审理法院：承德市中级人民法院
案号：（2015）承民终字第2611号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-11-23
审理经过
兴隆县天马房地产开发有限公司因与原审第三人张柏林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2015）兴民初字第1483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张英德及其委托代理人张建雄、王铁环，上诉人
兴隆县天马房地产开发有限公司的委托代理人林翔到庭参加诉讼，原审第三人张柏林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原判认定，原告张英德在兴隆县兴隆镇西关村二道街55号原有砖木结构瓦房四间、砖混结构平房两间及相应院落。土地使用权人原为原告妻子张秀兰，后登记在原告名下。其中有证房屋瓦房四间建筑面积为76.24平方米，无证房屋25.20平方米，院落空地为190.76平方米。该宅院位于被告
兴隆县天马房地产开发有限公司开发的天马二期的项目拆迁范围内。被告
兴隆县天马房地产开发有限公司将天马二期的拆迁事宜交给
承德市众和城市房屋拆迁咨询服务有限公司办理。为了拆迁需要，2008年10月3日，
江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对原告房屋及院落评估总价款214048.00元。其中有证房屋76.24平方米，评估价值149044.00元；院落空地129.16平方米，评估价值46498.00元；附属物（含无证房屋）评估价值18，507.00元。2009年5月10日，被告
兴隆县天马房地产开发有限公司与第三人张柏林及
承德市众和城市房屋拆迁咨询服务有限公司就原告的房屋达成拆迁货币补偿安置协议。该协议约定被告一次性补偿原告30万元后，原告的房屋归被告所有。补偿明细为：评估总价款214048.00元、奖励合款29809.00元、三项补助10411.00元、无批示房屋上调80%合款20462.00元、经核实增土地61.6平方米，每平方米补偿360.00元，补偿22176.00元，另补3094.00元，合计300000.00元。第三人张柏林在未取得原告的同意的情况下在被拆迁人栏签字，第三人于该日自行出具全权代表原告处理拆迁事宜的声明一份。该协议现未得到原告的追认。2009年9月31日，原告得知被告将属于原告所有的房屋拆除，因此与被告发生纠纷。2009年10月19日，被告将依据与张柏林签订的协议约定补偿原告的补偿款330000.00元交由兴隆县旧城改造开发拆迁办公室提存。现原告诉至本院，要求被告依据现行的拆迁安置补偿政策依据住改商用房的标准予以置换底商并要求被告赔偿被拆迁房屋内的物品损失。在本案审理过程中原告变更诉讼请求，原告自愿放弃了要求被告赔偿房屋内物品损失的诉讼请求，并对
江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对原告房屋及院落评估报价中附属物（含无证房屋）评估价值18507.00元的价值予以认可。对被告作出的货币补偿明细表中奖励项29809.00元亦予以认可。主张在1994年以后原告的房屋经兴隆县工商行政管理局登记为承德桥梁工程公司的办公用房。要求被告对被拆除的有证房屋和院落空地按照现行的拆迁安置补偿标准予以置换底商，并要求支付2009年10月1日至2015年7月31日的过渡期的安置费用。再本案审理过程中，本院经审查依法追加张柏林为第三人参加本案诉讼。另查明，兴隆县现行的拆迁安置补偿标准依据的是2011年7月21日兴隆县人民政府印发的兴政（2011）65号文件，即关于印发兴隆县国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知。依据该文件第十条规定，被拆迁人可以选择货币补偿、也可以选择房屋产权调换。第十一条规定，住改商房屋及用于经营的无证房屋认定条件为：有最近连续2年以上年审合格的工商营业执照、完税凭证以及实际用于经营的面积。第十二条产权调换办法规定，住宅房屋调换为住宅房屋的，按被征收人有证房屋建筑面积与安置用房建筑面积不低于1：1、不超过1：1.3的比例调换。第十三条确定，无证房屋按评估机构评估的价格给予被征收人货币补偿。第四十七条规定房屋征收部门给予被征收人搬迁费、误工费。搬迁费按被征收有证房屋建筑面积20元每平方米一次性支付、误工费按1500元每户一次性支付。征收住宅房屋，房屋征收部门按被征收有证房屋建筑面积每平方米每月20元一次性支付临时安置费。兴隆县兴隆镇现行的国有土地出让补偿标准为每平方米900.00元。依据该规定原告的房屋被拆迁，原告应取得误工费1500.00元；搬迁费按照有证房76.24平方米，每平方米20元，计1524.80元，过渡期安置费自2009年10月1日至2015年7月31日为88438.40元。原审法院认为，第三人张柏林在没有得到原告授权的情况下于2009年5月10日，就属于原告的房屋与被告签订房屋拆迁货币补偿安置协议，该协议签订后又没有得到原告张英德的追认，该协议属于无效合同。被告明知第三人没有得到原告的授权与其签订协议，致使原告的房屋在没有得到合理补偿的情况下被拆除。被告对原告房屋被拆除的合理安置补偿应承担赔偿责任。第三人在没有得到原告的委托擅自与被告签订安置补偿协议，对于原告的损失应承担连带赔偿义务。原告要求对其房屋被拆除，按照现行的拆迁政策予以补偿的诉讼请求，本院予以支持。其中对建筑面积76.24平方米有证的房屋，原告主张选择产权调换的方式予以置换底商，原告的房屋虽然在工商登记为承德桥梁工程公司的经营场所，但结合庭审过程中原告的陈述，该房屋被拆除时并未实际用于承德桥梁工程公司的办公用房，原告要求置换底商的诉讼请求本院不予支持，应依据现行安置政策按照有证房屋建筑面积76.24平方米以1：1.3的比例置换建筑面积99.11平方米的住宅。因原、被告对
江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对原告房屋及院落评估报价中附属物（含无证房屋）评估价值18507.00元及对被告作出的货币补偿明细表中奖励项29809.00元均予以认可，被告应该依据该标准对原告予以相应的货币补偿。对面积为190.76平方米院落空地，应依据现行的每平方米900.00元的标准予以货币补偿为171684.00元。原告的房屋被拆除依据兴隆县现行拆迁政策标准应取得搬迁费1524.80元、误工费1500.00元。原告的房屋于2009年9月31日被拆除，被告兴隆县房地产
一审法院认为
开发有限公司应按照现行拆迁政策支付原告相应的安置过渡费用。按照现行拆迁政策自2009年10月1日至2015年7月31日期间的过渡期安置费为88438.40元。上述款项合计311463.20元，被告应予以补偿原告。据此，原审法院判决：一、被告
兴隆县天马房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张英德在“天马二期”地段范围内的建筑面积为99.11平方米的住宅一套。如面积与实际房屋面积不符，按照交付时的市场价格互相找价。二、被告
兴隆县天马房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张英德房屋拆迁的误工费、搬迁费、自2009年10月1日至2015年7月31日期间的过渡期安置费、附属物价款、奖励项款、190.76平方米院落空地补偿款共计311，463.20元。三、第三人张柏林对上述第一、二项款物承担连带给付义务。四、驳回原告张英德的其他诉讼请求。宣判后，原审原告张英德及原审被告
兴隆县天马房地产开发有限公司均不服，向本院提起上诉。
兴隆县天马房地产开发有限公司上诉主要称：一、2009年5月10日，我方委托的承德市众合城市房屋拆迁咨询服务有限公司与张英德委托的张柏林达成了房屋拆迁货币补偿安置协议书，并于同年10月19日将补偿款33万元交由兴隆县旧城改造开发拆迁办公室提存，上诉人的拆迁补偿义务已经履行完毕，一审法院按照没有履行拆迁安置义务的责任来确定按照现行拆迁政策予以安置明显不合理。二、一审法院计算补偿费的方式存在错误，其中奖励项29809.00元是针对被拆迁人如期拆迁不存在争议的情况下被上诉人自愿对拆迁人进行的额外奖励，现双方本身存在争议，那么该奖励本不该存在。另外过渡安置房、空地补偿费的计算均没有依据。请求撤销原判，依法改判按照2009年拆迁安置政策对张英德予以补偿安置。张英德上诉主要称：一、一审法院对于被拆迁房屋的定性错误，采信
兴隆县天马房地产开发有限公司提供的照片作为定案依据错误，该房屋被拆迁前属于住改商用房，
兴隆县天马房地产开发有限公司应当按照商用房的标准予以补偿。二、一审法院认定我方对江苏博文房产土地造价咨询评估有限公司对我方房屋及院落评估报价中附属物（含无证房屋）评估价值18507.00元、货币补偿明细表中奖励项29809.00元予以认可是错误的。一审庭审中，我方没有放弃要求
兴隆县天马房地产开发有限公司赔偿房屋内物品损失的诉讼请求，仅表示在此案中不主张，不等于放弃主张权利及何时以何种方式主张权利。三、一审法院对于25.2㎡的无房产权证房屋未作置换是错误的，我方已明确表示要房屋，且一审法院的赔偿标准也不是现实时价。四、我方在一审提交的起诉书中明确列明案由为“财产侵害纠纷”，而一审法院却以“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”为案由进行审理错误。请求二审法院撤销原判，依法按现行补偿政策，按照商用房补偿标准给予补偿。
本院查明
经二审法院审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为
本院认为，一、对于
兴隆县天马房地产开发有限公司及张英德上诉认为不应按照兴隆县人民政府印发的兴政（2011）65号文件规定的安置补偿标准对张英德给予补偿的问题：2009年5月10日，上诉人
兴隆县天马房地产开发有限公司与没有提供上诉人张英德授权委托书的原审第三人张柏林签订了《房屋拆迁货币补偿安置协议书》，该《房屋拆迁货币补偿安置协议书》自始无效，且
兴隆县天马房地产开发有限公司一审提供的2008年8月31日、2008年9月4日给张英德送达的两份送达证上亦没有张英德本人签字，不能认定张英德已经知晓拆迁事宜并与
兴隆县天马房地产开发有限公司达成合意的事实，故
兴隆县天马房地产开发有限公司要求按2009年拆迁安置政策对张英德给予补偿的理由不能成立。而张英德虽在一审提供了一份盖有兴隆县城市建设投资管理办公室印章的各项补偿费用表格，但其并未能提供正式的政府文件及有依据的补偿计算标准，故其认为该表格所载明的乃是现行的拆迁补偿标准，并要求按该表格所列各项数额给予其补偿的理由亦不能成立。一审法院依职权调取了兴隆县现行的拆迁安置补偿标准依据，即兴隆县人民政府印发的兴政（2011）65号文件“兴隆县人民政府关于印发兴隆县国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知，以此通知作为确定本案拆迁安置补偿标准的依据正确。二、
兴隆县天马房地产开发有限公司及张英德对于一审法院判决补偿的各项费用及计算依据等不予认可的问题：（一）由于张英德未能提供兴政（2011）65号文件第11条规定的被拆迁房屋最近2年以上年审合格的工商营业执照、完税凭证以及实际用于经营的面积的证明，其要求认定被拆迁房屋的性质系住改商用房屋并按照商用房屋给予其补偿的理由不能成立。（二）依据兴政（2011）65号文件第13条“无证房屋按评估机构的价格给予被征收人货币补偿”的规定，张英德要求对于25.2㎡的无房产权证房屋进行置换的理由不能成立。（三）依照兴政（2011）65号文件第47条的规定，
兴隆县天马房地产开发有限公司认为一审判决其向张英德支付搬迁费、误工费、临时安置费以及计算没有依据的理由亦不能成立。（四）
兴隆县天马房地产开发有限公司上诉还提出，奖励项29809.00元是针对被拆迁人不存在争议的情况下拆迁人自愿对被拆迁人进行的额外奖励，现双方存在争议，故不应给予张英德该项奖励。
兴隆县天马房地产开发有限公司在未征得张英德同意的情况下，擅自拆除了张英德名下的房屋，该拆迁行为本身就不具备法律效力，且并未影响
兴隆县天马房地产开发有限公司的整体拆迁进度，理应给予张英德奖励项下29809.00元的补偿。另张英德在上诉状中亦不认可奖励项29809.00元以及
江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对其及院落评估报价中附属物（含无证房屋）评估价值为18507.00元。一审法院曾对张英德本人做过一份询问笔录，张英德在笔录中明确表示“我对2008年9月8日被告（
兴隆县天马房地产开发有限公司）提交的价值评估报告所报的无证房及附属物价值均认可，同时认可被告予以29809.00元的奖励项标准”，并在笔录后注明“属实”，签有本人姓名及时间，二审庭审中张英德亦承认系其本人签字，故其该项上诉理由不能成立。三、张英德上诉还提出其在一审提交的起诉书中明确列明案由为“财产侵害纠纷”，而一审法院却以“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”为案由进行审理错误。张英德在上诉状已经表示其对于要求
兴隆县天马房地产开发有限公司赔偿房屋内物品损失的诉讼请求在本案中不予主张，故一审法院将案由确定为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”，并针对房屋拆迁等产生的一系列安置补偿问题进行审理并无不当。综上，
兴隆县天马房地产开发有限公司及张英德的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23600.00元人民币，由上诉人
兴隆县天马房地产开发有限公司及上诉人张英德各承担11800.00元人民币。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长张认众
代理审判员王立娟
代理审判员魏华
裁判日期
二〇一五年十一月二十三日
书记员
书记员王一凡
