审理法院： 新疆维吾尔自治区高级人民法院
案 号： （2014）新民一终字第174号
案件类型： 民事
案 由： 房屋买卖合同纠纷
裁判日期： 2015-03-25
合 议 庭 ： 古丽菲亚热依拉谭婷
审理程序： 二审
审理经过
上诉人新疆瑞奥安商贸有限公司（以下简称瑞奥安公司）因与被上诉人新疆天箭投资集团有限责任公司（以下简称天箭公司）、乌鲁木齐天山建筑有限责任公司（以下简称天山建筑公司）、新疆新天盛物业管理有限公司（以下简称新天盛物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2013）乌中民二初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人瑞奥安公司委托代理人依明江·吐尔逊，被上诉人天箭公司、天山建筑公司、新天盛物业公司委托代理人杨建舟、陈家爱等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明：2009年12月16日，天箭公司（甲方）、新天盛热力公司（乙方）与瑞奥安公司（丙方）签订《房屋转让合同》，约定甲方、乙方将其所有之位于乌鲁木齐市天池路58号之一栋建筑面积为1300平方米的楼房整栋并连同该楼房占用范围内的土地使用权及附属的坑坑寺片区供热设施（包括20吨锅炉一台、15吨锅炉一台及坑坑寺片区供热官网）、乙方将本公司所有股权全部转让予丙方，不包括碱泉街供热设施和所有资产（6吨锅炉一台、4吨锅炉一台及外管网）；该楼房现系甲方的供热设施用房及办公用房（包括锅炉房及办公用房），房产证号为2008320917，用途为供暖，该楼房占用范围内的土地尚在甲方持有的大证中，尚未办理公证，土地使用权期限为60年，自甲方取得土地使用权之日起算；丙方已经多次对转让所涉及的上述房地产状况进行实地踏勘，并对上述房地产的权属进行落实，愿意受让上述房地产；转让价款共计900万元，其中房地产部分为700万元，设施部分为200万元（包括股权转让金）；丙方应于本合同签订之日向甲方支付定金100万元，剩余800万元应于2010年4月20日前支付400万元，应于2010年10月20日前支付400万元；若丙方未能于2010年4月20日前足额支付当期价款400万元，则本合同自动解除，不再履行，丙方已付定金归甲方所有，不予退还。若丙方未能按期足额支付最后一笔价款，则应对逾期部分按每日万分之五承担违约金；转让范围内的锅炉及附属供热管网因政府集中供热而被收购时，乙方协助丙方参与与政府的收购补偿谈判，相关补偿归丙方所有；甲方、乙方应在丙方于2010年4月20日前付清400万元时起的五个工作日内向丙方转让新天盛热力公司的所有股权及法定代表人、股东等工商变更登记手续和房产过户手续；如该片区被政府纳入集中供热范围，但需在上述房地产范围内修建换热站，则丙方同意提供换热站位置，并积极配合政府供热工作。2010年5月20日，新天盛热力公司形成二份《股东会决议》，内容为：新天盛物业公司自愿将其持有的新天盛热力公司86.84%股权（660万元）中的46.80%股权（356万元）转让予肉孜·伊布拉音；新天盛物业公司自愿将其持有的新天盛热力公司86.84%股权（660万元）中的40.04%股权（304万元）转让予阿地力江·肉孜；天山公司自愿将其持有的新天盛热力公司13.16%股权（100万元）转让予塔吉古丽·麻木提。同日，新天盛物业公司分别与肉孜·伊布拉音、阿地力江·肉孜签署《股权交割证明》，天山公司与塔吉古丽·麻合木提签署《股权交割证明》，并已完成新天盛热力公司企业工商登记变更手续。2010年6月23日，新天盛物业公司、天山公司与瑞奥安公司签署《天池路锅炉房移交文件清单》。瑞奥安公司分别于2009年12月16日支付100万元、于2010年3月17日支付60万元、于2010年4月21日支付1349000元、于2010年5月21日支付2051000元、于2012年1月18日支付10万元，合计付款510万元，尚欠390万元。2013年9月17日，天箭公司、天山公司、新天盛物业公司以公证方式向瑞奥安公司送达《催告函》，称：签订《房屋转让合同》时，新天盛热力公司的股权由天山公司、新天盛物业公司持有，且天山公司及新天盛物业公司共同构成该项股权转让时新天盛热力公司的全体股东，天山公司、新天盛物业公司共同认可包括该项股权转让内容在内的《房屋转让合同》的效力。另查：涉案《房屋转让合同》约定转让房屋的所有权人和土地使用权人为天箭公司。房屋建筑面积为1300平方米，因乌鲁木齐市热力总公司于2011年对新天盛热力公司供热片区实行热电联产并网，其中300平方米现由乌鲁木齐市热力总公司使用。
一审法院认为
原审法院认为：天箭公司、新天盛热力公司与瑞奥安公司签订的《房屋转让合同》所涉转让标的包括新天盛热力公司的股权及其使用房屋的所有权、土地使用权和相关供热设施，其中新天盛热力公司的股权由天山公司、新天盛物业公司持有，房屋所有权及土地使用权的权利人为天箭公司。天山公司、新天盛物业公司作为新天盛热力公司的股东，虽未参与签订涉案《房屋转让合同》，但已明确表示认可前述合同的效力，并以公证方式函告瑞奥安公司，籍此可以认定，天箭公司、新天盛热力公司与瑞奥安公司所签《房屋转让合同》系缔约各方及合同所涉转让标的权利人的真实意思之表示，且约定内容未违反法律和行政法规，应认定合法有效，相关当事人均受其约束并应按约履行各自义务。鉴于《房屋转让合同》约定转让标的涉及公司股权和房屋所有权及其土地使用权，根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》（法（2011）42号）有关“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”的规定，本案案由应当确定为股权转让纠纷和房屋买卖合同纠纷。瑞奥安公司认为本案仅为房屋买卖合同纠纷，与《房屋转让合同》约定不符的答辩理由不予采信。鉴于天箭公司、新天盛热力公司与瑞奥安公司所签《房屋转让合同》约定转让标的涉及新天盛热力公司的股权，天山公司、新天盛物业公司作为该公司原股东及股权出让人以原告身份与天箭公司共同主张权利，符合相关法律规定。瑞奥安公司有关天山公司、新天盛物业公司不具备原告主体资格的抗辩理由缺乏事实和法律依据，应不予支持。涉案《房屋转让合同》签订后，天箭公司、天山公司、新天盛物业公司已完成实物资产移交和股权交割等合同义务，瑞奥安公司理应依照《房屋转让合同》约定期限和金额履行付款义务，故对天箭公司、天山公司、新天盛物业公司要求瑞奥安公司给付剩余转让价款390万元的诉讼请求，应予以支持。《房屋转让合同》明确约定“转让范围内的锅炉及附属供热管网因政府集中供热而被收购时，乙方（新天盛热力公司）协助丙方（瑞奥安公司）参与与政府的收购补偿谈判，相关补偿归丙方所有。”该合同签订后，乌鲁木齐市热力总公司于2011年对新天盛热力公司供热片区实行热电联产并网，瑞奥安公司所购部分房屋因此由乌鲁木齐市热力总公司使用，依据前述合同约定，天山公司、新天盛物业公司仅负有协助瑞奥安公司洽商补偿的义务，瑞奥安公司以此作为拒付剩余转让价款的理由，与事实相悖，应不予支持。瑞奥安公司未按《房屋转让合同》约定期限及金额履行付款义务，理应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”依照上述法律规定，违约方如认为违约金过高，有权依法请求适当调整，具体调整幅度应以守约方实际遭受损失为依据。基于上述法律规定，天箭公司、天山公司、新天盛物业公司以瑞奥安公司迟延付款数额为基数，按每日万分之五的比例主张违约金，瑞奥安公司对此认为过高，故在天箭公司、天山公司、新天盛物业公司未举证证明其由于瑞奥安公司迟延付款所遭受实际损失与其所主张违约金数额相当的情况下，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率并上浮30%计算涉案转让价款逾期付款违约金，籍此作为认定天箭公司、天山公司、新天盛物业公司实际遭受经济损失的依据。对照上述计算结果，天箭公司、天山公司、新天盛物业公司所主张违约金数额明显过高，依法予以适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，遂判决：一、被告新疆瑞奥安商贸有限公司给付原告新疆天箭投资集团有限责任公司、乌鲁木齐天山建筑有限责任公司、新疆新天盛物业管理有限公司转让价款390万元；二、被告新疆瑞奥安商贸有限公司偿付原告新疆天箭投资集团有限责任公司、乌鲁木齐天山建筑有限责任公司、新疆新天盛物业管理有限公司延期付款违约金916034元（2010年4月21日至2010年5月20日计30日，2051000元×年利率4.86%÷365日×30日×1.3=10651元；2010年10月21日至2012年1月17日计453日，400万元×年利率5.6%÷365日×453日×1.3=361407；2012年1月18日至2013年10月20日计642日，390万元×年利率6.1%÷365日×642日×1.3=543976元）；三、驳回原告新疆天箭投资集团有限责任公司、乌鲁木齐天山建筑有限责任公司、新疆新天盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。以上瑞奥安公司应给付天箭公司、天山公司、新天盛物业公司款项合计4816034元，在本判决发生法律效力后十日内一次付清。案件受理费54338.41元（天箭公司已预交），由瑞奥安公司负担42927.34元，天箭公司、天山公司、新天盛物业公司负担11411.07元。
上诉人诉称
瑞奥安公司上诉称：一、上诉人的法定代表人及其委托代理人身为维吾尔族公民，原审法院没有为其提供翻译，没有由维吾尔族书记员对庭审过程用维汉两种语言记录，严重侵犯了少数民族当事人的民主权利和诉讼权利。2009年12月16日上诉人签订了一份所谓的《房屋转让合同》，该合同的相对人有两个，一个是本案被上诉人天箭公司，另一个则是新疆新天盛热力公司，该公司被恶意地拒之本案之外，却被成为案外人。而与上诉人毫无合同关系的本案被上诉人天山公司和被上诉人新天盛物业公司作为合同相对人参加诉讼。上诉人与被上诉人天箭公司和案外人新天盛热力公司只签订了一份房屋转让合同，没有和被上诉人天山公司、新天盛物业公司签订了所谓的“股权转让协议”。原审法院将完全独立的诉讼主体不相同的两个法律关系作为并列的两个案由，在此案中一并处理严重违反法定程序。二、为配合市人民政府热电联网的通告精神，将1300平方米中300平方米房产划归乌鲁木齐市热力总公司占有至今，被上诉人和案外人新天盛热力公司既然没有按约全面移交房产，上诉人就有理由要求被上诉人扣除300平方米的转让款即5384.6元／平方米×300平方米=1615380元。以此造成拖延房地产部分的款项是合理的，也就不能认定上诉人违约，亦无理由要求上诉人承担违约责任。三、根据《房屋转让合同》第一项之约定，将坑坑寺片区供热管网交付给上诉人所有。然而，被上诉人和案外人至今没有移交供热管网，为解决该片区的供热问题，上诉人投入巨额资金和大量人力，修建了供热设施，故被上诉人和案外人没有履行该义务，就无权要求上诉人承担违约责任。综上，请求依法撤销（2013）乌中民二初字第181号民事判决第一、二项，发回原审法院重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人辩称
天箭公司、天山公司、新天盛物业公司共同答辩称：第一、双方签订的《房屋转让合同》属复合型合同，即实物性资产的转让和股权转让，合同标的为900万元，未支付金额为390万元，故原审将两个案由一并审理并无不当；第二、原审征求上诉人的同意后，用汉语进行审理，保障了上诉人的权利，故原审程序合法；第三、产权过户尚未办理原因在于上诉人一直没有配合。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求依法驳回上诉人的上诉请求。
本院查明
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为
本院认为，本案争议焦点为：一、本案案由确定为股权转让纠纷、房屋买卖合同纠纷是否正确；二、原审原告诉讼主体资格是否适格，本案是否遗漏诉讼主体；三、双方在《房屋转让合同》的履行中是否存在违约行为。
一、本案案由确定为股权转让纠纷、房屋买卖合同纠纷是否正确的问题。从《房屋转让合同》约定内容来看，转让标的涉及不动产物权和股权两种权利，故原审法院根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》，依据当事人诉争的法律关系性质确定本案案由为股权转让纠纷、房屋买卖合同纠纷正确。
二、原审原告诉讼主体资格是否适格，本案是否遗漏诉讼主体的问题。
《房屋转让合同》的标的物之一股权的权利人实为天山公司和新天盛物业公司，新天盛热力公司并不是股权的权利人。新天盛热力公司的两股东虽未参与签订《房屋转让合同》，但他们对转让其股权的行为予以认可，且实际履行了该合同约定的股权转让义务。因此，该合同的股权转让人实为天山公司和新天盛物业公司，新天盛物业公司和天山建筑公司以原告身份与天箭公司共同主张权利符合案件事实和法律规定，原审对此认定正确。
三、双方在《房屋转让合同》的履行中是否存在违约行为的问题。
《房屋转让合同》明确约定各方权利义务，故各方应当按照合同约定内容履行各自的义务。《房屋转让合同》约定“瑞奥安公司应于合同签订之日支付定金100万元，于2010年4月20日前支付400万元，于2010年10月20日前支付400万元。天箭公司和新天盛热力公司在瑞奥安公司2010年4月20日之前付清400万元时起的5个工作日内向瑞奥安公司转让新天盛热力公司的所有股权及法定代表人、股东等工商变更登记手续和房产过户手续”。各方合同履行情况来看，瑞奥安公司在2012年1月之前分别支付转让款合计510万元，天山公司、天箭公司、新天盛物业公司分别交付了股权和除政府集中供热占用的300平方米房地产之外的其他不动产。《房屋转让合同》第四条约定：“转让范围内的锅炉及附属供热管网在政府集中供热而被收购时，新天盛热力公司协助瑞奥安公司参与与政府的收购补偿谈判，相关补偿归瑞奥安公司所有”。第五条约定：“如果该片区被政府纳入集中供热范围，但需在上述房地产范围内修建换热站，则瑞奥安公司同意提供换热站位置，并积极配合政府供热工作”。上述约定可以看出，双方对政府集中供热而收购时的处理作业有明确约定，签订合同时双方对此种情况的可能发生是有预期的。双方并未约定因政府集中供热原因导致不能完整交付房地产时瑞奥安公司有权拒付转让款，原审根据《房屋转让合同》约定认为天山公司、新天盛物业公司仅负有协助瑞奥安公司洽商补偿义务的认定正确。瑞奥安公司以此拒付转让价款的行为违反合同约定，构成违约，故合同相对方已履行交付义务情况下，瑞奥安公司应当按照合同约定支付对价并承担相应的违约责任。原审综合本案实际，考虑双方约定的违约金过高，且天箭公司、新天盛物业公司、天山公司未能证明因瑞奥安公司迟延履行付款义务所致其实际损失下，按照银行同期贷款利率标准计算违约金妥当，本院应予维持。
至于瑞奥安公司提出“原审法院没有由维吾尔书记员对庭审过程用维汉两种语言记录，严重侵犯少数民族当事人的民主权利和诉讼权利”的主张，从一审法院庭审笔录中反映，一审开庭时瑞奥安公司对庭审使用汉语记录表示没有异议，故该主张本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45328.27元，由瑞奥安公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长谭婷
代审判员热依拉
代审判员古丽菲亚
裁判日期
二〇一五年三月二十五日
书记员
书记员美丽班
