审理法院：广州市荔湾区人民法院
案号：（2013）穗荔法民三初字第480号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2013-04-24
审理经过
原告广州市恒润鑫房产开发有限公司房屋诉被告谭家强、朱女房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张艳独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州市恒润鑫房产开发有限公司的委托代理人鲍传奇、被告谭家强（兼原告朱女委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告广州市恒润鑫房产开发有限公司诉称：1998年3月7日，广州市房地产实业集团有限公司（以下简称广房公司）与谭带有（即被告朱女的丈夫）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：广房公司于1999年12月31目前，在原址范围内回迁楼西梯首层西向建筑面积23平方米。15层西南向建筑面积5l平方米交付谭带有，以作产权补偿。
2001年8月1日，该地块用地单位已由广州市房地产实业集团有限公可变更为原告广州市恒润鑫房产开发有限公司。2010年3月11日，谭带有去世，由被告朱女和谭家强二人共同继承。
原告于2002年8月6目交付中山七路龙锦中某房给被告使用，2008年办理了房产证。该房屋建筑面积比约定的房屋产权调换面积增大了5.32平方米，原告要求两被告以6000元／平方米的标准计算，补交房款共31920元，两被告至今不交付。另原告已于2012年交付了首层商铺回迁房屋给被告使用，按协议书约定，两被告应将最后一期购房款43308元付清给原告，但两被告拒不交付。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、两被告按继承房屋产权份额，向原告支付住宅房屋产权调换增大面积5.32平方米应交的房款，共31920元；2、两被告按继承房屋产权份额，向原告支付调换取得房屋未交的购房款，共43308元；3、被告承担本案的诉讼费。
被告辩称
被告谭家强、朱女共同辩称：一、《房屋拆迁补偿协议书》一开头就清楚说明本协议成立的前提是原告调换（补偿）回迁的房屋要有产权。协议约定指的是原告要交付有产权的房屋，2012年11月原告移交给我们23平方米商铺是没有产权的，原告在未为我们申请办理商铺产权的情况下，要求我们支付最后一期房款是违约的、不合理的。二、《房屋拆迁补偿协议书》第二条约定：“原告产权调换（补偿）给我们回迁的房屋共74平方米。”但原告现在移交给我们回迁的房屋只有56．32平方米有产权，试问何来调换房屋产权面积增大所以原告现在要求我们支付产权调换房屋面积增大购房款31920元，是不符合协议约定的。三、原告在诉状中说：2008年已经办理了中山七路锦龙中某房的产权证。这与事实不符，实际上，我们是在2012年12月才得以申请办理1507房的产权证。四、原告是没有诚信的房地产拆迁公司。原告拖到2002年8月才安置住房回迁，我们多次要求原告履行贵院的判决支付停业补偿费、违约赔偿金，但原告从不理睬，直到2012年11月原告才把23平方米的商铺移交给我们，并答应履约申请办理商铺的产权。但数月过去，原告并未申请办理。至今原告尚有数万元停业补偿费还未执结。上述事例足可证明原告是没有信用的，试问在这样的情况下，如果我们支付了那两项房款，如何约束原告履约办证我们的合法权益能得到保障吗综上所述，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。
本院查明
经审理查明：原广州市荔湾区龙津东路西城横街某房屋（建筑面积39.94平方米）是谭带有的房产。广房公司经批准征用拆迁该房屋，1998年3月7日，谭带有与广房公司签订了《房屋拆迁补偿协议》。双方在协议中约定：市房地产管理局以（97延）房拆许字（041）《城市房屋拆迁许可证》批准广房公司拆除产权属于谭带有所有的房屋。经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：广房公司应在1999年12月31日前，将自有的龙津东路大塘新街东南测、金沙滩西侧、西成横街北侧范围内、回迁楼西梯首层西向建筑面积23平方米、15层西南向建筑面积51平方米，合共建筑面积74平方米的房屋交付谭带有，以作产权补偿；原址房屋建筑面积39.94平方米，广房公司调换给谭带有的74平方米，两者对比，相差了34.06平方米，谭带有按10平方米×1700元／平方米=17000元，24.06平方米×6000元／平方米=144360元的标准计算，付给广房公司161360元。其他事项：本协议经鉴证生效后，谭带有即付广房公司购房款74744元，从谭带有缴付第一期购房款之日起一年内，缴付第二期购房款43308元，余下房款43308元待广房公司交付谭带有房屋使用之日时，一次性付清。
协议签订后，谭带有依约将上述原址房屋交付广房公司拆除，并于1998年4月13日支付了首期购房款74744元，于1999年4月23日支付了第二期购房款43308元。广房公司公司于2002年8月安排原告回迁中山七路锦龙中（汇鑫阁）61号1507房。
2001年8月1日，广州市国土局以穗国土建用函（2001）279号文同意上址地块土地的用地单位改为被告恒润鑫公司。同年，经广州市国土局穗国土建用字（2001）第162号《建设用地批准书》批准广州市荔湾区中山七路大塘新街东南侧，金沙滩西侧、西成横街北侧地段面积4016平方米土地由被告恒润鑫公司建设商住房，有效期从2001年8月至2003年8月。
2004年2月18日，广州市城市规划局出具了《建设工程规划验收合格证》，记载：建设单位：广州市恒润鑫房产开发有限公司；建设位置：荔湾区中山七路大塘新街地段汇鑫阁；项目使用性质：住宅楼一栋；公建配套项目：居委会、公共厕所、汽车库、非机动车库和老人服务站。该建筑项目的规划没有商铺。
2010年3月11日，谭带有死亡。2011年2月15日，广东省广州市荔湾公证处出具（2010）粤穗荔内民证字第16995号《继承权公证书》，证明谭带有遗下的广州市荔湾区龙津东路西城横街某号房屋（已被拆迁）由原告谭家强、朱女二人共同继承。
2012年12月，原告安排被告回迁汇鑫阁首层西面（自编中山七路锦龙中61号首层西面b1）。
经查，荔湾区中山七路锦龙中某房产权人是谭家强、朱女，建筑面积56.32平方米，登记时间2012年12月25日。
庭审中，原被告均确认，汇鑫阁目前没有商铺，原告安排被告回迁的地方是车房改用的临时商铺。另原告称，该临时商铺面积是23平方米，但未能提供房管部门的测绘依据。被告陈述，原告曾承诺向规划部门申请改变车房用途为商铺，办理商铺的房产证，但原告至今未办理。
本院认为
本院认为：谭带有与广房公司签订的《房屋拆迁补偿协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。2001年该地块的用地单位变更为原告，该协议拆迁人的权利义务转由原告承担。2010年3月11日，谭带有死亡，该协议被拆迁人的权利义务由其继承人即两被告承担。
原告安排给被告回迁的中山七路锦龙中某房面积为56.32平方米，比约定大了5.32平方米，被告已经接收使用了该房屋，且在领取房产证后没有对增大的面积表示异议，依据公平、等价有偿的原则，被告应向原告支付增大部分的购房款，原告要求被告按照合同约定的标准6000元／平方米支付购房款31920元合法有理，本院予以支持。双方签订的协议约定了回迁分为住宅和商铺两部分，合共建筑面积74平方米，被告认为原告应产权补偿74平方米给原告，现只移交了56.32平方米，不存在增大面积，是将回迁的住宅面积和商铺面积混为一谈，被告的抗辩理由缺乏合同依据，本院不予采纳；被告认为原告尚欠数万元停业补偿费未支付，故不同意支付房款，因停业补偿费和增大面积购房款是两个独立的法律关系，原告的主张没有法律依据，本院亦不予采纳。
关于临时商铺的购房款，原告承认安排被告回迁的首层地方不是商铺性质，即原告至今未能按照协议约定交付首层临街商铺给被告使用，故原告要求被告支付最后一期房款与合同约定不符，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：
裁判结果
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谭家强、朱女一次性向原告广州市恒润鑫房产开发有限公司支付增大面积购房款31920元。
二、驳回原告广州市恒润鑫房产开发有限公司其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费840元，由原告广州市恒润鑫房产开发有限公司负担541元，由被告负担299元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判人员
审判员张艳
裁判日期
二〇一三年四月二十四日
书记员
书记员马灵
