叶某、朱某与某集团有限公司执行异议案-案外人虽支付商铺全部款项并已占有，但不能对抗施工人对该商铺享有的建设工程价款优先受偿权

人民法院案例库 入库编号：2024-17-5-201-001

关键词

执行/执行异议/建设工程价款/优先受偿权/案外人/经营用房

基本案情

某集团有限公司（以下简称“某集团公司”）因修建“某长岛国际社区一、二期”与某置业（泸州）有限公司（以下简称“某置业公司”）产生纠纷，其中某集团公司与某置业公司产生的建设工程施工合同纠纷两案，经四川省高级人民法院（以下简称四川高院）二审，分别判决某集团公司在59218992.62元范围内就某长岛国际一期工程、在154443377.34元范围内就某长岛国际二期工程享有建设工程价款优先受偿权。在诉前和四川高院判决生效后，经某集团公司申请，共查封、轮候查封该楼盘3949套房产（包括住宅、商铺、车位）。其中，就包含了案外人叶某、朱某所购置的商业住房。

叶某、朱某称：2018年9月29日，他们与某置业公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买位于泸州市龙马潭区善建路1*5、1*7号的两套商业用房（以下简称：1*5号商业房、1*7号商业房）。合同签订后，叶某、朱某分别于2018年9月29日、10月22日、10月28日付清了1*5号商业房全部购房款617826元及维修资金1491元，以及1*7号商业房全部购房款731945元及维修资金1774.2元。叶某、朱某于2021年3月接收了所购房屋，并与商业用房小区物业公司签订了《前期物业服务协议》，按期交纳了物业管理费，并对房屋进行了装修用作商业用途使用至今。叶某、朱某认为案涉房屋在查封、轮候查封前早已通过购买获得所有权，因此不符合查封范围，特提出异议，请求依法停止执行并解除查封。

在诉讼中，某集团公司辩称：某集团公司作为施工总承包单位，享有建设工程价款优先受偿权，应依法予以特别保护。而叶某、朱某购买的商铺，属于投资经营用房，不属于商品房消费者生存权特别保护的范畴。加之，案涉商业用房在查封前并未办理不动产所有权转移登记，即案涉不动产并未出售，仍系某置业公司所有。因此，法院查封案涉不动产行为合法。

经泸州市中级人民法院（以下简称泸州中院）审理查明：某集团公司于2021年7月30日先后两次申请诉前财产保全，分别请求对某置业公司价值238474699.6元、80112840.6元范围内的财产采取财产保全措施，并提供财产线索。某财产保险股份有限公司四川分公司分别出具财产保全保单保函予以担保。泸州中院经审查认为，申请人的诉前财产保全申请符合法律规定，遂于2021年8月2日作出（2021）川05财保10号民事裁定：查封某置业公司名下位于泸州市龙马潭区善建路某长岛国际社区已取得预售许可的价值238474699.6元范围内的未出售房产，查封期限为三年。又作出（2021）川05财保11号民事裁定：查封某置业公司名下位于泸州市龙马潭区善建路某长岛国际社区已取得预售许可的价值80112840.6元范围内的未出售房产，查封期限为三年。泸州中院于2021年8月3日向泸州市房屋产权交易服务中心送达（2021）川05财保10号、11民事裁定书、（2021）川05执保31、32号协助执行通知书，分别查封、轮候查封了某置业公司所有的位于四川省泸州市龙马潭区善建路的3356套房产，协助执行通知书附清单列明了查封的具体房产。1*5号商业房、1*7号商业房属于查封范围。

另查明，2018年9月29日，叶某、朱某与某置业公司签订了两份《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买1*5号商业房、1*7号商业房。其中，1*5号商业房建筑面积24.85平方米，总价款617826元；1*7号商业房建筑面积29.57平方米，总价款732440元。合同签订后，叶某、朱某分别于2018年9月29日、10月22日支付1*5号商业房购房款617826元及维修资金1491元，于2018年9月29日、10月22日、10月28日支付1*7号商业房购房款732440元及维修资金1774.2元。之后，朱某与某管理顾问有限公司泸州分公司签订了《前期物业服务协议》，并交纳了相应的物业服务费。

还查明，2022年11月3日，四川高院作出（2022）川民终328号民事判决，确认某集团公司对确定的工程款154443377.34元就某置业公司开发建设的泸州某长岛国际社区项目二期工程中其承建的工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。2022年12月29日，四川高院作出（2022）川民终327号民事判决，确认某集团公司对工程款59218992.62元就某置业公司开发建设的泸州某长岛国际社区项目一期工程中其承建的工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。

泸州中院于2023年6月26日作出（2023）川05执异65号执行裁定，驳回案外人叶某、朱某的异议请求。叶某、朱某不服，向泸州中院起诉，泸州中院于2023年9月14日作出（2023）川05民初38号民事判决，驳回原告叶某、朱某的全部诉讼请求。叶某、朱某未上诉，泸州中院作出的（2023）川05执异65号执行裁定、（2023）川05民初38号民事判决发生效力。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案争议焦点为案外人对商铺的交付请求权是否能对抗施工人对商铺享有的建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，四川高院作出的（2022）川民终327号生效民事判决，已确定了某集团公司对某置业公司开发建设的泸州某长岛国际社区项目一期工程中其承建的工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，至于该条的“但书”情形，旨在保护消费者的生存性权益，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形下方可排除执行。而第二十九条第二项规定的是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而本案中，叶某、朱某购买的系商铺，不符合上述法律规定，故其要求排除执行的主张，泸州中院依法不予支持。另，案涉房产登记权利人为某置业公司，泸州中院予以查封并无不当。

裁判要旨

买受人虽支付了商铺的全部购房款且实际占有使用，但商铺属于投资经营用房，不属于消费者生存权特别保护的范畴，其权利不能对抗施工人的建设工程价款优先受偿权。施工人请求法院强制执行享有优先权的建设工程价款债权，人民法院强制执行登记在被执行的房地产开发企业名下的该商铺，买受人提出排除执行异议的，法院不予支持。

关联索引

《中华人民共和国民事诉讼法》第238条（本案适用的是2021年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第234条）

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第14条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、第29条

执行异议：四川省泸州市中级人民法院（2023）川05执异65号执行裁定（2023年6月26日）

执行异议之诉：四川省泸州市中级人民法院（2023）川05民初38号民事判决（2023年9月14日）