审理法院：沈阳市浑南区人民法院
案号：（2014）东陵民二初字第949号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-11-10
审理经过
原告徐明义与被告沈阳市东陵区白塔街道办事处（以下简称白塔街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案于2014年5月14日立案受理后，依法组成由本院审判员王涛担任审判长并主审、代理审判员郭慧、人民陪审员李洪侠参加评议的合议庭，于2014年6月23日公开开庭进行了审理。原告徐明义委托代理人田哲、被告白塔街道办委托代理人孙晓菊到庭参加诉讼。在审理过程中，本院准许原告撤回对被告沈阳市顺河房屋拆迁有限公司的起诉。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称，2010年11月原告居住地莫子山村整体动迁，原、被告于2010年11月21日签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议约定：被告征用原告400平方米宅基地，应当向原告支付550，000元补偿款。原告认购了面积为84平方米的安置房屋，应预付购房款231，000元，被拆除房屋及附属物与产权调换房屋差价款为452，900元。协议签订后，被告按约支付了补偿款。2013年7月2日原告选定了回迁安置房6号楼3-2-2回迁房屋，沈阳市东陵公证处对选房过程现场公证。但当原告办理相关回迁入住手续时，被告却不予办理。现原告诉至法院，请求法院依法判决被告向原告交付97.36平方米的回迁安置房屋，并办理回迁入住手续；被告赔偿原告因租房产生的经济损失8，500元（500×17个月），即从2012年11月22日至交付房屋钥匙之日；诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告辩称，依据合同法的规定，双方互负债务有先后履行顺序的，先履行债务方未履行，后履行方有权拒绝其履行要求。本案原告徐明义在莫子山有宅基地面积为675.7平方米，于2010年11月21日该宅基地使用权被征用，基于该宅基地双方签订了两份房屋拆迁安置补偿协议，第一份即本案诉争的400平方米的宅基地使用权，原告应得补偿款550，000元，产权调换房屋的面积为84平方米，其余款项均进行了货币安置；另一份协议原告以孙娥名义进行顶户，并取得了275.7平方米50%的货币安置款430，042.5元，被告向原告如其支付了全部的货币补偿安置费用，但孙娥与原告之间没有法律依据可以顶户，故对孙娥名下的房屋补偿安置协议被依法作废，认定无效。原告向动迁办应返还430，042.5元动迁补偿款，而至今原告只返还了100，042.5元，尚欠330，000元动迁补偿款未予返还。依据法律规定，原告将全部动迁补偿款返还时，被告才有义务办理回迁房安置。为此，被告享有先履行抗辩权，在原告未履行还款义务的情况下，原告主张的交付房屋的请求不应当得到支持，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
证据一，集体土地使用证复印件一份，证明原告在莫子山村享有400平方米的宅基地使用面积。被告质证意见：真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告所享有的宅基地使用面积仅为400平方米，但是实占面积为675.7平方米，原告只享有一处宅基地。
证据二，房屋拆迁安置补偿协议一份，证明原、被告之间签订协议，被告征用原告的宅基地。被告按400平方米的面积给原告征地补偿款。被告用桃仙镇班家寨村的房屋作为产权调换房屋。被告保证产权调换房屋的交付时间为2012年11月21日。拆迁过渡期内被告给原告临时安置补助费每月500元。被告质证意见：真实性没有异议，合法性、关联性均有异议，该协议虽签订400平方米面积回迁，但协议第2条中明确注明了实测面积为852.7平方米，分户分出275.7平方米。本拆迁协议存在着分户的行为。原告的户口为辽宁省抚顺市清原县，并非莫子山村民，其户口不在莫子山村，不应享有分户的权利。该协议所认定的分户行为违法，故该协议的合法性不应当得到支持。现原告已向被告返还了100，000元的补偿款，原告的行为已认同合同的无效性。
证据三，公证书一份、选房单一份，证明2013年7月2日原告在沈阳浑南新城管委会举办的桃仙街道莫子山村被征户选房大会上选定6号楼3-2-2号面积为97.36平方米的房屋。被告质证意见：有异议，该公证书和选房单记载的面积与回迁安置面积不符，无法证明原告所主张的回迁面积为84平方米。
被告为支持其抗辩理由，向本院提供如下证据：
证据一，房屋拆迁补偿安置协议书一份，证明原告分户的宅基地面积275.7平方米以孙娥的名义顶户进行了货币安置，安置款为430，042.5元，该协议因违反法律规定已被作废。原告质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，孙娥与动迁办签订的货币安置协议与本案是两个法律关系，与本案无关。
证据二，返脏明细表一份，证明原告分户是以孙娥顶户，原告已退还100，042.5元，尚欠330，000元未付。原告质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，该协议与原告的产权调换协议无关。分两次共退了78，000元到80，000元左右，具体记不清楚了，
本院查明
经审理查明，原告系辽宁省抚顺市清原满族自治县枸乃甸乡中心屯村村民，但一直在沈阳市东陵区桃仙镇莫子山村居住，并于2003年8月5日取得莫子山村400平方米宅基地使用权（土地使用权证为：东陵集用2003字第宅132738号），其中实占面积为675.7平方米，超占面积为275.7平方米。2010年莫子山村整体动迁，原告与被告沈阳市东陵区白塔街道办事处于2010年11月21日签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为204）一份，协议约定：原告房屋坐落于莫子山村，土地实占面积为675.7平方米，实测面积为852.7平方米（分户分出275.7平方米）；被告以土地使用权面积的50%作为对原告房屋的补偿金额为550，000元（400平方米×50%×2，750元／平方米），住宅搬迁补助费为600元、奖励8，000元、临时过渡补助费为12，000元（500元／月×24个月）、电话200元、地上附着物补偿费为113，100元，总计补偿金额为683，900元；被告将座落在桃仙镇班家寨村建筑面积为84平方米的房屋作为产权调换房屋，房屋设计用途为住宅，产权调换房屋的价款为231，000元（84平方米×2，750元／平方米）；剩余差价补偿款452，900元，被告于2010年12月21日前结清；被告保证在2012年11月21日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告；原告自行解决过渡期用房的，过渡期限内临时安置补助费每月500元；当实际建筑面积大于约定建筑面积136平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按2，750元／平方米的价格确定，由原告支付给被告。在协议履行过程中，被告已向原告支付了剩余房屋拆迁差价补偿款452，900元。2013年7月2日原告通过被告组织并经公证的选房摇号程序，选定位于沈阳市东陵区桃仙地块回迁安置点6号楼3-2-2室、建筑面积为97.36平方米回迁安置房屋一套。现原告以被告拒绝办理回迁安置手续为由诉至本院。
另查明，2010年11月24日原告以案外人孙娥名义与被告另行签订有《房屋拆迁货币补偿安置协议书》（合同编号为017）一份，该协议因涉及顶户签订问题，所涉款项已由原告向被告返还100，042.5元，尚有330，042.5元未予返还。因此被告拒绝为原告办理上述已选定房屋的回迁安置手续。
再查明，沈阳市东陵区已变更为沈阳市浑南区。
本院认为
本院认为，原、被告于2010年11月21日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为204），该协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，应属合法有效。双方均应按合同约定诚实守信的履行各自的权利和义务。现双方约定的回迁安置房屋的交付期限已满，被告并已通过公证选房程序由原告选定位于沈阳市东陵区桃仙地块的具体回迁安置房屋为6号楼3-2-2室、建筑面积为97.36平方米房屋一套，而同地块其他回迁安置房屋业已办理了房屋交付，本案亦应具备房屋交付条件，故被告应向原告交付选定的回迁安置房屋并办理入住手续（以房产局所需备案登记手续为准）。同时，因原告选定的房屋实际建筑面积已大于约定的建筑面积，其面积差额部分按2，750元／平方米的价格标准，应由原告向被告补齐。对此若发生争议，双方可另行诉讼解决。关于被告提出原告尚有补偿款应予返还的问题，因所涉补偿款系基于原告以案外人名义另行与被告签订协议中的内容，与本案系属不同的合同关系，且不具备直接抵销的法律要件，故被告可另案主张，本院不予处理。关于被告提出原告不属于本地户籍所签订的协议应为无效的问题，因被告系基于原告享有的土地使用权而给予其房屋补偿安置，符合本地对被拆迁人财产进行补偿的拆迁政策，而户籍问题系属管理性规范范畴，不能作为合同无效的认定依据，故对被告的本项抗辩，本院不予采纳。关于原告主张的租房损失费，因双方已约定回迁安置房屋的交付时间，且已约定过渡期临时安置补助费的计算标准，而导致延期交房的原因并非出于原告，故原告要求按每月500元给予租房损失的理由正当，金额从2012年11月22日起算至2014年4月22日止共计17个月，计8，500元（500元／月×17个月）。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告沈阳市东陵区白塔街道办事处于本判决生效之日起十五日内向原告徐明义交付位于沈阳市浑南区桃仙街道桃仙回迁安置地块6号楼3-2-2室、建筑面积为97.36平方米回迁安置房屋一套（具体地址以摇号选定的房源所在地为准），并办理回迁安置房屋的入住手续（以房产局所需备案登记手续为准）；
二、被告沈阳市东陵区白塔街道办事处于本判决生效之日起十五日内给付原告徐明义租房损失费8，500元；
三、驳回原告徐明义的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，893元，由被告沈阳市东陵区白塔街道办事处承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费4，893元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判人员
审判长王涛
代理审判员郭慧
人民陪审员李洪侠
裁判日期
二〇一四年十一月十日
书记员
书记员贾萍
