审理法院：承德市中级人民法院
案号：（2016）冀08民终522号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-04-09
审理经过
上诉人承德飞达汽车配件修理有限责任公司（以下简称飞达汽修公司）、上诉人承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室（以下简称三上办）因与被上诉人承德市金源房地产开发有限公司（以下简称金源开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2015）双桥民初字第3810号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人飞达汽修公司的法定代表人商立民及其委托代理人蒋维新，上诉人三上办的委托代理人宋连生、迟秀芝，被上诉人金源开发公司的委托代理人张玉民、戴志金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原判认定，2010年3月15日，承德市人民政府设立的原承德市三年大变样办公室旧行政中心拆迁工作组（现更名为承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室）与原告签订《承德市房屋拆迁产权调换协议书》。约定拆除原告产权房292.08平方米，原告可在旧行政中心拆迁区域调换房范围内购置建筑面积333.86平方米的商业用房，双方互不找差价。在此基础上，原告与被告承德市金源房地产开发有限公司协商，被告承德市金源房地产开发有限公司同意对原告追加补偿商业用房建筑面积66.14平方米，合计整体补偿安置原告建筑面积400平方米。回迁地点位于武烈路一层临街商业。当日原告与被告承德市金源房地产开发有限公司签订《房屋拆除补偿补充协议》，约定被告承德市金源房地产开发有限公司给予原告一次性补偿建筑面积66.14平方米。上述协议均经承德市公证处公证。2010年4月16日二被告共同出具承诺书，承诺“在回迁后，确保回迁补偿时原协议内容不变，回迁安置房屋面积与金源房地产开发公司签订的补充协议面积同时安置。”《承德市房屋拆迁产权调换协议书》还约定了周转过渡期首期按22个月计算支付，如果超出22个月，经营房屋场地租赁费计算方式为每平方米60元每月。现二被告未向原告交付安置的回迁商业用房，也未向原告支付过渡费。
一审法院认为
原审法院认为，原告与被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室签订的《承德市房屋拆迁产权调换协议书》及原告与被告承德市金源房地产开发有限公司签订的《房屋拆除补偿补充协议》均系协议双方真实意思表示，合法有效。双方均应按协议约定享受权利，履行义务。协议签订后，原告按约将房屋交付二被告拆除，已履行合同义务。二被告应按约在原拆迁区域为原告安置合同约定面积的回迁商业用房，故原告要求二被告履行该义务的诉请，本院予以支持。庭审中被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室主张其与原告签订协议中确定的安置补偿面积333.86平方米，根据政府会议纪要应由被告承德市金源房地产开发有限公司进行安置，本院认为政府会议纪要没有被告承德市金源房地产开发有限公司的同意，不能作为被告承德市金源房地产开发有限公司承受被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室签订的协议义务主体。对于原告主张的过度费，参照承德市城市房屋拆迁管理实施办法的规定执行相关规定执行。即在22个月内执行每平方米每月10元的标准，22个月后按照合同约定每平每月60元以292.08平方米计算执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、之规定，判决如下：一、被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室于本判决生效后在承德市双桥区武烈路一层临街（拆迁原告的房屋区域内）为原告安置建筑面积为333.86平方米商业用房，并向原告支付截止到2013年1月15日的过渡费64257.60元，并自2013年1月16日至交付房屋之日按每月每平60元以拆除面积292.08平方米支付过渡费。二、被告承德市金源房地产开发有限公司于本判决生效后在承德市双桥区武烈路一层临街（拆迁原告的房屋区域内）为原告安置建筑面积为66.14平方米商业用房。
上诉人诉称
宣判后，原审原告飞达汽修公司和原审被告三上办均不服，向本院提起上诉。飞达汽修公司的主要上诉理由是：一、上诉人飞达汽修公司与上诉人三上办、被上诉人金源开发公司于2010年3月12日分别签订《承德市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁补偿补充协议书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定享受权利、履行义务。上述协议签订后，上诉人已按约履行合同义务，上诉人三上办、被上诉人金源开发公司应按约定在原拆迁区域为上诉人安置合同约定面积的回迁商业用房，故原审判决支持了上诉人的这一诉请，但是在判决表述上把上诉人三上办、被上诉人金源开发公司的合同义务割裂开来分别表述，可能造成对上诉人非常不利的后果，导致各行其是安置的情形发生，原审判决应着眼于上诉人三上办、被上诉人金源开发公司共同签订的《承诺书》，“在回迁后，确保回迁补偿时原协议内容不变，回迁安置房屋面积与金源房地产开发公司签订的补充协议面积同时安置”，从而判决上诉人三上办、被上诉人金源开发公司同时整体补偿安置上诉人建筑面积400.00平方米，其中三上办负责安置333.86平米，金源房地产开发公司负责安置66.14平米，安置地点为武烈路一层临街商业，位置以金源房地产开发公司在平面图上盖章确认的地点为准。二、原判在22个月过渡期满后仍按拆除面积292.08平米给付过渡费没有法律依据，也违反合同各方的真实意思表示。其与上诉人三上办于2010年3月15日签订拆迁产权调换协议，约定过渡期为22个月，如果超过22个月（即2012年1月16日以后），经营房屋场所租赁费计算方式为每平米60元/月，待入住时按实际过渡期限给予补齐，也就是说22个月后，上诉人理应得到三上办安置的333.86平米的商业用房，上诉人是该面积房屋的所有权人，享有相应333.86平米房屋的使用、收益权，而原审判决却按拆除时的建筑面积292.08平米给付租赁费，显然侵犯了上诉人的合法权益，既无法律依据，也违反合同约定。同样，上诉人与金源房地产开发公司于2010年3月15日签订《房屋拆除补偿补充协议》，后者给予上诉人补偿建筑面积66.14平米，同时后者在《承诺书》中明确承诺补充协议面积与三上办的回迁安置房屋面积同时给原告安置，也就是说其补偿的66.14平米同样存在超出过渡期的问题，也应自2012年1月16日至交付房屋之日按66.14平米，每平米60.00元/月向上诉人支付经营房屋场所租赁费，这是原审判决问题之所在。上诉人飞达汽修公司当庭上诉意见变更为：通过市政府的两个会议纪要，安置补偿义务已经转移给金源开发公司，因此，要求金源开发公司对上诉人燕城商贸公司承担安置补偿义务。三上办的主要上诉理由是：一、上诉人三上办对飞达汽修公司的安置补偿义务已经转移给金源开发公司。承德市人民政府在向金源开发公司出让旧行政中心宗地时，14家企业的安置补偿包括在土地出让金范围内，拆迁工作组与企业签订了《承德市房屋拆迁产权调换协议书》；但有8家行政事业单位的安置补偿未包括在土地出让金范围内，即应当由拆迁人金源开发公司另行安置。承德市人民政府在处理旧行政中心拆迁改造、宗地出让、建设过程中的遗留问题时，于2013年8月4日和8月5日形成了《市长办公会议纪要》（[2013]10号）,纪要的基本原则是“8家行政事业单位由政府补偿安置，14家企业由开发企业负责补偿安置”。基于上述原则，2013年8月16日承德市人民政府组织了包括金源开发公司负责人参加的专题会议，会议经过研究、协商，形成了《专题会议纪要》（[2013]29号），纪要明确：“按着14家单位由开发企业负责补偿安置、8家行政事业单位由政府安置的原则，由开发企业按回迁单位补偿面积提供房源，由市住建局安排专人做好回迁安置等相关工作，保证回迁安置平稳有序；开发企业必须在开业前完成14家单位房源和货币安置，确保不留隐患，不发生新问题”。承德市人民政府2013年8月16日的《专题会议纪要》（[2013]29号），金源开发公司的负责人参加了协商，并最终达成一致意见形成的，该纪要关于安置义务主体的转移对金源公司具有约束力，不需双方再另行签订相关协议。一审庭审中，飞达汽修公司（即安置补偿权利人）对上述两份会议纪要认可，说明权利人同意安置补偿义务主体的转移，即同意由金源开发公司承担安置补偿义务。因此，应当认定对飞达汽修公司承担安置补偿义务的主体是金源开发公司。二、一审判决结果无法执行，势必损害飞达汽修公司的利益，会形成新的社会矛盾。一审判决上诉人在承德市双桥区武烈路一层临街为原告安置商业用房。而判决指向的房屋是金源开发公司开发建设的，金源公司具有所有权，上诉人对金源开发公司的房屋没有处分权。上诉人对该判决无法履行，人民法院也无法执行，届时势必损害飞达汽修公司的权益。飞达汽修公司及其他被拆迁人的合法权益如果不能及时实现，又会形成新的社会矛盾。另外，如果市政府的会议纪要不能全面落实，简单的按着合同相对性来处理本案，8家行政事业单位还需向金源公司主张权利，又形成多起拆迁安置补偿纠纷，不利于问题的处理和社会矛盾的化解。
本院查明
二审法院查明的事实与原审判决认定事实一致。
另查明，承德市人民政府在向金源开发公司出让旧行政中心宗地时，包括上诉人飞达汽修公司在内的14家企业的安置补偿含在土地出让金范围内，应当由承德市人民政府承担安置补偿义务。但有8家行政事业单位的安置补偿未包括在土地出让金范围内，应当由拆迁人（即被上诉人金源开发公司）另行安置。2013年8月4日和8月5日，承德市人民政府在研究“城镇面貌三年大变样”实施以来政府欠款遗留问题时，形成了[2013]10号《市长办公会议纪要》,其中对于老行政中心拆迁改造问题，会议议定“8家行政事业单位由政府补偿安置，14家企业由开发企业负责补偿安置，双方违约问题互不追究”。2013年8月16日，承德市人民政府针对金龙皇家广场回迁安置等相关事宜组织召开专题会议，被上诉人金源开发公司委派吕建军参加了会议。会议形成了[2013]29号《专题会议纪要》，纪要明确载明：“按着14家单位由开发企业负责补偿安置、8家行政事业单位由政府安置的原则，由开发企业按回迁单位补偿面积提供房源，由市住建局安排专人做好回迁安置等相关工作，保证回迁安置平稳有序；开发企业必须在开业前完成14家单位房源和货币安置，确保不留隐患，不发生新问题”，并对土地出让金、企业违规建设、帮助企业协调解决的相关问题进行了安排部署。
截止二审开庭时，被上诉人金源开发公司未对包括上诉人飞达汽修公司在内的14家企业进行安置，也未对8家行政事业单位进行安置。
本院认为
本院认为，中华人民共和国国务院于2001年6月13日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》的第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置……拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位……”，第五条规定：“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理……”。国务院2011年1月21日公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“……本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理……”。上诉人三上办系承德市人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，非房屋拆迁补偿安置主体，而被上诉人金源开发公司是该项目的拆迁人，应对被拆迁人进行补偿安置。所以，上诉人飞达汽修公司与上诉人三上办签订的《承德市房屋拆迁产权调换协议书》，违反了国务院《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，应认定无效。但上诉人飞达汽修公司与上诉人三上办签订的《承德市房屋拆迁产权调换协议书》中关于补偿安置的标准及过渡费标准的约定，不违反《承德市城市房屋拆迁管理条例》（1号令）的规定，应当作为金源开发公司对上诉人飞达汽修公司补偿安置的依据。上诉人飞达汽修公司与被上诉人金源开发公司签订的《房屋拆除补偿补充协议》系协议双方真实意思表示，亦符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定，合法有效。在拆迁补偿安置过程中，经过市政府[2013]10号《市长办公会议纪要》和[2013]29号《专题会议纪要》协调，对上诉人飞达汽修公司的安置义务已经由上诉人三上办转移至被上诉人金源开发公司，三上办与金源开发公司安置义务的转移属于被安置对象的替换。8家行政事业单位需安置5821.98平方米，14家企业需要安置5760.60平方米。被安置对象的替换，没有增加金源开发公司的安置负担。被上诉人金源开发公司称，会议纪要确定由其负责安置14家单位、由政府安置8家行政事业单位的前提是政府帮助解决土地出让金、企业违规建设、帮助企业协调解决相关问题，现由于以上几项问题没有解决，会议纪要因没有得到实际实施已经作废。然而会议纪要确定的“14家单位由开发企业安置、8家行政事业单位由政府安置”，回迁安置问题与土地出让金、企业违规建设、帮助企业协调解决相关问题系并列关系，且并没有确定各项工作的先后履行顺序，也没有约定为被上诉人金源开发公司解决土地出让金、企业违规建设等问题是安置14家企业的所附条件，同时被上诉人金源开发公司所提也与本案非同一法律关系。故被上诉人金源开发公司主张应先由政府协调解决土地出让金等相关问题后其才能履行对14家单位房源和货币安置的相关义务没有事实和法律依据，不应采信。诉讼中，上诉人飞达汽修公司对市政府的两个会议纪要没有异议，并当庭依据该两份会议纪要主张权利，说明上诉人飞达汽修公司认可安置义务的转移，故此，被上诉人金源开发公司应当直接对上诉人飞达汽修公司承担《承德市房屋拆迁产权调换协议书》和《房屋拆除补偿补充协议》两份协议项下的安置补偿义务。
上诉人飞达汽修公司与上诉人三上办在《承德市房屋拆迁产权调换协议书》中关于“自行周转过渡，过渡时间从签署交房验收单之日起，补助费首期按22个月计算支付，如果超出期限按经营场所房屋面积每月每平方米60.00元计算待入住时按实际过渡期限给予补齐”的约定，符合《承德市城市房屋拆迁管理条例》（1号令）的规定，因此，被上诉人理应在超过22个月的过渡期后安置400.00平方米的具备经营场所的商业用房，如被上诉人未能按期安置，即影响了上诉人飞达汽修公司的生产经营，故按照约定以每月每平方米60.00元给付租赁费符合实际情况，上诉人飞达汽修公司要求按照置换面积400.00平方米予以补偿的上诉请求，本院应以支持。
上诉人三上办与上诉人飞达汽修公司约定的过渡费，起算时间为2010年3月15日，过渡期按22个月计算，符合《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》（1号令）的规定，故被上诉人金源开发公司应支付上诉人飞达汽修公司2010年3月15日至2012年1月14日期间的过渡费64257.60元（按每平方米每月10元的标准计算），并自2012年1月15日至交付房屋之日起按照安置建筑面积400.00平方米每月每平方米60.00元支付过渡费。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款、《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第五条之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2015）双桥民初字第3810号民事判决书；
二、被上诉人承德市金源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，在承德市双桥区武烈路一层临街（拆迁上诉人承德飞达汽车配件修理有限责任公司房屋范围内）为上诉人承德飞达汽车配件修理有限责任公司安置建筑面积400.00平方米商业用房，并向上诉人承德飞达汽车配件修理有限责任公司支付截止到2012年1月14日的过渡费64257.60元，并自2012年1月15日至交付房屋之日以400.00平方米为基数按每月每平方米60元支付补偿费。
如被上诉人承德市金源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13400.00元人民币、二审案件受理费13400.00元人民币，均由被上诉人承德市金源房地产开发有限公司承担。
审判人员
审判长李红梅
代理审判员应春明
代理审判员魏华
裁判日期
二〇一六年四月九日
书记员
书记员王一凡
