审理法院： 合肥高新技术产业开发区人民法院

案　　号： （2015）合高新民一初字第02572号
案件类型： 民事
案　　由： 房屋租赁合同纠纷
裁判日期： 2016-03-03
法　　官：  钱越
审理程序： 一审

审理经过

原告王庭玉与被告合肥万盛公司管理有限公司（以下简称万盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱越适用简易程序，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告王庭玉及委托代理人唐伟，被告万盛公司的委托代理人林超、汪腾均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告王庭玉诉称：2012年10月12日，我方与万盛公司、贾恒贤签订《房屋租赁合同》，约定：将合肥市芙蓉路与翡翠路交口瑞格时代广场大超市1楼部分出租给王庭玉、贾恒贤经营超市，王庭玉、贾恒贤各自支付了安全保证金125000元，共计250000元，被告分别出具了二张保证金收据。2013年1月25日，被告与王庭玉、贾恒贤签订《三方协议》，明确将贾恒贤在租赁合同中的全部权利、义务转让给王庭玉。2013年4月10日，被告与王爱国、王秀梅签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给二人经营超市，之前所缴纳的租金及保证金转入本合同继续履行。我方多次要求万盛公司将25万元保证金转到王爱国名下。万盛公司予以拒绝，理由是：必须将贾恒贤持有的125000元保证金收据原件交回，方可将25万元保证金转入王爱国名下。2014年6月20日，王庭玉、王爱国、万盛公司达成协议，即万盛公司拟定补充协议处理物业押金转换，王爱国向万盛公司缴纳25万元物业押金，万盛公司将王庭玉、贾恒贤缴纳的25万元物业押金退还给我方，王爱国拒绝在协议上签字。我方与王爱国超市转让款纠纷一案，贵院作出（2014）合高新民一初字第02144号生效民事判决，认为：贾恒贤未将持有的保证金交到财务，万盛公司未将250000元物业押金从王庭玉转到王爱国名下，故王爱国有权依约从转让款中扣除250000元。万盛公司明知贾恒贤已经与其没有任何关系，以票据原件为借口，拖延办理保证金转换手续，现贵院判决已生效，我方向被告主张返还保证金，被告予以拒绝。原告诉至法院，请求判令：被告万盛公司返还原告租赁安全保证金25万元，及延期付款利息8750元（按银行同期贷款利率自2015年5月11日暂算至2015年11月30日，款清息止）。

被告辩称

被告万盛公司公司答辩称：1、王庭玉长期拖欠租金、水电费及私自转租等违约行为，我方与王庭玉签订的《解约协议》已明确王庭玉已付的租金及保证金不予退还；2、王庭玉、王秀梅诉万盛公司房屋租赁合同一案，贵院作出（2015）合高新民一初字第01593号《民事裁定书》，王庭玉诉贾恒贤股权转让纠纷一案，贵院作出的（2013）合高新民二初字第00498号民事判决书，均认定王庭玉、贾恒贤交纳的25万元保证金，因王庭玉拖欠水电费、物业费及违法转租致我方解除合同并没收该保证金25万元。王庭玉的诉请无事实依据，依法不予支持。

本院查明

经审理查明：2012年10月12日，万盛公司（甲方）与王庭玉、贾恒贤（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称合同一），约定：甲方向乙方出租的房屋位于合肥市芙蓉路与翡翠路交口瑞格时代广场大超市1楼的部分面积，租赁期限为6年，乙方应当向甲方缴纳250000元安全保证金……因王庭玉和贾恒贤合伙经营上述租赁场地，合同签订后，王庭玉和贾恒贤各自支付了保证金125000元，共计250000元，万盛公司分别开具了二张保证金收据。后王庭玉和贾恒贤就合伙经营事项达成转让意向，2013年1月25日，万盛公司与王庭玉、贾恒贤签订了《三方协议》，约定：贾恒贤将其在租赁合同中的全部权利、义务及责任转让给王庭玉，转让后，租赁合同的承租方变更为王庭玉，贾恒贤对租赁合同不再享有权利、履行义务。2013年4月10日，万盛公司（甲方）与王庭玉（乙方）签订了《解约协议》，约定：1、甲方、乙方于2012年10月12日签订的合同一及2013年1月25日签订的《三方协议》，现因乙方严重拖欠水电费、物业费及违反协议私自转租等，甲方决定自2013年4月10日解除上述二份协议；2、乙方于合同签订后三日内将租赁房屋交付甲方；3、乙方已经支付的租金及保证金不予退还。

本院认为

贾恒贤诉王庭玉股权转让纠纷一案于2013年在我院审理，针对贾恒贤的诉请，王庭玉答辩称：贾恒贤私自将涉案房屋转租，物业公司发现后，收回了该房屋；物业公司以此为由解除了与我方的租赁合同且没收了租房押金款25万元，该损失是对方过错造成的，应当从股权转让款中扣除。王庭玉提起反诉，其中一项诉讼请求为：判令贾恒贤赔偿125000元。本院审理该案件中，王庭玉向法庭提交了《解约协议》，本院于2013年10月28日作出（2013）合高新民二初字第00498号民事判决书，事实部分认定：2013年4月10日，万盛公司（甲方）与王庭玉（乙方）签订了《解约协议》，因乙方严重拖欠水电费、物业费及违反协议私自转租，甲方决定将《房屋租赁合同》、《三方协议》解除，乙方已支付的租金及保证金不予退还。本院认为部分认定：王庭玉称因贾恒贤的过错致万盛公司收回租赁房屋并没收租房押金25万元，主张从股权转让款中扣除，因贾恒贤与王庭玉签订退股协议后，王庭玉实际承租万盛公司的房屋单独经营，因王庭玉拖欠水电费、物业费及违反协议私自转租致万盛公司解除合同并没收押金25万元。对王庭玉的上述主张，本院不予采纳。王庭玉不服判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥中院于2014年2月19日作出（2014）合民二终字第00049号民事判决，结果为：驳回上诉，维持原判。

2013年4月10日，万盛公司（甲方）与王爱国、王秀梅（系王庭玉之女，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称合同二），约定：甲方向乙方出租的房屋位于合肥市芙蓉路与翡翠路交口瑞格时代广场大超市1楼的部分面积，租赁期限自2013年4月1日至2019年1月31日。乙方应当向甲方缴纳250000元安全保证金。安全保证金租赁期间不得冲抵租金。合同期满，如果乙方未出现违约行为，甲方将安全保证金向乙方无息返还……。王爱国、王秀梅未支付250000元安全保证金。

2013年4月13日，王庭玉（甲方）与王爱国（乙方）签订了《资产转让协议》及《补充协议》，约定：甲方将自己经营的超市内包括装潢、现存货物等全部资产按现状作价130万元，转让给乙方，……王庭玉同意将原物业押金250000元手续转换给王爱国，若未及时转让，王爱国可从王庭玉所欠账款中扣除……。王庭玉与王爱国因转让款产生纠纷，王庭玉诉至本院，本院于2015年5月11日作出（2014）合高新民一初字第02144号生效的民事判决，认定：本案争议焦点中的25000元物业押金，实为王庭玉、贾恒贤各半支付的安全保证金合计数，《三方协议》约定贾恒贤将租赁合同中的全部权利、义务转让给王庭玉，应包含贾恒贤交纳的安全保证金125000元转到王庭玉名下，由于贾恒贤未将其持有的保证金条据交到财务，万盛物业未将250000元的物业押金从王庭玉转到王爱国名下，应视为王庭玉未按约将原物业押金250000元转换到王爱国名下，王爱国可从王庭玉所欠账款中扣除……

上述事实，有《房屋租赁合同》二份、《三方协议》、《解约协议》、（2013）合高新民二初字第00498号民事判决书、（2014）合高新民一初字第02144号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为：关于被告万盛物业是否应当返还原告王庭玉租赁安全保证金250000元，本院在审理贾恒贤诉王庭玉股权转让纠纷一案过程中，王庭玉作为反诉人，将《解约协议》作为证据提供，已生效的（2013）合高新民二初字第00498号民事判决书认定：《解约协议》已实际履行，万盛物业不予退还安全保证金。因王庭玉拖欠水电费、物业费及违反协议私自转租致万盛公司解除合同并没收押金25万元。

本院审理的王庭玉诉王爱国转让款纠纷一案中，关于250000元的物业押金是否应当从转让款中扣除是该案件审理的争议焦点，（2014）合高新民一初字第02144号民事判决就此节事实的认定与（2013）合高新民一初字第00498号民事判决书并不矛盾。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”本院在审理贾恒贤诉王庭玉股权转让纠纷一案过程中，王庭玉作为反诉人，将《解约协议》作为证据提供，已生效的（2013）合高新民二初字第00498号民事判决书认定：《解约协议》已实际履行，万盛物业不予退还安全保证金。王庭玉拖欠水电费、物业费及违反协议私自转租致万盛公司解除合同并没收押金25万元，现王庭玉诉请万盛物业返还租赁安全保证金250000元及逾期付款利息损失，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第（四）款的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告王庭玉的诉讼请求。

案件受理费5181元，减半收取为2591元，由原告王庭玉承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判人员

审判员钱越

裁判日期

二〇一六年三月三日

书记员

书记员吴晶晶