审理法院：泰州市中级人民法院
案号：（2017）苏12民终1597号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-09-11
审理经过
上诉人泰州医药高新技术产业开发区野徐镇野徐社区居民委员会（以下简称野徐居委会）、泰州医药高新技术产业开发区野徐镇野徐社区八组(以下简称野徐八组)因与上诉人泰州市顺达丝厂(以下简称顺达丝厂)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2016）苏1291民初340号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
上诉人诉称
野徐居委会、野徐八组上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、顺达丝厂未经上诉人同意私自翻建、扩建房屋，故上诉人无需对其进行补偿，即使上诉人同意其翻建、扩建，一审法院判决翻建、扩建房屋部分的拆迁款属于顺达丝厂仍存在错误，理由为依据租赁合同司法解释第十四条的规定，顺达丝厂作为承租人仅仅可以主张扩建的费用，扩建部分的所有权仍属于上诉人，拆迁补偿亦属于上诉人；2、租赁合同司法解释第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持”，本案租赁合同已经届满，被上诉人主张装饰装潢费用不应当得到支持，更不应当在拆迁款中补偿给顺达丝厂，顺达丝厂新建的附属物属于装饰装潢的部分，合同届满后上诉人亦不应当补偿顺达丝厂，这部分拆迁款不应当确认给顺达丝厂；3、提前搬迁奖励、搬迁补助费、一次性安置补助费、确营面积补偿、经营年限补贴、停产停业损失均是基于房屋所有权和集体土地所有权产生的拆迁补偿权益，与顺达丝厂无关，一审判决其中部分属于顺达丝厂不当。
顺达丝厂答辩称：上诉人对顺达丝厂的翻建、新建明知但一直未提出异议，故顺达丝厂的投入应予以保护，应当确认相关部分的拆迁款属于顺达丝厂，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回其上诉。
顺达丝厂上诉称：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：顺达丝厂新建房屋为第1、5、6、7、8、9幢，一审只认定第1幢系认定事实错误；2、案涉房屋的院落地面（水泥场地）面积为450.34平方，评估价27020元也是上诉人新建的附属物，一审没有予以认定不当；3、房屋拆迁造成顺达丝厂停产、停业，造成顺达丝厂营业损失，故停产停业损失、确营面积、经营年限补贴应全部属于顺达丝厂，另，因搬迁是顺达丝厂搬迁，故提前搬迁奖、搬迁补助费、一次性安置补助费应全部属于顺达丝厂。
被上诉人辩称
野徐居委会、野徐八组答辩称：双方租赁合同早已解除，顺达丝厂不存在拆迁中所产生的相应损失，尤其是搬迁费用、安置费用、提前搬迁等等实际产生的损失。顺达丝厂如认为基于双方租赁合同关系解除时对其造成了相应的损失包括装潢、添附或者其他损失，应当依据合同法租赁合同司法解释的规定以及双方合同约定进行主张，与拆迁权益无关。上诉人享有涉案集体房屋、集体土地的所有权，并由拆迁部门依法核实确权成为被拆迁主体，顺达丝厂并不享有涉案房屋的所有权，作为承租人，不能简单的认为其在房屋内部拆墙打通，在场内加盖主顶，就认为承租人成为了房屋的部分所有权人，这明显违背了物权法、合同法等规定。故，请求驳回顺达丝厂的上诉。
顺达丝厂向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认泰州医药高新技术产业开发区管理委员会与野徐居委会签订的被搬迁人为八组集体（仓库）的拆迁补偿协议中的拆迁补偿款845086元归顺达丝厂所有；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1999年顺达丝厂与野徐镇野徐村五组（现为野徐八组）签订协议书，租赁其闲置的四间房屋为厂房，从1999年一直租赁使用该房屋至今。1999年顺达丝厂为了满足其生产经营需要，在村委会的同意下扩建了房屋，将三间房屋翻建成现在的六间，加高部分围墙，新建七间房屋。2015年顺达丝厂租住并扩建的房屋拆迁。现野徐居委会与泰州医药高新技术产业开发区管理委员会签订了拆迁补偿协议，对野徐八组集体（仓库）进行搬迁，其中包含顺达丝厂所建房屋和设施，涉及顺达丝厂的拆迁补偿款达845086元。
一审法院查明：1999年9月16日，徐大俭、戴月琴等六人以原野徐镇野徐村五组代表身份与顺达丝厂法定代表人潘来润签订甲方为原野徐镇野徐村五组（现为野徐八组），乙方为顺达丝厂的《协议书》。协议约定：为充分利用闲置房子发展经济，使集体财产保值增值，甲方愿将集体原有四间房屋及辅助用房、围墙等设施租给乙方使用，经协商具体条款如下：一、甲方将房子租给乙方使用，年租金为贰仟元整，租用时间为五年（1999年10月1日至2004年10月1日），五年内租金不得任意增减，房租每年10月底一次性结清。二、乙方承担租用房子的维修、门窗的修理及铺地坪等资金，甲方须提供地方由乙方建好下水道。三、甲方房屋及围墙的四周1.5米只能作为护墙，乙方不得搞任何设施，但在墙内可搞部分设施。四、甲方的房屋出租后，对乙方的生产、装卸及整修房屋时的大小用工，甲方不得派人员参加，应遵照乙方的经营自主权。五、甲方应积极做好群众的思想工作，维护乙方的生产安全，墙外一律不得堆草堆，道路上不得堆放任何杂物，保证道路的畅通和整洁。原野徐镇野徐村村民委员会（现为野徐居委会）在协议书中作为见证单位盖章。协议签订后，野徐八组向顺达丝厂交付了租赁物，顺达丝厂按约给付房租，并新建、翻建了部分建筑设施。协议到期后，双方未再签订书面租赁合同，仍按原协议继续履行。顺达丝厂最近一次交纳租金时间为2015年1月1日，租金交纳至2014年10月1日。
2015年9月16日，野徐八组时任组长徐毅向顺达丝厂法定代表人潘来润直接送达一份《通知》，内容如下：“顺达丝厂：鉴于你厂与我组房屋租赁合同早已过期，现经我组全体村民讨论决定收回我组厂房及其附属设施，请接到本通知之日起及时与我组结算所有往来款项。结清后搬出你厂存放的生产设备和物资，此厂房2015年10月1日后，我组需另作它用。房屋等不动产应保持现状，不得随意损坏。特此通知。野徐社区八组（原野徐村五组）全体村民。2015.9.16。”
2016年3月14日，泰州医药高新技术产业开发区管理委员会（甲方）与野徐居委会（乙方）签订以野徐八组集体（仓库）为搬迁对象的《住宅房屋搬迁补偿安置协议书（货币补偿类）》。协议约定：因康健医疗配套设施配套（一期）项目建设需要，根据相关法律、法规之规定，经甲、乙双方充分协商，就房屋搬迁补偿问题达成协议如下：一、被搬迁房屋概况：乙方被搬迁房屋坐落在野徐村（居）八组，航拍图面积476.07㎡，房屋产权性质为集体，用途为仓库。二、补偿安置方式：乙方自愿选择货币补偿方式。三、补偿金额的确定：1、住宅房屋的货币补偿金额：依据慧源房屋搬迁补偿评估报告，被搬迁房屋的补偿价248756元，房屋装饰装修补偿价10973元，附属物补偿价68214元（附评估报告书）。根据相关规定，被搬迁房屋的其它项目补偿金额：提前搬迁奖155259元，搬迁补助（搬家）费9521元，一次性安置补助费50000元。住宅房屋各项补偿金额计542723元。2、非住宅房屋的补偿金额：确营面积476.07㎡×重置价522.52元/㎡×1倍=248756元，经营年限补贴476.07㎡×522.52元/㎡=248756元，停产停业损失49751元。非住宅房屋的补偿金额合计547263元。3、本协议补偿总金额合计1089986元……七、权属纠纷责任：被搬迁房屋及该房屋及该房屋范围中的各项权利如有权属纠纷，概由乙方承担相关法律责任，由此给甲方造成损失的，应予赔偿。
顺达丝厂承租后新建、翻建了部分房屋，对部分房屋进行了装饰装潢，并建造了一些附属设施，具体如下：
1、顺达丝厂新建房屋及其装饰装潢：租赁合同双方一致确认《住宅房屋搬迁补偿安置协议书（货币补偿类）》所附苏慧房估字（2015）第HY15-07号《泰州市集体土地房屋搬迁补偿价格评估表》中幢号为1的简易一等实测建筑面积为36.75㎡的房屋为顺达丝厂新建房屋（该房屋评估价格为12054元），依法予以认定。顺达丝厂未对该房屋进行装饰装潢。
2、顺达丝厂翻建房屋及其装饰装潢：出租人承认顺达丝厂将出租人原有棚屋部分拆除，对原有围墙加高翻建形成了部分房屋，翻建后房屋为：《住宅房屋搬迁补偿安置协议书（货币补偿类）》所附苏慧房估字（2015）第HY15-07号《泰州市集体土地房屋搬迁补偿价格评估表》中幢号为7的简易二等实测建筑面积为82.12㎡的房屋（房屋评估价格为19052元），幢号为8的砖木二等实测建筑面积为60.75㎡的房屋（房屋评估价格为35917元），幢号为9的砖木二等实测建筑面积为87.45㎡的房屋（房屋评估价格为51702元）。出租人同时承认顺达丝厂对上述7、8幢房屋进行了装饰装潢，在第7幢房屋安装了单面铁门（评估价格为780元），在第8幢房屋安装了防盗栏（钢管）（评估价格为750元）。对出租人承认的顺达丝厂的翻建房屋及装饰装潢，本院予以认定。顺达丝厂主张第7、8、9幢房屋系其将原有院墙加高新建成的房屋，原址并无棚屋，因其提供的经野徐居委会确认的出租前房屋平面结构图中显示该部分为原料仓库，对顺达丝厂主张的该节事实不予认定。顺达丝厂主张对第7、8、9幢房屋进行的其他装饰装潢，未提供证据证明，不予认定。
3、顺达丝厂对原承租房屋进行的装饰装潢：出租人承认顺达丝厂对评估表中第5、6幢房屋进行了装饰装潢，在第5幢房屋安装了防盗栏（钢管）（评估价格为300元），在第6幢房屋安装了单面铁门（评估价格为240元）。本院予以认定。顺达丝厂主张第5、6幢房屋系新建房屋，因其提供的经野徐居委会确认的出租前房屋平面结构图中显示该部分为原料仓库、锅炉，对顺达丝厂主张的该节事实不予认定。顺达丝厂主张对第5、6幢房屋进行的其他装饰装潢，未提供证据证明，故不予认定。
4、顺达丝厂新建的附属物：出租人承认顺达丝厂新建了烘房（含炉膛、烟囱等）1座（评估价格为30006元）；砖砌窨井6个（评估价格为2400元）；砖砌下水（评估价格为3480元）；砖砌水池（评估价格为686元）。依法予以认定。顺达丝厂主张新建的其他附属物，未提供证据证明，故不予认定。
另查明：顺达丝厂成立于1992年10月30日，系企业法人，住所地位于泰州医药高新技术产业开发区野徐镇野徐社区。
《关于康健医疗区基础设施及配套项目（企业）集体土地上非住宅用房搬补偿方案》中明确载明：一、非住宅用房只实行货币补偿，不实行产权调换。二、非住宅房屋的房屋重置价、装饰装修补偿价、附属物附着物补偿价由评估机构参照泰政规[2014]14号文件评估确定。违法建设按每平方米80-200元残值回购。三、土地证和产权证载明用途为工矿企业用途及其它非商业经营用房按其房屋评估重置价结合成新的2倍。证载为非住宅营业用房的，按评估重置价结合成新的3倍补偿。对因招商引资引入的企业，未取得合法产权证的房屋，房屋补偿面积的确认由项目指挥部集体研究决定，原则上按容积率不超过1的补偿标准执行。在搬迁公告发布时正常生产，因搬迁造成企业停产、停业等损失的，按照房屋搬迁补偿总额的10%给予一次性补助。搬迁时已经停产、停业的，不给于补助。对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的，产权登记性质为非营业用房的非住宅房屋参照泰政规（2012）6号文件规定补偿。四、被搬迁非住宅用房的搬迁补助费，按被搬迁房屋合法建筑面积20元/平方米计算，不足1000元的，按1000元计算。特种设备的搬迁补助费，由双方协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。五、经营年限补偿：取得工商营业执照并持续营业一年以上的，其实际用于经营的建筑面积，按房屋权属证书上载明的用途进行评估补偿，但对于用于经营的建筑面积可以按每经营一年增加房屋重置价结合成新5%的补助，但最高不得超过房屋重置价结合成新的1倍。六、非住宅用房的提前搬迁奖励。被搬迁人在搬迁补偿方案规定的搬迁奖励期限内签订征收补偿协议并腾空交房的，应给予提前搬迁奖励。具体办法为：（一）被搬迁人在规定的第一奖励时段内签订搬迁补偿协议并腾空交房的，分别按房屋重置价结合成新的5%和房屋合法建筑面积300元/平方米的标准给予奖励；（二）被搬迁人在规定的第二奖励时段内签订搬迁补偿协议并腾空交房的，分别按房屋重置价结合成新的3%和房屋合法建筑面积200元/平方米的标准给予奖励。
一审法院认为：原野徐五组（现野徐八组）村民代表与顺达丝厂签订的租赁合同虽未经全组村民会议通过，但租赁合同已实际履行，按照租赁合同约定顺达丝厂可建部分设施，现顺达丝厂在未取得建设许可证的情况下建设了房屋等部分设施，因房屋搬迁，相关设施亦取得搬迁权益，但租赁双方未对顺达丝厂所建建筑设施搬迁补偿权益的归属进行约定，故顺达丝厂所建房屋、装饰装潢及附属物产生的相关搬迁补偿权益依法应归顺达丝厂享有。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，租赁期限为不定期。因顺达丝厂租金仅交纳至2014年10月1日，2015年9月16日野徐八组向顺达丝厂送达《通知》后，顺达丝厂在合理期限内应当搬离租赁房屋。原租赁房屋、装饰装潢及附属物产生的相关搬迁补偿权益依法应归出租人享有。对顺达丝厂主张原租赁房屋的提前搬迁奖、搬迁补助（搬家）费、一次性安置补助费归其所有的诉讼请求，应不予支持。
双方对经泰州医药高新技术产业开发区管理委员会确认的住宅房屋搬迁补偿安置协议书均无异议，故可按照该协议书中载明的补偿金额确定顺达丝厂的搬迁补偿权益。
一、住宅房屋补偿金额中归顺达丝厂所有的部分。
（一）房屋、装饰装潢及附属物补偿款。
1、顺达丝厂新建房屋：第1幢简易一等实测建筑面积为36.75㎡的房屋的补偿款12054元，归顺达丝厂所有。
2、顺达丝厂翻建房屋及其装饰装潢。房屋是由顺达丝厂在出租人原有房屋基础上利用出租人的部分建筑材料翻建形成，双方均未举证证明双方在翻建后房屋中的出资比例，故对顺达丝厂翻建房屋的搬迁权益确定由顺达丝厂享有其中的50%，顺达丝厂进行的装饰装潢归顺达丝厂所有。野徐八组辩称顺达丝厂利用野徐八组资金10000元翻建房屋，未提供证据证明，应不予采信。因此，对于顺达丝厂翻建房屋及其装饰装潢，幢号为7的简易二等实测建筑面积为82.12㎡的房屋补偿款19052元，幢号为8的砖木二等实测建筑面积为60.75㎡的房屋补偿款35917元，幢号为9的砖木二等实测建筑面积为87.45㎡的房屋补偿款51702元，合计106671元。其中的50%即53335.5元，归顺达丝厂所有。
顺达丝厂对上述7、8幢房屋进行装饰装潢，在第7幢房屋安装单面铁门的补偿款780元，在第8幢房屋安装防盗栏（钢管）的补偿款750元，合计1530元，归顺达丝厂所有。
3、顺达丝厂对原承租房屋进行的装饰装潢：在第5幢房屋安装防盗栏（钢管）的补偿款300元，在第6幢房屋安装单面铁门的补偿款240元，合540元，归顺达丝厂所有。
4、顺达丝厂新建的附属物：烘房（含炉膛、烟囱等）补偿款30006元；砖砌窨井补偿款2400元；砖砌下水补偿款3480元；砖砌水池补偿款686元，合计36572元，归顺达丝厂所有。
综上，房屋、装饰装潢及附属物补偿款中104031.5元，归顺达丝厂所有。
（二）被搬迁房屋的其他项目补偿款。
提前搬迁奖、搬迁补助（搬家）费均是按照房屋面积计算的补偿款，一次性安置补助费是对全部被搬迁房屋给予的补偿。本案中，因顺达丝厂新建、翻建了部分房屋，故与原租赁房屋及翻建房屋中由出租人享有的部分对应的提前搬迁奖、搬迁补助（搬家）费、一次性安置补助费应归出租人所有，与顺达丝厂新建房屋及翻建房屋中由顺达丝厂享有的部分对应的提前搬迁奖、搬迁补助（搬家）费、一次性安置补助费归顺达丝厂所有。
据以计算顺达丝厂补偿款的房屋面积为151.91㎡[（82.12㎡+60.75㎡+87.45㎡）÷2+36.75㎡]，占被搬迁房屋总面积476.07㎡的32%。提前搬迁奖155259元，搬迁补助（搬家）费9521元，一次性安置补助费50000元，合计214780元。按照上述房屋面积比例，其中的32%即68729.6元归顺达丝厂所有。
二、非住宅房屋补偿金额中归顺达丝厂所有的部分。
确营面积248756元，经营年限补贴248756元，停产停业损失49751元，合计547263元，亦是按照房屋面积计算的补偿款。因此，按照上述房屋面积比例，其中的32%即175124.16元归顺达丝厂所有。
综上所述，全部搬迁补偿款中347885.26元，归顺达丝厂所有。
据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条之规定，作出如下判决：
一、泰州医药高新技术产业开发区管理委员会与野徐居委会签订的第HY15-07号《住宅房屋搬迁补偿安置协议书（货币补偿类）》中347885.26元补偿款归原告泰州市顺达丝厂所有；二、驳回原告泰州市顺达丝厂的其他诉讼请求。案件受理费12251元，由原告泰州市顺达丝厂负担7208元，被告泰州医药高新技术产业开发区野徐镇野徐社区居民委员会负担5043元（此款由原告垫付，被告负担部分于本判决生效之日起三十日内给付顺达丝厂）。
本院查明
二审中双方当事人均未提供新证据，一审查明的事实有协议书、房屋平面结构图、住宅房屋搬迁补偿安置协议书、评估报告、通知、租金收据、营业执照及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为
本院认为：依据案涉租赁合同约定顺达丝厂可建部分设施，后顺达丝厂在未取得建设许可证的情况下建设了房屋等部分设施，因房屋搬迁，相关设施亦取得搬迁权益，但租赁双方未对顺达丝厂所建建筑设施搬迁补偿权益的归属进行约定，且案涉租赁合同为不定期租赁合同，后野徐八组在房屋即将拆迁时单方提出解除合同，故一审认定顺达丝厂所建房屋、装饰装潢及附属物产生的相关搬迁补偿权益依法应归顺达丝厂享有并无不当，野徐居委会、野徐八组上诉所提的租赁合同已经届满，顺达丝厂对其新建、翻建的房屋及附属物不再享有权益的上诉理由不能成立。野徐居委会、野徐八组还上诉称本案应适用租赁合同司法解释中关于扩建的相关规定，但该规定是关于租赁合同纠纷中扩建费用如何负担的，而本案是拆迁补偿款分配的纠纷，故野徐居委会、野徐八组该上诉理由亦不能成立。因顺达丝厂租金仅交纳至2014年10月1日，2015年9月16日野徐八组向顺达丝厂送达《通知》后，顺达丝厂在合理期限内应当搬离租赁房屋。原租赁房屋、装饰装潢及附属物产生的相关搬迁补偿权益依法应归出租人享有。关于顺达丝厂的新建房屋及新建的附属物，一审法院依据租赁合同双方一致确认的事实，确定1幢房屋及烘房（含炉膛、烟囱等）1座、砖砌窨井6个、砖砌下水、砖砌水池为顺达丝厂新建并无不当，现顺达丝厂上诉称，5、6、7、8、9幢是其新建、案涉房屋的院落地面（水泥场地）面积为450.34平方米亦是新建，但未能举证证明，故本院不予采信。关于提前搬迁奖、搬迁补助（搬家），一次性安置补助费，提前搬迁奖、搬迁补助（搬家）费，均是按照房屋面积计算的补偿款，一次性安置补助费是对全部被搬迁房屋给予的补偿。因顺达丝厂新建、翻建了部分房屋，故与原租赁房屋及翻建房屋中由出租人享有的部分对应的提前搬迁奖、搬迁补助（搬家）费、一次性安置补助费应归出租人所有，与顺达丝厂新建房屋及翻建房屋中由顺达丝厂享有的部分对应的提前搬迁奖、搬迁补助（搬家）费、一次性安置补助费归顺达丝厂所有。关于非住宅房屋补偿金额部分，确营面积248756元，经营年限补贴248756元，停产停业损失49751元，合计547263元，亦应按照房屋面积计算补偿款。顺达丝厂及野徐居委会、野徐八组所提的提前搬迁奖、搬迁补助（搬家）费、一次性安置补助费、确营面积补偿、经营年限补贴、停产停业损失全部归顺达丝厂或全部归野徐八组所有的上诉理由均不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人野徐居委会、野徐八组及上诉人顺达丝厂的上诉所称事实和理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12251元，由上诉人泰州医药高新技术产业开发区野徐镇野徐社区居民委员会、泰州医药高新技术产业开发区野徐镇野徐社区八组负担6151元、上诉人泰州市顺达丝厂负担6100元。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长王军强
审判员顾连凤
审判员潘贻杰
裁判日期
二〇一七年九月十一日
书记员
书记员陆超凡
