审理法院：上海市静安区人民法院
案号：（2012）静民（行）初字第19号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2013-11-25
审理经过
原告蒋盛华诉被告上海中创静安商业发展有限公司房屋拆迁补偿安置纠纷一案，本院于2012年9月4日受理后，依法由审判员符德强适用简易程序独任审判，于2012年11月29日第一次开庭，原、被告的代理人均到庭参加诉讼。因原告当庭变更诉讼请求，被告要求给予答辩期，本院予以准许。双方重新提交证据后，本院于2013年1月10日第二次开庭审理，原、被告的代理人均到庭参加诉讼。因案情复杂，本院将本案转为普通程序，同时经批准延长审理期限六个月。2013年8月7日，本院第三次开庭审理，原、被告代理人均到庭参加诉讼。同年9月2日，本院申请对相关房屋价格进行评估。2013年10月16日，被告提交反诉状。因被告的反诉不符合要求，本院未予准许。2013年10月17日，本院第四次开庭审理，对估价报告进行质证，原、被告代理人均到庭参加诉讼。因被告申请估价人员出庭接受质询，本院于同年11月7日再次开庭审理，原、被告代理人及估价人员均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称，1994年12月20日，原、被告签订了《房屋预购协议书》。根据该合同约定，被告根据动迁政策分配给原告的房屋面积及房型寻购房屋，应分房屋房型为一室一厅的现、期房，寻求房源的地区范围为静安区就近多层新公房。合同还约定原告暂时搬到梅川路XXX弄XXX号XXX室过渡居住，待被告寻找到房源后原告正式办理安置手续。后原告搬至梅川路过渡至今，被告一直未按照协议约定履行。请求判令被告履行房屋预购协议，并追究被告的侵权责任，支付原告静安区就近新的回搬房屋折价款人民币250万元。
被告辩称
被告辩称，不同意原告诉求。理由是，1、原告已经过了诉讼时效。原告虽有精神状况问题，但其监护人自1996年设定后的两年内，一直没有要求履行权利，原告在生病之前也没有提出要求，因此没有阻断时效的事实。2、双方协议只是协商意向，并没有说明被告应当提供具体位置的房屋。3、被告已提供普陀区原告现居住的房屋，为其办理了进房手续，同时也提供了万春街房源，因原告不配合，导致房源丢失。4、在协商未能明确双方权利义务情况下，房管局出具了裁决书，确定了梅川路的房子作为对原告的拆迁补偿房屋。双方的协议不能改变司法裁决的结果。
原告为证明自己的诉讼主张，提供了以下证据：1、原告的身份证、本院（2011）静民一（民）特字第3号判决书、原告的病情证明书。证明原告患精神分裂症的时间；2、原告的残疾证、居委会的证明。证明蒋小平是原告的监护人以及原告的住处；3、《房屋预购协议书》、蒋小平和蒋小迎1996年3月28日出具的监护人说明、梅川路XXX弄XXX号XXX室住房调配单及当地物业公司出具的该房为空房的说明、原告的户籍资料。证明双方签订合同及原告在梅川路XXX弄XXX号XXX室过渡；4、被告于1995年4月和11月分别要求原告办理万春街XXX弄XXX支弄XXX号XXX室入户手续的函，该函系被告在本案中提供的证据。原告用以证明房屋拆迁裁决没有发出过。
经质证，被告对上述证据的真实性认可，但认为其中证据3和证据4不能达到原告的证明目的。
被告为证明自己的诉讼主张，提供了以下证据：1、（2011）静民一（民）特字第3号判决书、蒋小平和蒋小迎1996年3月28日出具的监护人说明、原告父亲1996年4月5日出具的同意蒋小迎担任原告监护人的函。以此证明原告一直有监护人，患病情节不影响诉讼时效；2、《房屋预购协议书》。证明被告没有满足原告诉请的合同义务；3、（94）静房发字第307号裁决书。证明原告现居住的房屋是经裁决认定的合法安置方案；4、《房屋交付通知单》、征求原告安置方案的书面通知、《住房调配单》。证明被告已为原告办理了房屋补偿手续；5、被告1995年4月及1998年（实际为1995年，此处系被告笔误）11月向原告发出的函件。证明原告不接受其他调换方案，至目前已无调换其他房源可能；6、南京西路XXX号批租基地（第二期）资料清单，上面标注“95.4.10通知进房万春街壹房一厅；95.11.14催搬”。证明因原告不配合，致使房源购置机会丢失。
经质证，原告对证据1的真实性无异议，但认为原告于1995年患病，原告监护人只知梅川路房屋是临时安置用房，但不知具体安置方案，直至2011年11月才知预购协议存在的情况，故不存在诉讼时效的问题；原告对证据2的真实性无异议，但不认同被告的观点；原告对证据3的真实性无异议，但认为该裁决书没有向原告发出。裁决书上标注“愿搬迁，426号”，也说明裁决是在双方协议之前作出的；原告对证据4的真实性未提异议，但称其中的住房调配单原告没有收到过；原告认为证据5中的两封信均为被告单方行为，原告没有收到过；原告认为，证据6的清单上填写的只能证明原告是签署协议之后搬出的，其他没有证据证明被告履行过协议，不能证明原告不配合而导致房源丢失。
审理中，经本院申请，上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司对本市万春街XXX弄XXX支弄XXX号XXX室于2013年9月时的房地产市场价进行评估。该公司2013年9月29日出具的沪信衡估报字（2013）第F01286号估价报告显示，上述房屋2013年9月27日时的房地产市场价为每平方米建筑面积38，340元。
经庭审质证，原告对估价结果无异议，但认为被评估房屋并非合同约定的房屋。被告提出如下质证意见：1、上海高院委托鉴定函表明，委托时间是2013年9月9日，而《评估报告》“估价对象现场查看照片”一页标明，“拍摄日期：2013年7月30日”。在上海高院委托之前，评估公司已经开始实施评估，说明此次评估属于内定，涉嫌违法。评估机构所谓笔误的说法不能自圆其说，因9、27与7、30，在电脑键盘上的分布相隔甚远，不可能同时出错；2、《评估报告》确定的评估基准日是2013年9月27日，但本案所涉拆迁补偿事宜发生在1994年。同时，上海高院的委托函中只要求评估，并未确定评估基准日。评估基准日没有事实或法律依据；3、评估报告中关于房屋权利人和共有情况部分进行了人为涂改，违反法律和常理；4、评估机构没有说明评估方法及其理由，违反评估准则；5、评估机构未实地进入被评估房屋内部查看，也对被评估房屋产权情况不予保证，明确违反《评估准则》。其次，《评估报告》中明确写明，仅有“黄志炜”一人于2013年9月27日进行了实地查看，另一签字评估师没有进行过现场查看，评估过程违反《评估准则》。
经被告申请，上海信衡房地产估价有限公司估价师黄志炜出庭接受质询。其对被告提出的质疑作如下说明：1、估价的依据是建设部制定的《房地产估价规范》，评估时点是根据估价规范的要求和法院的委托确定的，2013年9月27日是估价师到现场查看的日期，现场查看照片上标明的拍摄日期系笔误；2、本次估价报告是严格按照《房地产估价规范》完成的，对于市场比较法有专门的规定，估价报告中对采用市场比较法也作了说明，反映具体测算过程的技术报告是不需要提供的；3、现场查看时有两个人，另一个是估价助理人员，行业规范并不要求其在报告上签字。估价人员因客观原因没有进入房屋内部，但是经过法院同意的，也不违反估价规范。
经审核，原、被告提供的证据形式和来源合法，内容真实，均可以作为证据使用。上海信衡房地产估价有限公司具有住房和城乡建设部颁发的《房地产估价机构资质证书》，估价报告中具名的两位房地产估价师持有住房和城乡建设部颁发的《房地产估价师注册证书》，具备相关的估价资格。估价机构出具的估价报告的形式、内容及估价的程序符合建设部制定的《房地产估价规范》，其中对估价方法及选取的理由也作了说明，估价结果亦与该房屋的市场价格相吻合。关于现场查看照片上标注的拍摄时间早于法院委托时间的问题，上海市高院出具委托函的时间是2013年9月9日，在此之前，估价人员即到现场查看显然不合常理，故估价师解释系笔误具有合理性。原告关于“此次评估属于内定，涉嫌违法”之说，没有事实依据，本院不予采信。估价报告以估价人员现场查看日确定为估价时点，符合法院委托的估价目的。鉴于估价对象房地产权利人非本案当事人，本院为保护第三方的隐私，对权利人的名字作了遮盖，此并不影响估价结果的合法性。《房地产估价规范》中要求估价报告中写明进行了实地查勘估价人员的姓名，但未规定参与估价的人员都要进行实地查勘。根据估价目的，估价房屋内部装饰装修等使用状况不应体现在估价结果中，估价人员未进入房屋内部，既不违反《房地产估价规范》，也不影响估价结果的准确性。综上，被告关于估价报告违法、无效的主张，本院不予采纳。
另，被告在审理中提出如下反诉请求：1、确认上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋一切法律权利归被告所有；2、判令蒋盛华向其返还上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、判令蒋盛华交还上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋的《住房调配单》等所有法律文件；4、判令蒋盛华支付占用上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋期间，有关该房屋的物业费、水电费、煤气费等一切未清偿收费；5判令蒋盛华向其返还借用的煤气罐一只。因原告提出反诉已超过举证期限，且反诉请求事项均是建立在原告请求得以支持基础之上，不符合反诉的要求，本院未予准许。
本院查明
经审理查明，1993年12月22日，原上海市土地管理局与上海中创静安商业发展总公司（现改制为上海中创静安商业发展有限公司，以下简称为中创公司）等单位签订《上海市国有土地使用权出让合同》，在本市南京西路XXX号地块进行土地批租改造。经原上海市静安区房产管理局（以下简称静安房管局）批准，自1994年5月1日起由中创公司实施房屋拆迁工作，安置房屋地点为本市梅川、龙柏、龙南等新村。原告蒋盛华原居住本市陕西北路XXX弄XXX号二楼西厢房，居住面积13.3平方米，属中创公司拆迁范围，拆迁公告颁布之日，房屋内常住户口为蒋盛华1人。在拆迁过程中，因中创公司与蒋盛华不能达成拆迁补偿安置协议，中创公司向静安房管局申请裁决。1994年12月6日，静安房管局作出（94）静房发字第307号裁决，核定安置人口为蒋盛华1人，应安置市区边缘地段新建住宅居住面积8.1平方米，决定安置蒋盛华本市梅川路XXX弄XXX号XXX室一室一厅，居住面积16.86平方米新建住宅一套。1994年12月20日，中创公司与蒋盛华达成《房屋预购协议书》，内容为：由于乙方（指蒋盛华）确有特殊困难，甲方根据动迁政策分配给乙方的房屋面积及房型寻购房屋。应分房屋居住面积为（空白）平方米，房型为壹室壹厅的现、期房。寻求房源的地区范围为静安区.长宁区（长宁区三字被划去）就近多层新工房。在甲方寻到上述条件的房源，经甲、乙方双方看房认可后，乙方应立即签署安置协议书。同时，甲方即将房屋购下用于乙方安置。若甲方寻不到该地区的房源，甲、乙双方再另作商议。若因乙方拖延，丢失房源购置机会，甲方将不再做此安排。原已签署的安置协议同时作废。乙方现搬梅川路XXX弄XXX号XXX室过渡居住，待甲方寻到房源后乙方正式办理安置手续。之后，蒋盛华搬离原处，中创公司亦将梅川路XXX弄XXX号XXX室交蒋盛华使用。1995年6月，上海市静安区精神病防治站诊断蒋盛华为精神分裂症。1996年3月28日，原告姐姐蒋小平、蒋小迎出具书函给中创公司，内容为：“我同意胞姐蒋小迎在办理胞弟蒋盛华进房手续时作为其监护人”。同年4月5日，原告父亲出具书函给被告，内容为：“我因年事已高，对于蒋盛华监护人一事，有其大姐蒋小迎担任，我心很是高兴，我因为愿放弃监护人之责，特此具证明为凭。”
审理中，原告表示，其要求被告支付250万的依据是，原告被拆迁房屋就近建造于1994年左右的多层旧工房市场单价（48000元），加上现房期房每平方米补偿的单价（参照2005年就近回搬房新旧房屋的单价差7000元），共计为每平方米建筑面积55000元，按建筑面积45平方米计算，合250万元。被告则认为，从签订协议的背景来看，实施房屋拆迁之时，上海中创可支配的房源分布于静安、普陀和长宁。所以，双方真实的意思，应是在上海中创可支付房源范围内，选择相对距离静安区较近的房源，并不等于地处静安区的房源。另，目前上海已经没有工房建设实践，更不可能找到任何新工房，且依据协议约定，也无法确定何种房屋才符合双方议定的标准，因此，协议实际无法履行。
本院认为
本院认为，原、被告间系房屋拆迁人与被拆迁人关系，本案的争议主要有：一、《房屋预购协议书》的性质。对此，本院认为，该协议实质是双方对房屋拆迁补偿安置中权利义务的约定，并非协商意向。首先，根据协议的约定，原告以主动搬迁、先行过渡换取较好的补偿安置条件。而被告则以提供较优惠的补偿安置条件换取原告及时搬迁，以使拆迁更顺利的进行。其次，协议是在具体的安置房屋未确定的情况下签订的，通过对拟安置房屋的面积、房型、范围和类型等要素作约定，来确定补偿安置的标准，此种做法在当时也是较普遍的。协议中“若甲方寻不到该地区的房源，甲、乙双方再另作商议”的约定，应是在协议约定的条件下，在合理的时间内继续协商至达成一致。被告关于协议只是协商意向的观点显然不符合双方协议的本意，有违诚实信用的原则。二、《房屋预购协议书》的效力。本院认为，协议是双方真实意思的表示，也未违反法律和行政法规的禁止性规定，故合法有效。从协议书和裁决书的落款时间来看，应该是裁决在前，双方协议在后。被告主张裁决是在协议之后，与证据反映的事实不符，且双方达成协议后，裁决机关也不能再作出裁决。故对被告这一主张，本院不予采信。虽然说，裁决作为行政决定，未经有权机关撤销或变更，其效力不得改变。但在本案中，一是没有证据证明裁决书已向原告送达，而如果未送达的话，其对原告是不产生效力的。二是房屋拆迁补偿安置属民事主体间的权利义务，裁决是对平等主体间民事争议作出的处理，故在不违反法律、行政法规禁止性规定的情况下，即使作出裁决后，双方就补偿安置另行达成协议仍然是允许的。三、被告是否已履行对原告的补偿安置义务。根据房屋预购协议，梅川路XXX弄XXX号XXX室系被告提供原告的过渡用房，证明被告对原告的安置尚未完成。被告提供的《房屋交付通知单》，是梅川路916弄房屋的开发单位将房屋交付被告所用，不能证明被告已对原告安置。被告于1994年10月给原告单位的两封信函，反映出双方当时尚未达成补偿安置协议。《住房调配单》注明，此单须经原住房经营管理单位办理退房手续后，再由新配房经营管理单位盖章同意后生效。现《住房调配单》上仅有被告在调配单位处盖章，不能证明已办理入住手续。被告1995年4月和11月的两封信函，内容虽为要求原告办理万春街房屋手续，但被告没有证据证明此两封信函已送达原告，故也不能证明是因原告原因而丢失房源购置机会。被告资料清单上标注内容也不能证明已向原告提供万春街房屋。四、原告是否超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。由于双方协议中对被告履行义务的最后期限未规定，故诉讼时效的计算应从原告知道或应当知道被告拒绝履行协议之日起算，而本案至原告代理人起诉时止，被告并没有明确的拒绝履行协议的意思。原告亲属1996年3月和4月出具的书函，也只能说明其继续交涉安置未了事宜，不能证明原告此时已知权利被侵害。原告提起诉讼时也未超过20年的最长诉讼时效。五、被告应如何对原告进行补偿安置。前述，双方的协议是合法有效的，亦具有履行内容。原告于协议签订后即按约定履行了搬迁义务，被告迟至今日没有履行义务，虽有企业情况发生变化等客观原因，但主要还是在原告患病后，被告未主动与原告亲属进行协商。现原告要求被告依约履行义务，应予支持。因被告不能提供协议约定的安置房屋，原告要求被告支付安置房屋的折价款可予准许。鉴于协议未明确具体的安置房屋，本院酌情参照万春街XXX弄XXX支弄XXX号XXX室的市场价计算应给付原告的安置房屋补偿款。理由是，1、被告曾有提供该房屋的意愿；2、该房屋符合协议约定的面积、房型、类型及范围。协议原约定，寻求房源的地区为“静安区.长宁区就近多层新工房”，之后长宁区被划除。从文字表述规范分析，“就近”应指长宁区靠近静安区地区，长宁区被划除后，房源应该就是在静安区范围内。原告主张应该是在被拆迁房屋就近，没有依据，本院不予采信。按照上海市房屋建筑类型分类表，“新工房”指中华人民共和国成立后建造的住宅，各有室号及专门出入，有独用或公用的厨房、卫生间、阳台等，包括五十年代建造的二万户新工房亦属此类。原告主张安置的房源应该是新的房屋没有事实依据，本院不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
裁判结果
被告上海中创静安商业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内，给付原告蒋盛华安置房屋折价款人民币170万元。原告蒋盛华应在收到上述款项后将梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋退还被告上海中创静安商业发展有限公司。
如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币80元、房屋估价费人民币6，000元，诉讼费共计人民币6，080元，由被告上海中创静安商业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判人员
审判长符德强
审判员张晴莎
人民陪审员潘泉根
裁判日期
二〇一三年十一月二十五日
书记员
书记员倪蕾
