审理法院：扎鲁特旗人民法院

案号：（2017）内0526民初3848号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2017-12-07

审理经过

原告郑金龙诉被告天昊房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑金龙及其委托诉讼代理人宗天贺、被告天昊房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人段宇涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郑金龙向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即为原告申请办理如下不动产证书，并将不动产证书交予原告：天源综合楼2号楼自西向东第1号一、二层商铺、天源综合楼2号楼自西向东第2号一、二层商铺；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告系被告天昊公司开发建设的天源综合楼工程项目中的回迁户。2011年，双方以产权调换的方式签订《房屋出让协议书》（回迁合同），经双方商定以包含于天源综合楼2号楼第1、2号一、二层商铺作为上述原告的回迁补偿房。原告期待已久的回迁补偿房终于在2015年11月份完工，2016年4月28日原告应被告的要求，向其缴纳了入住费（包括产权登记费、物业费等费用），由被告全程办理产权证书，原告取得了房屋钥匙、入住费交款收据等。并对本房屋进行了占有、使用，开设了店铺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题》第七条的规定，原告优先取得上述房屋，其权利具有绝对的排他性，但被告一直未给原告向不动产管理部门办理不动产证书，多次催促被告，被告总以各种理由搪塞。无奈，原告只好起诉至人民法院，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，请求人民法院为原告讨回公道，作出公正的裁决。

被告辩称

被告辩称，被告不同意办理不动产证书，特此提出如下答辩意见：1.原告应当依据《房屋出让协议》的约定回迁，"多退少补"。目前现状是房屋出现了多少不等的超平现象。按照《协议》，被告同意为原告办理不动产登记，但是，前提是对原告占有的房屋按照实际测绘面积，原告根据约定价格【没有约定的，参照竣工日市场价格】多退少补后，缴纳办理手续的相应税费，被告才能给予办理产权登记；2.诉状中陈述的内容失真，被告没有收取原告缴纳的产权登记费、物业费。综合以上，原告要求办理房屋权利证书，而却不提及费用的承担和超过约定面积的费用计算，显然不合情理，也于法无据，所以不能支持这些不合理又没有法律根据的请求。

原告围绕诉讼请求提供如下证据：

房屋出让协议书一份（回迁协议书）、入住费收据四枚。证明：原告是被告天昊公司开发的天源综合楼2号楼的回迁户，该综合楼自西向东第1、2号一、二层商铺是原告的回迁补偿房，2016年4月原告向被告缴纳入住费（包括产权登记费、涨平费等），原告作为回迁户应优先取得上述房屋，被告作为楼房的开发商有责任全程为原告办理不动产证书。被告质证为，对以上证据的真实性没有异议。但是不能证明产权登记费的交付。本院认证为，原告与通辽市天源房地产开发有限公司2011年9月8日签订《房屋出让协议书》（回迁协议书），用自己的房屋及土地使用权置换通辽市天源房地产开发有限公司开发的天源综合楼商铺两间，商铺宽4米，长17米；2016年5月9日原告向被告天昊房地产开发有限责任公司缴纳2号楼1001、1002号（即原告主张的1、2号）一、二层的商铺入住费及超面积款后，原告的入住费及超面积款全部付清的事实，确认为有效证据予以采信。

根据原被告的陈述和答辩意见及对原告提供的证据进行以上认证，认定如下事实：原告与通辽市天源房地产开发有限公司2011年9月8日签订《房屋出让协议书》（回迁协议书），用自己的房屋及土地使用权置换通辽市天源房地产开发有限公司开发的天源综合楼商铺两间，商铺宽4米，长17米；2016年5月9日原告向被告天昊房地产开发有限责任公司缴纳2号楼1001、1002号一、二层的商铺入住费及超面积款后，原告的入住费及超面积款全部付清。2016年4月，被告将上述房屋交付给原告。

本院查明

另查明，原被告诉争所涉及天源综合楼项目至今未进行测绘、未办理房屋权属的初始登记、未进行竣工验收。

本院认为

本院认为，原告与通辽市天源房地产开发有限公司签订的《房屋出让协议书》合法有效，双方当事人应全面履行协议中约定的义务。被告天昊房地产开发有限责任公司接收通辽市天源房地产开发有限公司的天源综合楼项目后，应继续履行与原告于2011年9月8日签订的《房屋出让协议书》。

原被告之间争议的首先是原告应否另行支付"涨平款"，被告以此为条件为原告办理不动产权证。被告同意为原告办理不动产权登记，但认为原告应先行交付被告"涨平款"及相应税费，才能为原告办理不动产权登记。本案被告作为开发企业对于原告办理不动产权证书具有协助义务。对于这一问题，在被告为原告出具的收据中载明了原告入住费及超面积款全付清，因此，被告主张交付给原告的房屋需要另行缴纳"涨平款"的辩解理由不能成立。另外，在原被告签订的协议中并未约定"涨平款"的给付是被告协助原告办理不动产权登记的前提条件，故被告以此为理由拒绝协助原告办理不动产权登记没有事实基础及法律依据。

其次，对于不动产权登记如何办理问题。被告接收天源综合楼项目后按照该协议书的约定向原告交付商铺的钥匙，原告使用至今，但该天源综合楼未经验收，而工程竣工验收是商品房交付强制性的法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件，故被告向原告交付房屋的行为不属于合法交付。因此，被告回迁给原告的房屋应在办理了竣工验收之后，由被告协助原告办理不动产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:

裁判结果

被告天昊房地产开发有限责任公司于天源综合楼竣工验收合格后30日内协助原告郑金龙办理天源综合楼2号楼1001号商铺（一、二层）、1002号商铺（一、二层）不动产权证书。

案件受理费100元，减半收取50元，由被告天昊房地产开发有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。

审判人员

审判员陈美丽

裁判日期

二〇一七年十二月七日

书记员

书记员阿拉坦呼