审理法院： 成都高新技术产业开发区人民法院
案 号： （2015）高新民初字第4513号
案件类型： 民事
案 由： 案外人执行异议之诉
裁判日期： 2015-12-30
法 官： 梁林军
审理程序： 一审
审理经过
本院于2015年6月30日受理了原告赵晓甦诉被告艾惟毅、艾惟刚、赵丕君案外人执行异议之诉，依法组成合议庭，于2015年8月3日、2015年9月17日、2015年12月25日三次公开开庭进行了审理。原告赵晓甦及其委托代理人郭鹏、被告艾惟刚及其与艾惟毅的共同委托代理人陈秋红、被告赵丕君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告赵晓甦诉称，2014年6月28日，原告赵晓甦与被告赵丕君签订《房屋出售协议》，原告赵晓甦购买了讼争房屋，总房款80万元，原告赵晓甦以借款10万元转作定金，另代为支付了贷款52万元，尾款在抵押权解除并办理好过户手续后支付。原告赵晓甦占有使用房屋的时间为2014年7月9日，同时因为涉案房屋被法院查封，房屋没有及时过户原告赵晓甦也不存在过错。原告赵晓甦认为涉案房屋应确认归其所有，被告艾惟毅、艾惟刚无权申请查封房屋，故诉至法院请求判令确认位于成都市武侯区沙堰西二街20号13栋1单元1层2号房屋归其所有，被告赵丕君配合原告赵晓甦办理该房屋的产权过户手续；终止对上述房屋的执行，并解除对该房屋的查封。
被告辩称
被告艾惟毅、艾惟刚辩称，1、原告赵晓甦与被告赵丕君签订了房屋买卖协议，但原告赵晓甦只享有要求被告赵丕君过户的债权，不享有讼争房屋的产权，同时该协议存在伪造的可能性，另外支付10万元定金没有付款依据。2、涉案房屋处于第三人租赁状态，原告赵晓甦并没有合法占有，原告赵晓甦收取租金的时间为2014年10月23日，但该期间也不是原告赵晓甦实际占有使用房屋的时间。请求驳回原告赵晓甦的诉讼请求。
被告赵丕君辩称，被告艾惟毅、艾惟刚与被告赵丕君因股权转让纠纷一案，经法院调解，被告赵丕君应支付二百多万元。被告赵丕君当时有一套房屋，银行按揭贷款尚欠62万元，被告赵丕君让被告艾惟刚卖了房子余款抵作欠款。但艾惟刚说由被告赵丕君自己卖房子，后被告赵丕君通过网上卖房，原告赵晓甦看到后就买了该房子，并把银行贷款还清了。但原告赵晓甦把尾款给被告艾惟刚时，被告艾惟刚就变卦了。
本院查明
经审理查明，（一）、2014年6月28日，被告赵丕君与原告赵晓甦签订《房屋出售协议》，约定被告赵丕君将位于成都市武侯区沙堰西二街20号13栋1单元1层2号房屋出售给原告赵晓甦，该协议另约定：房款合计80万元，原告赵晓甦于2014年2月26日给被告赵丕君支付招商银行贷款的借款10万元作为购房定金；原告赵晓甦在2014年7月10日前支付招商银行剩余贷款52万元；原告赵晓甦在被告赵丕君解除房屋抵押，并在办理号产权过户手续后，原告赵晓甦拿到新房屋产权证的同时支付尾款；双方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用在80万元内支付（含买卖双方各项税费）；原告赵晓甦支付完招商银行贷款后，此房的一切权利全部转到原告赵晓甦名下，属原告赵晓甦所有，包括出租房屋未到期的租金所得。同日，被告赵丕君在出具给原告赵晓甦的借条上加注“此款已于6月28日转为购房定金”，2014年7月3日，原告赵晓甦向被告赵丕君在招商银行的还款账户转账40万元，被告赵丕君同时向原告赵晓甦出具了收条，2014年7月9日，原告赵晓甦再次向被告赵丕君在招商银行的还款账户转账124000元，被告赵丕君同时向原告赵晓甦出具了收条。
2014年1月，被告赵丕君与案外人彭某签订《房屋租赁合同》，被告赵丕君将讼争房屋出租给案外人彭某使用，租期12个月，自2014年1月12日至2015年1月11日，月租金2500元。2014年6月下旬，原告赵晓甦、被告赵丕君将房屋出售的事情告知了案外人彭某，2014年7月5日，被告赵丕君向原告赵晓甦交付了讼争房屋的产权证、房屋钥匙以及租房押金，2014年10月23日，被告赵丕君将收取的讼争房屋租金15000元支付给了原告赵晓甦。2015年1月，原告赵晓甦将讼争房屋出租给案外人彭某。
本院认为
（二）、2014年7月15日，被告艾惟毅、艾惟刚与被告赵丕君股权转让纠纷一案诉至本院，经本院主持调解，双方当事人达成调解协议：被告赵丕君在2014年11月30日前向被告艾惟毅、艾惟刚支付欠款2000000元及利息384000元。因被告赵丕君未按时支付，被告艾惟毅、艾惟刚于2014年12月30日向本院申请执行【执行案号为（2015）高新执字第172号】，在执行过程中，本院于2014年8月12日对登记在被告赵丕君名下的位于成都市武侯区沙堰西二街20号13栋1单元1层2号房屋（业务件号：权：XXX，建筑面积159.30平方米）予以查封。
原告赵晓甦于2015年3月26日向本院提出案外人执行异议，本院于2015年6月12日作出（2015）高新执裁字第4号民事裁定：驳回案外人赵晓甦的异议，原告赵晓甦收到该裁定书后在十五内向本院提起了案外人执行异议之诉。
另外，原告赵晓甦以冯应奎的名义向本院案款账户转账支付176000元作为购买被告赵丕君的房屋尾款。
以上事实有双方当事人提交的身份证；本院（2015）高新执裁字第4号民事裁定书、送达回证；房屋出售协议、转账凭证、收条、借条；房屋信息摘要；（2014）高新民初字第3330号民事调解书、执行通知书；房屋租赁合同、收条、证人彭某的证言；转账凭证等证据在卷佐证。
本院认为，本院在执行申请执行人艾惟毅、艾惟刚与被执行人赵丕君股权转让纠纷一案中，对登记在被告赵丕君名下的讼争房屋予以查封，原告赵晓甦作为案外人起诉请求本院停止对其购买的房屋的执行并解除查封措施，故原告赵晓甦就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为本案争议焦点。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告赵丕君因与被告艾惟毅、艾惟刚股权转让纠纷，经本院提交被告赵丕君应当支付被告艾惟毅、艾惟刚二百多万元，属于金钱债权执行。讼争房屋的查封时间为2014年8月12日，而原告赵晓甦与被告赵丕君签订的《房屋出售协议》的时间为2014年6月28日，该合同未经生效法院判决或仲裁机构认定为无效合同，应认定为有效合同，被告艾惟毅、艾惟刚主张原告赵晓甦与赵丕君系亲戚关系，同时为同一公司的股东，双方签订的合同属于恶意串通的合同，但双方为亲戚关系或者同一公司的股东之间也可以进行房屋买卖，原告赵晓甦转账支付了被告赵丕君大部分房款，房屋也转移了占有，可以认定双方存在真实的买卖关系，被告艾惟毅、艾惟刚的主张缺乏事实依据。原告赵晓甦向被告赵丕君支付的购房款524000元，具有转账凭证印证，另支付的10万元也有收条证明，同时向本院转账176000元，用于交付执行，故原告赵晓甦已经向被告赵丕君支付全部购房款。讼争房屋在转让时由第三人彭某承租，双方在2014年6月下旬就通知了承租人彭某房屋转让的事实，同时在2014年7月5日被告赵丕君向原告赵晓甦交付了房屋产权证、钥匙及租赁押金，应当认定被告赵丕君向原告赵晓甦已经交付了房屋，至于案外人彭某向被告赵丕君交付下半年的房屋租金，被告赵丕君在2014年10月再向原告赵晓甦交付房租，不影响双方交付房屋时间的认定。因为原告赵晓甦购买被告赵丕君的房屋后，讼争房屋就被法院查封，无法办理过户，故原告赵晓甦对没有及时办理房屋产权过户没有过错。综上，为保护原告赵晓甦的住房保障权，其合法占有使用讼争房屋，可以排除被告艾惟毅、艾惟刚对该房屋申请的执行，原告赵晓甦的执行异议成立，本院予以支持。故本院不得对位于成都市武侯区沙堰西二街20号13栋1单元1层2号房屋进行执行，同时法院对该房屋的查封措施属于对上述房屋的执行措施，应当一并予以解除。
本案为案外人执行异议之诉，主要审查原告赵晓甦就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，可以附带审理房屋权属纠纷。原告赵晓甦要求确认讼争房屋归其所有，因其与被告赵丕君之间属于房屋买卖合同关系，原告赵晓甦可以以房屋买卖合同纠纷要求被告赵丕君协助过户，在过户之前原告赵晓甦尚未取得讼争房屋的产权，故原告赵晓甦的确权请求以及协助办理过户的诉讼请求，不属于本案审理范围，原告赵晓甦应当另案主张权利。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用
裁判结果
一、不得对位于成都市武侯区沙堰西二街20号13栋1单元1层2号房屋（业务件号，权XXX，建筑面积159.30平方米）进行执行；
二、解除对位于成都市武侯区沙堰西二街20号13栋1单元1层2号房屋的查封措施；
三、驳回原告赵晓甦的其他诉讼请求。
本案案件受理费收取100元，由被告艾惟毅、艾惟刚负担（原告赵晓甦已预交11800元，本院将在本判决生效后退还原告赵晓甦11700元，被告艾惟毅、艾惟刚于本判决生效后十日内向被告赵晓甦支付100元）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判人员
审判长梁林军
人民陪审员武灏
人民陪审员李成静
裁判日期
二〇一五年十二月三十日
书记员
书记员刘苡辰
