审理法院：上海市虹口区人民法院
案号：（2014）虹民（行）初字第22号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-05-20
审理经过
原告沈公明与被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局（以下简称房屋管理局）、徐家宝房屋征收补偿协议纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴宪刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈公明及其委托代理人张付杰律师，被告房屋管理局的委托代理人穆隽书、徐春达，被告徐家宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称：其父母去世后，原告是该房屋的唯一继承人。其与被告徐家宝素不相识，被告房屋管理局却擅自与被告徐家宝签订了房屋征收补偿协议，该协议侵犯了原告的合法权益，现要求法院确认该协议无效。
被告辩称
被告房屋管理局辩称：被告徐家宝是原告同母异父的哥哥，应属房屋共有人。被告房屋管理局与原告的哥哥签订了协议，该协议的补偿利益包含了原告的份额，保障了该户居民的合法权益，协议应属有效。
被告徐家宝辩称：其是房屋共有人，有权与被告房屋管理局签订协议，其愿意与原告协商分配征收补偿款的方案，不同意原告的诉讼请求。
本院查明
经审理查明：上海市虹口区人民政府于2012年11月18日，以“因公共利益需要”为由，作出了虹府房征（2012）第7号房屋征收决定。被告房屋管理局作为政府征收部门，委托上海市虹口第二房屋征收服务事务所有限公司对本市虹口区天宝路XXX弄XXX号乙房屋所在地实施房屋征收。原告系争房屋，土地使用证记名人为母亲戚某某。原告母亲早年曾育有两子，1964年3月，一子在四岁时送养他人，再无联系；另一子即被告徐家宝，其幼年时，母亲即与丈夫离异，徐家宝随父亲徐某某生活，原告母亲则嫁于沈德功，婚后生育了原告。2005年10月12日，原告母亲报死亡，2011年7月20日，原告父亲沈德丰因病去世。此后，被征收房屋由原告使用管理。
房屋征收之初，被告房屋管理局与原告协商多次，因意见分歧无法达成协议。在查阅原告户籍时，被告房屋管理局发现其母亲尚有一子，即被告徐家宝，遂通知其与原告至调解委员会调解，试图化解矛盾。因原告与被告徐家宝自幼无联系，互不相认，数次调解均无果。
2013年11月19日，被告房屋管理局与被告徐家宝商定，由徐家宝代表该户签约，并告知，房屋安置及货币补偿，二选一。徐家宝选择了货币补偿，双方遂签订协议。双方确定，被告徐家宝为协议的“乙方”代理人，而“乙方”，则为2005年10月12日报死亡的原告母亲戚某某。该户土地使用证记载用地面积6平方米，协议认定“房地产权证记载建筑面积”为5.76平方米，该面积的由来，被告房屋管理局提供“查阅证明”一份，证明该房屋由原告母亲于1991年10月12日“买受”，面积即为5.76平方米。房屋测绘建筑面积25平方米，认定建筑面积仍以土地使用证记载的6平方米、以二层12平方米计算，尚有未认定建筑面积7平方米。协议给予该户货币补偿款计1，216，432元，另有部分奖励费、超土地证房屋面积等，双方商定将签订补充协议。协议签订后，被告徐家宝腾空了房屋，交被告房屋管理局拆除。次年2月，被告徐家宝领取补偿款后存入银行，并通知原告协商如何分配。原告得知征收补偿协议已经在其不知情的情况下签订，房屋亦被拆除，因与被告房屋管理局交涉无果，遂诉至本院。
审理中，根据原告申请，本院依法裁定冻结被告徐家宝银行存款1，216，432元。
上述事实，由原、被告提供的证据及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为
本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订，被征收人、承租人因故不能亲自签订协议的，可以书面委托他人代为签订协议。本案被征收房屋系私房，被告房屋管理局在共有人的梳理、协议书签约主体的确认上，均未尽到审慎义务，导致将早已故去的原告母亲作为协议“乙方”，被告徐家宝作为其“代理人”实施签约，该代理行为违反法律规定，其代理关系不能成立。
综上所述，上述房屋征收补偿协议在签约主体的确认、委托关系的成立上均存在违背法律规定，损害权利人利益的违法行为，其协议效力依法应确认无效。依照法律规定，合同一旦被确认无效，从签订之日起即不具有法律效力，依协议取得的财产应依法返还，尚未发放的款项，应停止发放。现系争房屋已被拆除，恢复原状已成不可能，该事实无可逆转，被告房屋管理局应尽快妥善安置该户。
鉴于该基地的房屋征收补偿工作尚未结束，被告房屋管理局应查明事实，确定签约主体，依法重新签订房屋征收补偿协议，如无法达成协议，可由区人民政府依法作出征收补偿决定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
裁判结果
一、确认被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局与被告徐家宝于2013年11月19日签订的征收编号为1A-10-2-11号上海市国有土地上房屋征收补偿协议无效；
二、被告徐家宝返还给被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局房屋征收补偿款计1，216，432元，该款应于本判决生效之日起10日内返还。
本案受理费80元，减半收取40元，财产保全申请费5，000元，由被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判人员
审判员吴宪刚
裁判日期
二〇一四年五月二十日
书记员
书记员杨建军
