了程序法，未引用实体法，适用法律并无不当。
综上所述，上诉人沈根生、朱金凤的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人沈根生、朱金凤负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长黄文杰
审判员叶刚
审判员任小明
裁判日期
二〇一五年二月二日
书记员
书记员陆晓婷
