审理法院：仁寿县人民法院
案号：（2015）仁寿民初字第965号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-05-04
审理经过
原告雷新建诉被告廖建刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员辜玉刚适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷新建、被告廖建刚委托代理人廖家军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告雷新建诉称，2012年被告廖建刚在原告的砖瓦房背面修建六楼商品房出售（原告砖瓦房座落在原仁寿县XX镇供销社糖果厂内）。被告在修建商品房基础时，想多修建房子出售，擅自将原房屋的位置向原告及原告邻里李准备两家房子方向扩展了4米以上，且修建的是六层高的商品房，因此被告将商品房建成后，将严重影响原告房屋的通风及采光。为解决好邻里相关矛盾，被告先后与李准备及原告签订协议，被告与原告的协议主要内容是，由被告拆除原告现有的砖瓦房，在此基础上，修建成商品房，按双方达成条件，在被告所修的商品房中，置换一套给原告，以此来消除因被告修建房屋给原告房屋造成的通风采光矛盾。该协议第四条约定被告置换给原告的房子必须在2014年6月30日前交付给原告，协议第七条又约定被告超过协议第四条规定的交房期，被告就要支付给原告违约金40000元。时至今日，已过交房日期几个月了，被告没有将置换房屋交付给原告，也没有向原告支付违约金。根据合同法相关规定，被告不履行双方自愿达成的协议内容，不履行协议约定的义务，是违反合同法的行为，被告不支付违约金给原告，原、被告之间已经形成了债权债务关系，故原告诉至法院，请求法院判令被告支付原告违约金40000元。
被告辩称
被告廖建刚辩称：1.原告陈述的事实与实际事实不符，实际事实是，2012年5月份，被告帮陈伯春、陈建等7户人修建房屋，期间原告想将他的房屋重新修建，于是多次找被告，双方才签订了1份《房屋置换协议书》，合同签订后，被告先后多次找原告要求看看其房屋产权证，可原告总是推三阻四。原告的房屋与其他居民的住房是连在一起的，根本无法进行拆迁修建，原告向被告承诺由他负责周边房屋业主的关系协调，可经他协调过很多次都协调不好。协议签订后，原告没有将房屋交给被告拆除，被告也没有给原告过渡费，原告也没有搬迁，双方没有实际履行合同。2.原告的诉讼请求不能成立，原、被告之间签订的《房屋置换协议书》系无效合同，根据法律规定，要征收个人的住房只能是政府，个人是没有资质和权力来征收房屋的，根据合同法之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故《房屋置换协议书》系无效合同。综上所述，原、被告之间签订的《房屋置换协议书》系无效合同，双方签订合同后，没有实际履行，由此原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
原告雷新建为证明其诉称的事实及请求，向本院提交了
以下证据：
1.《房屋置换协议书》原件1份，待证明原、被告双方自愿达成对房屋置换的约定，双方约定由被告于2014年6月30日前交房于原告，最迟不超过2014年12月31日前，至今被告仍未交房，故被告应根据双方约定承担违约责任，给付原告违约金40000元；
2.证人王莉出具的书面证词1份，待证明被告在原告的屋外修建了房屋后，原告房屋的通风、采光受到了影响；
3.证人李准备出具的情况说明1份，待证明原告邻居李准备与被告廖建刚因房屋采光产生的争议及协商解决的情况；
4.仁房权证北斗镇字第R号房屋产权证原件1本、仁国用（2001）字第号国有土地使用证原件1本，待证明《房屋置换协议书》中约定的原告的房屋两证齐全，房屋所有权人为原告。
经当庭质证，被告廖建刚对原告雷新建提供的证据1真实性无异议，但对待证明的事实有异议，因为该份协议属于无效协议；对证据2、3真实性有异议，因为二证人未出庭作证，且二人的证言与本案亦无关联；对证据4真实性无异议，但房产证上载明的建筑面积为48.89平方米，而原、被告双方在协议中记载的房屋面积又为62.77平方米，国有土地使用证上载明土地的用途为划拨，国有土地上的房屋要拆迁安置，则要遵守房屋拆迁安置的相关法律规定。
被告廖建刚为证实其辩称的事实及主张，向本院提交了以下证据：
1.被告廖建刚身份证复印件1份，待证明被告身份信息及诉讼主体资格；
2.房屋现场照片12张，待证明被告廖建刚帮陈佰春等7户人修建的房屋与原告的房屋横向距离有4米，水平高度差有2.3米，原告的房屋现在还在，没有任何损坏。
经当庭质证，原告雷新建对被告廖建刚提供的证据1无异议，对证据2真实性无异议，但被告修建的房屋有6层楼，故影响了我房屋的通风与采光。
综合分析原、被告的陈述及本院采信的证据，本院对本案事实确认如下：
原告雷新建在位于仁寿县XX镇老街有房屋一套，房屋结构为砖木结构瓦房，建筑面积为48.89平方米，房产证号为仁房权北斗镇字第R号，房屋所有权人为雷新建，土地使用证号为仁国用（2001）字第号，土地用途为划拨。2012年9月21日，原告雷新建与被告廖建刚签订了《房屋置换协议书》，双方在协议中约定，原告将其所有的上述房屋，置换给被告廖建刚，由廖建刚拆除并按规划修建；房屋置换标准为1：1.1计算，被告置换给原告的房屋面积为69平方米，双方以协商价格2000元／㎡计算，若原告不要置换的房屋，则被告按协商价格购买；原告置换房的房权手续由被告负责办理，原告负责提供原房屋的产权手续，并协助被告完善办理后，原告才给付超面积房款，原告并负责周边置换房屋业主的关系协调；被告负责在2014年6月30日前交房，如有特殊情况需延迟交房，由原、被告双方协商，但最迟不超过2014年12月31日前；原告选房时在置换房屋的范围内选房，房屋单元及楼层以抽签为准，交房标准按规划设计的标准执行；原、被告双方必须严格遵守协议约定，如被告超期交房给原告，则给付原告违约金4万元（大写肆万元），若原告违约也按相同的标准执行；协议由原、被告双方签字生效。原、被告在协议上签字捺印，协议落款时间为2012年9月21日。协议签订后，被告未拆除原告的房屋重新按规划修建，至今原告的房屋仍由原告出租与他人居住，被告也未将置换房屋交付与原告。2015年2月13日原告以被告违约为由诉至法院，请求法院判令被告支付违约金40000元。
本院认为
本院认为，原、被告之间签订的《房屋置换协议书》实属房屋拆迁安置补偿合同，房屋拆迁安置补偿合同必须是取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人与被拆迁人之间所签订的合同，本案中，被告廖建刚不具备拆迁的主体资格，无权与原告签订《房屋置换协议书》，且《房屋置换协议书》中约定的拆迁房屋的土地用途为划拨，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，综上所述，原、被告之间签订的协议无效，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故原告主张被告给付原告违约金40000元的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告雷新建的诉讼请求。
本案受理费400元，由原告雷新建负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判人员
审判员辜玉刚
裁判日期
二〇一五年五月四日
书记员
书记员汤徐波
