审理法院：烟台市福山区人民法院
案号：（2016）鲁0611民初886号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-12-15
审理经过
原告王大安与被告烟台恒堃置业有限公司、第三人烟台正大置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王大安及委托诉讼代理人谢向阳、孙悦、被告烟台恒堃置业有限公司委托诉讼代理人张伟、第三人烟台正大置业有限公司委托诉讼代理人迟建漳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告王大安向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行原告与第三人签署的《拆迁房屋实物补偿协议》；2、判令被告按照《拆迁房屋实物补偿协议》约定在福山区南苑街为原告安置205㎡非住宅房屋，原告按照2000元/㎡补齐差价。如果被告不能交付房屋，则赔偿原告2460000元；依法判令被告按照《拆迁房屋实物补偿协议》约定向原告支付房屋安置补偿费39529.42元（自2015年1月起，暂计算至2016年5月，以后连续计算至房屋实际交付之日）。以上合计2499529.42元。3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：因城市建设需要，第三人需拆迁原告所有的房屋，根据第三人提供的《南苑街临街利用住宅搞经营用户的拆迁补偿安置方案》，双方于2008年4月17日签署《拆迁房屋实物补偿协议》，约定，第三人在南苑街为原告安置205㎡门市房，原告按2000元/㎡补齐差价。2012年10月26日，第三人将涉案的土地使用权及与之相关的项目开发的权利及义务转让给被告，由被告继续项目开发。被告承接后，原告要求被告安置协议约定的门市房，但被告以”第三人未告知其需向原告安置门市房”为由拒绝安置。原告认为，原告与第三人签订的《拆迁房屋实物补偿协议》是在《南苑街临街利用住宅搞经营用户的拆迁补偿安置方案》基础上签订的，与其他临街利用住宅搞经营的被拆迁人享有的拆迁权益是一致的；法律也未明确规定尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，原拆迁补偿安置协议中有关权利义务随之转移给受让人。因此，被告在已经给予其他被拆迁人门市房补偿并按2000元/㎡补齐差价的安置情况下，却独独拒绝安置原告的行为，已严重侵犯了原告的合法权益。
被告辩称
被告烟台恒堃置业有限公司辩称，被告并未以任何形式拒绝履行补偿协议。从原告与第三人签订的拆迁房屋实物补偿协议以及被告与第三人签订的房地产开发项目转让协议来看，对原告的拆迁实物补偿应为三套共计205平方米住宅，原告要求以非住宅补偿的应当满足拆迁房屋实物补偿协议约定的附加条件后才可以实际履行。其次，原告诉称按2000元每平方米补齐差价，没有任何与被告或第三人的协议约定，诉讼请求的该项内容没有任何依据。第三，被告对于未能安置的事实没有任何过错，因此没有义务继续支付房屋安置补偿费，综上，被告认为在协议所附条件未能具备的条件下，双方应按协议约定由被告以住宅形式对原告进行补偿。请求法院依法判决。
第三人烟台正大置业有限公司辩称，同被告答辩意见。
本院查明
本院经审理认定事实如下：因城市建设需要，第三人烟台正大置业有限公司（以下简称正大公司）承接福山区河滨路以西南苑街以南区域的南关村旧城改造项目，第三人将该项目的拆迁工作委托给烟台市福安房屋拆迁有限公司（以下简称福安公司）进行。2008年4月17日第三人与原告签订《拆迁房屋实物补偿协议》，该协议相关内容为”第三条1.补偿方式及数额。甲方以房屋补偿的形式进行补偿。乙方被拆除面积166.09平方米，附属设施57380.88元。2.过渡期限。乙方临时过渡期限自2008年4月23日至2008年7月31日。乙方自找房屋过渡，甲方按7元/㎡/月付给乙方，合计4650.52元…第四条甲方为乙方补偿的住宅房屋于2008年7月31日安置地点在B区70+60号楼，抓阄，A区75号楼南向十层…第十条安置时乙方要求在南苑街安置门市房，要等前八户门市安置结束后按开发单位开盘价为准，结算差价款，由西向东有空的门市优先安置王大安。”后王大安依约将房屋交第三人拆除。2012年6月13日第三人正大公司将该项目转让给被告烟台恒堃置业有限公（以下简称恒堃公司），并签订《房地产开发项目转让协议》，该协议相关内容为”…第五条双方的权利义务…（二）乙方…3、乙方接受该土地进行开发后，负责安置下述房屋并承担拆迁安置费用、赔偿费用和全部责任：第一、前期甲方拆迁已签订拆迁安置合同待安置A区网点的利用住宅搞经营的7户：...贾德义、贾德仁、王庆友、王庆才、王庆乐、王甲第、王式中...第三、合同安置住宅两户：1.王大安：60㎡+70㎡+75㎡=205㎡（三套）…乙方承诺，乙方已经清楚并了解了第二款第三项第一-第七种情形的全部内容，乙方同意承担所有拆迁安置补偿费用、赔偿费用和责任。但甲方有义务配合乙方处理好前期拆迁时遗留的相关问题和纠纷…”本合同签订后，甲方向乙方提供已签订的有关拆迁补偿合同复印件各一份。2012年10月26日第三人与被告又签订《补充协议》，相关约定内容为”一、转让协议第五条第（二）款第3项中约定由乙方为王式中安置建筑面积62㎡的房屋，现甲方已安置完成，不需乙方在进行安置及补偿…三、…，但对于转让协议第五条第（二）款第3项中约定的拆迁安置费用、赔偿费用和全部责任，不论这些费用、责任发生在土地使用权证变更至乙方名下之前还是之后，乙方必须全部予以承担…”
第三人与原告签订的《拆迁房屋实物补偿协议》中第十条中约定的”要等前八户门市安置结束后按开发单位开盘价为准，结算差价款，由西向东有空的门市优先安置王大安。”该八户中宋维德（王甲第女婿）、贾德仁、贾德义、王庆才、王庆乐、王庆有六户已由被告恒堃公司安置门市房，另两户王大发、王致乐放弃门市房改为安置住宅。
原告王大安2016年6月17日向本院递交诉讼保全申请，本院于2016年7月1日依法预查封了被告恒堃公司所有的位于福山区云上小区河滨路77-28号门市房。
庭审中，经被告申请，本院委托烟台市正泰鲁信土地房地产评估咨询有限责任公司对福山区河滨路77-28号门市房一、二层市场单价进行了评估。评估结果为：一层16000元/㎡，二层8000元/㎡。被告交纳评估费22000元。
烟台市中立房产测绘有限公司福山分公司受被告烟台恒堃置业有限公司委托于2015年12月30日对福山区河滨路77号房产进行测绘并出具面积报告，其中77-28号门市房1-2层建筑面积为230.90㎡。
另查，原告王大安2012年10月18日在福安公司领取2008年8月至2012年12月的房屋安置补偿费（躲迁费）106961.96元（其中2008年8月至2009年9月期间为正常周转过渡期，按7元/㎡/月单价计补偿费为16276.82元；2009年10月至2012年12月为7元/㎡/月单价计补偿费为16276.82元超出正常周转过渡转期，按14元/㎡/月单价计补偿费为90685.14元），2014年1月24日领取2013年度补偿费27903.12元，2014年12月24日领取2014年度补偿费27903.12元。同期南关居委会其他被拆迁户躲迁费均按照周转过渡期内7元/㎡/月、超周转过渡期14元/㎡/月标准执行。
原被告及第三人对以上事实无争议，本院予以确认。
庭审中，原被告及第三人围绕被告是否应该按照与第三人签署的实物补偿协议履行安置门市房义务；如何安置，实际安置房屋与约定安置面积差价如何处理，如果不能安置，应按什么标准予以补偿；应否继续支付拆迁补偿费用（躲迁费）三个焦点进行举证质证并发表了辩论意见。
关于焦点一：被告是否应该按照与第三人签署的实物补偿协议履行安置门市房义务。原告主张被告应当履行，其提供原告与第三人签署的《拆迁房屋实物补偿协议》、第三人与被告签订的《房地产开发项目转让协议》及《补充协议》，原告认为根据根据《城市房屋拆迁管理条例》第19条规定，既然被告受让了第三人尚未完成拆迁安置补偿的建设项目，原拆迁补偿安置协议中有关的权利义务随之转移给被告，被告就应当履行项目的安置义务。根据《拆迁房屋实物补偿协议》第十条约定，原告有权要求在南苑街安置门市。被告认可原告提交的上述证据，但认为《房地产开发项目转让协议》中第五条第二款第三项第一至七种情况，明确约定了乙方，即本案被告应当负责安置房屋承担安置费用等拆迁补偿责任，这其中原告属于合同安置住宅的情况，被告方应为其安置住宅三套共计205平方米，在该份协议第四页第一段，也约定了被告仅按照本协议中对于被拆迁人的安置负责，被告仅有义务在协议约定范围内为原告按照住宅的方式对原告进行拆迁安置及补偿。原告与第三人签署的《拆迁房屋实物补偿协议》中对于原告要求以门市房形式进行补偿，仅仅是一个选择性的条款，即在原告提出要求后且前八户门市安置结束后按开发单位开盘价为准结算差价款，原告要求补偿门市的上述三个条件缺一不可。原告应按实际开盘价结算差价。
关于焦点二：如何安置，实际安置房屋与约定安置面积差价如何处理，如果不能安置，应按什么标准予以补偿问题。原告主张，被告应当按照《拆迁房屋实物补偿协议》约定的由西向东优先安置原则确定77-28号门市作为安置用房。原告提交《南苑街临街利用住宅搞经营用户的拆迁补偿安置方案》及福安公司出具的《关于南苑街临街利用住宅搞经营拆迁补偿的的相关说明》，据以主张因现有77-28号门市房总面积约有230㎡（一层仅有50㎡，二层却有180㎡），按照拆迁补偿方案立体切块分配原则，因一楼的安置面积过小，所以一二楼应按不同单价计算差价款，即在安置面积205平方米以内的，一层的价格按照5000元开盘价扣减3000元的住宅价之差价2000元的单价计算。二层按1000元的单价计算。超出合同安置面积部分依照拆迁协议第四条第二款的约定按赠予计。被告则不同意用77-28号门市房安置，提供12号（面积179平方米）、21号（面积265平方米）用以安置。即使用该门市房安置，对于在安置面积205平方米以内的，应按2000元每平方米的综合单价支付差价41万元；超出部分25平方米应根据该评估报告以及28号网点房房屋面积情况按照上下层的面积比例对25平方米的面积差额进行分别计价，具体的换算数额25平方米计入一楼的面积应为5.41，计入二楼的面积应为19.59平方米。分别按照一二层评估单价计算，25平方米的差价应为243308.79元，总计653308.79元。被告及第三人对于原告提交《南苑街临街利用住宅搞经营用户的拆迁补偿安置方案》及福安公司出具的《关于南苑街临街利用住宅搞经营拆迁补偿的的相关说明》不予认可。第三人认为该方案是其向福安公司提交的，但这只是拆迁过程中对拆迁户征求意见稿，因被拆迁户都不同意，所以有没有按照此方案执行，拆迁方案中的A区西侧不属于合同约定里的南苑街。被告认为方案没有任何主体的签章确认，福安公司的说明没有经办人或法人签字，且烟台福安公司并没有参与项目转让后的拆迁补偿安置工作，而是由被告公司直接与被拆迁户协商，另行确定补偿网点房的位置、面积等相关内容，因此福安公司无法证明原告所讲的需要证明的内容。本院应原告申请向福安公司调取了该方案文本，经质证该文本与原告提交的文本内容一致，另本院要求被告提交了《房地产开发项目转让协议》中安置门市房的六户实际安置情况，其提供的六份《拆迁安置补充协议》可证实被告均依该方案对该六户在南苑街安置了与应安置面积相近且上下层面积相当的门市房，其中有五户都是按照原告提供的补偿方案中约定的价格进行结算的，其中有四份协议加盖了福安公司的公章，协议约定”乙方的临时安置费以甲方与正大置业签订的转让协议为依据，根据《南苑街临街拆迁补偿安置方案》甲方提供的网点以5000元/㎡计算，被拆迁人住宅价格按3000元/㎡计算，待乙方交房时结算各项费用，实行多退少补”，这说明被告是认可并执行了该补偿方案，福安公司参与了项目转让前和转让后拆迁安置工作，因此本院对该方案的证据效力予以认定。《南苑街临街利用住宅搞经营用户的拆迁补偿安置方案》的相关内容为：”一、原拆迁政策不变；二、被拆迁人自愿选择临街网点的，可用拆迁的住宅与拆迁人在A区的网点房等价交换；三、拆迁人提供的可安置的网点房位置在A区西侧，立体切块分配；四、拆迁人提供的网点房价格以开盘价为准（开盘价超过5000元/㎡时按5000元/㎡计算）；五、被拆迁人住宅楼均价按3000元/㎡计算…”。福安公司出具的《关于南苑街临街利用住宅搞经营拆迁补偿的的相关说明》载明”福山区南关村南苑街临街利用住宅搞经营的被拆迁户的补偿安置相关事宜是按照2007年5月6日公布的《南苑街临街利用住宅搞经营用户的拆迁补偿安置方案》执行的。”庭审中，被告主张河滨路77-28号门市房于2017年6日30日前才具备交付条件，原告对此予以认可。
关于焦点三：应否继续支付拆迁补偿费用（躲迁费）。原告主张被告至今也没有给原告进行房屋安置，但已经将安置补偿费支付到2014年年底，且按《实物拆迁补偿协议》第三条第二款约定的赔偿金标准的两倍支付的，被告应以此标准继续支付。庭审中，原告主张安置补偿费按14元/㎡/月标准暂计付至2016年底，以后连续计算至实际交房之日。被告认为根据《实物拆迁补偿协议》第十一条约定躲迁费是安置住宅房支付的，原告要求安置门市房且双方对差价款的计算方式无法达成一致，致使原告的补偿至今没有落实，其过错方并非被告，因此在双方协商过程中原告主张产生的拆迁安置费用也不应当由被告方来承担。
本院认为
本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款。对于本案焦点一，原告与第三人签署的《拆迁房屋实物补偿协议》约定”以南苑街门市房优先安置”，第三人与被告签订的《房地产开发项目转让协议》及《补充协议》约定”对于转让协议第五条第（二）款第3项中约定的拆迁安置费用、赔偿费用和全部责任，不论这些费用、责任发生在土地使用权证变更至乙方名下之前还是之后，乙方必须全部予以承担”，且”合同签订后甲方向乙方提供已签订的有关拆迁补偿合同复印件各一份”,因此视为被告知道或应当知道原告要求安置门市房的请求。被告已将《拆迁房屋实物补偿协议》约定的八户中要求安置门市房的六户全部在南苑街安置，且在南苑街还有可供安置的门市房，因此本院对原告要求被告继续履行原告与第三人签署的《拆迁房屋实物补偿协议》，在南苑街为原告安置205㎡非住宅房屋的诉讼请求予以支持。
对于焦点二，根据《拆迁房屋实物补偿协议》第十条”由西向东有空的门市优先安置王大安”之约定，本院对原告要求以77-28号门市作为安置用房的主张予以支持，双方同意实际交房时间为2017年6月30日，本院予以认可。对于涉案门市房差价款计算方式，原被告没有相互考虑安置房屋上下层面积差距及超出合同安置面积较大的事实，有失公允。本院认为，对应安置的205㎡部分差价款应分别按一、二层实际安置差价计算，对超出安置面积25.90㎡部分按二层市场单价计算为宜。根据评估报告，77-28号门市一层市场单价为16000元/㎡，二层市场单价为8000元/㎡，由此确定对于相同位置且上下层面积相同的门市房综合市场单价12000元/㎡[具体计算为（16000+8000）/2]。按照立体切块分配原则，应安置的205㎡部分的实际综合安置差价应确定为2000元/㎡，根据一层市场单价：二层市场单价：综合市场单价=16:8:12，推算出一层实际安置差价为2667元/㎡，二层实际安置差价为1333元/㎡。因测绘报告只明确了该门市房总面积为230.90㎡，庭审中原被告为便于计算差价款共同认可一层面积为50㎡，二层面积为180.90㎡。因此对于应安置面积205㎡部分应由原告支付被告339965元（具体计算为50㎡×2667元/㎡+155㎡×1333元/㎡）元。对于超出安置面积25.90㎡部分应由原告支付被告207200元（具体计算为25.90㎡×8000元/㎡）。故原告应支付被告总差价款为547165元。
对于焦点三，被告称涉案房屋至今不具备交付条件，被告与王大安情况相同的其他六户签订的《拆迁安置补充协议》也明确约定”乙方的临时安置费以甲方与正大置业签订的转让协议为依据”，且原告2009年10月至2014年12月已按补偿费标准的两倍支领取了房屋安置补偿费，因此本院对原告要求被告继续支付2015-2016年度房屋安置补偿费的请求予以支持。被告需支付原告2015-2016年度房屋安置补偿费55806.24元（具体计算为166.09㎡×14元/㎡/月×24个月）
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：
裁判结果
一、被告烟台恒堃置业有限公司继续履行原告王大安与第三人烟台正大置业有限公司于2008年4月17日签订的《拆迁房屋实物补偿协议》；
二、被告烟台恒堃置业有限公司将位于福山区云上小区河滨路77-28号门市房安置给原告王大安，于2017年6月30日交付；
三、被告烟台恒堃置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王大安房屋安置补偿费（躲迁费）55806.24元（该款项计算自2015年1月计至2016年12月止）。2017年1月至被告实际交付房屋之日的安置补偿费按14元/㎡/月继续计算，于实际交付房屋之日付清；
四、原告王大安给付被告烟台恒堃置业有限公司房屋安置差价款547165元，于该房屋实际交付时付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26796元，减半收取13398元，由原告王大安负担4287元，被告烟台恒堃置业有限公司负担9111元;保全费5000元，由被告烟台恒堃置业有限公司负担；评估费22000元由原被告各负担11000元
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判人员
审判员朱永光
裁判日期
二〇一六年十二月十五日
书记员
书记员王宁宁
