审理法院：长兴县人民法院
案号：（2015）湖长民初字第497号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-05-04
审理经过
原告曾庆满与被告长兴县土地开发征地事务所（以下简称征地事务所）、长兴县土地储备中心（以下简称土地储备中心）、长兴县人民政府雉城街道办事处（以下简称雉城街道办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法组成合议庭审理，并于2015年5月12日、2015年10月29日两次公开开庭进行了审理。两次庭审原告曾庆满及其委托代理人顾伟成，三被告的共同委托代理人许智荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告曾庆满诉称：被告征地事务所作为拆迁人对原告曾庆满的房屋所在地块实施拆迁，并与原告曾庆满于2008年1月2日签订了一份拆迁补偿安置协议书，但由于原告当时不认可补偿方案，为此与被告签订协议时，在协议书中注明“在中心农贸市场项目拆迁集体土地营业房要求同样标准补偿，如有标准不一可要求增补”。后曾庆满发现其房屋所获补偿款与同其一样的房屋拆迁所获得的补偿款相差巨大。为此，原告多次与征地事务所的上级部门长兴县人民政府雉城街道办事处交涉无果，故诉至法院，请求依法判决：三被告给付原告拆迁补偿款差额1571500元[主营业房面积93.6平方米×14500元/平方米(最低赔偿价格)-33940元（已赔付补偿款）+木制品厂面积124.12平方米×2000元/平方米(最低赔偿价格)=1571500元]。
原告曾庆满为证明自己的主张，向本院提供了以下证据材料：
1、拆迁安置补偿协议书复印件一份，证明原告房屋所属地块被拆迁及协议书中有附条件约定的事实；
2、经营场所复印件一份，证明本案原告的房屋在2005年已经变更为经营场所的事实；
3、个体工商户营业执照复印件一份，证明原告于2005年已经开始在被拆迁房屋内经营桶装水小店的业务的事实；
4、临时营业执照复印件一份，证明本案原告被拆迁的房屋可以认定为营业房，应按照营业房标准予以赔偿的事实；
5、老金陵菜场项目住改非价格表复印件一份（来源于拆迁办），证明原告起诉金额的赔偿标准依据；
6、市场名称登记变更申请表原件及政府专题会议纪要复印件一份，证明长兴县中心农贸市场名称变更为长兴县金陵农贸市场的事实；
7、拆迁公告及红线图原件各一份，证明原告房屋被拆迁时的名称及具体位置。
上述原告提供的证据材料，经三被告质证认为：对证据材料1的真实性没有异议，对备注中所附的条件也没有异议；对证据材料2没有异议，实际测量的93.6平方米在协议中也有显示；对证据材料3、4没有异议，在协议中也有体现，也已经给予了补助；对证据材料5的真实性，无法确认；对证据材料6没有异议，但是变更日期在协议签订日之前；对证据材料7没有异议，但是红线图能够明确地表明原告被拆迁的房屋是在长安桥西南侧，也就是现在的中心农贸市场范围内，与老金陵菜场没有关系。
被告辩称
被告征地事务所、土地储备中心及雉城街道办事处共同辩称：一、对原告与三被告于2008年1月2日签订拆迁补偿安置协议书的事实没有异议，且原告已经领取了协议书中所涉及的款项。二、关于双方协议中备注的约定，事实上同一地块不存在两种补偿标准，故原告的诉讼请求不能成立。三、关于本案的诉讼主体，原告举证中明确了协议书中甲方的委托单位是古城街道办事处，作为受托人除非在完成委托事项过程中有失职行为，否则受托人的责任应由委托人承担，故被告征地事务所、土地储备中心并非本案的适格主体，请求法庭驳回对该两被告的起诉。
三被告为支持自己的辩驳，向本院提供了长计经发[2002]327号文件复印件一份，证明当时老金陵菜场地块就叫金陵菜场地块的事实。
上述三被告提交的证据材料，经原告质证认为：单位的名称应以工商登记为准，在其房屋被拆迁期间老金陵菜场地块名称是中心农贸市场。
为查明本案事实，本院分别向案外人朱宝成、朱惠良、黄顺民、范柏年、刘爱忠、苏建忠、汪奇志、高国勇制作了询问笔录八份。
朱宝成陈述称：其系古城居委会的现任书记，原、被告签订协议时，其还不是居委会书记，也不在现场，其是听原古城居委会书记黄顺民和会计朱惠良陈述当时协议中备注的中心农贸市场系指老金陵菜场；且在2012年老金陵菜场拆迁工作再次启动时，原告多次来古城居委会要求增补拆迁款。
朱惠良陈述称：其系古城居委会的支部委员兼会计，在跟原告协商拆迁事宜时，其与原古城居委会书记黄顺民作为村里的代表在现场的，当时古城街道范柏年也在场的，协商时，原告认为其被拆迁房屋有营业执照，应按照营业房标准予以补偿，所以当时双方是达成了补偿标准（即按照老金陵菜场营业房的补偿标准）后才签订这份协议的，备注中的“中心农贸市场项目”指的是老金陵菜场；另外2002年老金陵菜场的拆迁项目开始了摸底，但之后却一直搁置，直至2012年年底才重新开始，2013年5月份之前，该拆迁工作才完成，相关的补偿标准也都出来了；原告在2012年年底老金陵菜场拆迁工作再次启动后就多次来居委会及街道办要求增补补偿款。
黄顺民陈述称：涉案协议签订时，其系古城居委会的书记，当时因为原告被拆迁房屋有两间是营业房，其要求按照老金陵菜场被拆迁的位置相对偏僻的营业房的补偿标准来进行补偿，所以协议开始一直没签，后来原告在协议中写了三条备注，并签了字，之后再将涉案协议交由街道办，由街道办加盖印章的；当时协商时街道办的范柏年也在现场的；老金陵菜场的补偿标准是在2012年10月份出来的；补偿标准出来后，原告就多次来居委会、街道办及国土局反映情况，后一直未能调解，故建议其走司法途径。
范柏年陈述称:原告与被告签订协议书时，其在现场，当时备注是原告写好之后再加盖被告印章的，备注中注明的“中心农贸市场”是指现在的农贸市场，而非老金陵菜场，原告的要求也是与现在的农贸市场其他被拆迁户的补偿标准一致，这个情况当时古城居委会的书记、主任、会计都清楚的。
刘爱忠陈述称：签订协议时，其已经被调去另一个项目了，不在现场，也没有参与曾庆满拆迁事宜的谈判，故具体情况不清楚。
苏建忠、汪奇志、高国勇陈述称：原、被告签订协议书时，其三人均不在现场，其三人的签字均是古城街道办事处的经办人将协议拿来签的，其中汪奇志、高国勇的签字均代表土地储备中心，苏建忠的签字代表征地事务所，其三人均理解备注中的“中心农贸市场”是指长安桥西侧，而非老金陵菜场，且签合同时老金陵菜场的集体土地部分拆迁工作并未开始。
上述询问笔录经原告质证认为：案外人朱宝成、朱惠良、黄顺民三人询问笔录中的陈述内容与原告陈述的意思一致，且该三人是协议签订时的参与人，故对该三人的询问笔录没有异议；案外人汪奇志、苏建忠、高国勇虽然在协议书中有签字，但其三人均不在协商现场，故对该三人的询问笔录有异议；案外人刘爱忠也不在协商现场，也未参与原告拆迁事宜的谈判，故对其询问笔录有异议；案外人范柏年只是叫原告签字的经办人，并没有参与协调的过程，故对其询问笔录中陈述的内容也有异议。
上述询问笔录经被告质证认为：案外人朱宝成的询问笔录在本案中没有实际意义，因为其是听别人说的，故对该份询问笔录有异议；案外人朱惠良的询问笔录，其对备注中“中心农贸市场”的理解只是其自己的理解，并非双方签订协议时达成的一致理解，故对该份询问笔录有异议；案外人黄顺民的询问笔录只是陈述原告提出了要求按照老金陵菜场补偿标准的要求，而协议实际并未达成按照老金陵菜场补偿标准的意思，故对该份询问笔录也有异议；对案外人苏建忠、汪奇志、高国勇的询问笔录，均没有异议，其三人系合同上签字的人，其对备注中“中心农贸市场”的理解是协议本身的意思；案外人刘爱忠的询问笔录与本案没有关联性。
本院认为
对上述原、被告提供的证据材料，经本院审查认为：（一）原告提供的证据材料1、2、3、4、6，三被告均无异议，且符合证据的三性，本院予以采信；原告提交的证据材料5，经本院审核后，符合证据的真实性、合法性，本院将结合其他相关事实和证据予以综合考虑；原告提供的证据材料7，符合证据的三性，且可以证明原告房屋被拆迁时的具体位置的事实。（二）三被告提供的证据材料，符合证据的真实性、合法性，但与本案不具有关联性，也不能证明其待证事实，故本院不予采信。（三）本院依职权所作的八份询问笔录：案外人刘爱忠的询问笔录陈述其并未参与原告拆迁事宜的谈判过程，故该份询问笔录与本案不具有关联性，本院不予采信；案外人朱惠良、黄顺民的询问笔录，因该两人均作为村里代表直接参与了原告拆迁事宜的协商（该事实案外人范柏年也予以认可），且其二人关于备注中“中心农贸市场”的理解一致，能够相互印证，故本院对该两份询问笔录予以采信；案外人朱宝成的询问笔录，虽然其并未直接参与原告拆迁事宜的协商，但其陈述的内容主要来源于案外人朱惠良、黄顺民的陈述，且与朱惠良、黄顺民的陈述内容能够相互印证，故本院对该份证据材料也予以采信。案外人范柏年的询问笔录，虽然其也直接参与了原告拆迁事宜的协商，但其对协议中备注的“中心农贸市场”的理解与另外两位直接参与人朱惠良、黄顺民的理解不一致，本院认为当时案外人范柏年系原古城街道办事处的代表，也即本案的被告之一，其询问笔录的证明力低于案外人朱惠良、黄顺民的询问笔录的证明力，故对范柏年的询问笔录，本院不予采信；案外人汪奇志、苏建忠、高国勇的询问笔录，其三人虽然均在协议上签字，但其三人均未直接参与原告拆迁事宜的协商，且其三人的签字均系由古城街道办事处的经办人拿去叫其三人签的，故该三份询问笔录并不能直接证明其待证事实，本院不予采信。另外，根据朱宝成、朱惠良、黄顺民、范柏年、高国勇的询问笔录陈述的内容，可以证明老金陵菜场的集体土地拆迁工作系于2012年开始启动的事实。
根据上述采信的证据以及到庭当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：
2008年1月2日，原告曾庆满作为被拆迁人与相关单位签订了一份《长兴县中心农贸市场项目拆迁补偿安置协议书》，该份协议书首部抬头处列明：“拆迁人为长兴县永兴建设开发有限公司、长兴县土地开发征地事务所（以下简称甲方），被拆迁人为曾庆满（以下简称乙方）”。尾部落款的甲方处注明为长兴县永兴建设开发有限公司、长兴县土地开发征地事务所，对应右侧的代表处有一枚长兴县土地开发征地事务所的印章，印章上有苏建忠的签字，还有一枚长兴县土地储备中心的印章，印章上有汪奇志、高国勇的签字，但并未加盖长兴县永兴建设开发有限公司的印章；乙方处有曾庆满的签字及其捺印；甲方委托单位处，将打印字“雉城镇人民政府”改为“古城街道办事处”，对应右侧代表处有长兴县古城街道办事处的印章。
上述协议书约定原告将其坐落于古城村，总建筑面积为669.44平方米的房屋交由被告拆除，被告共补偿原告各项损失483001元，同时安置原告建房用地面积125平方米。但在签订该份协议时，原告在协议最后备注：1、在中心农贸市场项目拆迁中集体土地营业房要求同样标准补偿，如有标准不一，我要求增补。2、此协议不包涵土地因素。3、室内外围土由甲方负责，费用由甲方承担。现原告认为其备注内容的意思系要求其房屋的补偿标准要根据老金陵菜场拆迁过程中同等情况的被拆迁房屋的补偿标准进行补偿，要求根据住改非标准增补补偿款差额；而被告认为该备注内容的意思系原告被拆迁房屋的补偿标准与其被拆迁房屋所在集体土地上其他同等情况的被拆迁房屋的补偿标准一致，且已经根据协议约定补偿完毕。故双方纠纷成讼。
另查明，原告被拆迁房屋中包括用于木制品加工厂面积124.52平方米，桶装水小店面积93.6平方米。其中木制品加工厂有临时营业执照，编号为长工商个临字6014575号；桶装水小店有个体工商户营业执照，注册号为3305223075345。
再查明，老金陵菜场的集体土地拆迁工作于2012年开始启动，并公示了各路段房屋住改非价格，其中最高补偿标准价格为27293元/平方米，最低补偿标准价格为13781元/平方米，经营房增补金额为2000元/平方米。
又查明，2012年6月1日，长兴县部分行政区划进行了调整，涉案项目属地调整为长兴县雉城街道办事处辖区管理。
本院认为，本案的争议焦点一系原、被告于2008年1月2日签订的《长兴县中心农贸市场项目拆迁补偿安置协议书》备注中注明的“同样标准”的理解。本院认为，根据原、被告双方各自提供的证据，均不能证明“同样标准”的真实意思表示，故为查明该备注内容的真实意思表示，本院依职权对直接参与该协议协商过程的案外人作了相应的询问笔录，并结合证据认证规则对朱宝成、朱惠良及黄顺民的询问笔录予以了采信，且被告也没有证据能够对该三份询问笔录予以推翻。因此，根据本院采信的证据，涉案协议中备注的“同样标准”应理解为老金陵菜场集体土地拆迁项目中的营业房补偿标准。
本案的争议焦点二系本案的责任主体是谁。根据原、被告之间签订的拆迁安置补偿协议书中第三条“……，经甲方验收合格后，该拆迁补偿费由甲方付给雉城镇人民政府，再由雉城镇人民政府付给乙方使用”及第五条“在拆迁过程中有关事宜，由甲方全权委托雉城镇政府负责处理”的约定，涉案合同真正的双方当事人系甲方长兴县土地开发征地事务所、长兴县永兴建设开发有限公司与乙方曾庆满，又因涉案合同中长兴县永兴建设开发有限公司并未盖章，故本院认为本案原告诉请的责任主体系长兴县土地开发征地事务所。
综上所述，原、被告之间签订的拆迁补偿安置协议书系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属合法有效，应受法律保护。现原告按约履行了自己的义务，被告长兴县土地开发征地事务所理应按照合同约定履行增补补偿款的义务。但原告主张的增加的补偿款的价格计算标准偏高，本院参照老金陵菜场的补偿标准，调整住改非房屋补偿标准至最低标准即13781元/平方米，故具体补偿数额为1504202元（主营业房面积93.6平方米×13781元/平方米(最低补偿价格)-33940元（已赔付补偿款）+木制品厂面积124.12平方米×2000元/平方米(经营房增补金额)=1504202元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十八条及《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告长兴县土地开发征地事务所给付原告曾庆满补偿款差额1504202元，限于本判决生效后十五日内支付完毕；
二、驳回原告曾庆满的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费18944元，由原告曾庆满承担606元，由被告长兴县土地开发征地事务所承担18338元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判人员
审判长黎静
代理审判员殷浪
人民陪审员陈小勤
裁判日期
二〇一六年五月四日
书记员
书记员江文欣
