审理法院：沧州市中级人民法院
案号：（2014）沧民再终字第42号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-09-04
审理经过
申请再审人河北恒兴房地产开发有限公司与被申请人窦立明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由献县人民法院于2012年9月10日作出（2012）献民初字第399号民事判决，宣判后，窦立明不服向本院提出上诉，在本院二审审理过程中，窦立明申请撤回上诉，本院于2012年11月6日作出（2012）沧民终字第3096号民事裁定，准许上诉人窦立明撤回上诉。原审判决生效后，恒兴房地产不服向本院申请再审。本院于2014年4月16日作出（2013）沧民申字第91号民事裁定，本案由本院提审。本院依法另行组成合议庭审理了本案，再审申请人窦立明、委托代理人赵月强、窦联营到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审原告诉称
原审原告窦立明诉称：2008年5月14日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议第二条约定，被告给原告安置补偿位于河北省献县东门外大街（东龙花园小区），二期工程区面积为123.212平方米的住宅一套；位于一层建筑平面图1号楼，建筑图纸标识长11轴-15轴加1.3米，总长10.6米。宽C轴-F轴，9.6米，阳台宽1.5米，总面积为117.66平方米的门市房一套；补偿协议约定给原告安置补偿东龙花园二期工程，1号楼3单元西侧位于施工图1号楼一层平面图14轴，与门市房相连的长6.7米，宽4.4米，面积为29.48平方米的工具间一间。协议第四条约定，被告应于2009年12月30日提供上述房屋，否则按房屋售价总值×同期一年贷款利率÷360天×逾期天数的公式支付逾期赔偿金。另被告未按照《商品房销售管理办法》第二十四条规定的程序，擅自改变了门市房的结构设计，住脚由原设计的两棵改为八棵，不但占用了面积，还影响视线及通行，大门由宽门改为窄门，影响了使用功能，降低了房屋价值，另按补充协议的约定，被告出资为原告办理房产证。以上共计损失249591元。故要求被告给付原告门市房和工具间，赔偿原告各项损失249591元。
一审被告辩称
原审被告河北恒兴房地产开发有限公司辩称：我单位与原告的《房屋拆迁安置补偿协议》之所以没能如期履行是由于政府行为这一不可抗力导致的，属于法定的免责事由，不需要承担违约责任。我单位与原告2008年5月14日签订《房屋拆迁安置补充协议》的补偿标准，是参照政府部门批准的一期工程规划图而制定的，后在工程的进行过程中，政府部门要求新工程必须增加消防通道等设施，因此要求我单位对工程图进行修改，后于2010年8月6日重新审批了该工程的二期规划图。由于政府行为而导致工程规划图变更，因此，原安置协议约定的补偿房屋标准客观上已经不可能履行，原告请求赔偿损失249591元，没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院查明
献县人民法院一审查明：2008年5月14日，拆迁单位河北恒兴房地产开发有限公司作为甲方，与被拆迁人乙方窦立明签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议》。协议约定，安置3号楼1单元3层303室，置换房屋建筑面积123.212平方米。门市房在1#楼建筑图纸标识长：11轴-15轴加1.3米总长10.6米宽：c轴—F轴9.6米，阳台宽1.5米，总面积117.66平方米。（含楼梯面积约4㎡）。协议约定了乙方回迁时间2009年12月30日，安置房竣工后甲方书面通知乙方。每超出回迁时间一日，补偿按房屋售价总值×同期一年期建行购房贷款利率计算，由甲方给予赔偿。计算公式：房屋售价总值×同期一年贷款利率÷360天×逾期天数=赔偿价值。同一天，双方签订《补充协议》一份，约定甲方将东龙花园二期工程1#楼3单元西侧第一间工具间补偿给乙方，位置在施工图14轴。长6.7米，宽4.4米，面积为29.48平方米。补偿给窦立明的门市房，由甲方出资为乙方办理房产证，时间为2009年12月30日。如需延时则随甲方给家属院办理房产证时间同时办理交付，最晚不得超过回迁日一个月。2011年11月17日，甲方河北恒兴房地产开发有限公司与乙方窦立明签订《补充协议》一份。内容为“原置换的l单元303室更换为3单元302室，所更换房屋面积之差，以3#楼同层所售房屋均价2219元／平方米计算，面积之差19332元，待交房时找补。”被告称，因二期工程增加了消防通道，该工程已改变了原图纸规划施工。关于门市房与车库的价格，原告主张可按买受人李兰香与河北龙凤房地产开发有限公司签订的合同，价格每平方米8500元；或按买受人刘金喜与该案被告签订的合同价格每平方米4800原计算。原告主张其车库与门市房是相通的，具有相同的门市房功能，其价格也应同门市房的价格一样。被告主张门市房的单价按买受人辛春玲与该案被告签订的购买门市房的合同每平方米4500元；或买受人王素香与该案被告签订的购买门市房的合同，单价每平方米4116元。车库的单价按李建鹏、张明、刘海军与被告购买车库协议书，单价2500元。
以上内容有当事人陈述、《房屋拆迁安置们尝协议》、两份《补充协议》、施工图纸、编号：GF-2002一0171《商品房买卖合同》三份、《东龙住宅小区附属建筑物购买协议书》等可供证实。
一审法院认为
献县人民法院一审认为：原告窦立明作为乙方，与甲方被告河北恒兴房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》及附件《补充协议》，双方应按照合同的约定履行合同义务。原告已按约定的时间搬离了拆迁房，履行了合同约定的义务；被告应当按照合同约定，将符合合同中约定位置的安置房，按期交付给原告窦立明并在不晚于一个月的时间为其办理房产证。该协议约定了回迁时间2009年12月30日，被告未能按期交付房产，应承担违约责任，并按合同约定支付赔偿金。原告门市房的位置在1#楼建筑图纸标识，长：11轴-15轴加1.3米总长10.6米，宽：C轴-F轴9.6米，阳台宽1.5米，总面积117.66平方米。（含楼梯面积约4㎡）原告工具间的位置在东龙花园二期工程1#楼3单元西侧第一间，在施工图14轴，长6.7米，宽4.4米，面积为29.48平方米。根据双方提供的三份合同编号：GF-2002-0171《商品房买卖合同》，该合同书是被告所开发的第一期工程的门市房，位置与第二期工程相邻，买受人刘金喜的GF-2002-0171《商品房买卖合同》交房时间为2009年12月31日，与本案原、被告签订的《房屋迁安置补偿协议》约定逾期回迁时间是一致的，故本案参照该合同约定的单价每平方米4800元的赔偿方式的计算，计算截止日期以原告立案时间为宜。逾期时间自2009年12月31日至2012年1月6日止的期限，共计738天。自2009年12月31日至2012年1月6日金融机构贷款的平均利率按6.05%计算，根据合同上约定的逾期赔偿价计算方式，房屋售价总值×同期一年贷款利率÷360天×逾期天数=赔偿价值。门市房的赔偿金为，4800元／平方米×117.66平方米×6.05%÷360天×738天=70045.35元。赔偿价值是70045.35元。工具间即车库的赔偿，依照被告提供的第一期工程的购买车库协议，买受人李建鹏与被告协议约定的交房日期为2009年12月31日，与原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定逾期回迁时间是一致的，单价每平方米2500元，工具问即车库的逾期赔偿金为2500元／平方米×29.48平方米×6.05%÷360天×738天=9140.64元。为原告安置的住宅，因原、被告于2011年11月17日达成新的协议，原补偿的住宅已变更，变更之前的时间被告仍构成违约，逾期日期为2009年12月31日至2011年11月16日止的期限，计685天。自2009年12月31日至2011年11月16日金融机构贷款的平均利率按5.95%计算，按双方《补充协议》约定的价格即每平方米2219元，住宅的逾期赔偿金是，2219元／平方米×123.212平方米×5.95%÷360天×685天=30953.90元。以上各项赔偿金共110139.89元（70045.35＋9140.64＋30953.90），应由被告赔偿。原告称门市房的结构改变降低了房屋价值，待其提供相关证据后另案处理。今后的逾期违约金，原告可以另行起诉。原告认为工具间即车库与其门市房是相通的，单价应是相同的。本院认为，两者的性质不同，虽然两者相通，工具间是否作为门市房使用是原告对其财产的自由处分行为，但按一般常理解释价值应不同。原告主张门市房的赔偿金按每平方米8500元计算，因两者所属的地段不同且交付时间存在差异，对其主张本院不予支持。另外，原告要求被告给付办理房产证的有关费用48200元，因该争议的房产并未实际交付，上述费用并未实际发生，待被告交付房产时应按双方协议的约定为原告出资办理房产证等的有关事宜。被告辩称，与原告所签的合同因政府原因工程已不能履行，没有事实依据，事实是该工程现已完工；被告作为房地产开发企业，应该预见到规划中应考虑消防通道的存在，增加消防通道并不能作为其改变规划的理由，更不构成不可抗力的事由，对被告的辩称本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十六条、第五十七条、第七十二条、第一百零六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十三条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告河北恒兴房地产开发有限公司交付原告窦立明门市房117.66平方米，位置在1#楼建筑图纸标识，长：11轴-15轴加1.3米总长10.6米，宽：C轴-F轴9.6米，阳台宽1.5米，（含楼梯面积约4㎡）。
二、被告河北恒兴房地产开发有限公司交付原告窦立明工具间29.48平方米，位置在东龙花园二期工程1#楼3单元西侧第一间，在施工图14轴，长6.7米，宽4.4米，面积为29.48平方米。
三、被告河北恒兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告门市房、工具间及住宅的逾期赔偿金共计110139.89元。
四、被告河北恒兴房地产开发有限公司于交付原告窦立明门市房后一个月内办理房产证。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5045元，保全费2020元由被告河北恒兴房地产开发有限公司承担。
再审申请人称/抗诉机关称
献县人民法院一审宣判后，窦立明不服向本院提起上诉，在本院审理过程中，上诉人窦立明申请本院撤回上诉，本院作出（2012）沧民终字第3096号民事裁定，准许上诉人窦立明撤回上诉。
一审判决生效后，河北恒兴房地产有限公司不服，向河北省高级人民法院申请再审，省院将其相关申请材料移送本院审查。本院于2014年4月16日作出（2012）沧民申字第91号民事裁定，本案由本院提审。
本院查明
本院再审查明与原审查明一致。
本院认为
本院认为：河北恒兴房地产开发有限公司与窦立明2008年5月14日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。该协议约定门市房在一号楼，建筑图纸标示，长：11轴-15轴＋1.3米总长10.6米。宽：C轴-F轴9.6米，阳台宽1.5米总面积117.66平方米（含楼梯面积约4平方米）。根据该协议如门市房包括二楼，窦立明所补偿的面积将远远超出协议补偿的面积。故应认定本案补偿给窦立明的门市房为一层。即使该一号楼因图纸变更，但并不影响窦立明根据协议所应补偿的面积。原审根据《房屋拆迁安置补偿协议》确立窦立明应补偿的面积并无不当。原审法院根据《房屋拆迁安置补偿协议》相应条款确定河北恒兴房地产逾期应承担的违约金数额，计算准确。河北恒兴房地产申请再审证据不足，不予支持。经本院审理委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
再审裁判结果
维持本院（2013）沧民终字第3096号民事裁定。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长：杜金生
审判员：于振东
审判员：谢盼书
裁判日期
二〇一四年九月四日
书记员
书记员：杨方霖
