审理法院：重庆市沙坪坝区人民法院
案号：（2016）渝0106民初4848号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-05-23
审理经过
原告甘明与被告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告甘明的委托代理人龚燚、被告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司的委托代理人孙启富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告甘明诉称，原告与被告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司于2010年4月1日签订《城市房屋拆迁住宅补偿安置协议》，协议载明安置过渡期两年，过渡方式为自行过渡，安置时间为2010年。协议补充事项第五条约定，被告交房时，原告自愿选择还建房为清水房的，由被告按房屋面积给予80元每平方米的装修补助费。协议签订后，原告按约进行搬迁并腾空房屋，而被告并未按照协议约定的安置时间对原告进行安置。被告逾期于2015年12月9日交房。被告逾期交房期间，材料费、人工费有较大变化，按照80元/平方米的补助标准不足以弥补原告的损失。按照2013年2月27日出台的《重庆市沙坪坝区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十七条的规定，“安置房屋为清水房的，按安置房屋的建筑面积给予300元/平方米适当装修补助，由被征收人自行装修”，所以因被告违约造成的损失应参照该文件规定的标准予以赔偿。原告补偿安置后的房屋建筑面积为62.56平方米，所以原告的违约损失为62.56平方米*220元/平方米=13763元。故，请求法院判令：1、被告支付原告违约损失13763元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司辩称，一、涉案安置房屋2015年11月27日具备交付条件，被告通知原告于2015年11月30日至12月1日接房，因原告自身原因，原告迟至2015年12月9日接房。二、被告已按约补偿原告过渡期间及超过两年过渡期间临时安置补助费，并在实际交房时，按原告房屋建筑面积以80元/㎡的标准支付原告装修补助费。三、被告在超过两年过渡期限后，按照原标准100%加付给原告过渡费，该费用本身就具有损失补偿功能，原告再次要求被告赔偿损失无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院查明
经审理查明，重庆市沙坪坝区房屋管理局制发的拆许字（贰零零八）第零捌号《房屋拆迁许可证》载明，“重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司：你单位因沙坪坝区童新一村片区项目建设，需拆迁下列范围内的房屋及其附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准，特发此证。拆迁范围：沙坪坝区童新一村*-**号及其所属附号；**-**号及其所属附号……”。
2010年4月1日，被告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（甲方）与原告甘明（乙方）签订《城市房屋拆迁住宅补偿安置协议》，约定甲方因童新一村危旧房改造工程需要，经政府有关部门批准，需拆除乙方在沙坪坝区童家桥街道童新一村街（路）*-*号房屋。安置时间为2010年，过渡期限两年，过渡方式自行过渡，临时安置补助费500元/月/户，搬迁期限2008年9月5日至2008年11月3日60天。该协议补充事项第4条约定，甲方超过渡期限未安置乙方，过渡费按原标准100%加付给乙方。第7条约定，甲方交房时，乙方自愿选择还建房为清水房的，由甲方按房屋建筑面积给予80元/㎡的装修补助费。第8条约定，乙方接房时按实际测量建筑面积结算，并按国家有关文件规定结清费用方能入住。审理中，原、被告确认，原告于2010年4月1日搬迁并腾空交房。
2015年11月27日，涉案童新一村（磁*）危旧房改造还建安置房工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。随后，被告通知原告2015年11月30日至12月1日接房。原告自愿选择清水房。2015年12月9日，被告向原告交付了位于沙坪坝区童新一村**号1层**室房屋及该房屋《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房房屋质量保证书》。《重庆市新建商品房屋使用说明书》载明涉案房屋为普通住宅，建筑面积为62.56平方米。
庭审中，原被告认可以下事实：两年过渡期限内，被告按约以500元/月/户的标准向原告支付过渡费，两年过渡期届满后，被告按原标准100%加付原告过渡费，即按约以1000元/月/户的标准向原告支付过渡费。同时，因原告自愿选择还建房为清水房，被告在原告接房时，已按原告被安置房屋建筑面积以80元/㎡的标准支付原告装修补助费。本院对原被告均认可的事实予以确认。
庭审中，原告举示2013年2月27日施行的《重庆市沙坪坝区国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）》，认为被告应按照该细则第三十七条规定，“被征收人选择产权调换，安置房屋为清水房的，安置房屋的建筑面积给予300元每平方米适当装修补助，由被征收人自行装修”，按原告安置房屋建筑面积以300元/㎡的标准确定因被告违约给原告造成的损失。被告认为该装修补助标准只是参照执行，并不具有强制效力，具体装修补助标准应以双方约定为准。
上述事实，有原告举示的《城市房屋拆迁住宅补偿安置协议》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房房屋质量保证书》，被告举示的《房屋拆迁许可证》，以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为
本院认为，原被告签订的《城市房屋拆迁住宅补偿安置协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按协议约定全面履行。本院现就原告的诉讼请求及被告的抗辩理由，分项评述如下：
一、关于本案被告是否存在违约行为的问题。
本案中，原被告签订的《城市房屋拆迁住宅补偿安置协议》中约定的安置时间为2010年。因被告原因，被告于2015年11月27日才取得涉案还建安置房工程竣工验收备案登记证，并通知原告2015年11月30日至12月1日接房。原告于2015年12月9日接房，实际安置时间远超过约定的安置时间。由此，被告的违约行为显而易见。需要说明的是，因原被告签订的协议中约定的安置时间为2010年，属约定不明确。本院综合全案事实,认定原被告约定的最迟安置交房时间应为2010年12月31日。
二、关于如何计算因被告的违约行为而给原告造成损失的问题。
首先，被告履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失的违约责任。被告认为，被告虽逾期安置，但已按照双方约定，在超过两年过渡期限后，按照原标准100%加付给原告过渡费，该费用本身就具有损失补偿功能。本院认为，过渡费是拆迁后对于被拆迁方给予的临时安置租房费用，且超过两年过渡期限后双倍给付过渡费系双方拆迁安置协议的约定和法律法规的规定，其与因延迟安置而给原告造成的损失，具有不同的性质，二者不能混淆与替代。故本院对于被告的辩解理由不予支持。
其次，原告认为“被告按原告房屋建筑面积以80元/㎡的标准支付原告装修补助费”是2010年4月1日原被告签订协议时的约定。协议约定安置时间为2010年，但因被告的违约行为，实际安置时间为2015年，此时装修材料费、人工费已大幅上涨，如按原80元/㎡的标准计付装修补助费，已不足以弥补原告的损失，故请求按照2013年2月27日施行的《重庆市沙坪坝区国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）》中300元/㎡的标准确定因被告违约给原告造成的损失。本院认为，原告请求按照该标准确定违约损失无事实及法律依据。《重庆市沙坪坝区国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）》于2013年2月27日公布施行，而该实施细则第四十九条规定，“本实施细则自公布之日起施行”。原被告之间的安置协议签订于2010年4月1日，因该实施细则不具有溯及力，后施行的实施细则不可约束在先签订的安置协议。故本院对原告关于违约损失计算方法的观点，不予支持。
再次，关于违约损失如何计算问题。本院认为，被告的违约行为会在一定程度上给原告造成损失，但原告并未举示出充足的证据证明因装修安置房屋的损失已经实际发生及明确的金额。本案中，原被告在协议中约定的装修补助费，是被告应在交付安置房屋时，按照约定标准支付原告的部分装修费用。该债务应在约定的安置时间，即2010年12月31日前履行完毕，但被告延迟履行了该货币债务。因延迟履行该货币债务给原告造成的资金占用损失客观存在且计算方法明确，故本院酌情主张原告的该项损失。
最后，关于资金占用损失如何计算问题。资金占用损失计算的基数应为原被告协议中约定的装修补助费；计算的起止时间为，从“应交房时间”起，至“在具备交房条件后，被告通知原告接房的时间”止，因为在具备交房条件后，如原告按照被告通知的时间接房，被告即可按照协议约定，在交房的同时交付装修补助费，如原告无正当理由拒不接房，则资金占用损失的扩大部分则由原告承担；计算的标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。本案中，被告本应按照协议约定，最迟于2010年12月31日前对原告进行安置，同时，按原告房屋建筑面积以80元/㎡的标准支付原告装修补助费5004.8元(62.56㎡*80元/㎡)。被告实际于2015年11月27日取得涉案还建安置房工程竣工验收备案登记证，随后通知原告2015年11月30日至12月1日接房，并与原告办理接房手续时，将该装修补助费交付原告。原告的资金占用损失应以5004.8元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2011年1月1日起计算至2015年12月1日止。原告因自己原因迟至2015年12月9日接房，对其2015年12月1日之后的资金占用损失，本院不予主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
裁判结果
一、被告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日赔偿原告甘明损失，该损失应以5004.8元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2011年1月1日起计算至2015年12月1日止。
二、驳回原告甘明的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费144元（原告已预交72元），减半交纳72元，由被告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司负担。限被告重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日给付原告甘明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判人员
审判员李勤
裁判日期
二O一六年五月二十三日
书记员
书记员张玲玲
