审理法院：遵义市中级人民法院

案号：（2017）黔03民终286号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2017-04-26

审理经过

上诉人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称“龙腾房开公司”）因与被上诉人陈永平及原审第三人周德焱、黄国梅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2016）黔0322民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

龙腾房开公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人向被上诉人安置的门面位于桐梓县××镇××小区××单元××层，面积为18.58平方米。事实和理由：1、一审认定上诉人与陈永平在2009年12月26日签订的《一品龙腾旧城改造拆迁安置协议》有效，却又判决上诉人向陈永平安置的门面房面积为32.04平方米，二者自相矛盾，应当认定安置面积为18.58平方米；2、一审认定事实不清，在（2016）黔0322民初1054号案件庭审过程中，虽然上诉人的代理律师曾提出上诉人安置给陈永平的门面面积为32.04平方米，但在庭审中已经当庭予以更改；3、上诉人提交的安置协议、房产证、情况表等证据足以认定上诉人安置给陈永平的面积并非32.04平方米，上诉人提交的安置图纸系第三方设计公司出具的图纸，能够证明安置面积为18.58平方米，应予采信；4、陈永平所请求的32.04平方米门面中的13.18平方米即涉案的争议门面，上诉人已经出售给周德焱、黄国梅并办理了备案登记和他项权证，一审判决进行交付，履行不能。

被上诉人辩称

陈永平辩称，1、2010年5月19日，时任龙腾房开公司法定代表人的罗开强签字确认应安置给答辩人的门面为31.3平方米；2、上诉人的代理人在之前的庭审中曾出示图纸载明安置给答辩人的门面面积为32.04平方米。据此，原判认定事实清楚，法律适用正确。请求二审维持原判，驳回上诉。

周德焱、黄国梅二审未作书面陈述。

陈永平向一审法院起诉请求：1、确认陈永平与龙腾房开公司签订的《一品龙腾旧城改造拆迁安置005号协议》有效，安置门面位于桐梓县××镇××小区××单元××号（面积32.04平方米）；2、确认龙腾房开公司与第三人于2014年5月8日签订的商品房买卖合同无效；3、由龙腾房开公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，陈永平增加诉讼请求：确认经龙腾房开公司法定代表人罗开强于2010年5月19日与陈永平达成的确认还房31.3㎡的补充协议有效。

一审法院认定事实：2009年12月16日，陈永平与桐梓县龙腾房地产开发有限公司（2011年6月3日更名为贵州世纪龙腾房地产开发有限公司）签订005号《一品龙腾旧城改造拆迁安置协议》，约定陈永平将位于娄山关镇冬青路19-21号、产权证面积18.58㎡的被拆迁门面以产权调换方式安置于冬青路一品龙腾新建房屋位置。当日，陈永平将被拆迁门面房交付龙腾房开公司。2010年5月19日，龙腾房开公司对上述被拆迁门面房面积重新核定并由时任法定代表人罗开强签字确认为31.3㎡。2014年5月8日，龙腾房开公司将位于桐梓县娄山关镇冬青路一品龙腾二栋一单元1-11号门面（建筑面积13.18㎡）出售给两第三人并签订《商品房买卖合同》，同月13日双方到桐梓县房地产管理所办理预售登记。2016年4月，陈永平以桐梓县龙腾房地产开发有限公司为被告诉至法院要求判决确认《一品龙腾旧城改造拆迁安置协议》有效以及位于富登村镇银行对面靠县委方向第一、二两间门面房共31.3㎡为陈永平拆迁安置的门面房，该案即（2016）黔0322民初1054号案件庭审中龙腾房开公司先称其已安置陈永平门面房32.04㎡，超过了请求安置面积31.3㎡，后称该面积有误。陈永平因龙腾房开公司认可安置门面房32.04㎡而申请撤诉。2016年5月21日，罗开强向龙腾房开公司出具《情况说明》，主要内容为“我在担任法定代表人期间未与陈永平协商给予面积31.3㎡的门面还房安置，未与陈永平协商补充及变更原拆迁安置门面协议内容。陈永平与公司之间的面积争议，最终以协议约定为准”。现因陈永平主张的安置门面房位置、面积与第三人购买的门面房位置、面积存在重合，即涉讼。

本院认为

一审法院认为，案涉《一品龙腾旧城改造拆迁安置协议》和《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于龙腾房开公司应安置给陈永平的门面房面积是18.58㎡还是32.04㎡。首先，从安置惯例来看，被拆迁人选择产权调换形式获得安置房屋的面积一般应当与被拆迁面积相等，本案中龙腾房开公司在（2016）黔0322民初1054号案件庭审答辩中陈述其安置陈永平门面房面积32.04㎡且已超过陈永平请求面积31.3㎡，其后来称面积有误，但未明确有误的面积为多少并就此提供相应证据，而且，其以面积有误否定此前的意见有悖民事诉讼中的诚实信用原则，结合时任龙腾房开公司法定代表人罗开强签字确认被拆迁门面房面积为31.3㎡这一事实，应采信其安置陈永平门面房面积32.04㎡的最先陈述；其次，龙腾房开公司提交安置陈永平18.58㎡门面房的图纸系单方证据，且罗开强的《情况说明》系发生争议后形成，罗开强本人与龙腾房开公司亦存在一定的利害关系，故上述二证据证明力较低，不能反映龙腾房开公司仅应安置给陈永平18.58㎡的门面房；第三，如依龙腾房开公司所言其安置给陈永平18.58㎡的门面房，但其自2009年签订拆迁安置协议至今未就安置面积和实际面积之差额与陈永平进行处理，有违常理。基于以上分析，认定双方对《一品龙腾旧城改造拆迁安置协议》中约定的安置门面房面积18.58㎡作出了变更，陈永平主张的龙腾房开公司承诺安置给其32.04㎡的门面房的主张成立，该安置门面房位于桐梓县××镇冬青路××单元××层。因陈永平主张的安置门面房位置、面积与两第三人购买的门面房位置、面积存在重合，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，陈永平对重合部分具有优先获得权，故第三人与龙腾房开公司就购买诉争房屋产生的问题应另案处理。鉴于罗开强与陈永平确认的面积31.3㎡实系被拆迁房屋面积而非安置房面积，且双方并不存在就此达成的《补充协议》，故陈永平要求确认罗开强于2010年5月19日与其达成的确认还房31.3㎡的补充协议有效的请求，缺乏事实依据，不予支持。据此，判决：一、陈永平与贵州世纪龙腾房地产开发有限公司于2009年12月26日签订的《一品龙腾旧城改造拆迁安置协议》有效，贵州世纪龙腾房地产开发有限公司向陈永平安置的门面房位于桐梓县××镇××小区××单元××层，面积为32.04㎡。二、驳回陈永平的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费30元，由被告贵州世纪龙腾房地产开发有限公司负担。

二审裁判结果

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙腾房开公司提交了“2#楼一层平面图（2号楼门面图）”，证明图中9号是陈永平的拆迁安置还房。陈永平质证对该证据证明目的不予认可；周德焱质证认可证据真实性。陈永平提交了“2#楼一层平面图”、拆迁安置协议（编号：010）、《协议》、《门面协议》以及（2016）黔0322民初1048号民事裁定书，证明：1、龙腾房开公司的多张图纸记录自相矛盾；2、住房部分的拆迁补偿情况；3、讼争商铺由陈永平实际管控；4、周德焱、黄国梅起诉情况。龙腾房开公司、周德焱对拆迁安置协议和民事裁定书、《协议》、《门面协议》真实性无异议，对陈永平提交的“2#楼一层平面图”不予认可。周德焱、黄国梅提交了与讼争商铺有关的银行贷款资料和预售备案登记资料，证明周德焱、黄国梅购买讼争商铺的过程以及讼争商铺归其所有。龙腾房开公司、陈永平对真实性无异议，但陈永平不认可证明目的。本院认为，上述证据中，龙腾房开公司与陈永平分别提交的“2#楼一层平面图”载明的房号、面积不一致，虽皆对陈永平的拆迁安置商铺、周德焱购买的商铺作出了区分，但均不能反映在原房拆迁之时，龙腾房开公司拟还房的真实面积；周德焱、黄国梅提交的银行贷款资料和预售备案登记资料能够证明其购买讼争商铺的情况，本院认可真实性；其余证据与本案无关联性，本院不予采纳。

本院另查明，1、关于讼争商铺地理位置、面积、现状问题。根据周德焱、黄国梅提交的《桐梓县商品房预售合同登记备案表》记载，陈永平诉请归其所有的商铺位于桐梓县××镇冬青路××小区××单元××号，建筑面积13.18㎡。该商铺在龙腾房开公司向本院提交的“2#楼一层平面图（2号楼门面图）”中编号为10号，而各方当事人无争议的陈永平应得拆迁安置商铺在该图上编号为9号。两套商铺在龙腾房开公司向一审提交的冬青路商铺平面图（详见一审卷65页）中编号为11号，建筑面积32.04㎡，还房主体为陈永平。两套商铺现整体由陈永平对外出租经营婴儿用品。2、关于龙腾房开公司是否承诺安置陈永平商铺32.04㎡的问题。在贵州省桐梓县人民法院审理的（2016）黔0322民初1054号案件一审庭审答辩阶段，龙腾房开公司辩称，“……二、被告（即龙腾房开公司）已向原告（即陈永平）安置还房门面一间及住房一套，门面的面积为32.04平方米，并已超出了原告请求安置的总面积31.3平方米；……”，陈永平据此申请撤回起诉，龙腾房开公司明确表示同意陈永平撤诉，并就其前述答辩意见更正为“被告已向原告安置门面一间，实际面积以公司核实为准。由于前面的答辩及陈述意见面积32.04平方米与公司负责人核对有误，现予以更正。”龙腾房开公司何以在该案辩称已安置陈永平面积为32.04平方米的商铺一间，系因该公司在庭审中出示了前述冬青路商铺平面图。本案二审期间，龙腾房开公司陈述：“这张图纸是我方提供的，但该图纸并非规划、设计图纸，也不是房管备案登记的图纸，在被上诉人起诉上诉人案件中，被上诉人主张归还两间门面，公司办公室提供了该份图纸，但并未向法庭作为证据举释，上诉人在答辩完后陈永平就申请撤诉，公司负责人郑庆红来到现场，明确该图纸不是公司图纸，且答辩意见不客观，故在庭审笔录中说明，该案的庭审笔录也有相关记载，上诉人安置的房屋为18.58㎡并非30多平方米。”

本院认为，本案二审争议焦点是：龙腾房开公司应当安置陈永平的商铺还房面积如何确定。陈永平与龙腾房开公司签订《拆迁安置协议》约定商铺还房面积为18.58㎡系不争事实，但基于以下证据反映的事实可知，双方约定的还房面积在签约后发生了变更并最终明确为32.04㎡。首先，陈永平在2009年12月16日与龙腾房开公司签订《拆迁安置协议》后，龙腾房开公司时任法定代表人罗开强于次年5月19日向陈永平出具原房面积测量单，表明双方对原房拆迁面积以及商铺安置面积尚存争议。第二，龙腾房开公司提交的前述冬青路商铺平面图，清晰无误地载明了陈永平的商铺还房面积为32.04㎡和还房位置，该公司虽在二审期间辩称该图并非规划、设计以及备案图纸，却恰恰说明了该份图纸的独特性，即与其它根据书面合同约定面积制作的图纸相比，冬青路商铺平面图能够更加真实地反映龙腾房开公司与陈永平之间对商铺还房面积进行变更约定的情况。第三，在前述（2016）黔0322民初1054号案件庭审中，龙腾房开公司将本为两间、总面积为32.04㎡的商铺视为一间在答辩阶段辩称已安置给陈永平，充分表明：一是该公司已完成商铺还房义务；二是对前述冬青路商铺平面图予以认可；三是对还房面积已与陈永平达成变更约定这一关键事实作出自认。龙腾房开公司虽在该案庭审中对前述答辩意见进行了更正，但根据庭审笔录可知，龙腾房开公司对于已安置陈永平商铺一间并无异议，只是对该间商铺的实际面积是否为32.04㎡需要核实，并未明确提出诸如还房面积应为18.58㎡在内的抗辩意见，而陈永平正是基于其诉请确认本案讼争两间商铺为其应得安置商铺的主张得以满足而在该案一审法院建议下申请撤回起诉并得到了龙腾房开公司的同意。据此，陈永平提交的原房面积测量单、龙腾房开公司提交的冬青路商铺平面图以及龙腾房开公司在前案庭审中的答辩意见，结合龙腾房开公司对陈永平将讼争商铺对外出租置之不理的客观事实，现有证据能够相互印证龙腾房开公司与陈永平协商将商铺还房面积最终变更为32.04㎡具有高度盖然性，本院予以确认。此外，周德焱、黄国梅作为本案有独立请求权的第三人未就一审判决结果提起上诉，视为服判，亦是本院作出最终裁决的重要考量因素。

综上所述，龙腾房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60元，由龙腾房开公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长李玉振

审判员任建毅

代理审判员付甫金

裁判日期

二〇一七年四月二十六日

书记员

书记员冯迅达