审理法院：延边朝鲜族自治州中级人民法院
案号：（2018）吉24民终355号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2018-04-17
审理经过
上诉人敦化市新继源房地产开发有限责任公司（以下简称“新继源房地产公司”）因与被上诉人杨庆功之间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2017）吉2403民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新继源房地产公司的委托诉讼代理人王永德，被上诉人杨庆功的委托诉讼代理人徐艳波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
新继源房地产公司上诉请求：1.撤销原判，扣除被上诉人使用房屋的租金损失；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决事实清楚，但没有扣除被上诉人使用房屋期间的租金损失错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有权部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，虽然上诉人没有将房屋交付给被上诉人，但被上诉人在房屋建成后就已管理使用其中的一个商业用房，因此不存在管理使用后的租金损失。一审认定不是同一法律关系是错误。上诉人没有主张侵权，也没有要求被上诉人赔偿损失，上诉人主张从被上诉人主张的租金中，扣除无损失的部分是同一法律关系，应当予以支持。
被上诉人辩称
杨庆功辩称：对一审判决没有异议。
杨庆功向一审法院起诉请求：一、要求被告给付逾期交房的房屋租金损失32163元、鉴定费用1000元，共计33163元；二、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年5月7日，原告杨庆功作为家庭代表与被告签订了《房屋回迁协议书》一份，协议约定原告将自有的58.9平方米砖木结构房屋、48平方米泥草房、36平方米砖木结构豆腐房、110平方米修理部及宅基地使用面积267平方米，共计回迁面积450平方米提供给被告开发商品楼使用，被告同意给原告回迁一楼北侧两处门市房各70平方米、二楼中间（不把山）80平米住宅楼，回迁后误差三平方米以内互不找差价，超过3平方米按照市场价格平衡。并约定2015年11月30日前将回迁楼房交付给原告使用，房照由被告负责办理，产权归原告所有。但是被告违反约定，至今回迁楼房未交付给原告使用，现原告要求诉至贵院，请求公断。
本院查明
一审法院认定的事实：2015年5月7日，原告杨庆功与案外人曾淑芹（二人为夫妻关系）作为家庭代表与被告新继源房地产公司的开发负责人牟玉华签订《房屋回迁协议书》，约定“乙方将自己所有的58.9平方米砖木结构房屋（有照）、48平方米泥草房（有照）、30平方米砖木结构豆腐坊（无照）、110平方米修理部（无照，经营者案外人杨相国）及宅基地使用面积267平方米，共计回迁面积【30米长（南北走向）、15米宽】450平方米提供给甲方开发商品楼使用”，同时约定被告回迁给原告敦化市秋梨沟镇兴华街上金秋商贸综合楼一楼北侧两处门市房各70平方米，2楼中间（不把山）住宅一处，上述回迁后房屋于2015年11月30前交付原告使用，房照由被告办理，产权归原告所有。协议签订后，原告按照协议约定将被回迁的房屋及宅基地使用面积移交被告使用，但被告至今仍未将上述回迁楼房交付原告使用。经我院委托敦化市恒源房地产估价事务所有限责任公司对原告逾期交房的损失进行鉴定，结论为：2015年11月30日至2017年10月27日期间，原告住宅租金损失为人民币5251元、门市租金损失为人民币26912元，合计租金损失32163元。本次鉴定花费鉴定费1000元。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款
“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原被告于2015年5月7日签订书面《房屋拆迁协议》，合同成立并生效，双方应当按照合同内容履行各自义务。本案原告在合同签订后，已经将回迁房屋及宅基地使用面积移交被告使用，被告亦应当按照合同约定履行到期交付回迁后房屋的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告未能及时履行，存在违约行为的前提下，应当对原告的合理损失进行赔偿。参照《最高人民法院
》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额，可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案原告的合理损失通过我院委托敦化市恒源房地产估价事务所有限责任公司结合同地段的租金标准进行鉴定，原告合理损失为33163元（包含鉴定费1000元），故原告要求被告给付33163元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告新继源房地产公司认为原告于2016年6月8日曾强行使用其中一间门市房，对此给被告造成的损失应当在上述原告合理损失中予以扣除的抗辩主张，本院认为，本案原告主张其合理损失的依据系因双方签订的合同，被告未履行合同约定而对原告产生的逾期交房的损失，即本案的法律关系为合同法律关系，而被告如若认为原告强行使用被告房屋对其造成了财产损失应当按照侵权责任纠纷主张其权利，即法律关系不一致，双方主体不一致（被告主张的侵权行为人为杨庆功、曾淑芹夫妻,本案合同一方杨庆功夫妻仅为家庭代表，被回迁房屋包含其他家庭成员具有所有权的房屋），故本案不做一并审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条；《最高人民法院
》第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：被告敦化市新继源房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告杨庆功人民币33163元。如果被告敦化市新继源房地产开发有限责任公司在本判决生效后未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告敦化市新继源房地产开发有限责任公司负担663元，由原告杨庆功负担137元。
二审中，当事人均未提交新的证据。
二审对一审法院认定的事实予以确认。
另查明：2016年6月8日，上诉人未向被上诉人正式交付回迁门市房的情况下，被上诉人擅自入住一间回迁门市房，并占有使用至今。
本院认为
本院认为：二审对上诉请求有关的事实及适用法律进行审查。新继源房地产公司上诉主张杨庆功强行占有使用了一间回迁门市房，因此要求自2016年6月8日起至2017年11月27日止的租金在逾期交房违约金当中扣除。本案的法律关系系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审依据新继源房地产公司违反合同约定未按期交付房屋的事实，判决向杨庆功支付逾期交房的损失并无不当。至于新继源房地产公司提出的在未正式交付房屋的情况下，杨庆功擅自使用一间门市房对其造成损失系不同的法律关系，且新继源房地产公司在一审中亦未提出反诉请求，故一审未一并审理并无不当。
综上所述，新继源房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，拟维持原判。
二审案件受理费663元，由上诉人敦化市新继房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长朴美兰
审判员全智光
审判员池东波
裁判日期
二〇一八年四月十七日
书记员
书记员朴晟慧
