审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：（2015）沪一中民二（民）终字第3413号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2016-01-07

一审原告诉称

上诉人（原审原告）付备刚。委托代理人孙雁敏。上诉人（原审被告）上海鹿新投资发展有限公司。法定代表人高某某，总经理。委托代理人张根兰，上海雷曼律师事务所律师。上诉人付备刚、上诉人上海鹿新投资发展有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三(民)初字第745号民事判决，向本院提起上诉。本案于2015年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人付备刚的委托代理人孙雁敏，上诉人上海鹿新投资发展有限公司的委托代理人张根兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，坐落于上海市浦东新区××××（原××区××镇）××组的宅基地房屋及土地使用权人为付某某（系付备刚父亲）、钱某某（系付备刚母亲）、傅某某（系付备刚姐姐）及付备刚。2005年11月23日，上海鹿新投资发展有限公司（以下简称“鹿新公司”）分别与付某某、傅某某、付备刚各签订《六灶镇动迁户安置期房证明单》一份。内容为：动迁户户主姓名付某某、家庭人口2人，安置期房建筑面积（上限）80平方米；动迁户户主姓名付备刚，家庭人口3人，安置期房建筑面积（上限）120平方米；动迁户户主姓名傅某某，家庭人口3人，安置期房建筑面积（上限）120平方米；动迁户凭本证明单购买安置期房。2005年11月24日，鹿新公司与付某某签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定拆迁房屋建筑面积335.36平方米，鹿新公司应当安置付某某一方同区域新建多层商品产权房，购房上限为320平方米；安置房在六灶镇××小区，凭此协议和安置房证明单购房。2006年2月23日付某某以付备刚名义与鹿新公司签订《六灶镇安置房退房协议书》一份，协议约定付备刚应得动迁安置房120平方米，付备刚自愿将所分配的动迁安置房120平方米，按六府（2004）23号文件第八条第四款之规定：凡动迁户自愿放弃政府安置房的，则被拆迁房屋的有效面积以每平方米另奖人民币300元（以下币种均为人民币）；鹿新公司应支付付备刚分配安置房退房款36,000元。2006年11月21日及2010年8月8日，鹿新公司向付某某安置位于××基地××区××幢××号××室及××基地××区××幢××号××室房屋各一套。2012年6月26日，付备刚向上海市奉贤区人民法院（以下简称奉贤区法院）起诉，要求确认鹿新公司与付某某于2006年2月23日签订的《六灶镇安置房退房协议书》无效。奉贤区法院于2013年2月21日作出（2012）奉民三（民）初字第1704号民事判决书，判决：确认付某某以付备刚名义与鹿新公司于2006年2月23日签订的《六灶镇安置房退房协议书》无效。判决后，鹿新公司不服提起上诉。上海市第一中级人民法院于2013年5月21日作出（2013）沪一中民二（民）终字第1177号民事判决书，认定：本案系争的《六灶镇安置房退房协议书》无论从形式上来审查，还是从其内容上看，均应认定该退房协议为拆迁补偿安置协议的补充合同，其主要内容系对付备刚动迁利益的处分，付备刚应为《六灶镇安置房退房协议书》的合同相对人，故付某某在未取得付备刚授权且付备刚也没有明确表示放弃动迁利益的情况下，付某某以付备刚代理人的名义签订上述退房协议书，该协议对付备刚不产生效力。况且，从《六灶镇安置房退房协议书》的实际履行情况看，虽然在该退房协议签订后，鹿新公司支付付某某安置退房款36,000元，并安置其面积为132.59平方米房屋一套，付某某妻子钱某某出具“承诺书”同意由政府回购剩余面积67.41平方米，但在此之后鹿新公司又再次安置给付某某面积139.71平方米的房屋一套，故鹿新公司与付某某以其实际行动否定了《六灶镇安置房退房协议书》及“承诺书”中的约定，该协议已失去履行的意义。故判决：驳回上诉，维持原判。原审又查明，系争房屋动迁安置房××村动迁户楼层安置价格（2006年10月）：多层安置房三楼价格为1,980元/平方米（基价+10%）。原审审理中，经付备刚申请，原审法院依法申请上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司对本案拆迁安置房屋所在小区的房屋市场价进行司法鉴定，鉴定对象为该小区多层楼房三楼房屋。鉴定单位于2015年7月15日及2015年7月22日分别出具鉴定报告书及补充说明各一份，鉴定结论：2015年6月29日吉灿路***弄、××弄小区内多层房屋三楼的平均单价约为15,060元。付备刚对该鉴定报告书认可。鹿新公司对该鉴定报告书真实性、合法性无异议，但对于关联性认为：第一、这个房屋并不是付备刚的房子，且这个地区的房屋还不能上市交易，私下交易价格在10,000元至12,000元每平方米，所以市场价多少鹿新公司不清楚。第二、三楼房屋的市场价是多层楼房中价格最高的，按照这个价格计算不合理。原审审理中，付备刚提起诉讼，请求判令：鹿新公司按2006年10月六灶××村动迁安置价格安置120平方米房屋或按现行市场同等价值作价赔偿。鹿新公司辩称：不同意付备刚的诉讼请求。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，鹿新公司与付备刚签订的《六灶镇动迁户安置期房证明单》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于鹿新公司辩称拆迁补偿安置系按户补偿，付备刚份额已经在付某某户的安置总面积中体现，由付某某户在限额内自行内部协调的辩解意见，原审认为，鹿新公司与付某某签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》系针对宅基地房屋拆迁补偿进行的约定，该协议中对付某某一方购买安置房上限320平方米的内容与付备刚、鹿新公司签订的《六灶镇动迁户安置期房证明单》内容并不冲突。鹿新公司在签订补偿安置协议之前即单独与付备刚签订安置期房证明单，明确约定由鹿新公司向付备刚安置房屋120平方米，且补偿安置协议及安置期房证明单上均写明，须凭安置期房证明单购买安置房，故鹿新公司应当按照该约定履行自己的义务，向付备刚安置房屋120平方米。故对于鹿新公司上述辩解意见，不予采信。现鹿新公司与付某某于2006年2月23日签订的《六灶镇安置房退房协议书》已经生效判决确定无效，鹿新公司应向付备刚安置120平方米的房屋。鉴于鹿新公司明确表示已无法提供安置房或其他房源，故应由鹿新公司向付备刚支付与安置房同等价值的货币。付备刚在庭审中明确购买安置房的相应价款由付备刚自行承担，故鹿新公司应当支付付备刚安置房现市场价与安置价之间的差价。对于鹿新公司辩称采用多层三楼市场价为标准价格过高、明显不合理的辩解意见，原审认为，付备刚选择多层三楼房屋作为估价标准在付备刚、鹿新公司双方补偿安置协议约定的范围内，且相应扣减的购买安置房的价款也采用安置价中的多层三楼价格，付备刚要求按多层三楼房屋作为估价标准于法有据，故对鹿新公司该辩解意见不予采信。综合安置房屋的权利状况、付备刚未实际支付安置房购房款等情况，原审酌定安置房现市场单价为14,500元/平方米。对付备刚要求鹿新公司支付120平方米房屋差价1,502,400元的诉讼请求，依法予以支持。至于鹿新公司与案外人付某某之间的拆迁安置争议，可另案解决。原审法院审理后于二〇一五年八月二十五日作出判决：上海鹿新投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付付备刚房屋差价款人民币1,502,400元。案件受理费人民币80元，由上海鹿新投资发展有限公司负担。案件评估费人民币6,820元，由上海鹿新投资发展有限公司负担。判决后，付备刚、鹿新公司不服，均向本院提起上诉。付备刚上诉于本院称：依据涉案安置期房证明单，付备刚可获得安置期房面积120平方米，人民法院生效判决已认定付某某以付备刚名义签订的《六灶镇安置房退房协议书》无效，故鹿新公司有义务按照证明单的内容安置付备刚户相应面积的房屋。现鹿新公司明确表示没有安置房屋进行分配，故应赔偿价值差价。鉴定机构已对本案拆迁安置房屋所在小区的房屋市场价进行了司法鉴定并出具了鉴定意见，原审法院应按照鉴定意见确定的价格计算相应的差价。付备刚请求撤销原审判决，改判鹿新公司支付付备刚房屋差价款1,569,600元。鹿新公司针对付备刚的上诉请求辩称：不同意付备刚的上诉请求。鹿新公司上诉于本院称：涉案安置期房证明单仅是为确定应安置人口及应安置期房的面积，同时系购买安置期房的附属证明，故在鹿新公司与付某某签订的拆迁补偿安置协议中也明确凭安置协议及安置房证明单购房，付备刚仅凭安置期房证明单不能获得安置房屋。鹿新公司虽仅与付某某签订拆迁补偿安置协议，但该协议项下的应安置人员系付某某、付备刚、傅某某三户证明单上的所有人，鹿新公司已按约履行了安置义务，付备刚无权要求鹿新公司另行安置。鹿新公司请求撤销原审判决，改判驳回付备刚原审中的诉讼请求。付备刚针对鹿新公司的上诉请求辩称：不同意鹿新公司的上诉请求，坚持己方上诉请求。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，奉贤法院（2012）奉民三(民)初字第1704号民事判决及本院（2013）沪一中民二（民）终字第1177号民事判决均认定，2005年前后房屋遇动迁时，付某某和妻子钱某某为浦东新区××××（原××区××镇）××村××55号祖居房屋住户、傅某某户为浦东新区××××（原××区××镇）××村××55号2室二层楼房住户、付备刚户为浦东新区××××（原××区××镇）××村××55号3室二层楼房住户，该房屋经上海市公安局六灶派出所户籍证明证实上述人员及家属均为实际居住人员。2006年11月29日付某某（户主）户一方钱某某代理出具“承诺书”同意政府回购剩余面积67.41平方米，按回购价每平方米800元计算。本案审理中，付备刚陈述，安置期房证明单上“傅备刚”的签名并非其本人签署。本院认为，付某某以付备刚的名义签署的《六灶镇安置房退房协议书》虽被认定为无效，但从《六灶镇安置房退房协议书》的实际履行情况看，虽然在该退房协议签订后，鹿新公司支付付某某安置退房款36,000元，并安置其面积为132.59平方米房屋一套，付某某的妻子钱某某也出具“承诺书”同意由政府回购剩余面积67.41平方米，但在此之后鹿新公司又再次安置给付某某户面积139.71平方米的房屋一套，鹿新公司与付某某以其实际行动否定了《六灶镇安置房退房协议书》及“承诺书”中的约定，该协议已失去履行的意义。即涉案《六灶镇安置房退房协议书》约定的内容已被鹿新公司与付某某的后续行为所替代，该退房协议书的合同目的最终并未实现，并未妨害当事人间的权利义务。涉案被拆迁土地房屋《农村宅基地使用权证》及《农民宅基地使用权审查表》上记载的户主均为案外人付某某。拆迁发生时，被拆迁土地房屋上附着有付某某户、付备刚户、傅某某户三本户口簿，即上述三本户口簿均对应同一农村宅基地使用权，而非各自享有不同的农村宅基地使用权。三份安置期房证明单记载的内容，系确认付某某户、付备刚户、傅某某户应安置人口及安置期房面积的上限，且三份安置期房证明单中确定的安置面积，包含于付某某与鹿新公司签订的拆迁补偿安置协议中，该份拆迁补偿安置协议对征收土地房屋后可得安置补偿利益作出了明确的约定，故本院认为，付某某与鹿新公司签订的拆迁补偿安置协议，确定了涉案被征用集体所有土地房屋可得补偿利益，付备刚户的户籍附着于被征用之集体所有土地房屋上，付备刚户可得拆迁补偿利益，当然亦包含于付某某与鹿新公司签订的拆迁补偿安置协议中。涉案安置期房证明单上虽然载明动迁户凭本证明单购买安置期房，但付某某与鹿新公司签订的拆迁补偿安置协议中明确凭拆迁补偿安置协议和安置房证明单购房，故应认定安置期房证明单系签订拆迁补偿安置协议之前置合同及被安置人用以购买安置房之凭证之一，而非拆迁补偿安置协议本身。因征用涉案农村集体所有土地房屋，鹿新公司已安置付某某户两套安置房屋，并结清了相应的款项，应认定鹿新公司完成了相应的安置义务。现付备刚要求鹿新公司按照安置期房证明单约定的内容安置其120平方米的房屋或者赔偿相应的房屋差价，缺乏事实基础，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三(民)初字第745号民事判决；二、驳回付备刚要求上海鹿新投资发展有限公司按2006年10月六灶××村动迁安置价格安置120平方米房屋或按现行市场同等价值作价赔偿的诉讼请求。一审案件受理费人民币80元，案件评估费人民币6,820元，两项合计6,900元，由付备刚负担；二审案件受理费人民币80元，由付备刚负担。本判决为终审判决。

审判人员

审判长顾依

代理审判员蒋庆琨

代理审判员娄永

裁判日期

二〇一六年一月七日

书记员

书记员许晶