审理法院：南京市鼓楼区人民法院

案号：（2017）苏0106民初12089号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2017-12-29

审理经过

原告南京外滩投资发展控股集团有限公司（以下简称外滩投资公司）、南京市土地储备中心（以下简称土地储备中心）诉被告张秀兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告外滩投资公司的委托诉讼代理人顾志贤，原告土地储备中心的委托诉讼代理人段然，被告张秀兰的委托诉讼代理人郭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告外滩投资公司、土地储备中心向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2011年7月4日签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《被拆迁居民补偿补助费用结算表（表四）》部分无效；2.被告立即返还两原告824865元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告系下关区滨江老城改造项目（B）的拆迁人，其委托南京市下关区拆迁安置办公室实施拆迁，中国船舶重工集团公司第七二四研究所（以下简称“七四二研究所”）所有的龙江××××号房屋属该项目拆迁范围。2011年6月20日，被告向拆迁实施人提供了加盖七四二研究所固定资产管理办公室印章的《证明》一份，载明：“张秀兰承租我单位龙江××××号平房8幢5室，使用面积102.4平方米”。2011年7月4日，拆迁实施人依据该《证明》及评估公司出具的《评估表》等材料，按被告承租房屋建筑面积122.88平方米（其中住宅62.88平方米，非住宅60平方米）与被告的委托代理人签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》。后签订了《被拆迁居民补偿补助费用结算表（表四）》（以下简称表四）。根据约定，两原告给予被告房屋各项补助费用1837453元，上述款项已于2011年7月15日付清。此外，被告还获得其他补助费5万元。2015年9月28日，南京市鼓楼区人民检察院委托南京市人民检察院检察技术处作出宁检技鉴[2015]102号文件检验鉴定书，认为上述《证明》与七四二研究所提供的鉴定样本印文不是由同一枚印章形成。综上，被告利用虚假的租赁证明与拆迁实施人签订了拆迁补偿协议及相关补偿补助结算表，获取了巨额拆迁补偿款，严重损害了国家利益，依法应确认上述拆迁补偿协议及结算表部分无效。为挽回国家损失，维护原告的合法利益，故诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

被告张秀兰辩称，原、被告签订的拆迁协议等系双方真实的意思表示，合法有效。对于拆迁过渡费等，拆迁需要双方协商，达到了被告的要求才能搬迁。对于经营补偿费，被告看不懂，补偿肯定需要最大化。对于原告主张的面积不认可，面积是评估公司亲自去测量的。综上，两原告的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，请求法院驳回两原告的诉讼请求。

本院查明

本院经审理认定事实如下：2010年11月，原南京市下关区（现为南京市鼓楼区）滨江区域老城改造项目（B）拆迁工作启动，土地储备中心、南京市下关区国有资产经营中心获得（2010）宁拆许字第40号拆迁许可证。拆迁实施单位是原下关区房屋拆迁安置办公室。梅飞担任滨江区域老城改造项目B片拆迁组组长，具体办理该区域龙江××××号大院平房公房8幢5室（以下简称涉案房屋）、10幢1室拆迁补偿工作。上述两处房屋产权单位是七二四研究所，分别由郭勇家庭、郭勇母亲张秀兰居住，承租人为张秀兰。七二四研究所作为产权单位提供资料显示涉案房屋的面积为48.4平方米。

2011年6月20日，张秀兰向拆迁实施单位提供了加盖七二四研究所固定资产管理办公室印章的《证明》一份，载明：“张秀兰承租我单位龙江××××号平房8幢5室，使用面积为102.4平方米”。2011年6月30日，拆迁实施单位依据该证明及评估公司出具的《评估表》等材料，按张秀兰承租房屋建筑面积122.88平方米（其中住宅62.88平方米，非住宅60平方米）与张秀兰签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，给予张秀兰房屋货币补偿款1119301元、补助费用295616元、过渡补贴34406元、经营补贴142648元以及自购房屋奖励245482元，共计1837453元。上述拆迁事宜由张秀兰委托其子郭勇处理，并出具委托书。

2015年9月28日，南京市人民检察院作出宁检技鉴[2015]102号《文件检验鉴定书》，证实张秀兰提供的《证明》上产权单位七二四研究所固定资产办公室的公章系伪造。根据七二四研究所提供的《产权房情况表》，郭勇并非该单位的承租人。

16年8月18日，本院作出（2016）苏0106刑初451号刑事判决书，认定“被告人梅飞身为国家工作人员，在履行公务过程中，严重不负责，不正确履行职责，致使国家利益遭受重大损失，其行为构成玩忽职守罪，依法应予惩处”，判决“被告人梅飞犯玩忽职守罪，判处有期徒刑一年六个月。”。该判决书已经生效。而梅飞造成的上述损失尚未追回。2

2017年12月13日，南京市鼓楼区人民检察院向本院送达宁鼓检民（行）支[2017]32010600006号支持起诉书。

另查明：2011年1月24日，经原南京市下关区人民政府批准，原南京市下关区国有资产经营中心改制并更名为南京外滩投资发展控股集团有限公司。改制前为全民所有制企业，改制后的企业类型为国有独资企业。

庭审中，原告外滩投资公司称，根据产权人七二四研究所提供的产权明细表，张秀兰承租的房屋使用面积为48.4平方米，按照1.2系数计算，建筑面积为58.08平方米（48.4×1.2）。拆迁补偿协议确定的相关补偿计算方式如下：1.房屋的货币补偿，应获得补偿为529045元（房屋评估价10121元/平方米×58.08平方米×90%），而协议约定补偿为1119301元（10121元/平方米×122.88平方米×90%），超出的补偿590256元（1119301-529045）无效（补偿承租人90%，补偿产权人10%）；2.搬迁补助费用，应获得补偿为2904元（58.08平方米×50元/平方米），而拆迁补偿协议约定为6144元，超出的补偿3240元无效；3.过渡补助费用，应获得补偿为19515元（58.08平方米×28元/平方米×12月），而拆迁补偿协议约定为41288元，超出的补偿21773元无效；4.装修补助费，应获得补偿为61889元（58.08平方米×699.62元/平方米+21255元附属物），而拆迁补偿协议约定为107224元（122.88平方米×699.62元/平方米+21255元），超出的补偿45335元无效；5.提前搬家奖励，应获得补偿为58080元（58.08平方米×1000元/平方米），而拆迁补偿协议约定为122880元（122.88平方米×1000元/平方米），超出的补偿64800元无效。表四补贴部分：6.过渡补贴，应获得补偿为16262元（58.08平方米×28元/平方米×2个月×5，计算标准是自搬迁之日起至计奖期开始之日止的五倍），而拆迁补偿协议约定为34406元（122.88平方米×28元/平方米×2个月×5），超出的补偿18144元无效；7.经营补贴，应获得补贴为138084元［{（12123元/平方米-10121元/平方米）×58.08平方米+（12123元/平方米×58.08平方米×8%）}×80%］，而拆迁补偿协议约定为142648元［{（12123元/平方米-10121元/平方米）×60平方米（约定的经营面积）+12123元/平方米×60平方米×8%}×80%］，超出的补偿4564元无效，营业用房与住宅差价及停产停业之和的80%，前面部分（12123元/平方米-10121元/平方米）×58.08平方米是经营用房与住宅用房之间评估价格的差价，后面部分（12123元/平方米×58.08平方米×8%）是营业用房停产停业损失的8%；8.自购房奖励，应获得补偿为126739元｛58.08平方米×10121元/平方米×90%×20%+（12123元/平方米-10121元/平方米）×58.08平方米×90%×20%｝，补偿标准是房屋评估总价含住改评估差价的20%，而拆迁补偿协议约定为245482元，超出的补偿118743元无效。上述超出部分的补偿合计866855元。同时拆迁人应支付被告构筑物补助费用41990元｛（122.88平方米-58.08平方米）×648元/平方米，648元/平方米=720元/平方米×90%｝。

以上事实，有当事人陈述，《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《被拆迁居民补偿补助费用结算表（表四）》、《文书检验鉴定书》、拆迁许可证、工商登记资料、南京市鼓楼区人民检察院《支持起诉书》、本院（2016）苏0106刑初451号刑事判决书以及本院庭审笔录等证据予以证实。

本院认为

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本院根据查明的上述事实，结合双方当事人的诉辩意见，做以下分析：

双方签订拆迁补偿协议是否部分无效。本案中的拆迁补偿协议的效力是否可分，取决于无效部分是否影响其余部分的效力。《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”。根据南京市人民检察院作出宁检技鉴[2015]102号《文件检验鉴定书》，被告张秀兰提供的《证明》系伪造，被拆迁房屋实际使用面积为48.4平方米，虚构的使用面积为54平方米。张秀兰的受托人郭勇凭借上述证明以欺诈的手段与两原告订立拆迁补偿协议，使得两原告多支出超出拆迁房屋实际使用面积即54平方米所产生的补偿、补助费用，损害了国家的利益，违反法律的强制性规定，故《南京市城市房屋拆迁补偿协议》以及相关的《被拆迁居民补偿补助费用结算表（表四）》应认定部分无效。但该部分无效，并不影响合同其他部分的效力。

被告应否返还两原告相关补偿费用。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。因原、被告签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》（包括《被拆迁居民补偿补助费用结算表（表四）》）涉及虚构的使用面积为54平方米房屋的约定无效，故原告请求被告返还各项补偿款824865元（866855-41990），有事实与法律依据，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:

裁判结果

一、确认原、被告签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》（包括《被拆迁居民补偿补助费用结算表（表四）》）部分（虚构的使用面积54平方米房屋所涉及的约定）无效。

二、被告张秀兰于本判决生效之日起十日内返还原告南京外滩投资发展控股集团有限公司、南京市土地储备中心补偿款824865元。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12049元，减半收取6024.5元，由被告张秀兰负担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判人员

审判员周力文

裁判日期

二〇一七年十二月二十九日

书记员

书记员夏娜