审理法院：大兴安岭地区中级人民法院

案号：（2016）黑27民终219号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2016-11-15

审理经过

上诉人田小明因与上诉人黑龙江长润房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷争议一案，漠河县人民法院于2015年3月26日作出（2014）漠民初字第144号民事判决，黑龙江长润房地产开发有限公司不服判决，上诉于大兴安岭地区中级人民法院，本院于2015年12月15日裁定发回漠河县人民法院重审，漠河县人民法院依法另行组成合议庭于2016年6月2日做出(2016)黑2723民初12号民事判决，宣判后田小明、黑龙江长润房地产开发有限公司不服,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月18日立案后,公开开庭进行了审理。上诉人田小明委托代理人王振美，上诉人黑龙江长润房地产开发有限公司（以下简称长润公司）法定代表人陈建国及委托代理人吴红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

田小明上诉请求：请求撤销（2016）黑2723民初12号民事判决，要求上诉人长润公司履行合同，承担给付租赁损失及违约金共计608000.00元，判令上诉人长润公司履行协议未尽事宜，本案所产生的诉讼费用由上诉人长润公司承担。

一审被告辩称

黑龙江长润房地产开发有限公司辩称：一、上诉人长润公司不存在违约行为，不存在向上诉人田小明承担违约责任的问题；二、（2016）黑2723民初12号民事判决以每月4000.00元为标准，来认定上诉人田小明的实际损失，没有任何证据支持。本案双方当事人签订协议后，发生了情势变更，不能将此后果推给上诉人长润公司来承担，以此让上诉人长润公司承担违约责任，违反合同法的规定。

黑龙江长润房地产开发有限公司上诉请求：一、要求依法撤销漠河县人民法院（2016）黑2723民初12号民事判决书。二、要求依法驳回上诉人田小明的诉讼请求。

田小明辩称：一、双方签订的拆迁安置补偿协议合法有效，具有法律约束力；双方均应严格遵守履行，违约方应该向违约方支付违约金并赔偿损失。二、本案中拆迁安置补偿协议书的具体条款内容明确。三、上诉人田小明履行了约定义务，上诉人长润公司完全没有依照协议约定履行义务。四、（2016）黑2723民初12号存在误判，应予撤销或改判。

田小明向一审法院起诉请求：原、被告于2012年4月4日签订了《漠河县26区开发改造房屋产权调换协议书》，协议约定原告同意拆迁房屋，被告将扩建商服楼西数第一户门市房64平方米作为回迁门市房，超出房屋面积部分按照每平方米8000.00元现金补足。被告为原告办理回迁门市房所有权证和土地使用证，并承诺回迁房屋时间为2012年10月31日，如超过回迁安置时间，被告按照每月4000.00元给付原告房屋租赁损失，该协议条款为一致性条款，被告与六个回迁户约定的利益性条款各户自然享有。被告与其他回迁户约定逾期回迁给付违约金人民币500000.00元，原告要求被告给付。为此，原告诉至法院要求被告黑龙江长润房地产开发有限公司为原告办理回迁门市房的房屋所有权证和土地使用证；被告给付原告自2012年11月1日至2014年6月30日共计20个月的房屋租赁损失人民币80000.00元，并从2014年7月1日起至交付回迁房屋之日止按每月4000.00元给付房屋租赁损失；被告给付原告逾期交付回迁房屋赔偿金人民币500000.00元。

一审法院查明

一审法院认定的事实：原、被告于2012年4月4日签订了《漠河县26区开发改造房屋产权调换协议书》，协议约定原告同意拆迁房屋，被告将扩建商服楼西数第一户门市房64平方米作为回迁门市房，超出房屋面积部分按照每平方米人民币8000.00元现金补足。被告为原告办理回迁门市房所有权证和土地使用证，并承诺回迁房屋时间为2012年10月31日，如超过回迁安置时间，被告按照每月人民币4000.00元给付原告房屋租赁损失，合同约定逾期回迁给付违约金人民币200000.00元。被告与其他回迁户约定的利益性条款自然享有。现被告所建的商服楼已建成，被告至今未履行合同将回迁房屋交付原告，经原告多次催要未果。为此，原告诉至法院要求被告黑龙江长润房地产开发有限公司交付回迁房屋，并为原告办理回迁门市房的房屋所有权证和土地使用证；赔偿经济损失人民币80000.00元及违约金人民币500000.00元。一审法院认为，原、被告签订房屋调换协议后，原告按协议约定履行了义务，但被告没有按照协议约定履行义务，即在2012年10月31日交付房屋，被告存在违约，因此，被告应承担违约责任。双方在协议中即约定了经济损失，又约定了违约金，原告对经济损失和违约金都进行了主张。被告在庭审中辩解称，违约金约定过高，违反了法律规定，不同意支付，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求予以适当减少。增加后的违约金数以不超过实际损失为限，增加违约金后，又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案约定的违约金500000.00元属过分高于造成的损失,违反了《中华人民共和国合同法》的有关规定，不予支持。原告即主张损失又主张违约金，属重复主张，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，不能全部支持。关于原告的损失，双方在协议中已约定，即每月租赁损失4000.00元，原告也应按协议约定数额主张损失。因此，对损失部分应按协议约定的数额确定，故对原告主张的违约金应按双方约定的经济损失的1.3倍支持。根据合同约定被告应从2012年10月30日回迁安置。因此，违约金应从2012年10月31日起至被告交付房屋止，对超出面积的差价可从违约金中冲减。对原告主张的要求被告办理房屋所有权证和土地使用证，因该楼房还没有验收，待验收合格后按协议约定履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十六条的规定,原审法院判决：被告黑龙江长润房地产开发有限公司从2012年10月31日起每月支付原告违约金人民币5200.00元（即经济损失的1.3倍）至2015年1月25日止，共计人民币139533.32元；对原告的其他诉讼请求不予支持。案件受理费人民币9600.00元，原告负担人民币2310.00元，由被告负担人民币7290.00元。

本院查明

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：第一组证据：漠河县北陲市场有限责任公司于2012年3月20日呈报的北陲市场改造项目介绍复印件4页；黑龙江长润房地产开发有限公司于2013年6月4日关于筹建北陲商业广场的申请复印件1页；漠河县经济发展和改革局于2013年6月19日下发的漠发改（2013）123号文件：“关于北陲商业广场工程项目立项的批复”复印件2页；漠河县规划局于2013年6月19日颁发的“建设用地规划许可证”复印件3页；漠河县规划局于2013年6月27日颁发的“建设工程规划许可证”复印件3页。证明内容：对于漠河县北陲市场改造项目，上诉人长润公司于2012年3月向政府递交申请，因漠河县政府迟迟没有审批，直到2013年6月，才对该工程审批完毕，并予以颁发了建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，之后上诉人长润公司才得以工程动工。因此本案发生了上诉人田小明与上诉人长润公司订立合同之时（2012年4月）无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，上诉人长润公司已不具备继续按照协议约定的回迁时间（2012年10月末）履行的条件。因此本案应适用情势变更原则，对于双方协议中约定的回迁时间应依据实际情况予以变更。上诉人田小明质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题不认可，与本案无关，政府的责任不应转嫁到上诉人田小明的身上，签订协议时还没有这些文件。因上诉人田小明对该组证据的真实性无异议，对该证据真实性本院予以确认。第二组证据：狄家莲于2012年8月27日出具的收据复印件1页；赵忠梅于2013年7月8日出具的收据复印件1页；陈建国与胡秀娟于2012年9月2日签订的协议复印件2页；陈建国与袁秀华于2012年9月2日签订的协议复印件2页；陈建国与王艳娇于2012年9月2日签订的协议复印件2页；陈建国与南媛辉于2012年9月2日签订的协议复印件2页；陈建国与宫艳玲于2012年9月2日签订的协议复印件2页；陈建国与刘彩云于2012年9月2日签订的协议复印件2页（原件经核对后退回上诉人长润公司）。证明内容：因部分动迁户拒不搬迁，漠河北陲市场改造项目的动迁工作直到2013年7月才全部结束。上诉人田小明质证，对证据的真实性无异议，对证明内容及证据的有效性有异议，协议上没有上诉人公司的公章，都是陈建国个人签名，延误不是我方造成的，延误的损失不该有我方承担，我们按照约定如期搬迁，没有给上诉人长润公司造成损失。因上诉人田小明对该组证据的真实性无异议，对该证据真实性本院予以确认。第三组证据：上诉人田小明（徐海平）作为出租方与承租方张俊秀于2016年9月1日签订的租房协议1页；证明内容：田小明入住回迁房屋后，将房屋出租，在房屋紧临街道、面积增加一倍以上的情况下，租金也仅为20000.00元左右，据此原审认定原告的实际损失为每月4000.00元，没有任何事实根据。上诉人田小明质证，对该证据有异议。因租房协议签订人为徐海平，且田小明对该协议有异议，对该证据本院不予采信。

经审理查明，二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为

本院认为，上诉人长润公司与上诉人田小明签订《漠河县26区开发改造房屋产权调换协议书》后，双方对协议内容均予以认可，上诉人田小明依该协议依法履行了义务，上诉人长润公司没有按照协议约定在2012年10月31日交付回迁房屋，上诉人长润公司存在违约行为，原审法院对此认定正确。上诉人长润公司主张其不存在违约行为，因本案发生了双方当事人签订协议时不可预见的变化，应适用情势变更。上诉人长润公司与上诉人田小明签订协议的时间是2012年4月4日，上诉人长润公司提供的第一组证据中，上诉人长润公司向县政府提出筹建申请的时间是2013年6月4日，该时间已经超过了协议约定的安置时间2012年10月31日，上诉人长润公司不具有协议成立以后，履行完毕之前无法预见、不能克服的情况，本案并不存在上诉人田小明与上诉人长润公司签订协议之时发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，因此本案不适用情势变更。上诉人长润公司主张上诉人田小明未能及时回迁系因其拒绝交付差价款，上诉人长润公司是依法律规定行使同时履行抗辩权，根据双方签订协议内容第四项第1项内容“2012年4月30日期间完成拆迁，上诉人长润公司需在安置期限内如期交房”的约定，上诉人长润公司未提供证据证实其在安置期限内如期交房，因此对上诉人长润公司主张同时履行抗辩权的主张本院不予支持。上诉人长润公司提供的第三组证据签订的协议中，约定的回迁时间均为2012年10月31日，上诉人长润公司提供的证据不足以证实漠河北陲市场改造项目的动迁工作直到2013年7月才全部结束。2012年4月4日上诉人长润公司与上诉人田小明签订协议后，上诉人田小明依协议约定腾空搬离房屋，依该协议履行了其义务。上诉人田小明搬离房屋后，因房屋灭失对上诉人田小明造成损失，按照双方签订的协议第四项中第2项中内容“超过安置时间，甲方无偿提供乙方房屋租赁损失连带处罚4000元/月，直至回迁”，依该内容可以确定双方当时约定了因违约产生损失赔偿额的计算方法，是双方在签订协议时对上诉人田小明预期利益损失的约定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条的规定，上诉人田小明既主张损失又主张违约金，属重复主张，不能全部支持，原审对此认定正确。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十八条、第二十九条的规定，可以认定上诉人田小明作为守约方最终获得的违约金应以不超过预期利益损失的30%为限，协议中约定的违约金500000.00元属过分高于造成的损失，原审对上诉人田小明要求上诉人长润公司支付违约赔偿金人民币500000.00元的诉讼请求不予支持正确，对上诉人长润公司从2012年10月31日起每月支付上诉人田小明约定的经济损失的1.3倍即5200.00元的认定并无不当。

综上所述，上诉人黑龙江长润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人田小明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之第一款第一项规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12691.00元，由上诉人黑龙江长润房地产开发有限公司负担3091.00元，上诉人田小明负担9600.00元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长张甲平

审判员邹丽平

代理审判员冯志超

裁判日期

二〇一六年十一月十五日

书记员

书记员唐榕君