审理法院：淮安市中级人民法院
案号：（2014）淮中民终字第0578号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-05-16
审理经过
淮安市青浦房屋拆迁安置有限公司（以下简称拆迁安置公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2014年2月28日作出（2013）浦民初字第2825号民事判决。上诉人周守霞不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月21日公开开庭进行审理。上诉人周守霞的委托代理人吴振善、周美华，被上诉人资产公司的委托代理人闫怀国，被上诉人拆迁安置公司的委托代理人魏海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审查明，因城市建设需要，原告所在的本市清浦区城南社区城南村二组属拆迁范围。2006年3月26日，被告资产公司作为拆迁人，被告拆迁安置公司作为拆迁实施单位，原告作为被拆迁人，三方签订《淮安市房屋拆迁协议书（产权调换）》一份，协议约定：被拆除房屋楼上113.69平方米（评估单价1760.36元／平方米）、楼下111.24平方米（评估单价3284.58元／平方米），房屋补偿费用56.5512万元，附属物补偿7.4616万元，其他补助费6.1509万元（搬家费、停业、停产补助、住改非、临时安置补助费），合计70.163826万元。原告自愿选择产权调换方式接受补偿安置，协议载明原告安置房面积105平方米、单价1850元／平方米，车库：17平方米＊600元／平方米，合计20.445万元。安置房价款与拆迁补偿款相抵后，原告还应得补偿款49.718826万元。协议约定原告自行过渡，过渡期限初步定为18个月，从2006年3月9日起至2007年9月9日止。协议第5条约定：提前搬家奖励5000元。协议签订后，原告将房屋交付被告拆除，并于同年3月31日领取拆迁补偿款50.218826万元（49.718826万元拆迁补偿款＋5000元奖励）。原告在领取该补偿款的同时，结算组在协议的下方注明：乙方（原告）对本协议无异议，自愿结算，乙方应得拆迁补偿款70.663826万元，回迁安置20.445万元整，乙方应得50.218826万元。
原告领取拆迁补偿款后，以拆迁协议未对其营业用房进行安置为由找被告交涉，要求拆迁安置公司安置商业用房，拆迁安置公司因当时无商业用房可供安置，故答复原告如果将来有商业用房可用于安置，可以根据具备安置条件时商业用房价格，给予原告一定的优惠进行安置。拆迁指挥部于2006年4月1日向原告出具一份《证明》，内容为：“我组周守霞被拆房屋系国有土地商住楼，现已签订拆迁补偿安置协议，该户要求底层111.24平方米商业用房产权调换小区沿柯山路的商业用房。根据指挥部意见，该户回迁的商业用房同原被拆迁的底层商业用房等面积部分按回迁房评估价的10%给予优惠，超出面积部分按市场价计算，回迁商业用房待条件具备时由指挥部统一组织选购、结算、安置。特此证明。”2007年下半年，原告领取了位于淮安市清浦区逸翠园小区17幢507室回迁安置房。
2011年6月20日，沿柯山路商业用房建成后，拆迁指挥部委托
江苏先河房地产土地评估有限公司对该商业用房价格进行评估，经评估确定柯山路一层商业用房市场价格为9000元／平方米。同年7月1日，拆迁指挥部在《淮海晚报》刊登公告，告知2006年城南乡政府地块部分临街商业用房拆迁户，如果有意购买原地门面房、且持有当时该地块拆迁指挥部相关手续的，请务必于7月15日前持相关手续到城南结算组登记，逾期未登记的视为放弃。原告知情后，找被告要求安置门面房，被告同意以8000元／平方米进行安置，原告认为价格高不予接受，双方因此未达成一致意见。
原告仍希望在原地得到商业用房安置，遂与同地段其他被拆迁户向有关部门信访。2012年10月12日，清浦区城南乡政府对原告等人信访问题作出书面答复：对原告等人住宅部分产权调换及其他货币补偿已经到位，双方协议已经履行完毕，指挥部的证明并非拆迁协议的一部分；作为一种奖励措施，回迁商业用房价格以实际交付时的门面房评估价结算，在此基础上给予一定优惠，并非拆迁时的价格。原告等人已经领取了商业用房的补偿款，拆迁人无权制定门面房的价格。拆迁公司亦没有承诺回迁商业用房价格3400-3500元／平方米，如果原告等人按照公告要求如期登记的，优惠标准不变；未按时登记及登记后不愿购买者，视同放弃优惠。原告等人不满意城南乡政府的答复，又向上一级清浦区人民政府信访，同年12月10日，清浦区政府书面答复如下：拆迁公司与原告等人的拆迁协议已经履行完毕，未侵犯拆迁户的利益，上访户反映拆迁指挥部承诺给安置商业用房缺乏证据。原告等人已经领取了商业用房的补偿款，协议书没有载明门面房产权调换的约定，故原告诉求缺乏证据，不予支持。原告等人仍不能接受，继续向淮安市人民政府信访，2013年3月11日，市政府复核意见称：原告在协议签订后领取了产权调换的差价，拆迁协议均履行完毕。有关部门告知原告通过诉讼渠道解决问题，原告遂于同年7月30日诉至法院。
原审审理中，被告拆迁安置公司主张在沿柯山路商业用房建成并经过价格评估后，曾以电话和上门方式通知原告前来登记选购，原告否认接到过拆迁公司上述通知，被告对其主张未提供证据证明。
一审法院认为
原审原告周守霞诉称，2006年3月26日，原、被告签订拆迁协议，约定原告楼上113.09平方米房屋作为住宅、楼下111.24平方米房屋作为商业用房被拆迁，楼上下房屋加上附属物装饰装潢等各项补偿合计70.1638万元。协议签订后，原告应得的补偿款已经领取，但原告看到拆迁协议对111.24平方米商业用房没有进行产权调换，原告立即终止搬迁。后经交涉，被告为弥补其工作失误，由淮安市城南乡政府地块拆迁指挥部（以下简称拆迁指挥部）出具《证明》给原告，承诺日后给予回迁安置门面房。2011年7月，原告接到通知到拆迁指挥部商谈如何安置商业用房时，得知商业用房价格为8000元／平方米，而当初拆迁时约定的商业用房价格为3284.58元／平方米，现时隔6年之久被告才安置原告商业用房，因时间造成的价格差应当由被告承担。后原告不断上访，市政府建议原告提起诉讼。原告认为，拆迁指挥部出具的《证明》代表被告的意思表示，拆迁协议明确约定进行产权调换，但被告仅对原告住宅进行了产权调换，对商业用房产权调换没有具体约定，至今才进行产权调换，形成的价格差完全是被告造成的，故请求判令被告为原告安置111.24平方米商业用房，安置门面房总价格为365367.78元（111.24平方米＊3284.5元／平方米）。
原审被告资产公司辩称，原告起诉无事实根据和法律依据。资产公司委托拆迁安置公司具体实施拆迁工作，被告与原告签订的拆迁协议合法有效，各方均应依据协议履行，原告在签订协议并领取了拆迁补偿款后未主张权利，造成了所谓的商业用房差价，应当由其本人承担。即使按照拆迁指挥部当年出具的《证明》，也是沿柯山路有可供安置的营业用房时，根据条件具备时的评估价格对原告给予优惠，而在此之前，原告已经领取了其营业用房的拆迁补偿款，因此，原告的商住房并没有受到实际损失。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原审被告拆迁安置公司辩称，房屋拆迁补偿安置协议书所约定的补偿安置内容已经全部履行，原告已经领取了全部拆迁补偿款。依据评估报告，沿柯山路商业用房评估价为9000元／平方米，拆迁安置公司以8000元／平方米安置，没有损害原告的利益，原告放弃以该价格购置商业房，过错不在被告，故请求驳回原告诉讼请求。
原审认为，原告因房屋被拆迁与两被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定对原告住宅房以产权调换方式进行安置，对其商业用房以货币形式进行补偿，协议签订后，原、被告均按约定履行了各自义务，原告将被拆迁房屋交与被告拆除，并从拆迁结算组领取了商业用房及其他拆迁补偿款，协议约定的回迁安置房建好后，被告已将安置房交付原告，至此，拆迁协议已经履行完毕，现原告主张其领取拆迁补偿款次日即表示反悔，向被告提出原地安置其商业用房，被告认为拆迁指挥部出具的《证明》，承诺对其商业用房按拆迁补偿价格给予原地安置，两被告应以3284.58元／平方米的价格安置沿柯山路营业房111.24平方米给原告，而两被告则表示拆迁指挥部出具的《证明》不能视为被告作出的承诺，《证明》中所称“按回迁房评估价的10%给予优惠”，是指回迁商业房具备安置条件时，由评估公司出具评估价格，在此基础上对原告优惠10%，原告坚持认为根据《证明》内容，两被告应按拆迁协议中其被拆除商业用房的补偿价格3284.58／平方米给予原地安置商业用房，由于双方对商业用房安置价格理解不一致，致使在被告通知原告选购商业用房时，双方未能达成一致意见。原审认为，合法有效的协议应当具备标的、数量、价款、履行期限、违约责任等等。在拆迁安置协议中，双方当事人应约定被拆迁房屋价值以及所调换房屋的具体位置、价格，并明确二者之间的差价。本案中，拆迁指挥部出具给原告的《证明》中既未对日后安置给原告的商业房价格作出明确的约定，也没有对何时具备安置房条件、安置原告具体房屋位置作出承诺，仅表明可供安置的回迁商业用房条件具备时由指挥部统一组织选购、结算、安置，价格按回迁房评估价给予原告10%的优惠。因此，该《证明》不具备拆迁安置协议的主要条款，不具有合同的效力，对原、被告没有约束力，原告据此主张两被告给予其原地原价格安置商业用房，无事实和法律依据。关于原告主张被告提供的安置商业用房价格与其房屋拆迁时评估价格之间的差价，系因被告未及时安置所造成，要求被告承担弥补差价的责任，因原告当年已经领取了其营业用房的拆迁补偿款，原告完全可以根据当时的市场行情自愿选择是否购买及在何处购买商业用房，并不受拆迁指挥部出具的《证明》所限；对于两被告而言，既未在拆迁协议中与原告约定按3284.58元／平方米给予原告在原地安置商业用房，亦未在原告持有的《证明》中承诺日后对原告在原地按3284.58元／平方米价格安置商业用房。综上，原审对原告关于按拆迁补偿款价格安置其商业用房的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告周守霞的诉讼请求。案件受理费6700元，由原告周守霞负担。
上诉人诉称
判决后，上诉人周守霞不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定上诉人领取了拆迁补偿款，又认定上诉人自愿选择产权调换方式进行安置；2、淮安市城南乡地块拆迁指挥部出具的《证明》上载明周守霞要求底层111.24平方米商业用房产权调换小区沿柯山路的商业用房，一审判决竟然认定《证明》没有写明具体的安置位置，吴建华、杜强在淮安市房屋拆迁协议书上分别代表资产公司、拆迁安置公司在《证明》上签名，该《证明》对双方均有约束力；二、一审法院超出上诉人的诉讼请求判决。上诉人一审时要求被上诉人资产公司、拆迁安置公司按原来拆迁补偿协议约定的价格为上诉人安置商业用房，而一审判决却认为：“关于原告主张被告提供的安置商业用房价格与其房屋拆迁时的评估价格之间的差价，系因被告未及时安置造成，”事实上，上诉人一审时并未要求补差价；三、双方签定拆迁协议时，没有将商业用户产权调换的时间、地点、价格、过渡费用等在协议中叙述，被上诉人拆迁后又不积极安排商业用房进行调换，七年后才安排商业用房进行调换，还要求按现在的评估价来结算，显然不公平。请求二审法院依法改判。
被上诉人辩称
被上诉人拆迁安置公司、资产公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审依法维持原判。
本院查明
二审经审理确认原审查明的事实。
本院认为
本院认为，双方于2006年3月26日签定《房屋拆迁补偿安置协议》，约定对上诉人的住宅房以产权调换方式进行安置，商业用房以货币形式进行补偿，《房屋拆迁补偿安置协议》已经履行完毕。现上诉人提出以《证明》为依据，按《房屋拆迁补偿安置协议》约定的价款，即3284.58元／平方米原地安置其商业用房。对此，本院认为，拆迁指挥部出具的《证明》中载明“该户回迁的商业用房同原被拆迁的底层商业用房等面积部份按回迁房评估价的10%给予优惠，超出面积按市场价计算，回迁商业用房待条件具备时由指挥部统一组织选购、结算、安置。”意思表示是回迁商业房具备安置条件时，由评估公司出具评估价格，在此基础上对上诉人优惠10%，但评估价肯定超过3284.58元／平方米。上诉人主张当时签定《房屋拆迁补偿安置协议》时，双方口头约定以后商业用房就按3284.58元／平方米安置，但被上诉人不认可，因上诉人不能提供充分证据证明其主张，对其主张，本院不予采纳。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人周守霞负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长汪青
审判员孙艳
审判员孙洁
裁判日期
二〇一四年五月十六日
书记员
书记员高荣超
