审理法院：南充市中级人民法院
案号：（2016）川13民终1526号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-11-01
审理经过
上诉人李成龙、罗建华因与被上诉人四川凯豪置业有限公司（以下简称“凯豪置业公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2015）营民初字第3201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明：2010年7月30日，李成龙与凯豪置业公司签订《房屋拆迁产权调换协议》约定:凯豪置业公司用位于营山县尚城阳光4幢1单元4层A号的一套安置房（建筑面积101.5㎡）置换李成龙、罗建华位于营山县新北街11号2幢4楼B号的住宅一套（建筑面积106.28㎡），双方进行结算,凯豪置业公司应补偿李成龙、罗建华54081.26元。2010年7月31日，李成龙又与凯豪置业公司签订协议约定:凯豪置业公司用位于营山县尚城阳光3栋2单元1楼C号住房调换李成龙位于营山县尚城阳光4幢1单元4层A号的安置房，双方互不补差价。2010年2月3日，李成龙与凯豪置业公司签订《商品房买卖协议》，凯豪置业公司将尚城阳光小区3栋1单元1楼C号(建筑面积101㎡)住房出售给李成龙，总价款242400元。2014年8月,罗建华与凯豪置业公司签订了商品房交接清单、对拆迁调换房屋和购买的商品房屋一并进行了结算,最后确认李成龙下欠凯豪置业公司款项共计39000元。
2012年12月9日，凯豪置业公司发布交房公告，订于2012年12月11日至2013年1月10日集中交房。2012年12月29日再次发布交房公告，订于2012年12月30日至2013年1月30日交房结算。
另查明：凯豪置业在售楼宣传资料图纸上明确载明了绿化面积及附属设施。凯豪尚城阳光小区规划施工许可面积为19949㎡，批准层数为6+1层，实际申请验收面积为23579㎡，实际建修为7+1层。2012年5月30日，营山县住房和城乡规划建设局对尚城阳光未按照建设工程规划许可规定进行施工建设的违法行为给予了警告、整改、罚款的行政处罚。
关于凯豪置业公司未按协议完善室内设施设备的问题，双方在结算时已经协商并结算，由凯豪置业公司给予李成龙、罗建华补偿1500元，李成龙当庭认可属实。
一审法院认为
李成龙、罗建华2015年10月29日向原审法院起诉，请求法院判决：l.凯豪置业公司不按与被拆迁户签协议时认可的规划图纸修建还房，应向李成龙、罗建华赔偿损失人民币6.8万元（以下币种均为人民币），补偿4万元（原设计规划绿道两用地为5226㎡，更改后只剩2600㎡，多占绿道两用地2626㎡，折合土地4亩。按照营山县人民政府【2009】40号文件，按每亩78.73万元计算，合计为人民币314.092万元。本土地使用权属李成龙等46户所用，故凯豪置业公司应将此款赔付给李成龙等46户人，即李成龙、罗建华应获赔6.8万元；按照规划，营业房只能修建762㎡，实际修建了2062㎡，超建1300㎡。按照当时营业房每平万米5000元的价格计算，凯豪置业公司仅此多收入650万元，除去成本每平万米按照2000元计算，凯豪置业公司纯赚390万元。这其中，凯豪置业公司至少应拿出一半分给46户人，即每户应获补偿款4万元）;2.凯豪置业公司更改规划增加楼层多建房屋，应给李成龙、罗建华补偿20万元（原图纸规划设计6+1，凯豪置业公司私自更改为7+1，乃至8层，仅此就多修房屋54套。除掉成本，每套按20万元计算，合计盈利1080万元，凯豪置业公司应将此款中的20万元补偿给李成龙）;
3.小区设计图纸规划有草坪、水井、喷泉、小桥、楼阁、凉亭，凯豪置业公司私自更改后全无以上工程，建造以上工程项目至少需要200万元，要求凯豪置业公司将补偿款7.7万元给李成龙、罗建华;
4.凯豪置业公司没有按照营山县政府【2009】62号文件和拆迁协议完善室内设施、设备，室内电器、房门、厨房、厕所等设施设备，凯豪置业公司自作主张给李成龙、罗建华每户仅强制补偿0.15万元，按现工价每户至少要花1万元以上方能做好，要求凯豪置业公司补偿李成龙1万元;
5.凯豪置业公司没有按产权调换协议约定时间交房己违约，应按被拆迁户房屋地产评估补偿总金额的10%支付违约金，即凯豪置业公司应支付违约金66万元，向李成龙支付1.7万元;
综上，凯豪置业公司应向李成龙、罗建华补偿和赔偿共计41.2万元。
6.凯豪置业公司尽快办理房屋综合验收，为李成龙、罗建华办理房屋产权及国有土地使用权证。鉴于凯豪置业公司无视李成龙、罗建华权益，至今几年李成龙、罗建华都未接收房屋，应从拆迁之日起至政府发出验收合格公告之日止，承担超逾期过渡费。
7.诉讼费由凯豪置业公司承担。
原审法院经审理认为：凯豪置业公司未按规划图纸建房及更改规划增加楼层多建房屋的行为，属于行政违法行为，不属于民事案件受案范围，故本院对李成龙、罗建华的第1、2项诉求不予支持。
关于李成龙、罗建华的诉求3，良好的公共设施和环境对住户居住的舒适度确有重大的影响，凯豪置业公司在售楼宣传资料图纸上明确载明了绿化面积及相关附属休闲设施，但其未按照拆迁规划图纸面积修建、楼层修建还房及附属草坪、水井、喷泉、小桥、楼阁、凉亭。根据《根据中华人民共和国合同法》第十四条关于要约的规定，如果要约邀请的意思表示内容具体明确，并表明经要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思即为要约，因此即使广告内容没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容。根据《根据中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”的规定，凯豪置业公司未按约定履行合同义务，已构成违约，应承担因违约所造成的损失。鉴于损失无具体计算标准，因此，法院酌定凯豪置业公司赔偿李成龙、罗建华违约金5000元。
关于李成龙、罗建华的诉求4，凯豪置业公司虽然未按协议完善室内设施设备，但双方结算时达成了口头补偿协议，其协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。同时，凯豪置业公司已经按口头补充协议给与李成龙、罗建华1500元，故李成华、罗建华再以未按协议完善室内设施设备要求凯豪置业公司补偿10000元的理由不成立，法院不予支持。
关于李成龙、罗建华要求凯豪置业公司未按协议约定时间交房，应支付违约金的请求，经审理查明，李成龙、罗建华与凯豪置业公司双方对交房时间没有进行约定，故凯豪置业公司没有逾期交房的事实，李成龙、罗建华要求其承担违约责任的请求不成立，法院不予支持。
关于李成龙、罗建华要求凯豪置业公司支付拆迁之日起至验收合格之日止的逾期过渡费问题，罗建华在2014年8月13日与凯豪置业公司已经交接了房屋，并进行了结算，李成龙、罗建华的请求已无事实依据，法院对其该项主张不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决：一、四川凯豪置业有限公司在判决发生法律效力之日起十日内，赔偿李成龙、罗建华违约金共计人民币5000元；二、驳回李成龙、罗建华的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费300元，由刹车凯豪置业有限公司负担。
上诉人诉称
宣判后，上诉人李成龙不服，向本院提起上诉。请求：一、撤销四川省营山县人民法院（2015）营民初字第3202号民事判决；二、由被上诉人凯豪置业公司赔偿损失151849元（包括按照合同计算的违约金25705元；补偿逾期过渡费66144元；补偿室内设施设备费10000元；被上诉人加修楼层，多占上诉人绿化、通道地盘，修建商品房出售等行为影响生存、生活并造成的实际损失，要求50000元的赔偿）；三、支持上诉人合法的其他诉讼请求，包括土地、房屋产权证申办、合法移交房屋等。事实及理由，1、一审法院查明被上诉人凯豪置业公司在售楼宣传资料图纸上载明了绿化面积及相关附属休闲设施，但未按规划图纸面积、楼层修建还房及附属草坪、水井、喷泉等。且一审法院也认定了被上诉人的行为构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的拆迁协议，明确了违约金的支付条件及支付标准，按合同计算被上诉人应当向上诉人支付违约金25705元。但一审法院不顾合同约定，以损失无法确定为由酌定给与上诉人补偿不当。2、被上诉人未按合同约定完善还房室内设施设备等，一审法院强制认定1500元的补偿标准不当。被上诉人未完善的事项众多，包括室内木门、厕所贴砖等，至少要10000元才能完善这些事项，因此上诉人要求被上诉人补偿该部分损失10000元应当得到法院支持。3、被上诉人违反规划，超占绿地，多修房屋，虽然得到了政府查处，但其行为也损害了拆迁户的利益，其行为亦构成违约，对还房户造成损失应当予以赔偿。4、案涉房屋有较为明确的交房时间，即18个月过渡期后即交房。案涉房屋未进行综合验收，至今未达到交房条件，应当计算过渡费及逾期还房过渡费共计66144元（106平方米×12元/月×52个月）。5、上诉人要求被上诉人办理房屋综合验收，组织申请办理房屋产权及国有土地使用证，这是被上诉人不可推卸的责任，上诉人的该项诉讼请求应得到法院支持。
被上诉人辩称
被上诉人凯豪置业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人并无证据证明其实际损失，也未就损失问题申请鉴定，我们认为一审法院根据实情，作出5000元的损失赔偿是恰当的。
本院查明
本院二审审理查明：在凯豪置业公司制作的售楼宣传资料图纸上未明确载明绿化面积及相关附属设施的具体数据。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为
本院认为：上诉人李成龙与被上诉人凯豪置业公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》合法有效，双方均应遵照执行。根据一审查明的事实，被上诉人在房屋建修过程中确有规划变更的事实，但其已经由相关行政管理部门予以了处罚。而双方《房屋拆迁产权调换协议书》中对规划变更问题亦未作明确约定，因此上诉人要求被上诉人据此承担违约责任缺乏合同依据。关于上诉人提到的被上诉人未按售楼宣传资料图纸配齐相关设施的问题，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，只有当开发商作出的说明和允诺具体时，其说明和允诺方能记为合同内容，但根据本案上诉人一审中的举证情况，在凯豪置业公司制作的宣传资料中，对楼盘的宣传只是宏观上概括的宣传，并未具体明确上诉人所主张的绿地、亭台楼阁的数量。因此，该宣传资料只应视为是一种邀约邀请，而非双方合同的组成附件。上诉人主张被上诉人以此承担违约责任不当，但鉴于被上诉人凯豪置业公司并未提出上诉，因此对一审认定的5000元违约金予以维持。关于上诉人提出的室内设施、设备未完善的损失补偿问题，因上诉人与被上诉人达成协议补偿1500元，并且纳入了结算中一并处理，一审按照凯豪置业公司协议补偿标准确定该损失金额1500元，处理正确。关于过渡安置补偿费的问题，上诉人与被上诉人已经进行了结算，并已领取，对上诉人的这一上诉请求，不予支持。关于被上诉人是否存在逾期交房的问题，合同中并未明确具体的交房时间，过渡期的约定不能视为对交房时间的约定，因而上诉人认为被上诉人存在逾期交房进而承担逾期交房的违约责任没有合同依据。关于办理综合验收及房屋产权手续的问题，上诉人与被上诉人间系拆迁安置还房合同关系，并非商品房买卖合同关系，双方对办证的期限并无具体约定，但办理房屋权属证书确系被上诉人凯豪置业公司的义务，被上诉人应当在具备办证条件时及时为上诉人办理房屋产权手续，对上诉人的该项上诉请求应予支持。
综上，一审认定事实部分错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、撤销四川省营山县人民法院（2015）营民初字第3201号民事判决；
二、被上诉人四川凯豪置业有限公司本判决生效后十日内，支付上诉人李成龙违约金5000元；
三、被上诉人四川凯豪置业有限公司在符合办理房屋产权手续条件之日起三十内协助上诉人李成龙办理案涉还房的权属证书。
四、驳回上诉人李成龙的其他诉讼请求。
若未本判决指定期间履行如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费共计300.00元，由上诉人四川凯豪置业有限公司负担；二审案件受理费836.00，元由上诉人四川凯豪置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长朱苏川
审判员唐晓兰
审判员石炜
裁判日期
二〇一六年十一月一日
书记员
书记员陈昱灿
