审理法院：仁怀市人民法院
案号：（2016）黔0382民初2825号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-10-17
审理经过
原告喻五与被告仁怀市城市开发建设投资经营有限责任公司（以下简称仁怀市城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喻五，被告仁怀市城投公司之委托代理人卢成尧、孟秋旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告喻五向本院提出诉讼请求：1、被告返还向原告无理摊派的各种税费11163元；2、被告按现安置房公摊面积补足原告安置房80㎡；3、被告返还无理收取的购房差价97203元；4、本案诉讼费和相关费用由被告承担。事实与理由：2007年3月，原告按照市房产管理局《关于（茅台镇规划建设杨柳湾组团国有土地上房屋拆迁补偿安置方案）的批复》，与被告签订了《仁怀市茅台城镇规划建设杨柳湾组团房屋拆迁补偿安置协议》，协议签订后，被告曲意解读政府政策，模糊政府与拆迁人的合理意愿。一是转嫁费用；在《方案》中，政府未明确规定拆迁承担相关多种税费，拆迁安置是政府采购行为，采购建造安置房，补偿、安置被拆迁人，理应由拆迁人承担。二是违反“拆一还一、产权互换”的规定；公用设施是政府补偿、安置的基础设施之一，公摊是基础设施，也是安置、补偿的重要组成部分，因原告拆迁房屋均为小矮房，停靠放通行便捷，政府测绘部门丈量房屋时，只丈量拆迁房主体部分，原告拆迁房公用设施并未测量计算，在对等互换的条件下，安置房的面积主体部分应当不包含公摊。三是违反超面积的补偿方式；为了不损害被拆迁人的利益，《方案》规定，还房面积超过原房面积的部分，由被拆迁人按市场评估价格向甲方即拆迁人补款，并提出了优惠方式，因此政府不可能按市场交易价格强卖给被拆迁人，但被告却恶意曲解为商品房市场交易实时价格。四是被告有不作为行为；安置房的市场建造价格，未会同被拆迁人进行市场建造价格评估，价格随意性强、太高。五是故意拖延建造时间；2007年到2012年间产权房的建造价格和交易上涨系数是其他商品5-10倍，由此而造成的价差理应由被告买单。被告的上述行为严重损害了原告的利益，故诉至人民法院主张上述请求。
被告辩称
被告仁怀市城投公司辩称，一、原告要求答辩人返还各种税费的请求依法不能成立；原告办理还房权属登记时，相关税费是房管部门按照国家规定收取的，并非答辩人收取，答辩人仅是代扣代缴，且根据原、被告双方签订的《产权调换房屋安置计算表》可以看出，原告所缴纳的相关税费并非整个还房部分的税费，而是还房面积超过被拆迁房屋面积差额部分的税费，该超出部分应视为原告向被告按市场评估价购买的房屋，原告作为买方，在办理权属登记时理所当然需要承担相关税费。二、原告要求答辩人按现安置房公摊面积补足原告安置房的请求无事实和法律依据；原告被拆除的房屋是按照建筑面积计算的，被告向其提供的还房，也是按照建筑面积计算的，完全符合《补偿安置方案》的规定及双方所签订的《补偿安置协议》“拆一还一、产权互换”的约定。三、原告无权请求答辩人返还购房“差价款”；原告要求返还的差价款实际是指原告回迁安置房与被拆迁房屋的结构差等补偿款、超面积房屋补差款、超面积房屋税费等，上述款项的收取符合《补偿安置方案》的规定及双方所签订的《补偿安置协议》的约定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院查明
原告喻五围绕诉讼请求依法提交了下列证据：一、身份证，证明原告主体资格适格；二、《公证书》及《仁怀市茅台城镇规划建设杨柳湾组团房屋拆迁补偿安置协议》一份，证明原、被告双方签订了补偿安置协议，并经公证。该协议约定补偿安置方式为产权调换，安置还房与原房屋面积拆一还一产权调换；三、产权调换安置计算表，证明被告丈量被拆迁房屋后所补偿的房屋与实际不符；四、缴费通知书、收款收据各一份，证明原告缴纳税费等其他费用的事实；五、房屋产权平面图，证明安置房屋已办理登记及载明公摊面积的事实；六、仁怀市房产管理局第仁房管〈2005〉59号文件，证明仁怀市房产管理局同意被告按《茅台镇规划建设杨柳湾组团国有土地上房屋拆迁补偿安置方案》组织拆迁的事实；七、协议拆迁笔录一份，证明原告应多得还房面积20㎡的事实（以上证据均为复印件）。被告仁怀市城投公司认为第七组证据系复印件，无法核实真实性，不予认可，对其余证据真实性均不持异议。被告仁怀市城投公司向本院提交下列证据：一、仁怀市城投公司仁城投茅报〔2005〕06号文件、仁怀市房产管理局第仁房管〔2005〕59号文件；二、喻五、牟茂伟、陈帮群、黎贵甫产权调换安置计算表各一份；三、牟茂伟、陈帮群、喻五、许炳生、黎贵甫、黎德刚与被告公司签订的《仁怀市茅台城镇规划建设杨柳湾组团房屋拆迁产权调换安置合同》各一份；四、房地产估价报告一份（以上证据均为复印件）。被告提交上述证据主要证明为确定被拆迁房屋货币补偿金额，被告公司已委托中介机构对被拆迁房屋市场价值进行评估，并由双方签订了安置补偿协议，产权调换安置合同，对还房的价值进行了确认，并由原告签字认可。原告对第四组证据不予认可，认为被告公司是否进行委托评估，其不清楚，对其余证据的真实性不持异议。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的“拆迁笔录”的真实性提出异议，因该笔录载明原告喻五被拆除房屋的面积为225.02㎡，而《仁怀市茅台城镇规划建设杨柳湾组团房屋拆迁补偿安置协议》、《仁怀市茅台城镇规划建设杨柳湾组团房屋拆迁产权调换安置合同》载明原告被拆迁房屋面积为225.02㎡（219.82㎡+5.2㎡），故该笔录是否真实不影响本案的裁判，故对该协议在本案中不予认定。原告对被告提交的“房地产估价报告”的真实性提出异议，但原、被告在安置协议中约定还房面积超出拆迁房屋面积的按市场评估价计算，且原告亦按评估标准支付了超出拆迁面积房屋的价款，故对原告提出其对评估及评估的价格标准不清楚的抗辩不予采信，对该评估报告的真实性予以确认，作为认定本案案件事实的证据采用。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年11月23日，被告仁怀市城投公司作为茅台城镇建设杨柳湾组团建设工程的拆迁人，制定了《茅台城镇建设杨柳湾组团国有土地上房屋拆迁补偿安置方案》呈报仁怀市房地产管理局进行审查批复，该方案载明：“……五、3、被拆迁房屋的评估价格由具有房地产评估资质的机构按照《房地产估价规范》进行评估。六、拆迁补偿安置形式和标准，（一）住宅房屋，1、产权调换（1）在符合规划的前提下，按原房所在区域就近对应在规划的安置区内修建回迁房进行安置；（3）、安置还房与原房面积相等部分实行拆一还一，产权互换，按优惠政策补相应结构、成新、楼层差价、其中框架、砖混结构补相应成新差、楼层差；砖木及其他结构补结构差，成新差（结构差、成新差价由具有资质的房地产评估机构评估确定）和楼层差；还房面积超过原房屋面积部分，由被拆迁人按还房评估市场价补款，在20㎡（含20㎡）以内的按还房评估市场价优惠10%，超过20㎡以上的按还房评估市场价补款。（一）非住宅房。（2）安置还房与原房面积相等部分，实行拆一还一，按结构、成新等互补差价（结构差价和还房的市场价格由具有资质的房地产评估机构评估确定）。还房面积超过原房屋面积部分，由被拆迁人按市场价补款”。该方案所附的具体拆迁补偿标准均在“房地产估价报告”载明的标准区间范围内。同日，仁怀市房产管理局作出仁房管〔2005〕59号批复文件，同意被告仁怀市城投公司按照该方案组织拆迁。
2007年6月26日，原告喻五（乙方）与被告仁怀市城投公司（甲方）签订《仁怀市茅台城镇规划建设杨柳湾组团房屋拆迁补偿安置协议》，并经仁怀市公证处进行公证，该协议载明：1、主体房屋建筑面积共219.82㎡（砖混结构37.44㎡，砖木结构182.38㎡），其中经营性门面35.8㎡（砖木结构），附属房屋建筑面积5.2㎡（砖木结构），补偿安置方式为产权调换，产权调换方式中约定安置还房与原房面积相等部分实行拆一还一，产权互换，按优惠政策补相应结构、成新、楼层差价；还房面积超过原房屋面积部分，由乙方按评市场估价向甲方补款，在20㎡（含20㎡）以内的按市场评估价优惠10%，超过20㎡以上的按市场评估价补款。2012年1月6日，原告喻五在被告仁怀市城投公司制作的“产权调换房屋安置计算表”上签字确认，该计算表对回迁安置房超面积部分应缴纳各种税费及其他费用情况进行明确记载，其中印花税349元、契税2096元、交易费267元、测绘费61元、工本费20元、登记费320元、维修基金4068元、营业税及其他税费3982元，共计11163元。双方并于同日签订《仁怀市茅台城镇规划建设杨柳湾组团房屋拆迁产权调换安置合同》，该合同主要内容为：1、经甲乙双方确认，甲方拆除乙方房屋主体建筑面积为住宅房屋（砖木146.58㎡，砖混37.44㎡，经营性用房砖木35.8㎡；3、根据《方案》及《实施细则》的规定，双方应遵循产权调换办法如下：（1）、还房建筑面积（住宅）等于被拆迁房屋建筑面积的部分，由被拆迁人向拆迁人补相应的结构差、层高差及成新差。（2）、还房建筑面积大于被拆迁房屋面积在20㎡（含20㎡）以内的，按仁怀市天平房地产估价有限公司市场评估价优惠10%计价；超过20㎡以上的部分按市场评估价由乙方补交超面积房款。（4）、经营性用房还房建筑面积等于被拆迁建筑面积的部分，由被拆迁人向拆迁人补相应的结构差及成新差；超面积部分由乙方向甲方按市场评估价补交超面积房款。二、产权调换房屋，（一）住宅房屋，1、乙方自愿申请在仁怀市茅台杨柳湾社区回迁安置房内进行产权调换，选择2号楼1-负1-2、7号楼2-3-4,2-1-4、2-1-5房屋进行回迁安置；甲方根据拆除乙方原住宅房屋184.02㎡，对应安置回迁房面积212.66㎡，超出原住宅房屋28.64㎡，按市场评估价1120元和优惠10%即1008元/㎡计算为29837元（1008元/㎡×20㎡＋8.64㎡×1120元/㎡）。3、根据《产权调换房屋安置计算表》，乙方已拆迁房屋与回迁房屋等面积部分由乙方向甲方补款合计23052元。乙方应向甲方补交房款合计52889元。（二）经营性用房。1、乙方自愿申请在仁怀市茅台杨柳湾社区回迁安置房内进行产权调换安置，选择7号楼4号26.84㎡、7号楼5号24.84㎡房屋进行回迁安置；甲方根据拆除乙方经营性用房35.8㎡，对应安置经营性用房51.68㎡，超出原经营性用房15.88㎡按《实施细则》规定补差计算为15.88㎡×2520元=40018元，根据《产权调换房屋安置计算表》，乙方已拆迁房屋与回迁房屋等面积部分由甲方向乙方补款4296元，以上乙方应向甲方补款合计44314元。上述各项费用合计97203元（52889元+44314元），乙方须向甲方一次性付清所应交纳的房款并缴纳相关税费后方可领取所选房屋的钥匙。三、（二）、产权调换安置结束后，按房地产管理部门现行房管政策办理产权手续；办理房产手续时所需费用：拆迁面积内由拆迁人承担，超面积部分由被拆迁人自行承担并由甲方负责代收交相关部门，领取产权证时以相关税费单据与乙方结算。四、被拆迁人在签订产权调换合同后，不得更改选择。原告喻五向茅台城建项目部缴纳房款差额、税费、维修基金等各项费用108366元（97203元+11163元）。
原告喻五取得安置房屋后，仁怀市房产管理交易所于2014年11月4日向其颁发遵房权证仁怀市字第201400668号、遵房权证仁怀市字第201400667号、遵房权证仁怀市字第201400670号、遵房权证仁怀市字第201400671号房屋所有权证，上述房权证载明原告喻五安置房屋，共同共有人伍兴群，其中住宅建筑面积共226.89㎡（93.52㎡+133.37㎡），包括套内建筑面积201.06㎡（81.8㎡+119.26㎡），分摊面积25.83㎡（11.72㎡+14.11㎡）；商住用房建筑面积38.21㎡，套内建筑面积38.12，分摊面积0.09㎡；商业用房建筑面积35.36㎡，套内建筑面积35.28，分摊面积0.08㎡。原告喻五所承担的公摊面积共计26㎡。现原告喻五以被告的上述安置行为严重损害其合法利益为由诉至本院主张上述请求。
本院认为
本院认为，原、被告所签订的《仁怀市茅台城镇规划建设杨柳湾组团房屋拆迁补偿安置协议》、《仁怀市茅台城镇规划建设杨柳湾组团房屋拆迁产权调换安置合同》（以下简称“协议”、“合同”），双方当事人对其真实性、合法性、关联性不持异议，表明上述协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。本案争议的焦点为原告享有还房面积是否应包括公摊面积？原告是否应当缴纳超面积还房部分差价和承担超面积还房部分的税费等费用？
对原告享有还房面积是否应包括公摊面积问题。双方所签订的协议及合同均明确界定了原告喻五被拆迁的主体房屋建筑面积，双方在协议、合同中虽未对还房面积的公摊问题进行约定，但被告所拆除原告的房屋是按房屋建筑面积勘丈登记计算，根据住房和城乡建设部发布的《城市测量规范》标准，房屋建筑面积存在公摊，因原告被拆除的房屋面积是按建筑面积计算，所以,原告获取的还房面积，也应按房屋建筑面积计算，还房属多层建筑，其中存在公共建筑设施，公共建筑设施面积应由各业主分摊，故被告仁怀市城投公司的行为并未违反相关规定和双方约定，且原告喻五所承担的公摊面积全部共计26㎡，故原告主张被告按现安置房公摊面积补足安置房80㎡的诉讼请求，本院不予支持。
在本案中，原、被告双方均予以认可所收税费是针对还房面积超被拆迁房面积的部分计算收取。原告原住宅房屋184.02㎡，对应安置回迁房面积212.66㎡，超出原住宅房屋28.64㎡；原告被拆除经营性用房35.8㎡，对应安置经营性用房51.68㎡，超出原经营性用房15.88㎡；原告的还房面积超过了被拆迁房屋面积。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。……。”、第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值用于产权调换房屋的差价。……。”、《中华人民共和国契税暂行条例》第三条：“契税税率为3-5%。……。”第四条：“契税的计算依据：……。（三）、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。”的规定及原、被告所签订协议、合同的约定，被告仁怀市城投公司按评估公司的评估价计算超面积部分差价，并代为收取超面积部分税费等各种费用的行为，就计算方式和标准、金额已经原告签字确认并缴纳，安置行为已完成，被告仁怀市城投公司的行为并未违反当事人的意思自治原则和公平原则，故原告主张被告返还各种税费11163元及购房差价97203元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告喻五的诉讼请求。
案件受理费60元（缓交），由原告喻五承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满之日起七日内向本院或直接向遵义市中级人民法院预交上诉费60元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审判人员
审判长李洪乾
审判员张浪琴
人民陪审员鲁世良
裁判日期
二〇一六年十月十七日
书记员
书记员祝光明
