审理法院：黑河市中级人民法院
案号：（2016）黑11民终420号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-07-12
审理经过
上诉人黑龙江双鹏房地产开发有限公司（以下简称双鹏房地产公司）因与被上诉人崔金萍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2015）北民初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人双鹏房地产公司的委托代理人丁震，被上诉人崔金萍的委托代理人仲伟良、陆海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告诉称
原审原告崔金萍在原审法院诉称，原、被告于2013年1月14日签订房屋拆迁产权调换协议书，双方约定由被告动迁原告所有的房屋，被告用开发建设楼盘的房屋给原告进行产权调换，并口头约定被告于当年5月1日前交付房屋，调换的房屋为东北亚综合楼二单元701室（面积100平方米）、801室（面积100平方米）、901室（面积100平方米）、1002室（面积125平方米）、1101室（面积100平方米）、1201室（面积100平方米）、1501室（面积100平方米），共7套房屋，总面积725平方米。约定到期后，原告多次找被告催要房屋，但至今其仍未将房屋交付原告，期间原告按每平方米3,500.00的市场价格将房屋卖出两户，由于被告未能交付房屋，原告只能向买房人退回购房款并赔偿其损失。现原告诉至法院，要求解除原、被告签订的房屋拆迁产权调换协议书；被告给付原告与协议书中约定产权调换7处房屋同等价值的房款2,537,500.00元；被告承担因其违约给原告造成的经济损失，包括搬迁费、临时安置费、租房损失、可得利益等。
一审被告辩称
原审被告双鹏房地产公司在原审法院辩称，双方于2013年1月14日签订的房屋拆迁产权调换协议书不具备法律效力，依法应当终止履行。1、2013年1月14日签订的协议不是房产所有人签订的，签字人为赵杰，其作为代理人没有任何代理手续，也没有房产所有人的书面证明，代理行为没有法律依据；2、超出原房产进行产权调换，这是法律允许的；3、原告崔金萍的法律地位在本案不是当事人，其只有依法继承的权利，没有变更合同的权利；4、崔金萍不是本案的当事人，与被告没有任何法律关系；5、赵杰签订的房屋产权调换协议书不具备生效的条件，应当属于无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院查明
原审法院判决认定，已拆迁房屋原所有权人为吴殿芳、张淑萍，被告在庭审时表示知道此事，赵杰与被告于2013年1月14日签订房屋拆迁产权调换协议书，后原告在调查笔录中表示是其委托赵杰签订上述协议并认可赵杰的代理行为，双方约定由被告动迁上述房屋，被告用开发建设楼盘的房屋给对方进行产权调换，调换的房屋为东北亚综合楼二单元701室（面积100平方米）、801室（面积100平方米）、901室（面积100平方米）、1002室（面积125平方米）、1101室（面积100平方米）、1201室（面积100平方米）、1501室（面积100平方米），共7套房屋，总面积725平方米，房屋产权调换协议书中未约定被告何时向原告交付回迁房屋，后被告方取得拆迁房屋并已拆迁完毕。
原告崔金萍兄嫂崔剑平和张淑萍于2013年2月23日出具房屋赠与合同一份，将其所有的本案争议房屋赠与原告。原告崔金萍母亲吴殿芳于2013年3月4日去世，其合法继承人崔德润、崔剑平、崔玉平、崔玉琴、崔玉华于2013年3月6日出具放弃继承权声明书，其内容为上述合法继承人放弃继承吴殿芳遗产，其继承权归崔金萍一人所有。
2013年6月左右，原告委托赵杰曾多次向被告催要回迁房屋，至今被告未将回迁房屋交付原告。被告在庭审时表示回迁房屋虽主体完工，但配套设施未完善，达不到交付条件，暂时无法确定协议的履行时间，也无法确定一个相对合理的履行期间。现原告诉至法院，要求解除上述房屋拆迁产权调换协议书；被告给付原告与协议书中约定产权调换7处房屋同等价值的房款2,537,500.00元；被告承担因其违约给原告造成的经济损失，包括搬迁费、临时安置费、租房损失。可得利益等其他损失，原告在庭审时自愿放弃。被告认为原告崔金萍和赵杰在签订协议时均不是被拆迁房屋所有权人，故协议书无效，如原告不要求货币补偿，被告认可房屋拆迁产权调换协议书效力并同意继续履行原产权调换协议；原告通过继承和受赠取得回迁房屋所有权是在签订房屋拆迁产权调换协议书之后，不影响回迁合同效力，原告也无权变更或取消合同。综上原告在本案中不具备主体资格，应依法驳回原告的诉讼请求。
庭审中，本院向双方当事人释明，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告已就解除合同要求货币补偿赔偿标准进行举证，提交了本地其他开发项目住宅市场价值，作为本案争议房屋的单价参考，如被告不能就此向本院提供证据，将承担相应的不利后果。
一审法院认为
原审法院判决认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，本案中被告签订协议书时知道拆迁房屋原所有权人为吴殿芳、张淑萍，且签订协议后取得拆迁房屋并已拆迁完毕，履行了合同相关内容，原告亦认可赵杰的代理行为，故双方签订房屋拆迁产权调换协议书是双方当事人的真实意思表示，房屋拆迁产权调换协议书合法有效。原告通过合法继承和受赠取得本案争议房屋的所有权，同时也取得了协议书中相对应的合同权利，根据权利义务对等原则，原告已履行合同义务，将拆迁房屋交于被告拆除，而被告未履行合同义务，将回迁房屋交付原告，原告作为合同权利人有权起诉被告要求其履行相关义务，原告在本案中具备主体资格。
根据合同法相关规定，合同约定履行期限不明确的，当事人一方可随时要求对方履行，但应当给对方必要的准备时间；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人有合同的法定解除权。本案房屋产权调换协议书中未约定被告何时向对方交付回迁房屋，故原告可随时要求被告履行房屋产权调换协议书中的相关义务，2013年6月左右，原告委托赵杰曾多次向被告催要回迁房屋，至今被告仍未将回迁房屋交付原告，且被告在庭审时表示暂时无法确定协议的履行时间，也无法确定一个相对合理的履行期间，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同法规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任，被告双鹏房地产公司未向原告履行合同义务，原告要求被告承担违约责任，给付原告房屋产权调换协议书中约定产权调换7处房屋同等价值房款的诉讼请求，本院予以支持。庭审中原告向本院提交了本地其他开发项目住宅市场价值，作为本案争议房屋的单价参考，被告经本院释明如不能就此向本院提供证据以反驳原告的诉请，将承担相应的不利后果，而被告未就反驳上述原告诉请向本院提交证据，根据原告向本院提交的北安市瑞鑫大厦及百顺源小区商品房每平方米的市场单价标准，其9套商品房每平方米的市场均价为3,580.00元，结合合同签订至今被告未能履行导致原告的实际损失及本地商品房每平方米市场单价的浮动范围，将被告现金补偿应给付原告的7套回迁房屋均价定为每平方米3,400.00元为宜，故被告双鹏房地产公司需给付原告崔金萍协议书中约定产权调换7处房屋同等价值房款合计2,465,000.00元（725平方米×市场单价每平方米3,400.00元）。原告主张被告承担因其违约给原告造成的经济损失，包括搬迁费、临时安置费、租房损失的诉请，因原告未向本院提交证据予以证实，故本院不予支持。原告在庭审时自愿放弃主张可得利益等其他损失，系其真实意思表示，本院依法予以确认。
综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）项、第一百零七条之规定，判决，一、解除原告崔金萍与被告黑龙江双鹏房地产开发有限公司于2013年1月14日签订的房屋拆迁产权调换协议书；二、被告黑龙江双鹏房地产开发有限公司于本判决生效起10日内给付原告崔金萍7处回迁房屋等同价值房款2,465,000.00元;三、驳回原告崔金萍的其他诉讼请求。案件受理费26,520.00元，由被告负担。
上诉人诉称
判决宣判后，被告双鹏房地产公司不服，向本院提起上诉。主要上诉理由：上诉人开发建设东北亚综合楼的行为合法有效，上诉人与赵杰达成房屋产权调换协议书，因拆迁范围内6户房产其中3户未达成拆迁协议，致使东北亚综合楼建设工作不能如期正常进行，其原因不应归因于上诉人，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，城市房屋拆迁管理程序，前一程序未进行或者未达到规定要求，不得进入后一程序，本案涉及的工程建设仍然处于拆迁阶段，原审法院依据合同法优于合同约定履行期限不明确的规定不当，应适用拆迁的法律规定，上诉人与被上诉人之间不属于债权债务法律关系，不存在迟延履行的问题，不存在法定解除条件，被上诉人是否取得该拆迁调换房产，是其家庭内部的事宜，不能对抗上诉人，崔金萍不是本案诉讼主体。对于房屋拆迁的经济补偿，拆迁法规有明确规定，被上诉人提供的其他合同都是相比较的价格，不是本案争议房产的价格，被上诉人应依法进行司法鉴定，原审法院依据被上诉人的证据裁定房产价格属于程序违法，判决错误。请求撤销原审法院判决，确认上诉人与赵杰签订的房屋拆迁产权调换协议书具备法律效力，合同双方继续履行该协议，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
本院庭审中，上诉人双鹏房地产公司向本院提交照片3张。证实争议回迁楼房的配电设施、上下水设施、消防设施已经恢复施工，合同可以履行。
被上诉人崔金萍的委托代理人仲伟良对证据真实性没有异议，但认为是否恢复施工与应当交付房屋无关。
本院认为
经本院庭审认证认为，上诉人提交的证据无法证实其主张，不予采纳。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人双鹏房地产公司对被拆迁房屋原所有权人为吴殿芳、张淑萍的事实无异议，本院对此予以确认。被上诉人崔金萍的兄嫂崔剑平和张淑萍于2013年2月23日书写房屋赠与合同，将其二人所有的争议房屋赠与崔金萍，崔金萍母亲吴殿芳去世后，其合法继承人崔德润、崔剑平、崔玉平、崔玉琴、崔玉华亦于2013年3月6日出具放弃继承权声明书，同意将继承遗产归崔金萍一人所有，故当事人自愿处分民事权利，不违反法律法规规定，本院予以确认。上诉人主张崔金萍不具有主体资格的上诉理由，不能成立。崔金萍基于赠与及继承事实，取得动迁房屋的所有权，并委托赵杰签订房屋产权调换协议书，符合法律规定。赵杰与上诉人签订的房屋产权调换协议书，有明确置换面积及内容，双方应按协议内容实际履行，因此房屋产权调换协议书于2013年1月14日签订后，上诉人至今未履行房屋交付义务，上诉人应承担其履约不能的民事责任。原审法院依据当地房地产市场价格，并以本案实际损失及房价浮动等综合因素认定本案房屋价格，并无不当。综上，上诉人的上诉请求均不成立，其上诉主张，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26,520.00元，由上诉人黑龙江双鹏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长代柳怡
代理审判员张岩
代理审判员张可秋
裁判日期
二〇一六年七月十二日
书记员
书记员仇长城
