审理法院：上海市闵行区人民法院
案号：（2014）闵民（行）初字第10号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-09-05
审理经过
原告（反诉被告）上海同瑞房地产开发有限公司（以下简称同瑞公司）与被告（反诉原告）蒋建清房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，蒋建清提起反诉，本院于2014年6月9日、8月21日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）同瑞公司委托代理人何芬，被告（反诉原告）蒋建清及委托代理人陶伟明、蒋凤芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告（反诉被告）同瑞公司诉称，因建设需要，同瑞公司取得了拆迁蒋建清户房屋的闵房地拆许字（2007）第87号拆迁许可证，蒋建清户持有沪集宅（上梅）字第华一-657号《上海市农村宅基地使用证》（诉状上宅基地字号中的“上陈”系笔误），房屋坐落在上述依法拆迁范围内。2013年4月11日，蒋建清代表本户与同瑞公司签订一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称“拆迁补偿安置协议”），该协议主要约定：蒋建清户所有的房屋坐落在梅陇镇华一村蒋家塘170号，房屋结构为砖混，建筑面积370.28平方米。该住房经上海申杨房地产估价有限责任公司评估，其房屋建安重置价结合成新为每平方米人民币（币种下同）484.45元，闵行区规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价2，900元，价格补贴每平方米846.11元。同瑞公司应支付给蒋建清的货币补偿款为1，566，491.76元、棚舍和其他附属物补偿款91，617.20元、搬家补助费3，702.80元、设备迁移费4，940元等。双方按同等价值标准调换房屋的补偿安置方式，由同瑞公司安置蒋建清户位于古美路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室共计五套房屋，差价结算。协议约定蒋建清户在签订协议后必须在2013年4月30日前搬迁原址并负责房屋使用人如期搬迁。
上述拆迁补偿安置协议签订后，同瑞公司于2013年4月15日支付蒋建清速签奖9万元、生活补助2万元，并为其办理了古美路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室四套房屋的进户手续。但是蒋建清户经同瑞公司及拆迁实施单位的再三催促，至今仍未能履行搬迁义务。同瑞公司认为，同瑞公司依法取得了闵房地拆许字（2007）第87号《房屋拆迁许可证》，双方经过平等一致、友好协商后签订的拆迁补偿安置协议合法有效。现蒋建清未能履行协议约定的搬迁交房义务，致使该协议未能全面履行，已构成违约。据此，同瑞公司起诉至法院，请求判令蒋建清立即搬离上海市闵行区梅陇镇华一村蒋家塘170号被拆迁房屋，将被拆迁房屋腾空后迁让给同瑞公司。
同瑞公司为证明其诉称事由，向本院提交如下证据：
1、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，证明双方已经签订了拆迁安置补偿协议，以及为拆迁房屋而设定的具体权利义务；
2、闵房地拆许字（2007）第87号房屋拆迁许可证及延长拆迁期限的批复，证明同瑞公司经过政府的批准对本基地进行拆迁，四至范围也已经列明蒋建清户房屋在拆迁范围内，系依法动拆迁；
3、上海县农（居）村民宅基地使用权审批表、量算表、记录表及土地使用权附图、建房批准文件，证明蒋建清户具有被拆迁人资格，有权与同瑞公司签订补偿安置协议；
4、现金本票收条、入住文件签收清单，证明同瑞公司在安置协议签订后，按协议支付蒋建清户速签奖9万元、生活补助2万元，并为该户办理了古美路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室四套房屋的进户手续；
5、律师函及邮寄凭证，证明蒋建清户经催告仍未能履行搬离原址的义务；
6、蒋建清户《上海市征用集体所有居住房屋拆迁估价分户报告单》，证明拆迁房屋经评估公司评估，双方在评估结果的基础上协商签订安置补偿协议。
被告（反诉原告）蒋建清辩称，同瑞公司要求蒋建清户将房屋迁让没有合同和法律依据。诉状所载宅基地字号“（上陈）”并非被动迁宅基地，蒋建清户房屋不在拆迁范围内。蒋建清的宅基地房屋没有经过评估程序，棚舍和其他附属物的补偿标准没有依据。同瑞公司所称的安置房屋进户手续材料上也不是蒋建清的签名，蒋建清也没有委托其他人签名受领。至今蒋建清户没有收到同瑞公司要求其搬离的催告。此外，被拆迁房屋土地属国有土地，应按照国有土地上房屋拆迁补偿标准进行补偿。同瑞公司取得的拆迁许可证不合法，拆迁补偿安置协议显失公平，违背蒋建清的真实意思，甲方法定代表人处也没有签名，协议属无效。同瑞公司应按照公平公正原则补偿蒋建清户遗漏的阳台面积20.76平方米，少补贴的63.12平方米。另外，2013年6月5日，同瑞公司乘蒋建清外出，在未经判决执行前偷拆蒋建清户的房屋，造成屋内财物损失，根据侵权责任法的规定，应予赔偿。据此，蒋建清提起反诉，要求判令：1、确认双方签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》无效；2、同瑞公司按照公平公正原则另外再补偿蒋建清83.88平方米；3、对蒋建清的房屋恢复原状并赔偿财产损失、精神损失计20万元。
被告（反诉原告）蒋建清就其辩称事由和反诉请求，向本院提交如下证据：
1、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，证明该拆迁补偿安置协议无效；
2、上海市闵行区规划和土地管理局出具的信访答复意见，证明梅陇镇华一村蒋家塘已于1998年12月22日征用为国有土地；
3、沪府发（2005）7号公报，《上海市人民政府关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》，证明拆迁工作应做到公平公正，补偿标准一致，前后执行一致；
4、闵行区梅陇镇华一村蒋家塘156号、159号、144号的三户建筑面积认定表，安置房源销控表，证明同瑞公司在同基地拆迁中，其他动迁户有超过标准15平方米的补偿；
5、现场照片，证明同瑞公司没有将阳台面积计算在内。
针对被告（反诉原告）蒋建清的反诉请求，原告（反诉被告）同瑞公司辩称，蒋建清户的房屋属于集体土地上的宅基地房屋，双方签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》依法有据，不存在无效情形。约定的补偿金额是按照法律法规和基地的动迁方案计算得出，协议是双方真实意思的表示，同瑞公司也已经按照协议进行了相应的履行。协议上的甲方处有单位的公章和经办人的签名，符合生效要件。对于蒋建清户的补偿不存在面积的遗漏，对该户的所有存在的有证面积都已经进行了安置补偿。对于反诉请求的第三项系根据侵权责任法所主张，与本案审理的安置补偿合同不是一个法律关系，不应在反诉中予以处理。同瑞公司就反诉辩称，向法院提供基地项目动迁方案和补充方案。
本院认为
经庭审质证，蒋建清认为同瑞公司所举证据1无效，协议上的签名确实系其所签，但受到动迁工作人员再三催促和虚假陈述的蒙骗，协议签订后发现面积有遗漏，且房屋所在土地是国有土地，不应按照集体土地上的房屋进行拆迁；对于证据2认为是以合法形式掩盖非法目的，不合法；对于证据3的真实性没有异议；证据4中11万元的本票确已收到，但入户清单不予认可，蒋露佳是其女儿，但其没有委托女儿办理相关入户手续；对证据5不予认可，没有收到过律师函。对同瑞公司反诉中提供的基地项目动迁方案和补充方案，表示签订协议时，并不是这些动迁方案。同瑞公司对蒋建清所举证据1至3的真实性均无异议。对证据4表示真实性难以确认，且与本案没有关联性。证据5真实性没有异议，但不同意蒋建清的举证目的。本院认为，对双方所举证据中真实性不持异议的证据，与本案相关联，应予确认。对于同瑞公司提供的证据6分户报告单，蒋建清质证表示诉讼之前从未看见过该分户报告，2010年测绘公司上门过，2013年其曾收到过一张房屋装潢附属物价格表，但内容与分户报告单不一致，要求重新鉴定。本院结合双方提供的装潢及附属物价格明细表、庭审陈述内容及其他证据，对此认证如下，同瑞公司提供的分户报告单系具有专业评估资质的上海申杨房地产土地估价有限公司对蒋建清户的沪集宅（上梅）字第华一657号宅基地房屋单价及装潢、附属物出具的评估结论，估价日期为2010年8月16日，对照分户报告单所附的装潢及附属物价格明细表及蒋建清提供的《房屋、装潢及附属物价格明细表》中所载的装潢、附属物在项目名称、数量、金额上完全一致，估价日期也对应了蒋建清所称的2010年上门测绘时间，此外双方签订的拆迁补偿安置协议中亦载明了“乙方住房经上海申杨房地产估价有限责任公司（所）评估”，可以确认该协议签订当时，相关房屋及装潢、附属物经过了评估。综上，对于同瑞公司提供的分户报告单的真实性、合法性及关联性，应予确认，蒋建清要求重新鉴定的申请没有依据，不予采纳。对于房屋拆迁补偿安置协议的合法性及双方的举证目的，本院将结合法律规定和案件事实进行综合认定。
根据当事人所举上述证据，并结合庭审相关陈述，本院认定本案事实如下：
原告蒋建清系闵行区梅陇镇华一村蒋家塘170号、地号为梅陇镇华一村30丘（92）宅基地房屋的权利人。2009年11月30日，被告同瑞公司取得闵房地拆许字（2007）第87号《房屋拆迁许可证》，被批准对上述房屋所在地块实施拆迁，拆迁期限自2007年9月20日至2010年5月31日，原发证日期：2007年9月17日。项目动迁方案载明，拆迁房屋补偿安置实施原则为被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值产权房屋调换。征地拆迁房屋，对征地范围内的房屋所有人的补偿安置，以被拆迁人合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。补偿标准为根据闵府办发（2004）12号文规定，平均楼面地价为2，900元／平方米，加上拆迁房屋的重置价结合成新加上拆迁补贴25%。计算公示为（平均楼面地价＋重置价结合成新＋价格补贴）＊被拆除房屋的有效面积。选择同等价值产权房屋调换的，拆迁人提供155号地块内安置，安置基价为每平方米4，500元，被拆迁人可享受同等价值与同等面积调换，超出原建筑面积1-5平方米，每平方米按6，000元差价互补；超出原建筑面积5-10平方米，每平方米按8，000元差价互补；超过原建筑面积10-15平方米，每平方米按11，000元差价互补；原则上不允许超出原建筑面积15平方米。可安置的余面积（包括面积差）按基价与市场价差额补偿。
2013年4月11日，蒋建清（被拆迁人、签约乙方）与同瑞公司（拆迁人、签约甲方）、上海闵行闵三房屋拆迁有限公司（拆迁实施单位，甲方代理人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》，约定：乙方所有的房屋坐落在梅陇镇华一村蒋家塘170号，房屋结构砖混，建筑面积370.28平方米。乙方住房经上海申杨房地产估价有限责任公司评估，其房屋建安重置价结合成新为每平方米484.45元，闵行区规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价2，900元，价格补贴每平方米846.11元。甲方应当支付给乙方货币补偿款1，566，491.76元。甲方应当支付给乙方棚舍和其他附属物补偿91，617.21元，搬家补助费3，702.80元，设备迁移费4，940元。乙方在签订本协议后20天，即2013年4月30日前搬迁原址并负责房屋使用人如期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未搬迁。乙方在规定期限内搬离原址的应得：奖励费15，000元，安置房价奖励补贴74，056元，无证房补偿款10，498元，优待费10，000元，其他30，000元，临时安置过渡费5，924.48元。安置产权房（现房）位于闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室，共计五套房屋。
2013年4月12日，蒋建清女儿蒋露佳就古美路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室四套安置房办理了入户手续。同年4月15日，同瑞公司向蒋建清支付了安置补偿款11万元。现蒋建清未能搬离拆迁房屋，同瑞公司遂以讼称事由诉至本院。
本院认为，同瑞公司与蒋建清签订的房屋拆迁补偿安置协议系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。涉讼被拆迁房屋系蒋建清名下集体所有的农村宅基地房屋，虽在本次拆迁前，该地块已被征为国有，但并不改变此次拆迁回溯与征用集体所有土地房屋拆迁的性质，蒋建清要求按照国有土地上房屋的拆迁标准予以补偿的观点，不能成立。双方签订的拆迁安置补偿协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，所约定的补偿方式、补偿标准符合相关法律法规等规范性文件及基地动迁方案的规定，不存在蒋建清所称显失公平的情形。另外，拆迁安置补偿协议上甲方处盖有同瑞公司的单位印章，并有经办人的签名，甲方法定代表人是否签名不影响协议生效。综上，蒋建清认为房屋拆迁安置补偿协议无效或应撤销的主张不能成立。
关于蒋建清认为补偿安置遗漏其阳台面积20.76平方米的观点，本院认为，蒋建清对此没有提供证据证明，而拆迁协议上已载明了经过双方确认一致的被拆迁房屋建筑面积为370.28平方米。对于蒋建清主张按照其他三户动迁户所获的补偿面积平均值，应另行给予其未补足的面积63.12平方米，没有法律依据和合同约定，此外，本院亦注意到，根据蒋建清户的宅基地使用证及建房批准文件，对照基地动迁方案的具体补偿标准，安置补偿协议所约定的补偿金额并未存在遗漏，在调换同等价值产权房时，且有一定超过原面积的补差。另，本案中蒋建清既要求确认拆迁补偿安置协议无效或撤销，又要求在此协议补偿基础上增加补偿，互相矛盾。因此，蒋建清要求同瑞公司另行补偿83.88平方米面积的反诉请求，不予支持。对于蒋建清认为同瑞公司在协议签订后，偷拆其房屋，要求根据侵权责任法的规定，予以恢复房屋原状及财产损害赔偿的请求，与同瑞公司依据房屋拆迁安置补偿协议要求蒋建清履行合同义务之诉讼主张的请求基础不同，蒋建清可另行主张。
据此，同瑞公司与蒋建清签订的房屋拆迁补偿安置协议合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照协议约定履行各自义务。同瑞公司起诉要求蒋建清立即搬出闵行区梅陇镇华一村蒋家塘170号被拆迁房屋，将房屋腾让给同瑞公司，于法有据，本院应予支持。蒋建清认为协议无效，要求同瑞公司另行补偿83.88平方米面积的反诉请求，不符合法律规定，亦无合同约定，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告（反诉原告）蒋建清于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市闵行区梅陇镇华一村蒋家塘170号房屋，将房屋腾让给原告（反诉被告）上海同瑞房地产开发有限公司；
二、驳回被告（反诉原告）蒋建清的反诉请求。
本诉案件受理费减半收取计40元，由蒋建清负担，反诉案件受理费减半收取计25元，由蒋建清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判人员
审判员徐寨华
裁判日期
二〇一四年九月五日
书记员
书记员岳峰
