审理法院：达州市中级人民法院
案号：（2014）达中民终字第309号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-05-07
审理经过
上诉人达州市成建房地产开发有限公司与被上诉人秦泽清房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服达州市达川区人民法院（2013）达达民初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人达州市成建房地产开发有限公司的委托代理人谭顺红、刘宗达，被上诉人秦泽清及其委托代理人吴星宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明，2007年1月10日，原告（反诉被告）与达州市新华建司签订了《拆迁安置协议书》约定：1、秦泽清将位于达县XX小区的私有房屋交给达州市新华建司拆迁，该房屋建设总面积240平方米；2、原告（反诉被告）房屋拆迁后，安置门市壹个，建筑面积40平方米，门市为2号门市（从赵光元的楼房门市左手边开始计算门号，除消防通道外正街面第二个门市），门市座东朝西，正街面，门市宽3.3米，门市带夹层，夹层高不低于2.1米，夹层不补钱，门市为正通间门市；安置住房两套，每套建筑面积100平方米，临街，楼层为5楼1号和5楼2号；3、被告（反诉原告）为原告（反诉被告）安置房屋办理房产证、土地证；4、门市在37平方米以下按每平方米市场价的2倍补偿。5、安置门市移位，赔偿住房一套，面积100平方米；6、安置还房期限18个月。2009年9月21日因项目主体变更，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了《拆迁安置还房确认书》，约定安置住房3套，住房变更为A-10-11号、A-13-11号、A-14-11号，每套面积79.86平方米，共计239.58平方米，双方承诺，双方拆迁安置其他事宜按原告与原达州市新华建司签订的《拆迁安置协议书》之约定执行。备注：签订正式合同时互补多余房款。按市场价执行。待两证交付时，办清决算。2012年2月3日被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了《拆迁安置合同》，约定：一、被拆除房屋现状；二、产权证记载建筑面积174平方米（其中住房134平方米，门市40平方米）；三、安置房单元楼层房号及面积：1、经甲、乙双方协商，甲方安置乙方房屋3套，A幢1单元8楼11号、面积78.96平方米，A-11-11号、面积78.96平方米，A-12-11号、面积78.76平方米，总建筑面积236.88平方米，最终以房屋产权证为准，双方协商应还住房面积200㎡，对超出安置面积按照2600元的价格在签订该合同时进行多退少补；现安置住房面积236.88平方米。安置门市壹个，建筑面积40平方米，建筑面积不足或超出40平方米，双方协商互补价款。交房时间2011年10月20日，如一方违约，由违约方按《合同法》规定承担损失。2012年2月3日被告（反诉原告）收取原告（反诉被告）大修基金10659元；同日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）书立欠款承诺书一份，内容为“本人于2012年2月3日与贵公司签订正式《拆迁安置合同》，并接房，由于本人实际经济困难，不得已欠贵公司房款96212元。”2013年4月2日在庭审中双方申请鉴定，原告（反诉被告）申请对2号门市未修夹层进行评估，被告（反诉原告）申请对应按置原告2号门市，现已安置9号门市，门市移位价差进行评估。2013年8月30日四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司报告书中对2号门市评估总价值为36000.04元、9号门市总价款18000.89元、门市移位价差款为171500元，10月16日该公司报告书中认定该2号门市未修夹层价值为44200元。同时查明，《四川省住宅专项维修资金管理细则》第七条规定，拆迁安置房实行产权调换和征地拆迁（农转非）安置的房屋，拆迁人在办理产权初始登记手续前，按第六条规定交存维修基金。拆迁人为被拆迁人交存的维修基金为被拆迁人所有。因2号门市另行安置他人，被告将9号门市安置给原告（反诉被告）构成违约。故原告（反诉被告）与被告（反诉原告）诉讼来院。
一审法院认为
原审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的拆迁安置协议和拆迁安置还房协议书、拆迁安置合同等是双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律规定，合法有效。因被告安置给原告的门市移位，被告未按合同约定履行义务，把应该安置给原告的2号门市移位安置到9号门市，事实上已违背合同约定，应承担违约责任。根据合同约定被告应承担赔偿原告面积100平方米的住房一套，被告未赔偿，原告要求被告赔偿经济损失450000元的理由不充分，不予支持；应根据2012年2月3日双方签订的《拆迁安置合同》的约定按照住房每平方米2600元价格计算，共计为260000元予以赔偿。因实际安置门市位移存在差价，鉴定部门评估位置价差为171500元，被告应予补偿给原告。大修基金10659元，根据四川省住宅专项维修基金管理细则的规定，被拆迁人不应当交纳大修基金，被告不应该收取原告的大修基金。原告要求被告给付房屋拆迁安置过渡费10000元没有事实依据，不予支持。本案在审理过程中，原告撤回对被告因没有修夹层要求赔偿120000元的诉讼请求，予以准许。被告应协助原告办理住房和门市的房产手续和土地手续。被告反诉的原告应欠房屋补偿款的理由成立，予以支持。反诉原告给付利息因未约定、交通费1000元无证据证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《四川省城市房屋拆迁安置管理条例》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、原告（反诉被告）秦泽清与被告（反诉原告）达州市城建房地产开发有限公司签订的《拆迁安置协议书》、《拆迁安置还房确认书》、《拆迁安置合同》有效；二、被告（反诉原告）达州市城建房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）秦泽清应安置2号门市的位移损失260000元及安置门市面积差价损失171500元；被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）已交缴的大修基金10659元。三、被告（反诉原告）达州市城建房地产开发有限公司在判决书生效后九十日内为原告（反诉被告）秦泽清安置的住房和门市办理房屋产权手续和土地使用手续。四、原告（反诉被告）秦泽清应付被告（反诉原告）达州市城建房地产开发有限公司房屋面积补差款96212元。上述二、四项双方应支付的数额品出后，被告（反诉原告）达州市城建房地产开发有限公司应支付原告（反诉被告）秦泽清345947元。五、驳回原告（反诉被告）秦泽清和被告（反诉原告）达州市城建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费6000元，由被告（反诉原告）达州市城建房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费1115元，由原告（反诉被告）秦泽清承担；财产保全费4020元、鉴定费5500元，由被告（反诉原告）达州市城建房地产开发有限公司承担。
上诉人诉称
宣判后，达州市成建房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院判决赔偿损失260000元高于实际损失，显示公平；2、上诉人应为被上诉人安置门市面积不能超过40平方米，原审法院判决安置门市面积为46.3平方米，导致上诉人多承担安置面积6.03平方米。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人辩称
被上诉人秦泽清答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院查明
二审查明的案件事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为
本院认为，2007年1月10日，被上诉人秦泽清与达州市新华建司签订《拆迁安置协议书》，2009年9月21日，达州市成建房地产开发有限公司怡鑫苑项目部与秦泽清签订《拆迁安置还房确认书》，2012年2月3日，达州市成建房地产开发有限公司与秦泽清签订《拆迁安置合同》。以上三份协议均系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。上诉人达州市成建房地产开发有限公司和被上诉人秦泽清对已安置的住房没有异议，本案争议仅为门市的安置是否符合合同约定。2012年2月3日的《拆迁安置合同》未约定门市安置位置和门市安置单价，属约定不明。根据2009年9月21日《拆迁安置还房确认书》第二条“双方拆迁安置其他事宜按原《拆迁安置协议书》执行”的约定，当事人双方对门市的安置应当按照2007年1月10日的《拆迁安置协议书》的约定执行。根据该《拆迁安置协议书》第二条“安置乙方门市壹个，建筑面积40平方米。门市为二号门市。”和第六条“甲方所还乙方的门市如果移了位，甲方赔偿乙方住房一套，面积100平方米。”的约定，上诉人达州市成建房地产开发有限公司给被上诉人秦泽清安置9号门市违反了合同约定，原审法院按照合同单价2600元／平方米判决上诉人达州市成建房地产开发有限公司赔偿被上诉人秦泽清门市位移损失260000元正确，本院予以支持。该《拆迁安置协议书》第五条约定：“甲方所还乙方的门市在37平方米至40平方米之间，按每平方米市场价，甲方补偿给乙方所差平方米的价款；在37平方米以下的，按每平方米市场价的2倍补偿给乙方所差平方米的价款；…”，被上诉人秦泽清实际安置的9号门市面积为31.54平方米，比合同约定面积减少8.46平方米，上诉人达州市成建房地产开发有限公司应当按照合同约定赔偿被上诉人秦泽清门市面积损失（7830元×2）×8.46平方米＝132483元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（二）款的规定，判决如下：
二审裁判结果
一、撤销四川省达州市达川区人民法院（2013）达达民初字第396号民事判决；
二、上诉人达州市成建房地产开发有限公司赔偿被上诉人秦泽清门市位移损失260000元；
三、上诉人达州市成建房地产开发有限公司赔偿被上诉人秦泽清门市面积损失132483元；
四、上诉人达州市成建房地产开发有限公司返还被上诉人秦泽清大修基金10659元；
五、被上诉人秦泽清给付上诉人达州市成建房地产开发有限公司房款96212元；
上述二、三、四、五项品迭后，上诉人达州市成建房地产开发有限公司在本判决送达后十日内给付被上诉人秦泽清人民币306930元。
六、上诉人达州市成建房地产开发有限公司在本判决送达后九十日内为被上诉人秦泽清安置的住房和门市办理房屋产权手续和土地使用手续。
二审案件受理费7115元，由上诉人达州市成建房地产开发有限公司负担6315元，由被上诉人秦泽清负担800元。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长侯必明
审判员郭力
审判员彭军
裁判日期
二〇一四年五月七日
书记员
书记员廖玉成
