审理法院：福州市马尾区人民法院
案号：（2014）马民初字第190号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2014-12-01
审理经过
原告福州马尾基督教堂（以下简称“马尾教堂”）与被告福州市马尾区马江房屋征收服务中心（以下简称“马江房屋征收服务中心”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理，第三人张丽环、张跃环、张醒环、张明环、张小环、张振环、张定平申请参加诉讼。因案情复杂转为普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭进行审理。原告马尾教堂的委托代理人林宁，被告马江房屋征收服务中心的委托代理人黄胜利，第三人张丽环、张跃环、张醒环、张明环、张小环、张振环、张定平的委托代理人李书建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告马尾教堂诉称：原、被告于2013年7月15日签订了房屋征收补偿安置协议书，约定：原告同意实行产权调换的房屋建筑面积为158.29m2，其各项补偿补助及奖励费总金额合计为1113208元，并同意依据房屋征收项目房屋补偿方案规定的产权调换方式，选择产权调换用房，并按规定价格计算房屋价款即：就地（马尾街）90房型2套（其中上靠180平方按5998元／m2，合1076400元），两者调换差价余款为36808元。被告在收取产权证和土地证后，已经为原告办理了选房等手续，应根据协议约定退还原告差价款36808元，且同一地块其他被拆迁人已收到拆迁款，但被告以有人对原告房屋产权提出异议为由，不履行结算义务并付清余款。原告认为，原告的两证齐全，被告完全可以确定产权归属，为原告办理后续的手续。双方既然已经签订了拆迁协议，被告应当及时履行合同义务。若他人有争议，应由他人起诉原告，被告应告知其向法院起诉，被告不应当以此为由拒绝履行义务。原告迫不得已，请求：判决被告根据《房屋征收补偿安置协议书》退还拆迁差价款36808元。
被告辩称
被告马江房屋征收服务中心辩称：2013年7月15号签订协议是没错的，但是我们在协议的审核中第三人提出该份协议房屋产权存在争议，因此我们暂停支付相关的安置补偿款。
第三人张丽环、张跃环、张醒环、张明环、张小环、张振环、张定平述称：第三人父亲张华宜是本案原告福州马尾基督教堂的前任牧师，1968年之前第三人一家一直居住在教堂内。1968年文革期间，第三人一家被政府安排到马尾镇进步里58号房屋居住，该房屋原有状况为“一层一间面积为26.7㎡的厅堂”。因该房屋无法满足第三人一家九口人的居住需要，经政府同意，第三人一家于1970年单独出资在58号原有一层房屋之上新建了一层房屋，分为两个房间，面积为20.44㎡。同时，第三人一家还在58号房屋门前的空地上另行单独出资新建了一间简易的厨房兼餐厅。1977年，第三人一家对原建的简易厨房兼餐厅进行重建，重建后的厨房和卫生间为砖木结构，面积为23.67㎡。以上客观事实有航拍图、参与建造房屋的土、木工人的证言、了解马尾镇进步里58号房屋变化状况和真实权属情况的临近居民的证言等证据材料加以证实。
第三人一家基于其单独出资合法新建行为当然取得上述总面积为44.11㎡的马尾镇进步里58号第二层房屋及该房屋前面的厨房以及卫生间的所有权。但在第三人一家毫不知情的情况下，原告先于1997年将第三人所有的在58号原有一层房屋之上新建的面积为20.44㎡的房屋并入进步里57号并以原告名义办理了房产证，确认产权面积为100.82㎡；而后原告又于2013年7月15日擅自将申请人所有的上述总面积为44.11㎡的房屋以自己名义与本案被告签订了编号为MWJA5204202号的《房屋征收补偿安置协议书》，协议载明“原告为被拆迁的马尾区进步里57号房屋的所有权人，该房屋总建筑面积为158.92㎡，其中产权面积100.82㎡，无产权建筑面积58.1㎡；同时约定本案被告应向原告就地安置90㎡房型2套并向原告退还产权调换差价36808元”。
现本案原告以被告未按《房屋征收补偿安置协议书》约定向其支付产权调换差价36808元为由提起诉讼。第三人认为，在未取得第三人一家事先同意且第三人一家事后不予追认的情况下，原告无权以自己名义将第三人一家合法所有的房屋进行处分。原告就讼争房屋拆迁补偿事宜与被告签订的《房屋征收补偿安置协议书》严重侵犯了第三人的合法财产权益，依法应确认为无效。鉴此，第三人与本案有利害关系，对本案原、被告之间的诉讼标的有独立的请求权，据此，为维护第三人之合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条规定，申请人申请以第三人身份参加诉讼，提出独立请求，请求：1、依法确认原、被告签订的MWJA5204202号《房屋征收补偿安置协议书》无效；2、本案诉讼费用由原、被告承担。
原告马尾教堂对于第三人的诉讼请求，辩称：1、原告认为第三人提出的自行出资加盖，无法提出充分的证据证明，本案历史已经非常久远了。国家将房产归还后，原告马上就跟人员建立租赁合同关系，包括本案第三人的母亲，当时双方约定租金为每月1元钱，此后一直维持租赁关系，一直到2004年第三人母亲去世，第三人将租赁房屋退还原告，原告将房产收回，后来陆陆续续又租给其他人直到拆迁，在此期间任何人都有权对房屋进行翻修和改建，包括原告自身对房屋进行了若干次翻修和改建。第三人04年就搬出诉讼房屋，将近10余年这个房产都是有人居住了，这个房产最后的拆迁规模是经过一系列的历史沿革而形成的，第三人提供的证据无法证实某个位置是他们加盖的，更无法用拆迁时的丈量面积来证明他们当时加盖的面积是44.11㎡。2、第三人超过诉讼时效，双方是租赁合同，在租赁关系解除后，向原产权人提出相关的诉请，必须在合同解除后。第三人从没有向原告提出权利诉求，此后到拆迁前后经历了10年时间，没有人员提出诉求，所以我们认为第三人看到房屋拆迁涉及到了利益，才出来诉争房产，我们认为主张诉请超过了诉讼时效，应该驳回第三人的诉请。
被告马江房屋征收服务中心对于第三人的诉讼请求，辩称：本案之所以拆迁款暂时没有支付给原告，是第三人对拆迁提出异议，因此我们认为协议书产权明确后，依法应当补偿给哪一方就补偿给哪一方。
原告向本院提供以下证据：
1、宗教活动场所登记证；
2、组织机构代码；
证据1、2证明原告主体资格。
3、房屋所有权证；
4、土地使用证；
证据3、4证明产权所有人。
5、抽取选房顺序号，证明房屋拆迁调换情况。
6、房屋征收补偿安置协议书；
7、货币补偿产权调换表；
证据6、7证明房屋拆迁具体补偿。
8、杨文展身份证，证明马尾区基督教堂的负责人。
补充证据：
1、租金收据存根联，证明原告与第三人母亲建立了租赁合同关系，在租赁期间第三人每年都有按时交纳租金。
2、房屋租赁合同，证明第三人母亲去世后，第三人就把房产退还给原告，后来又陆陆续续租赁给许多人。
3、临时建筑许可证，证明原告对该房屋也有进行翻修和加盖的事实。
被告马江房屋征收服务中心质证认为，对证据1、2、5、8无异议。对证据3、4由法院认定。对证据6真实性无异议，我们认为这份协议至少是无产权的部分可撤销，我们被告方作为拆迁人签订了协议，如果法庭查明登记错误，这安置协议里面登记的面积就要做更改。2、该份补偿安置协议书里面涉及到无产权面积58.1㎡，该面积所指的房产是仅由原告向被告具结说明房子是他们的，但客观是谁的应该由法院依法判决。3、该协议并没有明显的差额款的支付时间，即便法院依法判决被告应当支付原告差额款，那么也必须给被告合理的时间以安排付款时间。对证据7无异议，补偿金额非常大有30多万，如果本案不能将第三人追加进来，法院直接判决给原告，将导致被告或者第三人利益受到重大的损失，也会使被告、第三人甚至是原告造成不必要的损失。对于补充证据由法院依法认定。
第三人质证认为：对证据1、2、5、8无异议，对证据3真实性有异议，第三人认为其中20.44平方米的产权面积应归属于第三人。证据4无异议，该份证据所确认的占地范围并不包括第三人58号房屋23.67㎡厨房和卫生间土地面积。对证据5无异议。证据6、7，第三人认为其中44.11㎡的相应补偿应归属于第三人，原告在未告知第三人的情况无权处理第三人的房屋，该份协议应该认定为无效，并且协议书确认教堂面积远远超过产权证上的面积。对补充证据1，第二页，这份如下所指的仅限原58号一楼部分，第三人租赁的房屋仅限一楼。第三页，仅指的原建筑58号和57号的一楼平台。第八页也已经明确第三人向原告租用的房屋一楼厅堂的房屋。证据2我们认为前3份租赁合同和本案无关，仅限于原告所有的57号房屋不包括58号第二层和加盖的部分。在第三人母亲去世后，教堂的前任牧师和第三人关系良好，前任牧师要求借第三人第二层和厨房卫生间使用，第三人同意将58号第二层和厨房卫生间借给教堂使用，原告所有的57号房屋要经过第三人58号所建的厨房，第三人都没有放弃对该房屋的主张。对补偿证据3原告翻修的范围仅限于57号房屋98年扩建，并没有扩大97年的产权面积。13年拆迁超出产权确认面积部分是归第三人所有。
本院认为
本院认为，原告提供的证据1、2、5、8，被告和第三人均无异议，予以采用。证据3、4系国家机关出具的权属证书，予以采用。证据6、7确系原、被告所签订，予以采用。对补充证据1，双方均认可存在租赁关系，予以采用。对补充证据2，无法直接证实诉争房产的归属，不予采用。对补充证据3，系国家机关出出具的证书，予以采用。
被告马江房屋征收服务中心未向本院提交证据。
第三人张丽环、张跃环、张醒环、张明环、张小环、张振环、张定平向本院提交如下证据：
1、未扩建厨房前马尾镇进步里57号与58号房屋外观立体图；
2、扩建厨房后马尾镇进步里57号与58号房屋外观立体图；
3、申请人新建进步里58号房屋第二层及58号房屋前面厨房和卫生间后的平面示意图；
4、拆迁丈量记录；
5、申请人新建的厨房外观和室内照片；
6、申请人新建的进步里58号第二层房屋的照片；
7、航拍图；
8、证人证言及证人身份信息；
证据1-8证明：1、福州马尾基督教堂所有的马尾区进步里58号房屋的原有状况为“一层一间面积为26.7㎡的厅堂”；2、第三人一家于1977年分别在进步里58号原有一层房屋之上新建面积为20.44㎡第二层房屋及在58号房屋门前的空地上新建面积为23.67㎡的砖木结构的厨房和卫生间的事实；3、马尾镇进步里57号与58号房屋及第三人所建厨房的平面状况及所处的具体位置（航拍图）；4、航拍图证实面积为20.44㎡的58号第二层房屋及在58号房屋前面的面积为23.67㎡的厨房和卫生间建造于1988年之前；5、拆迁丈量记录证实2013年被拆迁的福州马尾基督教堂房屋平面状况及总面积为158.92㎡的事实。
9、马尾镇进步里57号房屋所有权证，证明原告于1997年将第三人所有的在58号原有一层房屋之上新建的面积为20.44㎡的房屋并入进步里57号并以原告名义办理房产证的事实。
10、MWJA5204202号《房屋征收补偿安置协议书》，证明原告于2013年7月15日擅自将第三人所有的总面积为44.11㎡的马尾镇进步里58号房屋以自己的名义与被告签订年编号为MWJA5204202号的《房屋征收补偿安置协议书》，侵害第三人合法权益的事实。
原告马尾教堂质证认为：证据1-3是原告单方面制作的，真实性无法确认，请法院依法认定。证据4，从证据本身看不清图纸的来源，对其真实性无法确认，即使内容属实也是拆迁的状况，也无法证明第三人当年所谓的搭盖情况。证据5-6真实性无异议，但不能证明第三人主张的证明对象。证据7真实性无法确认，由法院依法认定，这个房子不止第三人居住过。证据8对证人所述情况真实性无法确定，证人和第三人是邻里关系，有一个证人说搬迁是拆迁前，所以证言存疑，仅凭本案证人证言不能当做真实证据。证据9真实性无异议，我们认为原告的产权是合法的。证据10跟证据9的质证意见一样。
被告马江房屋征收服务中心质证认为：证据4真实性无异议，证据10跟原告的质证意见一样。其他证据由法院依法认定。
本院认为，对第三人提供的证据1、2、3，仅是第三人为反映房产情况而制作的图像资料，并非证据，故不予采用。证据4系被告马江房屋征收服务中心所制作，被告马江房屋征收服务中心对其真实性无异议，予以采用。证据5、6，原告对其真实性无异议，予以采用。证据7，航拍图系复印件，无相关部门盖章确认，不予采用。证据8，第三人申请的证人阮荣官、杨茂发、薛伯忠均已出庭作证，故对其证言予以采用。对证据9、10，原告对其真实性无异议，予以采用。
经审理查明：福州市马尾区进步里57号房屋为原告所有，建筑面积100.82平方米，用地面积为121.33平方米。2013年7月15日，原告、被告马江房屋征收服务中心、福州市马尾区住房和城乡建设局就福州市马尾区进步里57号房屋的安置补偿达成协议，并签订《房屋征收安置补偿协议书》（以下简称《协议书》）。《协议书》第一条约定：“1、乙方（原告）被征收房屋主体屋式为砖木一等，成新率80%，总建筑面积158.92m2，其中：产权住宅建筑面积为100.82m2……无产权建筑面积为58.1m2……2、……乙方无产权建筑面积折算成补偿安置面积为58.1m2。”1968年第三人一家迁入马尾教堂内居住，后因居住面积过小，遂在所居住的厅堂上加盖阁楼，后又在在厅堂前紧邻原告房产的路边加盖厨房和卫生间（面积为23.67m2）。1998年4月7日至1998年9月15日，原告经许可按等面积对福州市马尾区进步里57号房屋进行翻修。
另查，张华宜、柯瑞娟原为被告马尾教堂的牧师和牧师娘，是第三人张丽环、张跃环、张醒环、张明环、张小环、张振环、张定平的父亲和母亲。张华宜、柯瑞娟均已去世。1985年10月起至2004年1月，柯瑞娟向原告承租教堂内的福音堂，每月租金为人民币1元。
本院认为：原告与被告马江房屋征收服务中心签订的《房屋征收安置补偿协议书》系双方真实意思表示，对于其中的产权住宅建筑面积100.82m2，原告提供了产权证、土地证等证实其权属，《房屋征收安置补偿协议书》中对该部分面积的约定合法有效，本院予以确认。
根据原告与被告马江房屋征收服务中心签订的《房屋征收安置补偿协议书》，被告马江房屋征收服务中心应退还拆迁差价款36808元。但是，依据《合同法》第六十七条的规定，由于原告和第三人就《房屋征收安置补偿协议书》中的部分房产存有争议，在争议尚未解决时，被告马江房屋征收服务中心并无法确定争议房产的最终补偿对象和补偿数额，在此情形下，被告马江房屋征收服务中心暂停支付价款，并无不当，故原告要求被告马江房屋征收服务中心立即退还拆迁差价款36808元，依据不足，本院不予支持。
第三人认为产权范围内有20.44㎡为其所有，但并无证据证实，故第三人以此为由主张《房屋征收安置补偿协议书》无效，本院不予支持。第三人认为原告是在其不知情的情况下办理了产权证，本院认为，第三人若对产权证的办理存有异议，属于房屋产权登记纠纷，应通过行政诉讼解决，不属于本案处理范围。
对于第三人主张的23.67㎡的厨房和卫生间，原告和第三人均无证据证明对厨房和卫生间拥有合法产权，被告马江房屋征收服务中心出具的丈量图上亦证实该部分为无产权建筑。但是，第三人申请出庭作证的证人阮荣官、杨茂发、薛伯忠的证言相互印证，能够证实该部分确为第三人的父母所建，现第三人的父母张华宜、柯瑞娟均已去世，故因该房产所产生的拆迁安置补偿权益应由第三人张丽环、张跃环、张醒环、张明环、张小环、张振环、张定平享有。原告在未取得第三人同意的情况下就该23.67㎡的厨房和卫生间与被告签订《房屋征收安置补偿协议书》，系无权处分，由于第三人对原告与被告签订《房屋征收安置补偿协议书》的行为不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，《房屋征收安置补偿协议书》中有关23.67㎡的厨房和卫生间的部分应为无效。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
裁判结果
一、驳回原告福州马尾基督教堂的诉讼请求；
二、确认原告福州马尾基督教堂与被告马江房屋征收服务中心2013年7月15日签订的《房屋征收安置补偿协议书》中关于23.67㎡的厨房和卫生间的约定无效；
三、驳回第三人张丽环、张跃环、张醒环、张明环、张小环、张振环、张定平的其他诉讼请求。
本诉案件受理费720元，减半收取360元，由原告福州马尾基督教堂负担。第三人独立诉讼请求案件受理费7410元，由第三人张丽环、张跃环、张醒环、张明环、张小环、张振环、张定平负担6306元，原告福州马尾基督教堂负担1104元，原告福州马尾基督教堂应负担的第三人独立诉讼请求案件受理费已由第三人张丽环、张跃环、张醒环、张明环、张小环、张振环、张定平代垫，被告应在本判决生效之日起十日内支付给第三人张丽环、张跃环、张醒环、张明环、张小环、张振环、张定平。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判人员
审判长丁建旺
人民陪审员吴国兴
人民陪审员吴晓萍
裁判日期
二〇一四年十二月一日
书记员
书记员蔡雄斌
