审理法院：重庆市高级人民法院
案号：（2013）渝高法民终字第00172号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2013-06-05
审理经过
上诉人重庆市电影发行放映有限责任公司（以下简称电影公司）与被上诉人重庆恒通房地产发展有限公司（以下简称恒通公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2013年3月5日作出（2011）渝五中法民初字第00282号民事判决。电影公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2013年5月29日公开开庭审理了本案，电影公司的委托代理人鲁俨、幸立，恒通公司的委托代理人张鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
一审法院经审理查明，电影公司原名重庆市电影发行放映公司，2012年4月11日更名为现名。
1999年12月30日，恒通公司（甲方）与电影公司（乙方）签订《唯一电影院经营用房拆迁安置补偿协议》，约定：甲方拆迁乙方房屋，还建的总面积为3722㎡，加上公摊为5769㎡，其中：1.安置楼层及面积：返还安置电影院确定在“西南商贸中心”裙楼第六层，面积为3552.3㎡（加上公摊总面积约5506㎡）；2.在平街层民权路一侧设置售票窗口一个，面积约20㎡；3.地下层安置面积100㎡设备用房；4.在地下车库提供两个乙方产权的停车位；5.还安的房屋实行产权调换，互不结算价差。过渡及补偿：过渡期限为30个月，从正式签订本协议之日起计算。即2000年元月1日起至2002年6月30日止。交房时间：乙方应于2000年元月20日以前将唯一电影院非住宅房屋全部腾空交由甲方。安置还房时间为2002年6月30日。若一方违约，违约一方应向另一方支付违约金50万元，违约金归对方所有。若甲方不能按时安置还房到位，则违约金按每月3万元支付；反之，甲方提前安置，乙方也应按此标准奖励甲方。在该协议中双方对第六层应还房位置在附图中以红线标注。签订协议后，电影公司将被拆迁房屋腾空交给恒通公司。
2004年9月1日，电影公司和恒通公司进行协商后，在《会议纪要》上签字并盖章，就“唯一电影院”拆迁还房事宜达成约定：“一、唯一电影院拆迁还房（按双方签订的协议为：六楼经营用房、设备用房、停车位2个、三部观景电梯、裙楼屋面空调冷却塔位、水、电（200KW）已通过房屋竣工及综合验收，具备交房条件（具体位置见附图）；双方议定本纪要签订之日为交房日，交房后的物管等费用自2005年2月1日起由电影公司开始承担）；本协议签订之时，恒通公司即将房屋竣工及综合验收的相关资料移交电影公司；……三、恒通公司向电影公司支付拆迁过渡补偿费人民币920026.20元，其中2002年6月底以前应付543026.20元；2002年7月至2003年6月止应付377000元。上述款项于2004年12月31日前由恒通公司向电影公司一次付清，如逾期未付，每逾期一天，则恒通公司每日应按未付金额的万分之五向电影公司支付违约金。……六、双方议定将应返还给电影公司的平街层产权票房调整安置在恒通云鼎大厦C轴-B轴、2轴-3轴间，即大厦公寓（B座）入口的左侧（紧临大扶梯一侧），其宽度为2.5米，长度由公寓（B座）入口左侧的大石柱临街外立面沿至公寓（B座）入口大门为止（约9.35米）（具体位置见附图1），该票房的房屋所有权证及土地使用权证手续与本纪要第一条所述全部拆迁还房的相关手续一并办至电影公司名下，因票房位置调整而增加的票房面积视为恒通公司对电影公司票房口岸变换的补偿。……若恒通公司无法完成上述票房的修建或无法按约定将上述票房的房屋所有权及土地使用权证办至电影公司名下，电影公司有权要求恒通公司重新安置，并承担相应的赔偿。……九、上述第一、六条中涉及的电影公司拆迁还房（含安置的产权票房）的房屋所有权证、国有土地使用权证，恒通公司应在2004年10月30日前办至电影公司名下……”。
恒通公司向电影公司交付拆迁还房后，电影公司实际使用重庆市渝中区民权路59号（恒通云鼎大厦）第六层部分及第七层部分，恒通公司给电影公司在恒通云鼎大厦负四层（公用设备层）划出约100㎡用于安置电影院的设备，并提供了2张恒通云鼎大厦停车库的停车卡用于停放车辆以及提供了一个临街票房。2006年12月21日，重庆欧艺实业发展有限公司向电影公司支付了5万元，电影公司认为系恒通公司支付的拆迁安置过渡费5万元。
2010年，重庆市国土资源和房屋管理局向电影公司颁发了其所有的渝中区民权路59号（恒通云鼎大厦）第六层部分及第七层部分的《房地产权证书》，载明：电影公司享有渝中区民权路59号（恒通云鼎大厦）第6层部分房屋建筑面积4150.05㎡，套内建筑面积3356.3㎡以及第7层部分房屋建筑面积246.41㎡，套内建筑面积196.22㎡的产权。
2007年3月31日、2008年9月30日、2010年8月12日，电影公司三次向恒通公司发出《往来询证函》，要求恒通公司核对恒通公司是否尚欠电影公司870026.20元的债务，恒通公司均在上述函件预留的“数据证明无误”字迹处盖章，未对询证函内容提出异议。
2011年5月26日，电影公司提起本案诉讼，称：1999年12月30日，电影公司与恒通公司签订《唯一电影院经营用房拆迁安置补偿协议》，就拆迁唯一电影院经营用房达成协议：恒通公司拆迁安置还建房屋面积为5769平方米（包含公摊面积），其中裙楼六层面积为5506平方米（包含公摊面积），平街层设售票窗口面积为20平方米，地下层安置100平方米设备用房，并在地下车库提供两个乙方产权的停车位，双方确定还建房屋实行产权调换，互不结算差价，此外还约定了过渡补偿。协议签订后，电影公司如约履行了合同义务，将唯一电影院非住宅房屋全部腾空交付恒通公司，但恒通公司未按照合同履行义务，其安置在“西南商贸中心”裙楼第六层的电影院面积达不到约定标准，还建票房及设备用房、车库无法办证，且拖欠拆迁补偿费。电影公司认为，《拆迁安置补偿协议》签订于1999年，当时关于还建房屋的面积均是指建筑面积，协议约定还房面积为“加上公摊后的总面积5769平方米”，其中裙楼第六层加上公摊应为5506平方米，而恒通公司实际还房第六、七层的套内面积加上公摊面积为4396.46平方米，比约定的还建面积少1109.54平方米；恒通公司公摊面积减少是因恒通公司擅自调低分摊系数所致，该行为导致还房品质大大降低，也给电影公司造成了实际的损失。请求：1、恒通公司就拆迁还建房未还足部分补足约定面积；如标的已被依法转让，则要求恒通公司赔偿损失约9985860元（最终以评估报告为准），并请求确认电影公司在转让款或拍卖款中有优先受偿权；2、恒通公司将还建的票房20平方米、设备用房100平方米的房屋所有权证及土地使用权证办至电影公司名下；如已被依法转让，则赔偿电影公司损失108万元（最终以评估报告为准），并请求确认电影公司在转让款或拍卖款中有优先受偿权；3、恒通公司将还建车库的房屋所有权证及土地使用权证办至电影公司名下；如已被依法转让，则赔偿电影公司损失30万元（最终以评估报告为准），并请求确认电影公司在转让款或拍卖款中有优先受偿权；4、恒通公司给付拆迁安置过渡费870026.20元，并从2005年1月1日起按每日万分之五支付违约金至付清时止；5、诉讼费用由恒通公司承担。
被上诉人辩称
恒通公司答辩称：1、双方签订《唯一电影院经营用房拆迁安置补偿协议》属实，恒通公司已按照协议约定，将红线标注范围内的房屋3552.3平方米予以还建，而且还房面积达到套内建筑面积3552.52平方米，符合合同约定。双方对公摊面积的约定是初步估算的，当时公摊面积未经测绘，所以双方对还房面积有误解。同时，按照双方约定，本次拆迁实行面积互换，不补差价，现套内面积未减少，也不影响电影院的使用功能，电影公司要求补足面积的请求与事实不符。2、对于设备用房，恒通公司已将不少于100平方米的设备用房交由电影公司使用，但因为设备用房是公摊，不能进行分割办证，所以没有将产权证办至电影公司名下。3、关于给票房和车库办证，因为现在重庆市高级人民法院对房屋进行了司法查封，现不能办理，恒通公司愿意积极配合解除查封，给电影公司办证。4、电影公司要求给付过渡费已经超过诉讼时效。5、对于优先受偿权的问题，由于双方仅是合同之债，不符合优先受偿权的适用范畴。恒通公司请求驳回电影公司的诉讼请求。
在一审审理过程中，电影公司申请对恒通公司还房面积不足的价值进行鉴定，一审法院依法委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司对此进行鉴定。重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司出具《房地产估价报告》及“关于恒通公司对《房地产估价报告》质证意见的回复”，结论为：1.用途商服用房，楼层第6、7层，不足的建筑面积1109.54㎡，单价7360元/㎡，总价816.62万元；2.售票窗口，楼层第1层，单价为87260元/㎡；3.设备用房，楼层第－4层，不足的建筑面积100㎡，单价2530元/㎡，总价25.30万元；4.车位，楼层－2层，2个车位，单价21.79万元/个，总价43.58万元。对该评估结论质证时，电影公司对该结论无异议。恒通公司提出：1、该报告对售票窗口及100平方米设备用房纳入安置面积不足进行评估超出委托评估范围；2、公摊面积不足与建筑面积不足是不同的，在评估中对公摊面积不足的损失按照建筑面积的售价计算有误；3、双方在协议中约定的是将设备用房交付被告使用100平方米，在估价中却将设备房作为库房进行估价有误。4、对-2层车位的估价采用市场比较法进行评估，但解放碑商圈内的车位交易案例极少，采用该法评估缺乏科学性和公正性。
一审另查明：在本案审理过程中，经中国农业银行股份有限公司重庆解放碑支行、中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行申请，重庆市高级人民法院对恒通公司所有的包括诉争售票窗口、车位在内的重庆市渝中区民权路51号商业房地产进行了司法拍卖，并已由重庆瑞富行投资有限公司购得。重庆市高级人民法院对此作出了（2011）渝高法执提字第2、3、4、5、6、14号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人重庆恒通房地产发展有限公司所在的位于重庆市渝中区民权路51号共计25632.65平方米的商业地产和位于重庆市渝中区民权路51号共计55.28平方米人防用房以第三次拍卖保留价113354141.18元予以变卖，将上述房屋产权及土地使用权变卖给重庆瑞富行投资有限公司。二、解除对上述房屋的查封。”
在一审审理过程中，电影公司撤回了第二项诉讼请求，即“恒通公司将还建的票房20平方米、设备用房100平方米的房屋所有权证及土地使用权证办至电影公司名下；如已被依法转让，则赔偿电影公司损失108万元（最终以评估报告为准），并请求确认电影公司在转让款或拍卖款中有优先受偿权”，该院对此予以准许。
一审法院认为：电影公司与恒通公司签订的《唯一电影院经营用房拆迁安置补偿协议》及2004年9月1日的《会议纪要》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。现双方已按约定部分履行了义务，电影公司认为恒通公司的履行不符合合同约定，双方发生争议，争议焦点为：1、恒通公司所交付的拆迁还建房——恒通云鼎大厦第六层、第七层的面积是否符合合同约定；2、对车位的价值评估结论应否采信；3、电影公司对恒通公司交付的拆迁安置房及产权车位不足的赔偿是否具有优先权；4.电影公司要求恒通公司支付拆迁安置过渡费及违约金的请求是否已经超过诉讼时效以及应否主张。
1、恒通公司所交付的拆迁还建房——恒通云鼎大厦第六层、第七层的面积是否符合合同约定的问题
双方在《唯一电影院经营用房拆迁安置补偿协议》中约定了“面积为3552.3㎡（加上公摊总面积约5506㎡）”，该约定中“面积为3552.3㎡”的表述结合之后括号内的备注“加上公摊总面积约5506㎡”的表述，应解释为套内面积3552.3㎡，而括号内的“约5506㎡”是指建筑面积，并由此可以看出双方对套内面积约定是明确具体的，而对建筑面积约定是可变的。此外，双方还在附图中以红线标注了应还房的具体位置。之后，双方又以会议纪要及附图的方式明确了还房位置，并实际交付了还房。现恒通公司还房位置与协议附图红线标注位置基本一致，且套内面积也符合协议约定，应认定恒通公司所交付的恒通云鼎大厦第六层、第七层的面积符合合同约定的还房面积，恒通公司不承担对该部分还房未还足面积的责任。
2、对车位的价值评估结论应否采信
恒通公司对在还房过程中未按约定交付电影公司2个产权车位已构成违约没有异议，也愿意赔偿电影公司的损失。重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司出具的《房地产估价报告》，对恒通云鼎大厦－2层2个车位，按照市场比较法评估为每个车位单价21.79万元/个，总价为43.58万元。恒通公司提出恒通云鼎大厦所在的解放碑中央商务区车位交易案例较少，采用市场比较法的比较案例不足，其结论不具科学性，不应作为认定车位价值的标准。对此，该院认为，司法评估机构的评估，其结论具有专业性，恒通公司对此质疑应提出相应的依据，其没有提出相应依据的情况下，对恒通公司的异议，该院不予支持。对《房地产评估报告》对车位的评估结论，该院予以采信，恒通公司应当按此向电影公司承担不能交付2个产权车位的赔偿责任。
3、电影公司对未交付产权车位的赔偿是否具有优先权
民事法律关系中，债权人对债务人的债权享有优先权应在法律中有明确具体的规定。对于拆迁补偿安置过程中，关于被拆迁人享有优先权的规定主要体现在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求有限取得补偿安置房屋的，应予支持”。该条体现了被拆迁人对拆迁安置协议中明确具体的约定了的拆迁还房具有优先权。但本案中，双方对恒通公司交付的产权车位位置仅约定为“两个产权车位”，位置并不明确具体，被拆迁人电影公司无法享有对恒通公司预备还房安置的车位享有优先权，也无法享有对恒通公司未交付产权车位的赔偿具有优先权。
4、电影公司要求恒通公司支付拆迁安置过渡费及违约金的请求是否已经超过诉讼时效以及应否主张
双方在2004年9月1日的会议纪要中约定：恒通公司向电影公司支付拆迁过渡补偿费人民币920026.20元，上述款项于2004年12月31日前由恒通公司向电影公司一次付清，如逾期未付，每逾期一天，则恒通公司每日应按未付金额的万分之五向电影公司支付违约金。现查明，恒通公司在2004年12月31日前并未付清该款项，仅在2006年12月21日通过重庆欧艺实业发展有限公司向电影公司支付了拆迁过渡补偿费5万元，尚余870026.20元未付。现电影公司要求恒通公司支付拆迁过渡补偿费870026.20元，并于2005年1月1日起承担每日按照该金额万分之五的违约金符合双方约定。至于恒通公司提出电影公司要求其承担该责任已超过诉讼时效的辩解，经查，电影公司于2007年3月31日、2008年9月30日、2010年8月12日三次向恒通公司发出《往来询证函》，要求恒通公司核对是否尚欠电影公司870026.20元的债务，恒通公司均在上述函件预留的“数据证明无误”字迹处盖章，未对询证函内容提出异议，而恒通公司在《往来询证函》上的每一次确认均构成诉讼时效的中断。电影公司于2011年5月26日提起诉讼，并未超过诉讼时效。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（一）项之规定，作出判决：一、恒通公司于本判决生效之日起10日内赔偿电影公司未安置产权车位的经济损失435800元；二、恒通公司于本判决生效之日起10日内支付电影公司拆迁过渡补偿费870026.20元，并自2005年1月1日起每日按该金额承担每日万分之五的违约金直至付清时止；三、驳回电影公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费94814元，财产保全费5000元，鉴定费6万元，共计159814元。由电影公司负担127851元，恒通公司负担31963元。
电影公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第三项，改判恒通公司赔偿建筑面积安置不足的损失，以1109.54平方米计算为816.62万元。主要事实和理由：一、《拆迁安置补偿协议》中对还房面积有约定，加上公摊后的面积，即为拆迁法规及建筑法规所称的实际偿还建筑面积。《重庆市城市房屋拆迁管理办法（2001年2月1日通过）》第十八条、《重庆市城市房屋拆迁管理条例》（1999年3月26日通过）第二十八、二十九、三十条所称实际偿还建筑面积是指所还房套内建筑面积与公摊建筑面积之和，《拆迁安置补偿协议》中约定的还房面积，符合拆迁法规有关规定，是有效的。一审认定约定建筑面积是可变的不客观。双方既约定使用面积，又附加约定加上公摊后的面积，事实上是对影院用房的双重要求体现，即：既要满足还房使用面积，又要满足一定的公摊要求。二、本案中，恒通公司按照约定的公用建筑面积分摊系数（指建筑公摊面积与套内面积的比值）来修建房屋是可行的。因本案拆迁行为的发生及《拆迁安置补偿协议》签订时间在先，恒通公司作为房地产开发单位，理应知道双方对公摊约定的合法有效性。恒通公司其后的设计，应当满足双方之前对公摊的约定要求。不管此后是否发生设计变更，均不能约束和改变双方以前的协议约定。恒通公司还房差面积，属违约行为，根据无过错原则，无论是什么原因导致公摊不足，恒通公司都应承担相应违约责任。三、本案中，恒通公司所还房屋建筑面积不符合拆迁协议的约定，给电影公司造成的损失是客观存在的。1、《拆迁安置补偿协议》对公摊的约定，符合电影院对公摊的要求，是为了电影院提升档次及功能而对公摊的实际需要。2、基于电影院经营考虑，双方就公摊进行了特别约定，并非仅指六、七楼部分公摊，而需要整个裙楼公摊来满足。差公摊会导致还建房屋品质的降低。四、一审法院就所差建筑面积损失委托鉴定的鉴定结论应当予以适用。从修建、销售来看，公摊面积与套内面积具有同样价值，差公摊面积等同于差建筑面积。1、楼梯间、公用过道等纳入公摊范围，其修建成本与套内面积的建筑成本一致，工程结算亦是按照大楼建筑面积计算，而非套内面积。2、商品房销售，公摊系数高，房屋的品质更高，套内面积价值更高。3、恒通公司擅自调整公摊系数，使大楼的套内面积增加，以获得额外收益。五、一审认为“还房位置与协议附图位置基本一致，套内面积符合协议约定，恒通公司还房面积符合合同约定”是不全面的。《拆迁安置补偿协议》以及《会议纪要》的附图只是确定还房的楼层及位置，因公摊涉及其他楼层，该附图无法涉及其他楼层公摊的位置及面积，因此具体还房总面积（特别是公摊面积）还是要以约定的数据为准。不能仅凭还房位置与协议附图位置基本一致，套内面积符合协议约定，就认定恒通公司还房面积符合合同约定。恒通公司交房不符合约定，应当承担相应的违约责任，其少还面积给电影公司造成的损失，鉴定机构已经作出鉴定结论，电影公司请求恒通公司予以赔偿，于法有据。
恒通公司答辩称，1、一审关于拆迁还建房的判决是正确的。双方对拆迁还房的红线范围和套内面积的约定是确定的，但对加上公摊面积的约定是不确定，因此公摊面积是可变的，不能作为恒通公司违约的依据。2、恒通公司交付的拆迁还房已经满足了红线范围和套内面积这两个指标，电影公司接房时对所还房屋也没有提出异议。3、整个影院施工过程中，电影公司一直参与其中，恒通公司也是一直按照电影公司的要求施工，对于公摊面积的可变数的改变对电影院没有影响，也不会造成电影院的损失。恒通公司认为其已经交付了符合双方合同约定的房屋，不存在安置面积不符合约定的事实，电影公司的上诉请求不成立，请求依法予以驳回。
本院查明
二审查明，重庆市国土资源和房屋管理局于2011年9月14日向电影公司颁发渝中区民权路59号第六层部分及平街第七层部分的《房地产权证书》，一审查明的颁证时间有误，本院予以纠正。
双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院认为
本院认为，本案二审争议焦点为：恒通公司是否应当承担电影公司所主张的拆迁还房公摊面积不足的违约责任。对此，本院作如下评判。
关于本案所涉合同效力的问题。双方当事人签订的《唯一电影院经营用房拆迁安置补偿协议》及《会议纪要》是合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审判决对合同效力属有效的认定正确，应予支持。
关于恒通公司是否应当承担电影公司所主张的拆迁还房公摊面积不足的违约责任的问题。首先，双方当事人在《唯一电影院经营用房拆迁安置补偿协议》中，约定返还电影院的面积为3552.3平方米，同时约定加上公摊总面积约为5769平方米。从约定内容的表述上看，双方对3552.3平方米还房面积的约定是明确的，但对加上公摊后的总面积为5769平方米前却加注了“约”，该种在数量前加注“约”的表述方式，表明双方对在明确的还房面积3552.3平方米基础上加上多少公摊面积是不明确的，5769平方米是一种处于“大约”“大概”状态下的估计之数，即此时双方约定的公摊面积是不确定乃至可经协商变更的。然而，其后双方并未再对有关公摊多少面积进行约定。现电影公司请求以不确定的公摊面积作为拆迁还房依据，明显不符合合同约定。其次，从恒通公司履行情况看，恒通公司就电影院部分实际返还给电影公司的房屋，其套内面积为3552.52平方米，完全符合双方对返还电影院面积为3552.3平方米的约定，且该返还房屋的位置与协议附图红线标注的位置基本一致。再次，“恒通云鼎大厦”的公用面积部分，非电影公司独占使用，其实际公摊的面积虽与协议载明的“约”数不符，但不能据此判定恒通公司还房违约。因此，电影公司以公摊面积不足请求认定恒通公司构成违约的主张，缺乏事实依据。一审法院有关恒通公司所还房屋符合合同约定且不违约的认定，并无不当。
综上所述，恒通公司就电影院部分的还房符合合同约定，不存在还房不足的违约行为，不应承担电影公司所主张的还房公摊面积不足的违约责任。一审判决驳回电影公司此项诉讼请求正确，本院予以支持。对于一审判决的其他判项，双方当事人均未提起上诉，本院一并予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68963.40元，由重庆市电影发行放映公司负担。
本案判决为终审判决。
审判人员
审判长徐宾
代理审判员黄勇
代理审判员张清阳
裁判日期
二○一三年六月五日
书记员
书记员文婷婷
