审理法院：孝感市孝南区人民法院

案号：（2016）鄂0902民初1694号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2016-10-08

审理经过

原告晏寿清与被告湖北南港房地产开发有限责任公司（以下简称南港房地产）、李胜华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法适用普通程序于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告晏寿清及委托诉讼代理人周扬、被告李胜华及委托诉讼代理人连威到庭参加了诉讼。被告湖北南港房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告晏寿清向本院提出诉讼请求，1、判令被告南港房地产履行合同，即立即交付两套100平方米的住宅房（其中一套在还建楼主楼六楼）、一套80平方米的住宅房、一套50平方米的门面房给原告，同意原告按约定的2300元每平方的价格支付40平方米的房屋购房款；2、判令被告南港房地产承担相应的经济赔偿责任，并支付违约金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：因被告南港房地产拟与孝南区新华街道办事处联手集并改造建设湖北南港房地产新华苑项目部，原、被告双方于2009年12月25日就拆旧建新事亦签订《协议书》，协议第一条约定：原告全体家庭成员同意将位于孝感市环城路9号的现有房屋交给被告拆除重建单元式住宅楼，被告南港房地产以拆危旧房、还建新房的形式对原告进行还建房屋补偿，被告南港房地产还给原告单元式住宅房240平方米、门面房面积50平方米，并注明三套住宅房按两套100平方米、一套80平方米的方式交付。协议第六条约定了违约责任：若原告不按时腾退房，或被告不能按时还建交房，则视同违约。其违约方对守约方承担相应的经济赔偿责任，并承担违约金10000元。因《协议书》中注明的三套房交付方式中交付的房屋面积为280平方米，原告与被告南港房地产双方于同日达成《附加协议》，协议约定：针对多出的40平方米的住房面积视为原告向被告南港房地产购买，价格为2300元每平方米，购房款在被告南港房地产主体封顶时一次性付清。被告南港房地产同意给原告在还建楼主楼六楼安排一套100平方米的住房，其余房屋由被告南港房地产统一安排。在被告南港房地产主体封顶时，原告即到被告南港房地产处要求支付购房款并要求被告交付房屋，均遭到拒绝。后在原告多次催促下，被告同意交付房屋，但要求原告按4000元每平方米支付40平方米房屋的购房款。原告屡次沟通无效，时至今日房屋仍未交付。原告认为，原告已经依约交付了《房产证》、《土地证》供被告报建，并已经实际拆除了房屋，被告应当向原告交付住宅房和门面房，并以约定的2300元每平方米的价格收取40平方米房屋的购房款。为保护原告的合法权益，为此，诉至法院。

被告湖北南港房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期间内，亦未向本院提交答辩状和证据，应视其为放弃诉讼权利。

被告辩称

被告李胜华辩称，1.答辩人不是本案适格被告，将答辩人列为本案被告属实错误。（1）答辩人个人从未与原告签订过任何形式的拆迁补偿协议或安置协议，也未与原告有过任何协议纠纷。（2）与原告签订拆迁补偿安置协议的是湖北南港房地产开发有限公司，就拆迁补偿协议发生纠纷也是原告与湖北南港房地产开发有限公司之间，答辩人虽然参与了纠纷的协调和处理，但系职务行为，并非答辩人的个人行为，与答辩人个人无关，因此，答辩人不是本案适格被告，亦不应在本案中承担任何责任。2.根据答辩人在参与协调过程中了解的情况，原告其诉状中的部分陈述与事实严重不符。（1）南港公司从未拒绝向原告交付房屋，而是自房屋达到交付条件后，多次派员电话通知原告前来办理房屋交付手续，是原告自身原因造成房屋未能交付，责任不在南港公司。（2）南港公司与原告签订的《协议书》中约定还建补偿原告单元式住宅房240平方米，门面50平方米属事实，但是，在《附加协议》中约定的按2300元每平方米卖与原告40平方米住房是有两个条件的；第一，是原告必须在还建房屋主体工程封顶时，即2013年12月18日将按2300元每平方米购买40平方米的购房款全部一次性支付给南港公司；第二，按照当时的设计，开发的楼层有两栋，一栋是22层的主楼，一栋是六层的附楼，而协议约定南港公司只在主楼的六楼安排一套100平方米的房屋给原告，其余住房由南港公司统一安排；即准备将原告另外还建的房屋安排在附楼。但是事实上，《附加协议》中约定的两个条件都未达到，一是在工程主体封顶后，南港公司多次派人通知原告，要求原告按约定前来交付额外购买的40平方米的全部购房款，原告一直拒不理会，也拒不交纳购房款。包括在工程主体封顶后，原告本人多次前来南港公司领取过渡费用时，南港公司派人催促原告交付购房款，原告本人也拒绝交纳；二是因规划原因导致附楼未能开发建成。因此，按照现状，原告的还建住房只能全部还建在主楼，如果将主楼再按2300元每平方米卖40平方米给原告的话，南港公司连建安成本都不够。因此，并非南港公司不按协议约定履行，而是原告在2013年时就没有按约定交付购房款。另外，按2300元每平方米卖给原告40平方米住房并非是南港公司对原告的拆迁还建内容，而是双方在平等自愿的基础上达成的房屋买卖交易，既然原告早在2013年时就用自己的实际行动放弃购买该40平方米的住房，那么南港公司现在也无义务继续履行该协议，原告更没有权力要求南港继续履行该协议内容。3原告无权要求南港公司赔偿其经济损失，更无权要求支付违约金1万元，因为南港公司并无违约行为。（1）根据南港公司与原告签订的《协议书》及《附加协议》内容来看，只有原告不按时腾退房，或南港公司不按时还建交房时，才承担损失和支付1万元的违约金。但事实上，双方在协议中并未就原告何时腾退房，南港公司何时交付还建房进行具体明确的时间约定，因此，对于南港公司而言，只要在合理其内，不存在延期交房的违约责任。（2）在还建房达成交付条件后，南港公司多次通知原告前来办理房屋交付手续，是原告非要求南港公司按《附加协议》中的约定履行才导致双方发生纠纷而未能交付，因此，并非南港公司原因造成的。综上所述，答辩人认为，原告请求法院判令南港公司按2300元每平方米卖与原告40平方米住房和赔偿经济损失并支付违约金1万元的理由并无事实依据和法律依据，应依法予以驳回。

本院查明

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据一、证据二身份证及被告公司的登记信息，能够证明原、被告的主体适格，对于该证据本院依法予以采信；对于原告提交的证据三、证据四协议书、附加协议，能够证明原告与被告南港房地产达成拆迁补偿协议，原告家庭成员同意将其所有的位于孝感市环城路9号房屋拆除，被告南港房地产补偿原告住房面积240平方米，50平方米的门面一间，240平方米分配住房三套（100平方米的房屋二套，80平方米的房屋一套），双方对于多出的40平方米另达成补充协议，约定由原告在被告工程主体封顶时按2300元每平方米价款一次性支付给被告，被告在还建楼主楼六楼给原告一套100平方米住房，其他房屋由被告统一安排。协议还约定如果不腾退房屋或不按时交房，均属违约，违约方给守约方10000元等事项进行了约定。对于该证据本院依法予以采信；对于原告提交的证据五证明一份，能够证明原告向被告南港房地产交付了房产证、土地证，对于该证据本院依法予以采信；对于原告提交的证据六收据一份，能够证明被告向原告支付安置费的事实，但是否还欠26000元未支付，该证据不能单独证明，且原告在本案中未请求安置费的事项，故对该证据本院依法部分予以采信。对于被告李胜华提交的证据一营业执照，能够证明李胜华系湖北南港房地产开发有限公司环城路项目部的负责人，对于该证据本院依法予以采信；对于提交的证据二协议书及附加协议，证明内容与原告提交的证据三、证据四相一致，对于该证据本院依法予以采信；对于提交的证据三证明一份，湖北三峡建设项目管理有限公司于2016年5月24日出具的证明一份，证明东景豪廷项目于2013年12月18日正式封顶，因该证明无其他相关证据佐证，且该公司未到庭接受质询，不能证明该项目是何时竣工，对于该证据本院依法不予采信；对于提交的证据四领款单，能够证明原告在被告处领取过渡安置费三次，但不能证明原告在领取过渡安置费就知晓还建房工程主体封顶的事实，对于该证据本院依法予以部分采信；对于提交的证据五借款担保合同，因与本案无关，且亦不能以此推算原告未按约定向被告南港房地产交付购房款，对于该证据本院依法不予采信；对于提交的证据六东景豪廷小区设计图，该证据未加盖公章，亦无证据来源说明，不具备证据的属性，对于该证据本院依法不予采信；对于提交的证据七证人证言，能够证明被告南港房地产通知过原告领取过渡安置费，因原告本人亦认可，但是否通知原告交购房款，因该证人系被告公司后勤负责人，证明力较弱，亦无其他证据佐证，对于该证明目的，本院依法不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2009年12月25日，原告晏寿清与被告南港房地产签订了一份《协议书》，协议约定：为改善居民环境，完善本地区基础建设，提高居民环境等，双方就拆旧建新达成协议，1.原告全体家庭成员同意将位于孝感市环城路9号的现有房屋交给被告南港房地产拆除重建单元式住宅楼，被告南港房地产以拆危旧房、还建新房的形式对原告进行还建房屋补偿，被告南港房地产还建给原告位于孝感市孝南区新华街道中山社区环城路东景豪廷单元式住宅房240平方米、门面房面积50平方米，并注明三套住宅房按两套100平方米、一套80平方米的方式交付；2.还建住房达到商住楼标准，即外墙装修为外墙涂料（或贴墙面砖），内墙为混合灰压光，地面为水泥刮糙，进户门安装防盗门（室内不装木门），厨房做排烟道，水电进户一表一阀，窗户为塑钢窗。若新建的房屋面积与还建面积过小或过大，都按市场价计算；3.双方签订协议时，原告将房产证、土地证交被告报建，原告予以协助，报建完成后，原告搬迁，被告支付过渡费等；4.被告办理完建设手续后，通知原告搬迁时协议同时执行，拆迁过程中，原告予以配合，否则由原告承担全部责任；5.被告交给原告还建房后，办理房屋房产证和土地证的相关费用以职能部门收费标准，由被告负担，原告协助办理；6.违约责任，若原告不按时腾退房，或被告不能按时还建交房，则视同违约。其违约方对守约方承担相应的经济赔偿责任，并承担违约金10000元；7.协议签字之日生效，双方不得擅自修改和解除，未尽事宜，可以协议补充协议等。被告南港房地产在甲方处盖章，原告晏寿清及家人王新华在乙方处签字。因《协议书》中注明的三套住宅房实际交付的房屋面积为280平方米，原告与被告南港房地产双方于同日达成《附加协议》，协议约定：针对多出的40平方米的住房面积视为原告向被告南港房地产购买，价格为2300元每平方米，购房款在被告南港房地产主体封顶时一次性付清。被告南港房地产同意给原告在还建楼主楼六楼安排一套100平方米的住房，其余房屋由被告南港房地产统一安排。原告陈述还建房主体封顶时原告要求支付购房款并要求被告交付房屋，均遭到被告拒收购房款和拒交还建房。后在原告多次催促下，被告同意交付房屋，但要求原告按4000元每平方米支付40平方米房屋的购房款。原告屡次沟通无效，时至今日房屋仍未交付。为此，诉至法院。

本院认为

本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告与被告南港房地产签订的《协议书》及《附加协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告依据双方协议交付了自己的房屋，并配合被告南港房地产已经拆除了自己的房屋，被告南港房地产理应按照约定补偿安置原告房屋。因双方协议约定交付40平方米的购房款及交房时间为还建房封顶时，但原、被告均无证据证明何时还建房封顶，但在庭审过程中均认可房屋已经封顶，故本院认定双方履行时间为原告诉讼之日（即本案立案时间2016年5月11日）。对于被告李胜华抗辩其是被告南港房地产环城项目部负责人，不应在该案中承担责任的理由，本院依法予以采纳。理由是原告就房屋拆迁安置与被告南港房地产签订《协议书》和《附加协议》，其责任主体为被告南港房地产，被告李胜华作为被告南港房地产环城项目部负责人，属职务行为，在本案中不应承担责任。对于被告李胜华涉及被告南港房地产的抗辩意见，因被告李胜华未向本院提交南港房地产的授权手续，故对其他抗辩理由本院依法不予审查。被告南港房地产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，理应承担不到庭的法律后果

综上所述，对原告晏寿清要求被告南港房地产交付两套100平方米的住宅房（其中一套在还建楼主楼六楼）、一套80平方米的住宅房、一套50平方米的门面房的诉讼请求予以支持，因本院认定双方履行时间（还建房封顶）为原告诉讼之日（即本案立案时间2016年5月11日），原告应于还建房封顶之日向被告南港房地产交付40平方米房款，按双方约定每平方米2300元计算，合计92000元。原告未按期交付，故对原告要求被告南港房地产承担10000元违约金的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告湖北南港房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告晏寿清交付位于孝感市孝南区新华街道中山社区环城路东景豪廷280平方米的住房（两套100平方米、一套80平方米的住宅房，100平方米中的一套安置在还建楼主楼六楼）和50平方米的门面房。

二、原告晏寿清于本判决生效之日起十日内向被告湖北南港房地产开发有限责任公司支付购房款92000元。

三、驳回原告晏寿清的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3000元，由被告湖北南港房地产开发有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判人员

审判长董洪胜

人民陪审员祝道华

人民陪审员高崀

裁判日期

二〇一六年十月八日

书记员

书记员管业斌