青岛市城阳区河套街道某社区居民委员会诉赵某某等合同纠纷案-集体建设用地租赁最长年限不得超过二十年

人民法院案例库 入库编号：2023-11-2-483-003

关键词

民事/合同/土地租赁合同/集体建设用地/出租/二十年

基本案情

青岛市城阳区河套街道某社区居民委员会诉称：2001年8月31日，原告作为出租方与被告赵某某签订《土地租赁协议书》，土地位置为小东进村路村志向东180米，由次向北50米垂直于正阳路，作为该加油站西边界线，然后顺正阳路向东67米，面积3350平方米，用途为加油站经营，租赁期限为50年。2003年3月31日，被告将涉案土地转租给第三人某石化某分公司，其后两第三人在涉案土地继续经营加油站至今。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，原、被告签订的协议书约定的租赁期限明显超过20年的最长租赁期限，超过部分应无效。故请求判令：1、依法判决原告与被告之间的《土地租赁协议书》自2021年8月31日起至2051年8月31日部分无效；2、本案诉讼费用由被告承担。

赵某某辩称：一、原、被告双方系土地承包关系，并非租赁关系，案涉土地系林地，根据《农村土地承包法》第二十一条规定，林地的承包期为三十年至七十年，双方之间对案涉土地的承包期限为三十年，并未违反法律规定；二、即便双方之间被认定为租赁关系，双方的租赁期限也不适用合同法第二百一十四条规定，第一、合同法第二百一十四条并不适用于农村集体用地使用权的租赁；第二、集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，另根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，综合或者其他用地五十年，案涉土地属于集体建设用地性质系其他用地类型，案涉合同约定的土地租赁期限为50年并非超出其他用地出让的最高年限50年，不应被认定为无效；三、原告主张合同部分无效的诉讼请求违反了诚实信用原则。

第三人某石化某分公司述称：当前加油站资产、经营权属于第三人，原告在未解决资产处置问题、违背土地转让及保障使用期限约定的情况下，主张解除转让合同，将导致加油站资产处置陷入僵局，不应得到支持。本案中的法律关系根本上并非租赁关系，而是土地使用权转让关系，没有理由任意解释为租赁协议，不具备提前解除的条件，原告无权以确认无效之名行提前解除之实。并且协议书已经履行近20年，原告主张自身的行为无效，从而希望从中获利，不符合民商事审判工作会议纪要关于保护合同稳定性、防止因合同无效而获利的精神，不应当得到支持。

法院经审理查明：一审法院于2020年6月1日作出（2019）鲁0214民初6271号民事判决书，载明：“2001年4月4日，由青岛市某石油供销总公司与某石油某股份有限公司山东石油分公司共同出资组建成立某油品公司，2002年4月26日，某油品公司获批成品油零售经营批准证书。2006年12月15日，该公司股东会决议，对某油品公司进行清算，该公司名下新建的五座加油站资产归属大股东某石油某股份有限公司山东石油分公司所有（含本案城阳区正阳路某村南加油站）。2006年12月29日，某油品公司注销。2014年5月9日，某石油某股份有限公司山东石油分公司更名为某石化销售山东分公司，7月1日，案涉加油站由某石油股份有限公司山东省青岛市第九十一加油站更名为某化销售有限公司山东青岛第九十一加油站。2001年5月31日，某油品公司（甲方）、青岛某加油站（乙方）、某社区居委会（丙方）签订《补充协议书》，协议书载明，丙方同意乙方将加油站的经营权及土地使用权转给甲方，并继续协助乙方为甲方办理《国有土地使用证》，有关费用均由乙方承担；由于政府对土地出让政策的调整，乙方至今未按原转让协议为甲方办理《国有土地使用证》，对此甲方给予理解，并同意乙方继续为甲方办理，所发生费用由乙方负责；在甲方的《国有土地使用证》未办好之前，丙方继续履行与乙方签订土地租赁协议，承认甲方的经营和土地使用资格和权利，并承诺不再收取任何费用；如乙方不能为甲方办好《国有土地使用证》应确保甲方按乙方与丙方签订土地租赁协议将加油站经营至2051年，期间发生的土地租赁费用均由乙方承担，与甲方无关，本协议签完五日内，甲方将所欠转让加油站的剩余款付清，同时，由甲方出具合法票据。……2001年12月19日，案涉用地取得建设用地规划许可证，用地单位：某村，用地项目：加油站，用地面积3000㎡。2002年2月8日，案涉加油站取得建设工程规划许可证。建设规模：928平方米，建设单位：某村，建设项目名称：加油站管理房、加油棚。2002年12月10日，青岛某勃加油站由赵某某投资成立，2002年11月25日，获批成品油零售经营许可、化学危险物品经营许可，2004年5月24日注销。2003年3月31日，青岛某勃加油站（甲方）与某油品公司（乙方）签订加油站转让协议，协议书载明，甲方将位于城阳区正阳路某村南的加油站全部财产及土地使用权、加油站经营权一并转让给乙方；加油站的全部财产包括房屋、加油设备、办公家具和院墙及6亩土地的使用权、加油站经营权的转让费为240万元，各种税费由甲方承担；具体付款方式：协议签订后三日内，乙方付给甲方人民币100万元，甲方将加油站全部财产交付给乙方后（附：财产清单），乙方付给甲方人民币50万元，甲方将全部经营手续和土地使用权全部变更给乙方后，并出具全额加油站转让发票，乙方将剩余款的70%付给甲方，其余30%作为甲方全部资产的风险金，一年后无安全使用问题，乙方应全部付清余款；甲方在加油站转让期间，应保证全部资产、土地使用权、加油站经营权手续的齐全、合法、有效，并负责协调水电供应和综合站治理工作，如因上述原因造成乙方无法正常经营时，甲方除全部退还乙方已付款项外，应赔付乙方违约金人民币20万元；甲方在本协议签订后的三个月内应将加油站全部经营手续和土地使用权变更为乙方，逾期则视为甲方违约；乙方应按协议约定及时将款付给甲方，并积极协助甲方办理有关经营手续和土地使用权的变更，如乙方违约或不按协议支付转让款时，甲方有权将加油站另行转让，并由乙方支付甲方违约金20万元；本协议自签订之日起生效，乙方付清甲方的第一笔款100万元后，三日内甲方将加油站全部财产和罐存油与乙方交接清楚，并列出清单，交接前该站的全部债权债务由甲方承担，交接后该站的债权债务由乙方承担；加油站交接完毕后，三日内乙方应付给甲方第二笔款人民币50万元，并协助甲方变更站的全部经营手续和土地使用权，甲方应在全部经营手续和土地使用权变更后的半年之内，为乙方办妥国有土地使用证。2003年4月1日，某油品公司（甲方）与赵某某签订加油站承包协议书，协议书载明，赵某某承包某村南加油站，承包期限2003年4月1日至2006年3月30日。2009年2月5日，某社区居委会出具证明：位于城阳区河套街道某村的加油站，房屋产权归城阳区河套街道某社区所有，现同意蓬勃加油站转让给某石化山东青岛石油分公司有偿使用”，该判决书送达后，赵某某不服提起上诉，青岛市中级人民法院于2020年12月18日出具（2020）鲁02民终14488号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判，上述判决均已生效。

2001年8月31日，原告（甲方）与被告赵某某（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定乙方租用甲方土地建设加油站，位置：小东进村路村志向东180米，由次向北50米垂直于正阳路，作为该加油站西边界线，然后顺正阳路向东67米，面积3350平方米，租赁年限50年自2001年8月31日至2051年8月31日止，租赁费用共计77500元，签订协议时，乙方向甲方交付三万元，其余47500元待建设开工前一次性付清。乙方负责向上级有关部门办理土地审批手续及加油站相关的批准手续，其费用由乙方承担，乙方的基建设计必须符合土管部门、城建部门的标准规定和设计要求，建设布局要与小东进村路、正阳路协调一致并保证质量，搞好环境绿化。

山东省青岛市城阳区人民法院于2021年5月20日作出（2020）鲁0214民初17058号民事判决：确认原告青岛市城阳区河套街道某社区居民委员会要求确认与被告赵某某于2001年8月31日签订的《土地租赁协议书》自2021年8月31日起至2051年8月31日的部分无效。案件受理费1738元，由被告赵某某负担，应于本判决生效后十日内直接支付给原告青岛市城阳区河套街道某社区居民委员会。宣判后，赵某某提出上诉。山东省青岛市中级人民法院于2021年11月25日作出（2021）鲁02民终11288号民事判决：一、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初17058号民事判决；二、驳回被上诉人青岛市城阳区河套街道某社区居民委员会的诉讼请求。某村委会以涉案土地租赁期限最高不能超过二十年申请再审。山东省高级人民法院于2023年6月25日作出（2023）年鲁民再104号民事判决：一、撤销青岛市中级人民法院(2021)鲁02民终11288号民事判决；二、维持青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初17058号民事判决。

裁判理由

法院生效裁判认为：2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”该条款系土地管理法修订新增加内容，此前并无相关规定。从该条款规定内容看，“具体办法由国务院制定”，目前国务院尚未出台相关规定，认定涉案土地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。集体经营性建设用地入市，有严格的条件和程序。涉案《土地租赁协议书》于2001年签订，不属于法律修订后新增的集体经营性建设用地入市情形。

即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，不是参照国有建设用地出让年限。关于国有土地租赁期限，原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定同类用途土地出让最高年限。自然资源部《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》第十六条规定，以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）的规定执行，租赁期限不得超过20年。《山东省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（试行）》规定，出租期限不得超过建设用地使用权剩余年限，最高不得超过20年；其中以租赁方式取得的建设用地使用权出租，出租年限不得超过国有土地租赁合同约定的剩余年限。因此，即使参照国有建设用地租赁、出租年限，涉案土地租赁年限亦不应超过二十年。

裁判要旨

2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前国务院尚未出台相关规定，认定集体建设用地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，租赁年限不应超过二十年。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第705条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第214条）

《中华人民共和国土地管理法》第63条第4款

一审：山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初17058号民事判决（2021年5月20日）

二审：山东省青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终11288号民事判决（2021年11月25日）

再审：山东省高级人民法院（2023）鲁民再104号民事判决（2023年6月25日）