审理法院：南通市中级人民法院
案号：（2016）苏06民终2343号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-09-22
审理经过
上诉人陆炳贵因与被上诉人陆炳余、南通永泰房屋征收服务有限公司房屋（以下简称永泰公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港唐民初字第00804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人陆炳贵上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。一、二审案件受理费由被上诉人负担。理由如下：1、一审法院认定事实错误。本人仅是将房屋出租给陆炳余，并未出售给他，如果本人真想卖房，无需在办理产权登记后5日内与陆炳余签订买卖协议，其完全可以直接领取陆炳余一人的产权证书。案涉房屋为紧邻市二中的学区房，一个月的租金就是两百多元，由于本人出租房屋受到陆炳余妻子的干扰，所以才将房屋出租给陆炳余。房产转让证明所涉内容仅是关于房屋的出租事宜，而非买卖事宜。2、一审法院认定房产转让证明符合买卖合同关系，应为买卖合同是错误的。本人对房屋没有买卖的真实意思，且案涉房屋属于本人的夫妻共同财产，本人一人也无权出售房屋。如果陆炳余是向本人购买房屋，其应当向本人主张办理过户手续。3、一审认定两被上诉人签订的拆迁安置补偿协议有效是错误的。本人是案涉房屋的共有权人之一，房屋拆迁不仅涉及房屋的补偿款，还涉及有关人身权益的安置利益，两被上诉人签订的补偿协议侵犯了本人的拆迁财产权益和安置权益，补偿协议应为无效。
被上诉人辩称
被上诉人陆炳余辩称，1、上诉人主张双方之间系房屋出租关系缺乏事实依据，与房屋转让证明及证人证言的内容相违背。2、上诉人以无权处分夫妻共同财产为由主张房屋转让证明无效也不能成立。首先，上诉人的妻子对房屋买卖的事实应当明知，其次，根据最高人民法院的司法解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。3、上诉人以其为案涉房屋权属证书上的共有人为由主张房屋拆迁安置补偿协议无效不能成立。首先，权属证书不是享有权利的唯一凭证，案涉房屋的拆迁利益享有主体因双方的买卖行为发生转移，尽管案涉房屋未及时办理权属过户登记，但本人基于买受行为及合法占有的行为实际取得房屋各项权利。案涉拆迁安置补偿协议合法有效。4、上诉人在本人全面履行房屋买卖合同义务，案涉房屋已交给本人居住十多年的情况下再主张拆迁利益，其行为违背诚实信用原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
永泰公司未应诉答辩。
陆炳余向一审法院诉称：陆炳贵于2000年4月19日将其案涉房屋产权份额卖给本人。本人于2014年12月9日与永泰公司签订了《港闸区住宅房屋征收（搬迁）补偿安置协议》（以下简称安置协议），约定本人自愿选择货币作为补偿方式进行安置，合法建筑面积区位因素与漏项等补偿为24016.84元。本人已经按照协议要求腾空房屋并交付给永泰公司，其未能按照协议发放补偿款。现要求永泰公司给付补偿款24016.84元，诉讼费由其负担。
一审法院审理查明，陆炳余与第三人陆炳贵于2000年4月19日签订了《房产转让证明》，约定：兹有××巷××号付××号陆炳贵的私房壹间半，面积大约26平方（包括：外线电表、厨房在内），转让给陆炳余，计人民币捌仟伍佰元整，钱一次性付清，老太百岁后暂借停放三天。立据人：陆炳余、陆炳贵；见证人：唐某。陆炳余于当日将8500元交付给第三人陆炳贵，上述房屋由陆炳余居住使用，但至诉讼前，双方并没有去房产登记部门作产权变更。陆炳余与永泰公司于2014年12月9日签订安置协议，约定：陆炳余自愿选择货币补偿方式进行补偿安置。永泰公司补偿陆炳余合法建筑面积区位因素与漏项等补偿款24016.84元及其他补偿款共计264185.2元。目前案涉房屋已经腾空拆除完毕。
本院认为
经当事人确认，一审法院归纳本案的争议焦点为:陆炳余与永泰公司之间签订的安置协议是否合法有效，永泰公司是否应当履行支付合法建筑面积区位因素与漏项之补偿款的合同义务。
一审法院认为，陆炳余作为被拆迁房屋产权登记人之一，并持有与其他共有人间的房产转让证明，永泰公司有理由相信陆炳余基于买卖对房屋享有处分权，并据此与陆炳余签订拆迁补偿安置协议，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。关于第三人陆炳贵述称其与陆炳余之间仅为房屋租赁关系，陆炳余无权代表其签订拆迁安置补偿协议的主张，法院认为，首先，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。拆迁补偿安置协议作为权利转让的有偿合同，亦可参照适用上述规定。依据该规定，合同当事人对标的物是否有处分权，不影响合同的效力。其次，依据陆炳余提供的房产转让证明、证人证言，结合陆炳余实际占有使用被拆迁房屋、支付相应对价以及持有房屋权证原件的事实，可以认定陆炳余与第三人之间的交易行为符合买卖合同的基本特征。第三人述称双方为租赁关系，8500元为租金，远低于房屋市场价格，但未能提供证据予以证明，对陆炳余持有权证原件亦未能作出合理性解释，对此法院不予采信。陆炳余与第三人之间买卖合同关系合法有效，第三人本就应履行向陆炳余交付房屋并转移房屋所有权的合同基本义务。现陆炳余已实际占有房屋，并向永泰公司交付房屋，双方签订并履行安置协议的行为，并不损及第三人合法利益。综上两点，法院对第三人的该项述称不予采信。双方之间签订的安置协议合法有效，永泰公司应当按照协议约定履行合同义务，故对陆炳余要求永泰公司支付合法建筑面积区位因素与漏项等补偿款的诉请，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百七十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四十五条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决南通永泰房屋征收服务有限公司于判决生效之日起十日内给付陆炳余合法建筑面积区位因素与漏项等补偿款24016.84元。案件受理费400元，由永泰公司负担。
二审中，上诉人提供以下证据：1、1997年南通市物价局和房产管理局的拆迁补偿标准，里面提到砖木结构的房屋，九成新2米8高的是每平方米495元，以此证明房产转让证明上的8500元明显偏低。2、2004年房产局、物价局、国土局颁布的通房（2004）38号文件，证明唐闸地区的区位补偿是每平方米850元，也可证明房产转让证明中的8500元明显偏低。3、凭证，证明在签订转让合同以前双方就是租赁关系。4、陆炳余的儿子书写的说明，证明房屋不是卖给陆炳余的。5、常住人口登记卡，证明上诉人的女儿、女婿、外孙户口都在××巷××-××号，说明房屋没有卖给陆炳余。被上诉人质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，不能达到上诉人的证明目的。每平方米495元为土地的补偿价，不能证明案涉房屋的市场价格，而且双方签订房屋转让证明也是基于自愿原则。对证据2的质证意见同证据1。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，借住人的签名不是陆炳余本人的签名，而且也不能达到上诉人的证明目的。双方约定每月的租金为人民币8.4元，恰好证明案涉房屋的买卖价格符合市场价格。证据4属于证人证言，陆志华作为证人应该出庭作证，否则没有法律效力。对证据5的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。该证据只能证明上诉人的女儿一家户口从××巷迁来，但是不能证明不存在买卖关系。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、陆炳贵与陆炳余之间是房屋买卖关系还是房屋出租关系。如双方系房屋买卖关系，陆炳贵一人的处分行为能否对其妻子产生效力；二、两被上诉人签订的拆迁安置补偿协议是否有效。关于争议焦点一，陆炳贵和陆炳余签订了房产转让证明，且有见证人予以签字，从证明内容看，转让即是买卖的含义，见证人也作为证人作证双方是买卖的关系，故上诉人认为双方系房屋租赁关系没有依据。上诉人二审提供了拆迁补偿标准等证据证明8500元的转让费用过低，本院认为，拆迁补偿标准与房屋买卖市场价不具有可比性，不能证明房屋转让价格过低。房产转让证明虽没有陆炳贵妻子的签字，但根据最高人民法院的司法解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故即使陆炳贵处分案涉房屋时其妻子不知情，也不影响房屋买卖的效力。关于争议焦点二，陆炳余持有房产证原件和房产转让证明，且陆炳余实际占有案涉房屋，永泰公司有理由相信陆炳余有权签订拆迁安置补偿协议。协议不存在无效情形，一审判决永泰公司按照协议约定给付款项并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人陆炳贵负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长杨盛
代理审判员周敏
代理审判员张峥嵘
裁判日期
二〇一六年九月二十二日
书记员
书记员施惠惠
