审理法院：邵阳市大祥区人民法院
案号：（2020）湘0503民初181号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2020-03-26
审理经过
原告（反诉被告）李怀球与被告蒋建华（反诉原告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李怀球及其委托诉讼代理人黄长卿、邓雄，被告（反诉原告）蒋建华及其委托诉讼代理人戴怡和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告向本院提出的诉讼请求：判令被告立即将拆迁补偿安置的位于邵阳市大祥区xx街综合楼第一层9、10号门面（含夹层）交付给原告，并到邵阳市不动产登记中心办理好前述两间门面的产权证交付给原告，相关办证费用由被告承担；判令被告（反诉原告）偿还原告（反诉被告）的经济损失432000元【24000元/年*18年（2001年9月19日起至2019年10月19日止）】给原告；本案受理费由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2000年因城市规划，被告拆迁了原告位于邵阳市大祥区xx街21号铺屋二层楼房一栋，双方签订了拆迁补偿安置协议，后因被告单方面原因又补签了两次协议。第二次安置协议被告同意安置原告一间42平米的门面，一套140平米的住房，由于被告私自将安置给原告的住房出售给了他人，又经协商，双方按等价置换的方式，另安置1间门面给原告。原告补偿7万元的差价给被告，被告同意免费给原告办理门面房产证和土地证。由于原告无力支付7万元的差价，蒋建华同意由其到银行沟通，用原告房产证做抵押贷款，所得贷款用于支付7万元的差价。原告将房产证正本及相关公证文件交于被告办理新的房产手续，被告承诺半个月内交付门面给原告。此后，蒋建华一直没有到银行办理贷款手续、也没有交房给原告。多年来经原告多次催交安置门面，蒋建华不但不交房，也不到房产部门代办产权证，反而要求原告支付7万元差价。此时一直拖延至今没有办理。由于无法达成协议，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持诉请。被告（反诉原告）蒋建华答辩并反诉称，拆迁合同未履行完全是原告的没有依合同支付被告房款83000元造成的，原告没有取得房屋的所有权，不存在所谓的经济损失，原告要被告赔偿经济损失432000元没有法律依据，应当驳回。自2002年7月以来，由于原告不履约，xx街综合楼9#、10#门面一直锁闭，从未使用，由蒋建华看守至2019年3月17日黄长卿将门面锁砸烂为止。反诉被告欠反诉原告83000元及计算至2019年11月30日止的本息为277079.5元，欠门面看守工资119700元，两项合计396779.5元，特提起反诉，要求反诉被告赔偿396779.5元。
被告辩称
反诉被告李怀球针对反诉辩称，导致本案合同纠纷的发生是由于反诉原告违约在先，拒不交房，拒不办理银行贷款，反诉原告的反诉没有事实和法律依据。利息是从房屋交付时算起，按合同应该免费给反诉被告办理房产证，到现在为止被告（反诉原告）一直没有给反诉被告办理相关手续。
本院查明
本院经审理查明的事实如下：
2000年，根据邵阳市城市总体规划要求，邵阳市通城房地产开发公司对邵阳市xx街的旧房进行整体改造。原告李怀球在该处的87.4平方米的住房及32.4平方米的经营性门面属于拆迁范围。邵阳市通城房地产开发公司对原告的上述房屋进行拆迁。李怀球在房屋拆迁中，全权委托其子黄长卿洽谈签订房屋拆迁事宜。2000年11月13日黄长卿代表李怀球（乙方）与邵阳市通城房地产开发公司（甲方）签订了《房屋拆迁协议书》，对双方关于拆迁房屋的权利和义务进行了约定，并制作了《新旧房屋异动情况表》。约定乙方在签订协议后三日内搬迁完毕，邵阳市通城房地产开发公司在搬迁之日起18个月内将验收合格的新房xx街综合楼二套住房及第x号门面安置给李怀球。乙方过渡费87.4平方米的住房按1.2元/平方米（暂按18个月计算），门面32.4平方米按12元/平方米（暂按18个月计算），新门面进身10米的单价按每平方米3500元计算，进身10-12米的单价按每平方米2450元计算。
2001年9月19日，黄长卿代表李怀球再次与邵阳市通城房地产开发公司签订了《房屋拆迁协议书》，变更了《新旧房屋异动情况表》的部分内容，邵阳市通城房地产开发公司安置给李怀球的房屋变更为长xx街综合楼北端住房一套142.8平方米及自南向北第10间自北向南第一间门面38.19平方米，新旧房屋相抵，原告尚需支付差价10000元给邵阳市通城房地产开发公司。
2002年1月16日，黄长卿代表李怀球再次与邵阳市通城房地产开发公司签订了补充协议书，约定的主要内容有：安置房换至北端第二号门面约42.8平方米，与一号门面共计78.2平方米，甲方免费为乙方办理国土与房产两证，乙方支付甲方70000元，由甲方负责向银行贷款抵付，按银行正常利息计算。
2002年7月13日，黄长卿代表李怀球与邵阳市通城房地产开发公司签订安置房屋移交协议书，约定的主要内容有：黄长卿借周军（案外人）10000元用于门面装修，应支付办水电费用3000元，加上新旧房屋应补差价70000元，共计83000元；由于产权人李怀球未能用现金支付，要求建设方用其房屋作担保向银行贷款支付给建设方；计息从建设方移交门面给拆迁户时开始，计息率为6‰，每月应付498元给建设方，待银行贷款到位时止，其房产移交给银行负责；建设方在15日内移交门面给拆迁户使用。
2003年3月26日，邵阳市通城房地产开发公司通过邵阳市第二公证处现场公证向李怀球送达通知催交房款。2003年7月5日，邵阳市通城房地产开发公司再次向李怀球送达《关于限期付款的通知》，通知李怀球安置房屋手续于2003年1月1日办妥，要求其在2003年7月10日依合同付清房款。
2003年6月13日，邵阳市通城房地产开发公司对安置给李怀球大祥区xx街综合楼门面共80.83平方米登记在自己公司名下。由于李怀球一直没有交付房款，2008年4月17日，蒋建华向房屋登记部门提出申请，以邵阳市通城房地产开发公司属于蒋建华个人独资经营，而公司营业执照已被注销为由，将上述9、10号门面申请变更登记在蒋建华名下。2008年4月23日，上述9、10号门面共80.83平方米变更登记在蒋建华名下，不动产权证号xxxxxxxx。
2019年3月，原告之子黄长卿将大祥区xx街综合楼9、10号门面锁砸烂并换了新锁。
另，邵阳市通城房地产开发公司系蒋建华个人独资经营，该公司是为了开发建设xx街项目而成立的，项目完成后，该公司已经被注销。蒋建华愿意以被告（反诉原告）身份参加诉讼，原告（反诉被告）李怀球虽然原来起诉的是邵阳市通城房地产开发公司，但在庭审中变更被告为蒋建华。
上述事实，有房屋拆迁协议书、新旧房屋异动情况表、补充协议书、安置房屋移交协议书、公证书、产权登记证书、当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为
本院认为，本案是一起房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告李怀球与邵阳市通城房地产开发公司签订的有关房屋拆迁安置协议是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，双方均应当全面履行合同约定的义务。根据双方的约定，邵阳市通城房地产开发公司应当在2002年7月13日双方签订安置房屋移交协议书后15日内移交门面给原告，而原告也应当交清房款，在资金困难不能交付时应当积极提供个人资料向银行申请贷款。本案中，因原告没有付清房款，被告也以原告未付清房款为由没有交付房屋，双方在履行合同过程中均存在违约行为，各自均应当承担相应的违约责任。虽然双方在补充协议中将原拆迁协议书的在前房屋安置部分的内容予以废止，但并不影响有关过渡费等约定的效力。第一，被告未交付房屋，应当承担未交付房屋延长过渡期的过渡费，根据当初双方的约定，87.4平方米的住房每月按1.2元/平方米，门面32.4平方米每月按12元/平方米，均已计算了18个月过渡费即计算了2002年5月12日，从2002年5月12日计算至2019年3月11日共计204个月，计算过渡费为（87.4×1.2＋32.4×12）×204﹦99723.36元；第二，根据合同约定，9、10号门面安置面积为78.2平方米，而上述门面登记的实际面积为80.83平方米，多出的面积为2.63平方米，原告应按房屋拆迁协议书约定的门面价格即每平方米2450元补给被告，即2450×2.63﹦6443.5元；第三，原告拖欠房款，应当按合同从交付时承担违约责任，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，本案被告未提交可交付的时间，根据被告开发的综合楼的第一次总证产权登记时间，应当推定登记总证产权时即具有交付的条件，即计算资金占用费的时间从2003年6月13日开始计算，算至2020年2月12日共计200个月，即83000×200×6‰﹦99600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：
裁判结果
一、登记在被告（反诉原告）蒋建华名下（证号为R0014924）位于邵阳市xx街综合楼9、10号门面属应安置给原告（反诉被告）李怀球的房屋，由李怀球所有，蒋建华在本判决生效之日起10日内协助李怀球办理不动产过户登记手续，相关办证费用由蒋建华负担；
二、被告（反诉原告）蒋建华应支付原告（反诉被告）李怀球房屋过渡费99723.36元；
三、原告（反诉被告）李怀球应支付被告（反诉原告）房款83000元及资金占用期间的利息99600元（以83000元为基数，从2003年6月13日以月利率6‰计算至2020年2月12日，顺延照计至房款付清为止），原告（反诉被告）李怀球应支付被告（反诉原告）多出合同安置的门面面积房款6443.5元；
四、以上第二项与第三项内容互相抵销后，原告（反诉被告）李怀球应支付被告（反诉原告）蒋建华款项为89320.14元，此款在本判决生效之日起10日内支付；
五、驳回本诉原告李怀球的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告蒋建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币3890元，反诉案件受理费人民币3500元，共计7390元，由原告负担3390元，被告负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判人员
审判员刘莲
裁判日期
二〇二〇年三月二十六日
书记员
代书记员陈路
