审理法院：邢台市中级人民法院

案号：（2016）冀05民终984号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2016-05-16

审理经过

上诉人吕秀芹、河北保隆德房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第2030号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明，2009年12月2日，原告与二被告签订了房屋拆迁补偿安置协议，约定原告在拐角社区土地证面积162.34㎡，可兑换房屋面积194.81㎡，过渡期三年，过渡费每月按126㎡、每平方米8元计算，置换房屋为8号楼2102C3、21202C3、21302C3，兑换差异房屋面积96.88㎡由原告自购。协议签订后，被告河北保隆德房地产开发有限公司将过渡费、搬家费给付原告。三年过渡期满后，被告河北保隆德房地产开发有限公司已将2013年1月至2015年6月期间的安置费按每平方米10元给付了原告。现原告置换的房屋尚未交付。

另查明，被告河北保隆德房地产开发有限公司在庭审中承认本案所诉争的拐角社区8号楼尚未进行竣工验收。原告诉请的支付逾期交房部分的损失指的是置换后房屋面积与给付过渡费房屋面积之差、再加上自购部分面积的损失。

一审法院认为

原审认为，原、被告双方签订的房屋拆迁补偿安置协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。房屋拆迁补偿安置协议明确约定过渡期为三年，过渡费按建筑面积126㎡、每平方米8元计算，依据当时房屋拆迁实施细则第三十九条、第四十条第一款的规定，过渡期内由拆迁人按原拆迁面积每月每平方米五元的标准给付被拆迁人临时安置补助费；因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，从逾期之日起，以每月每平方米五元临时安置补偿费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满两年的增加百分之七十五，逾期满两年以上的增加百分之百，双方当事人在签订补偿安置协议时约定过渡期内临时安置补偿费每月每平方米8元，按照上述规定，被告河北保隆德房地产开发有限公司自2013年1月至2015年6月应给付原告临时安置补偿费49896元，扣除已给付原告37800元，应再给付原告临时安置补偿费12096元。根据我国法律法规的规定，建筑工程竣工验收合格后，房屋可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，庭审中被告河北保隆德房地产开发有限公司承认其所开发建设的拐角社区8号楼未进行竣工验收，原告可在有效接收房屋时要求被告河北保隆德房地产开发有限公司提供《住房质量保证书》等相关资料，现原告诉请提供《住房质量保证书》等相关资料，理由不能成立，本院不予支持。根据现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及之前实施的《城市房屋拆迁管理条例》均规定选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，应当按被拆迁房屋面积向被拆迁人支付临时安置费，但法律法规没有规定在延长过渡期间内对给付过渡费房屋面积以外的置换面积进行赔偿，故原告诉请被告支付逾期交房部分的损失，理由不能成立，本院不予支持。对于原告诉请被告赔偿其自购房屋部分的逾期交房损失可在房屋有效交付后，再另行主张其权利。原告与二被告签订的房屋拆迁补偿安置协议中未约定被告邢台市桥东区拐角社区居民委员会在本协议中应享有的权利和承担的义务，故邢台市桥东区拐角社区居民委员会不承担任何民事责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《邢台市房屋拆迁实施细则》第三十九条，第四十条的规定，原审判决：一、判决生效后十日内，被告河北保隆德房地产开发有限公司给付原告临时安置补偿费12096元（截止到2015年6月30日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353元，由被告河北保隆德房地产开发有限公司负担。

上诉人吕秀芹上诉主要称，请求：依法撤销原判第二项“驳回原告的其他诉讼请求”改判为：被上诉人支付逾期交房部分的损失56334.6元。其主要理由是，上诉人的逾期交房损失分两部分，一是兑换之外的自购部分。被上诉人没有在三年内交房，原审没有判决上诉人的诉求数额是不当的。第二部分是超出原有宅基20%的部分。过渡费是以拆迁的房屋面积支付的，不是以宅基面积为标准的。此部分的差额部分没有给过渡费。过渡期满后被上诉人未按期交房，这部分由其无偿使用，没有给任何补偿。

被上诉人辩称

河北保隆德房地产开发有限公司答辩称，一、过渡费的计算面积，双方在安置协议中已经确认并且该确认未有违法之处，是有效的。二、关于过渡费的标准，双方约定自签订拆迁安置协议之日起，前3年按双方确认的拆迁面积每平方米8元计算过渡费，三年过后，按每平方米10元计算过渡费。原审判决认定的参照邢台市城市房屋拆迁实施细则规定，逾期按本细则第40条的比例的上调过渡费的标准，而根据双方约定的8元的计算标准计算是错误的。对方说的房屋拆迁安置协议第8条，该条是针对前7条所约定的，不存在责任约定不明的情况，并且原审原被告双方除了履行本房屋拆迁安置补偿协议，还履行《拐角社区城中村改造方案解读》中的内容。拆迁安置协议及解读内容对所有的违约责任约定明确。其他内容同我方上诉状。

上诉人河北保隆德房地产开发有限公司上诉主要称，请求：依法撤销原审判决内容，并直接改判驳回吕秀芹的诉讼请求；本案的一切诉讼费用由吕秀芹承担。一、原审判决对过渡期后的临时安置补偿费适用标准错误，应当依双方约定进行计算。《邢台市房屋拆迁实施细则》中的标准为，过渡期内临时安置补偿费按原拆迁面积每月每平方米5元，从逾期之日起，以每月每平方米五元临时安置补偿费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满两年的增加百分之七十五，逾期满两年以上的增加百分之百。而双方约定且履行的是：在过渡期内按原拆迁面积每月每平方米8元计算，过渡期后，由于开发商的原因导致逾期交房时，按原拆迁面积每月每平方米10元计算。约定是双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，原审判决在计算过渡期后的临时安置补偿费时，一方面用约定的高于地方文件基数的8元做基数，另一方面又以地方文件的比例进行计算数额，显然违反法律规定且矛盾。二、原审判决未认定逾期交房非开发商的原因是错误的，开发商只承担该房屋于2015年6月2日前具备了实际交付房屋条件的责任，而对于非开发商原因形成的手续不完备的问题，根据《中华人民共和国合同法》的规定应当免除上诉人的责任。故对于2015年6月2日之后的违约责任依法依约上诉人都不应承担责任。三、原审判决认定自购部分的逾期交房损失可在房屋交付后，另行主张权利是错误的。因为被上诉人自购部分不同于一般的商品房买卖，被上诉人自购价格远低于市场价，应按双方合同约定，合同未约定视为被上诉人放弃了该权利，而不能适用一般商品房买卖的相关法律。

吕秀芹答辩称，一、关于过渡期后临时安置补偿费适用标准原审判决适用的标准正确，根据《邢台市房屋拆迁实施细则》第三十九、第四十条规定以及《拐角社区城中村改造拆迁安置办法条例》第6条规定，原审判决以河北保隆德房地产开发有限公司违约逾期交房以8元每平方米的基础数据作为计算临时安置补偿费的标准有合法依据。本案根据查明事实，吕秀芹签订的房屋拆迁补偿安置协议书，双方约定的计算安置补偿的基数是每月每平方米8元，也约定了交房期限是3年，在上述约定期限内，河北保隆德房地产开发有限公司没有按照协议约定的期限交房已经形成违约，原审判决根据上述法律规定和河北保隆德房地产开发有限公司违约的事实判决以8元为基数，使用25%、50%、75%、100%的惩罚性安置补偿费用计算标准计算正确，判决结果正确。河北保隆德房地产开发有限公司的该项上诉理由不能成立。二、河北保隆德房地产开发有限公司辩称违约不是其本身原因造成的理由不能成立。作为商业性开发的企业，该公司在开发本项目时，应当预见到可能存在的情况和问题，也深知拐角村拆迁情况的现状，同时该公司的法定代表人及公司的中高层管理人员均是拐角村的原居民，造成拐角社区旧村改造项目的迟延交付均是因该公司未按照法律规定的开发程序和法律规定进行开发建设而造成的工程被相应的行政部门处罚，造成上述项目的迟延交工全部由河北保隆德房地产开发有限公司违法违约造成，依法应由该公司承担责任，与本案的被拆迁人以及行政机关没有任何关系。三、原审判决对杨金魁自购部分逾期交房的损失，要求可另行主张。我们认为也是错误的。本案原审法院已经认定了吕秀芹自购房屋部分由于保隆德公司的违约没有按期交付使用，既然认定了该事实，在保隆德公司没有合法有序的抗辩理由的情况下，其应按合同法107、113条的规定进行赔偿。在原审原告已经就上诉请求提出合法证据及理由的情况下，原审判决要求当事人另行主张，增加了当事人的诉累，判决结果不当。

被上诉人邢台市桥东区拐角社区居民委员会未答辩。

本院查明

二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，2003年12月1日起施行的《邢台市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条规定：“对被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人的安置用房不能一次解决的，可以采取过渡方式，过渡期限一般为一年，最长不得超过二年。过渡期内由拆迁人按原拆迁面积每月每平方米五元的标准给付被拆迁人临时安置补助费。”第四十条规定：“拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任使被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人延长过渡期限的，依照下列规定处理：（一）被拆迁人或者承租人自行或者由其所在单位安排住处的，从逾期之月起，以每月每平方米五元临时安置补助费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期满半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满二年的增加百分之七十五，逾期满二年以上的增加百分之百。（二）被拆迁人或者房屋承租人使用由拆迁人提供的周转房的，从逾期之月起，以临时安置补助费的标准为基数，付临时安置补助费，逾期不满一年的付给百分之二十五，逾期满一年不满二年的付给百分之五十，逾期二年以上的付给百分之七十五。”《拐角社区城中村改造方案解读》规定，过渡费按每月每平方米8元计算，因开发商的责任延长过渡期限的，自逾期之日起，按每月每平方米10元支付。

本院认为

本院认为，吕秀芹与河北保隆德房地产开发有限公司、拐角社区居委会签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系三方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吕秀芹和河北保隆德房地产开发有限公司均认可《拐角社区城中村改造方案解读》也是双方拆迁安置补偿的依据，故上述协议和解读应视为一个整体作为拆迁安置补偿的依据，当事人均应全面履行。关于临时安置补偿费（即过渡费）的标准问题。《房屋拆迁补偿安置协议》和《拐角社区城中村改造方案解读》中均约定过渡费的标准为每月每平方米8元，《拐角社区城中村改造方案解读》载明，因开发商的责任，延长过渡期限的，开发商自逾期之日起按每月每平方米10元支付过渡费。双方在签订拆迁补偿协议时，已就延长过渡期限的过渡费作出了约定，该约定不违反相关法律法规规定，双方应依该约定履行。根据上述约定，河北保隆德房地产开发有限公司已经按每月每平方米10元支付了吕秀芹自2013年1月至2015年6月期间剩余过渡面积的过渡费。《邢台市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条、第四十条规定的临时安置补助费是以每月每平方米五元的标准为基数，按逾期时间逐渐递增，在逾期二年以上时的标准才达到每月每平方米10元。由此可见，本案当事人之间约定的过渡费标准不低于拆迁协议签订时邢台市文件规定的标准。故一审法院在当事人对逾期过渡费有明确约定，在约定的标准基数每月每平方米8元高于政府文件规定的标准基数每月每平方米5元的情况下，适用双方约定的每月每平方米8元的标准，有选择性的套用政府文件规定的逾期增加幅度部分予以判决不当，河北保隆德房地产开发有限公司对此要求纠正，本院予以支持。关于逾期交房的责任问题。建设工程竣工验收合格后，房屋方可交付使用，河北保隆德房地产开发有限公司主张非开发商原因形成的手续不完备的证据不足，本院不予采信。

因法律没有规定在延长过渡期间内对给付过渡费房屋面积以外的置换面积进行赔偿，故原判对此部分逾期交房部分损失不予支持并无不当。关于吕秀芹自购部分的逾期交房损失。因本案系旧村改造项目，吕秀芹兑换的住房均未交付，原审让其在房屋有效交付后另行主张并无不当。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第2030号民事判决。

二、驳回吕秀芹的诉讼请求。

一审案件受理353元，二审案件受理费353元，均由吕秀芹负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长贾洪绍

审判员张振防

审判员郝诚

裁判日期

二〇一六年五月十六日

书记员

书记员高蔚龙