许善达：房产税试点两年无明显效果。试点两年后，重庆并没有扩大征收范围反而是缩小了征收范围。上海的官方文件从来没有讲过它的试点是成功还是不成功。
征收房产税会带来什么？
贾康：征收房地产税，主要是寻求供需状态的合理化。在不动产方面，最根本的要素——中心区的地皮有天然垄断的性质，造成了供需倾斜失衡，我们只能力求合理地调节。
许善达：大范围增收房产税不利于吸引人才，与地方政府吸引人才的战略相悖。结果一定是，地方政府为了在吸引人才上占有利地位，降低房产税的实际负担。
征收房产税的依据成立吗？
贾康：我国城镇土地都为国有土地，有人认为这迥异于国外在私有土地上开征房地产税的情况，其实国有土地终极所有权与对房地产使用权持有者开征房地产税不存在法理障碍。
许善达：对分别拥有房屋产权和土地产权的两个所有者如何征收一座房屋的财产税？国家立法机构可以实施税制改革，但必须顺应这个税收历史发展的趋势，房产税是发展到一定的富裕程度以后才设立的。
2011年初，上海、重庆推出房产税试点，其中，上海是对第二套住房开征房产税，重庆只对别墅、高档住宅征收房产税。今年“两会”前夕，国务院出台“史上最严厉”房地产市场调控措施“国五条”，释放出房产税试点扩容信号。7月份，国家税务总局下发通知，首次明确表态将研究扩大个人住房房产税改革试点范围。8月28日，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，均提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。
房产税牵涉到国人利益，扩大征收面无疑是一个敏感问题。有人极力赞成，也有人激烈反对。本期中国谈话经济观察报请来了两位正反双方的代表性人物——贾康、许善达，针对为何征收房产税、该如何征收、房产税试点效果怎么样、能不能推广开来等问题展开争论。
房产税试点效果之辩
经济观察报：2011年重庆和上海分别进行了房产税改革试点，如何评价？
贾康：房产税试点调控已初显效果。从上海、重庆两地的试点效果来看，房产税无疑也已带来了资源配置的优化效应，特别是上海以0.4%的从低税率把许多买主引向中心区的周边，产生了过去多年求之不得的土地利用格局优化效果。
房地产税改革不能只看开始时的年度征收额，在上海、重庆这样的发达地区搞房产税试点，最重要的任务不是筹集收入，而是调节市场，影响人们的住房消费行为，并为省以下财税体制改革提供配套方案。
开征房产税，房价并不会应声而落。目前我国城镇化水平实际才接近40%校友录，达到70%-80%才能相对稳定。所以单靠一个税制不可能改变中国今后城镇化几十年进程中城市不动产价格上扬曲线的基本模样。但是，有了这个不动产保有环节的税以后，它会使这个上扬曲线的斜率降低，减少房地产市场的泡沫，不会动不动就大起大落，造成对社会生活的负面冲击。两市试点后，高端的不动产都明显出现成交量下降，价格趋稳，这就是改革已体现的作用。
许善达：房产税试点两年无明显效果。2011年重庆市和上海市成为首先进行房产税改革试点的城市。在房产税改革试点一年之后，重庆市市长黄奇帆在2012年两会期间说：“这一年，高档房买卖大幅下降，这是好的市场导向。重庆为全国探索的这件事是有效成功的。”但在讲到房产税试点成功的同时，重庆市却做出了将房产税的征收标准由每平米9900多块钱提升到了12000多块钱。在“试点成功”之后，并没有扩大征收范围反而是缩小了征收范围。试点第一年，重庆的房产税比上海还重，重庆人当然不答应了。
与重庆市同一批成为试点城市的上海市已经试点两年了，但是到现在，上海的官方文件从来没有讲过它的试点是成功还是不成功，也从来没有发表过关于房产税试点的总结报告。
经济观察报：房产税在执行中可能会比较难？
许善达：房产税执行起来很难。他不缴税，你能把他赶到大街上？尤其有许多人买房在A地，工作却在B地，甚至在国外，怎么收税？现在重庆还有一些房产税该收的收不上来，非常头疼。总不能为了几百元的税把人家几百万的房子查封了吧。
贾康：针对很难将税金收上来的质疑，需要说明的是其实在重庆对别墅房就收得挺顺利，百分之九十九点几都收上来了，只有个别实在找不到房主的情况，现在没法儿去征税。但可以考虑满两年后公告社会：房主若再不出现，就将把这种不动产充公。
经济观察报：最新消息是，国庆节后房产税试点扩围很可能“集中批准一批”，税率定为0.5%-1.0%，但征收范围不包括存量房。据说，除杭州之外，郑州等城市都上报了房产税改革方案。
许善达：我们会发现经常有媒体传出其他城市准备试点的消息，但这些消息基本会在两三天内被当地政府声明为不实之词。在上海、重庆成为试点城市之后，深圳的房产政策一直被外界关注，对此深圳市市长许勤在多个场合表明深圳房产税没有时间表。也是在今年全国“两会”期间，许勤对记者说：“关于房产税的问题，我想这要看国家的统一部署，如果落实到深圳，我们会按照国家的要求来进行这项工作。”
湖北省在2012年8月一度传出消息，称湖北房产税改革细则正在制定之中，但随后湖北省地方税务局在网站上发布声明称其为不实之词。与湖北省同时传出将开展房产税试点的还有湖南省湘潭市，经湖南省地税局证实，湖南将在湘潭启动房地产税改革试点，具体实施时间和方案还待随后出台。
贾康：目前房产税在中国开征条件已经成熟，具有可行性。而且，中央政府已经明确扩大房产税试点，这是一件严肃的事情，不可逆转。至于谁先谁后，可根据中央安排及各地实际情况而定。
房产税征收目的之辩
经济观察报：征收房产税是想要达到一个什么样的效果？
贾康：实施房地产税搜狗，是完成经济社会转轨与现代化的必要制度建设，将会在四个方面产生正面效应：第一是增加中国直接税的比重而降低中低端收入者的税负痛苦程度；第二是为解决中国地方税体系不成型的问题而提供地方层面的支柱税种；第三是促使已实施的房地产调控新政体现其应有的“治本”水准；第四是优化收入和财产的再分配以抑制“两极分化”。
征收房地产税，对不动产的相关调节，主要是寻求供需状态的合理化。供需状态如果平衡，价格就不会往上猛冲。但是，恰恰在不动产方面，最根本的要素--中心区的地皮，有天然垄断、特别稀缺的性质。长期以来，自然垄断造成了供需倾斜失衡，我们目前只能力求合理地调节，尽可能达到最多社会成员的基本满意。
许善达：房产税属于财产税，大范围征收房产税不利于地方吸引人才。资金、财产和人才的落地能够活跃地方经济，现在许多地区都在利用各种优惠的税收制度吸引资金流入和人才储备。
深圳市和杭州市政府对“人才”的住房提供相当数量的补贴。一些人对此提出批评说深圳市和杭州市政府应该为低收入的人提供住房补贴(保障性住房)，而不应该为这些“富人”提供住房补贴。但深圳市和杭州市政府解释说，为这些“人才”提供住房补贴对深圳市和杭州市发展经济非常重要，而且并不影响保障性住房建设。
深圳市和杭州市政府的这个决策提供了非常重要的启示：吸引富人，或者说人才，是政府的重要战略之一，对这些人的住宅开征旨在抑制需求的房产税，岂不是南辕北辙？如果一个地方政府开征此税，而相邻地区不开征，对这些试点地区来说岂不是“为丛驱雀”“为渊驱鱼”？
可以肯定，如果把住宅房产税作为地方税，无论从抑制需求的角度还是给地方政府提供税源的角度，税负水平不会低，否则无法实现其意图。但地方政府，特别是富裕地区的地方政府，为了实施吸引人才的战略，一定会像返还个人所得税的地方收入部分一样返还高额的房产税。
上海人聪明。上海市在《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》中，以税收减免条件中罗列了6条政策来缩小征收范围。除了对本地刚需有减免以外，高层次人才和重点产业紧缺人才，如果持有上海市居住证并在上海市工作和生活，购买属于家庭唯一住房也可予以减免房产税。
无论是减税还是财政补贴，地方政府都降低了房产税的实际负担，使自己处于吸引人才的有利地位，相邻的地方政府就会处于不利地位；处于不利地位的地方政府为了贯彻吸引人才的战略就会比“邻居”降低更多的房产税负担。如此循环，最后的结果就是各个地方政府都把房产税负担降低到不能再低的零，然后就是“负税率”，即对人才在本地买房实行补贴制度。
假如某个地方政府误以为对住宅在保有环节开征房产税对当地有利，在其他地方都不开征的形势下自己单独试点开征，可以预期，房产税出台以后必然很快就出现一方面本地高档住宅需求减弱，价格下降，营业税和所得税等房地产业提供的税收收入下降的局面；另一方面人才外流，富人到外地而不是本地买房。现在各地最重要的动力是吸引人才、吸引投资，谁愿意因为房产税把富人和投资者赶走？那岂不因小失大？
房产税调控作用之辩
经济观察报：房产税对抑制房价有作用吗？其作用的机理是什么？
贾康：有一种观点强调房产税对房价影响不大校友录，不是“定海神针”，这种说法有一定道理，但如果讲房产税对房价没有影响，就过于绝对化了。房产税通过影响供需双方的选择，自然而然地使房价具有沉稳效应。
对这几年的“调控新政”，我们应肯定调控中还有很多需要完善的东西，但不能否定调控的作用。“越调越高”这个命题是有误导的，如果不调控，房价不知道要发展成什么样子，如果不调控就会更高。通过调整压抑里面的泡沫，使这个曲线的倾斜率降低了，所以，不能简单地否定调控。正因为有了宏观调控，一些城市房价过快上涨的势头得到了遏制，但更有长效的机制建设、更合理的房产税制度设计还有待推进。
在住房保有环节征税，第一，对于想买房自住的人，这实际上会改变他的预期，倾向于更实惠一点买户型相对小点的房子，收敛了供需紧张情况下需求方面的冲劲，并提高了土地集约利用水平；第二，买房为囤在手里做自己的“商业性社会保险(放心保)”的人，会考虑买了房以后不再空置，而是租出去，于是，在社会没有增加投入的情况下，增加了租房市场的供给，缓和了供需之间的矛盾；第三，对不动产投机炒作的行为会收敛。随着整个社会氛围和利益相关者的心态和预期的改变，炒房者们考虑到转手时小户型的需求增多，自然而然会考虑多炒中小户型。这样一来，需求方整体结构变了，开发商拿了地皮以后当然也要考虑提供更多中小户型，而且在参加土地招拍挂的环节上不能像原来想的利润空间那么大，要谨慎一点。
许善达：首先我想问一下：上海、重庆高档房价格降下来了吗？
主张对住宅在保有环节开征房产税的人认为，这个政策措施可以抑制需求、降低房价。他们认为，这个税出台以后，如果消费者想到以后持有房产要缴纳很多税，就会打消购买意愿，或是选择购买一套小房子。对高档房的需求就会受到抑制，房价自然就会降低。但是，这个目的能达到吗？
现行“房价”统计指标非常不科学。它是一个地区一个时期(比如一个月)内销售的总收入与销售总面积之比。如果这个时期销售的住宅档次发生变化，现行“房价”指标可能表现出与实际完全不同的信息。比如实际“房价”上升了，但这个时期销售的高档房少而低档房多，统计的“房价”却表现为下降；如果实际“房价”下降了，而这个时期销售的低档房少而高档房多，而统计的现行“房价”却表现为上升了。
如果学者根据这样的指标提出政策建议，决策层根据这样的指标做决策，其实施结果就不可能实现预期目标。弄不好还可能反向操作。
经济观察报：房产税能成为地方财政的主要来源吗？
贾康：土地财政导致的地方政府短期行为，不能完全归责于地方政府，完善的分税分级体制将有利于所谓土地财政问题的解决。没有不动产保有环节的税收，土地财政就只能来自于土地批租的交易环节，也促成了地方政府的短期行为。从交易环节中一次性尽可能多地收取资金，来支持本届政府的政绩，但长期看，地皮批光了，财源就完全没了着落。
而有了不动产保有环节的税收，地方政府筹资的内在动力，会驱使其尽心尽力地优化本地投资环境，提升本地公共服务水平，这就会使得辖区内的不动产进入升值轨道校友录，每隔几年要重评一次税基，这样，不动产税收就成为地方政府与其合理职能互为依赖的支柱财源。
我们不要只看试点开始时的年度增收额，房产税有更深更长远的意义。房地产调控应该追求的高水准，必然包括制度的建设，而建设制度必须先建框架。
在住房保有环节无税的情况下，不仅不利于房地产业的健康发展，也制约全国省级以下财政体制的完善。地方税体系的构建和其他方方面面的配套改革，都有对税收方面的要求，已形成了一个愈益明显的制度供给的空缺。
许善达：主张对住宅在保有环节开征房产税的人期望通过这个新税为地方政府创造一个新的较大的税源，以平衡中央和地方失衡的财政分配关系。这个愿望很好，但是，不可能实现。
就这两年的试点情况来看，2011年是重庆市房产税改革试点第一年，其第一年征收房产税涉及9400余套住宅，总计近1亿元，应税率99.1%。但相对于重庆市去年2900亿的财政收入，房产税的增量几可忽略。2012年重庆征收的房产税比第一年略有增加，但也只有1.4亿元。
其实房地产业对地方政府来说，已经是而且将来也仍然是地方税收收入的主要来源之一。因为开发商缴纳的营业税是地方税，企业所得税也有地方分成，契税和土地增值税虽然并未十分严格地征收，也算一笔可观的地方政府收入，再加上远比上述税收收入多的卖地的收入，实际上地方政府在房地产行业里取得的各种形式的收入是很多的。而这些收入从某种角度说都取决于房价。
退一步讲如果开征房产税抑制了需求使房价下跌，虽然房产税多收了一些钱，但是房价下跌会使营业税减少、所得税减少、契税减少、土地增值税减少，如果从地方收入的角度算总账，可以肯定，地方政府的总收入不但不会增加反而会减少。出台房产税为地方政府提供新税源的愿望一定会落空。
房产税征收依据之辩
经济观察报：在国外房产税有其历史渊源，但中国的土地只有使用权，征收房产税合适不合适？
贾康：我国城镇土地都为国有土地，有人认为这迥异于国外在私有土地上可开征房地产税的情况而形成了我国特有的法理冲突。其实国有土地终极所有权与对房地产使用权持有者开征房地产税并无硬冲突，不存在法理障碍。
从国际经验看，房地产税可以对私有土地、公有土地一视同仁地全覆盖。比如，英国的土地可区分为中央政府持有、地方政府持有、公共组织持有以及私人持有等。然而，无论土地所有权存在怎样的区别，保有环节的房产税对英国国土范围内土地的全覆盖是毫无疑义的。
此外，我国改革实践中，国有企业“利改税”的自身经验也可援引：虽然终极产权是国有的，但掌握使用权的主体(不论企业或个人)是具有自身相对独立物企利益的主体，根据客观需要完全可以在通过立法程序后，以税收手段对利益主体的利益情况施加调节，以利公平竞争或优化再分配。当时的改革要求国有企业与其他企业一样上缴所得税，逻辑上同样面临自身财产所有权属于国家而在此基础上仍要向国家缴纳所得税的问题。国家为主体的税收分配，并不会因为其纳税主体的财产终极所有权属于国家而放弃其在市场经济体制下对该纳税主体进行的调节。
要发展商品经济，就必须抛开所有权终极归属而正视“所有权与经营权的分离”，将所有不同性质的企业放入一样的环境里去公平竞争，企业自身毕竟有相对独立的物质利益和运营机制，这与企业姓“公”姓“私”无关，只要是在市场经济条件下运行，就应当一视同仁地进行税收调节。不应以土地所有权不同为由而予以否定，在土地不同所有权的基础上，该税种面临的应当是“如何设定权变因子而区别对待”的问题，而不是“是否开征”的问题。
许善达：中国城镇土地是国有的，我们有土地使用税而没有土地税，只对国有土地使用者征收使用税而不是对土地所有者征收的财产税。一座房产的建筑物的产权和土地产权不是一个所有者，对分别拥有房屋产权和土地产权的两个所有者如何征收一座房屋的财产税？
主张房产税的依据，无一例外都是仿效发达国家的成功经验。这个主张无论从理论上、还是从发达国家的实践上，或是从政策的目标上，应该说都是有一定道理。但是，这种在中国对住宅在保有环节开征房产税的理由都是不能成立的。
世界各国税收大体分三部分，流转税(间接税)、所得税(直接税)和财产税。这三部分的构成比例和经济发展水平有很强的相关性。发展水平越低的经济体，间接税比重越大，所得税比重越小，财产税比重就更小；而随着经济发展，间接税的比重下降，所得税的比重上升；再发展到一定阶段，财产税的比重才会上升。
这个全世界普遍的税制发展路径不是偶然形成的，中国不可能例外。仅仅凭良好的愿望是不可能使中国走出一条新路径的，简单地依靠复制某些发达国家目前的税制来改革中国的税制也是不可能成功的，因为不符合现阶段国情。美国、日本、香港在发展初期并没有房产税，房产税是发展到一定的富裕程度以后才设立的。与发达国家比，我们现在处于发展水平很低的阶段。而且，直到现在，并不是所有发达国家都有房产税。
一个国家的税制结构不是国家立法机构可以随意决定的。虽然国家立法机构可以实施税制改革，但改革方案必须顺应这个税收历史发展的趋势才有可能取得成功。
我认为，唯一可行的方案是对高档住宅在销售环节开征“消费税”，也就是在住房的保有环节不收税，在销售环节，征一定比例的税，这样的税可以使地方政府和住房所有者之间处于“增量分享”状态。只要自己拥有，而不是投机、投资赚钱就不收税。我认为这比较符合中国的实际。